臺灣臺北地方法院民事判決111年度訴字第3569號原 告 財政部國有財產署北區分署法定代理人 郭曉蓉訴訟代理人 徐維良律師被 告 高德虎上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國112年3月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣484,335元，及自民國111年7月18日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔10分之7，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣484,335元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：臺北市○○區○○段○○段000地號土地（下稱系爭土地）為國有土地，目前由伊負責管理。訴外人即被告母親許美珠前於民國94年11月25日向伊承租系爭土地，嗣100年12月20日被告向伊申請過戶換約，兩造因而簽訂（94）國基租字第AZ0000000000號國有基地租賃契約書（下稱系爭租約）、租金優惠申請書（下稱申請書）及自用住宅租金優惠切結書（下稱切結書），由被告向伊承租系爭土地，約定租賃期間至108年12月31日止，被告如有戶籍自坐落系爭土地上之門牌編號臺北市○○區○○○路0段000巷00號房屋（下稱系爭房屋）遷出之情形，租金優惠原因即消滅。詎被告於101年5月17日起至106年10月26日間將戶籍遷出系爭房屋，又不給付106年12月起之租金，租期屆滿後仍以系爭房屋無權占用系爭土地，自應補繳上開戶籍遷出期間之租金差額及自106年12月起至108年12月31日之租金新臺幣（下同）36萬2,824元，暨依約計算之逾期違約金5萬2,654元，另應給付109年1月1日起至111年4月30日止相當於租金之不當得利31萬0,024元。爰依系爭租約第3條、第5條第10項約定及民法第179條規定為請求，並聲明：被告應給付伊72萬5,502元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被告則以：伊不知道將戶籍遷出會喪失租金優惠，係因小孩學區關係而為之，伊實際上仍住在系爭房屋，且收受原告函文後即將戶籍遷回，後因與原告有糾紛，方未繼續繳納106年12月以後之租金。又原告未及早通知，僅通知1次便請求伊補繳5年之租金，數年後始對伊起訴請求給付101年起算之租金差額，伊得拒絕給付等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張兩造訂有系爭租約，由被告向其承租系爭土地，被告於101年5月17日至106年10月26日間將戶籍遷出系爭房屋，亦未繳納106年12月以後之租金，系爭租約於108年12月31日租期屆滿後，兩造並未續約，系爭房屋仍坐落於系爭土地上，面積為32平方公尺等情，有土地建物查詢資料、系爭租約、原告函文、被告戶籍謄本及遷徙紀錄證明書等件可證（見本院卷第19頁、第31至34頁、第131至132頁、第137至138頁、第113至117頁），且為被告所不爭執（見本院卷第106至107頁、第160至161頁），堪信屬實。
四、得心證之理由㈠關於101年11月至108年12月間積欠之租金36萬2,824元，及逾期違約金5萬2,654元：
1.按租金每月新臺幣壹萬壹仟肆佰陸拾陸元整，依租金優惠規定，優惠後每月租金為新臺幣伍仟柒佰參拾參元整，以一個月為一期，由承租人於每年每月月底前就各該期租金之總額主動向出租機關繳納。租金優惠消滅時，承租人應即按未優惠之租金額繳納。前項租金因公告地價或租率調整時，承租人應照調整之租金額自調整之月份起繳付；承租人逾期繳納租金時，出租機關應依下列基準加收違約金：3.逾期繳納二個月以上，未滿三個月者，照欠額加收千分之十五。依此類推，每逾一個月，加收千分之五，最高以欠額之百分之三十為限，系爭租約第3條、第5條第10項定有明文（見本院卷第33至34頁）。
2.原告主張被告於101年5月17日至106年10月26日間將戶籍遷出系爭房屋，不得享有租金優惠，應補足租金差額，並應給付自106年12月起至108年12月31日止之欠租等語，被告雖不爭執確有遷出戶籍及未給付106年12月起之租金，惟辯稱其不知道將戶籍遷出會喪失租金優惠及兩造有糾紛而未繳納租金云云。查：
⑴系爭租約第3條約定：「租金優惠消滅時，承租人應即按未優
