臺灣臺北地方法院民事判決111年度訴字第3609號原 告 鄭靖儀被 告 游宗翰（原名：陳培文）上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年11月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街○○○巷○○○○號四樓房屋騰空遷讓返還予原告。
二、被告應給付原告新臺幣壹拾肆萬伍仟柒佰捌拾伍元。
三、被告應自民國一百一十一年三月十一日起至騰空遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣參萬元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
六、本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣參拾壹萬玖仟捌佰參拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、本判決第二項得假執行。但被告如以新臺幣壹拾肆萬伍仟柒佰捌拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
八、本判決第三項得假執行。但被告如按月以新臺幣參萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
九、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序方面被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴法第386條所定各款事由，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：兩造於民國107年10月13日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），由被告向伊承租伊所有之門牌號碼臺北市○○區○○街00巷0000號4樓房屋（下稱系爭房屋），約定租賃期間自同年月27日起至112年10月26日止，每月租金新臺幣（下同）3萬元，且水、電、瓦斯及管理清潔費用等均由被告負擔。被告於訂約時雖曾給付押租金6萬元，惟其僅繳付34個月租金，自110年8月27日起即未依約繳租，迄至110年12月止，被告所欠租金於扣除押租金後已逾2個月之租額，伊遂於111年1月3日、同年2月22日陸續寄發存證信函，定期催告被告繳納租金後終止系爭租約。被告無權占用系爭房屋迄今，侵害原告對系爭房屋之所有權行使，並應給付系爭租約終止以前即110年8月27日起至111年2月底止共計6個月所欠租金18萬元，再給付於系爭租約終止後繼續占用系爭房屋迄今之相當於租金之不當得利，另應返還伊於租賃期間代繳系爭房屋電費3,213元、瓦斯費1萬9,572元、大樓清潔費3,000元共計2萬5,785元