惠之租金額繳納。」，第6條第1項亦約定：「因承租人設籍於國有土地上建築改良物且該建築改良物無出租並作為自用住宅使用，已享有租金優惠，如經出租機關發現不實，或適用租金優惠之原因、事實消滅時（承租人戶籍遷出、房屋出租或營業使用），承租人應於30日內通知出租機關，並無條件自優惠原因或事實消滅發生日起按全額計收租金，及補繳不符優惠期間之租金差額。」（見本院卷第33頁），被告既不否認與原告締結系爭租約，並於該契約上用印（見本院卷第33頁），且簽署與前揭約定相同內容之申請書及切結書（見本院卷第125至127頁），顯已清楚知悉被告享有租金優惠之條件及該條件消滅時應負之補繳租金義務，殊無事後以不知各該約定之詞辯稱不受各該約定拘束之理由，上開抗辯自非可採。
⑵又原告就被告應給付之101年11月至106年10月間之租金差額
及106年12月至108年12月間之租金36萬2,824元，及違約金5萬2,654元，已提出國有土地租金繳款通知書、租金與逾期違約金計算表、系爭土地地價資料、租金計算式等件為證（見本院卷第35頁、第37至39頁、第43至45頁、第123頁），且其計算結果核與前揭契約約定相符（詳如附表一、附表二所示），被告復不否認其未繳納106年12月起之租金，原告請求被告給付上開租金差額及欠租，自屬有據。
⑶惟利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一
年之定期給付債權，其各期給付請求權，因五年間不行使而消滅，為民法第126條第1項所明定。原告既不爭執其所主張差額租金部分之請求，屬租金之性質，亦不否認該差額租金之請求權自租金優惠消滅時即已發生（見本院卷第142、160頁），被告復已辯稱「原告過了這麼久才對被告起訴請求給付101年起算的租金差額，被告得拒絕給付。」等語（見本院卷第161頁），足認其有行使時效抗辯之意思，原告111年6月10日起訴（見本院卷第11頁）回推5年期間前之租金差額自罹於時效，被告辯稱其得拒絕給付，為有理由。至106年12月起之欠租，被告雖稱因兩造於斯時有糾紛而未繳納，然被告既承租系爭土地，自有繳納系爭租約租期內租金之義務，此項抗辯顯不足採。是原告得請求106年6月11日起至106年9月30日止之差額租金及106年12月1日起至108年12月31日止之欠租，合計15萬2,137元（詳如附表三所示）。⑷另按主權利因時效消滅者，其效力及於從權利，為民法第146條本文所明定。又違約金與原債權間，是否具有從屬性，而為從權利，應視當事人之約定內容定之（最高法院 109年度台上字第1185號判決意旨參照）。被告於101年5月17日將戶籍自系爭房屋遷出，既為不爭之情，被告自斯時起即喪失租金優惠而應補足租金差額，亦如前述，被告卻未為之，已遲延給付租金差額，另亦遲延給付106年12月起之租金，自應依系爭租約第5條第10項約定給付逾期違約金。惟系爭租約第5條第10項係約定照被告欠繳租金及逾期時間，按一定比例計算違約金（見本院卷第34頁），該違約金乃依附於被告欠繳租金金額所生，核屬從權利之性質，是被告既已就租金債權之主權利行使時效抗辯，該時效抗辯之效力亦應及於違約金債權，是原告亦僅得請求依106年6月11日起至106年9月30日止之差額租金及106年12月1日起至108年12月31日止之欠租計算之違約金2萬2,174元（即附表一H58欄至H88欄之總和）。
3.依上所述，原告得請求被告給付欠租15萬2,137元及違約金2萬2,174元。㈡關於不當得利31萬0,024元：
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；不當得利之受領人，依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段及第181條但書分別定有明文。又無權占有他人土地，所受利益為土地之占有本身，依其性質不能返還，應償還其價額，而無權占用他人之土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。次按出租不動產之租金，除另有規定外，依下列計算方式計收：
(一)基地：年租金為當期土地申報地價總額乘以百分之五，國有非公用不動產租賃作業程序第55條定有明文。另按公有土地及依本條例第十六條規定照價收買之土地，以各該宗土地之公告地價為申報地價，免予申報，復為平均地權條例施行細則第21條所明定。
2.原告主張系爭租約租期108年12月31日屆滿後，被告仍以系爭房屋占用系爭土地（面積32平方公尺），應給付109年1月1日至111年4月30日間相當於租金之不當得利31萬0,024元等語。茲查：
系爭房屋於系爭租約期滿後繼續占用系爭土地，占用面積為32平方公尺等節，已如前述，兩造復不爭執系爭房屋為被告所有（見本院卷第160頁），則被告於系爭租約期滿後，本無繼續以系爭房屋占用系爭土地之法律上原因，其仍繼續占有，自享有相當於土地租金之利益。又衡諸系爭土地為國有土地，且本為被告承租使用等情，原告依國有非公用不動產租賃作業程序第55條規定之計算方式，計算相當於租金之不當得利價額，應屬妥適（詳如附表四所示）。從而，原告依民法第179條規定，請求被告給付109年1月1日至111年4月30日間之至111年4月30日間之相當於租金之不當得利31萬0,024元，應屬有據。
五、綜上所述，原告依系爭租約第3條、第5條第10項約定及民法第179條規定，請求被告給付48萬4,335元（即租金差額及欠租15萬2,137元、違約金2萬2,174元、不當得利31萬0,024元），及自起訴狀繕本送達翌日即111年7月18日（見本院卷第63頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、本判決所命給付未逾50萬元，應依民事訴訟法第389條第1項第5款規定宣告假執行，並依職權為被告供相當之擔保後，得免為假執行之宣告。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及所提出之證據，經審酌後認與本件判決結果無影響，爰不逐一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 112 年 3 月 29 日
民事第六庭 審判長法 官 許純芳
法 官 林春鈴
法 官 許柏彥以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 4 月 6 日
書記官 蔡庭復附表二：各期租金計算表（時間：民國/幣別：新臺幣）門牌號碼 租用地號及面積 租金期間 公告地價 （元/平方公尺） 原始租金 (元/月，元以下四捨五入) 優惠租金 (元/月，元以下捨去） 臺北市○○區○○○路0段000巷00號房屋 臺北市○○區○○段○○段000地號土地，32平方公尺 101年 57,400元 32×57,400×0.05÷12≒7,653元 7,653×0.6≒4,591元 102年至104年 65,200元 32×65,200×0.05÷12≒8,693元 8,693×0.6≒5,215元 105年至106年 86,000元 32×86,000×0.05÷12≒11,466元 11,466×0.5=5,733元 107年至108年 80,900元 32×80,900×0.05÷12≒10,786元 10,786×0.5=5,393元附表三：自起訴時回溯5年之欠繳租金計算表（時間：民國/幣別：新臺幣）門牌號碼 租用地號 租用期間 欠繳租金(元/月) 計算式 〔約定租金×租用期間（元以下四捨五入）〕 金額 臺北市○○區○○○路0段000巷00號房屋 臺北市○○區○○段○○段000地號土地 106年6月11日至106年9月30日 4,587元 4,587÷30×111天≒16,972 1萬6,972元 106年10月1日至106年11月31日 未欠繳 106年12月1日至106年12月31日 5,733元 5,733×1＝5,733 5,733元 107年1月1日至108年12月31日 5,393元 5,393×24＝129,432 12萬9,432元 總計：15萬2,137元
附表四：原告請求之相當於租金不當得利計算表（請求期間為自109年1月1日
至111年4月30日）（時間：民國/幣別：新臺幣）門牌號碼 占用地號 占用期間 占用面積(平方公尺) 公告地價 (元/平方公尺) 計算式 〔占用面積×年息5%×申報地價×占用期間（元以下四捨五入）〕 金額 臺北市○○區○○○路0段000巷00號房屋 臺北市○○區○○段○○段000地號土地 109年1月1日至109年12月31日 32 8萬2,500元 32×5%×82,500＝132,000 13萬2,000元 110年1月1日至110年12月31日 8萬2,500元 32×5%×82,500×1＝132,000 13萬2,000元 111年1月1日至111年4月30日 8萬6,300元 32×5%×86,300÷12×4≒46,027 4萬6,027元 已到期之相當於不當得利總計：31萬0,027元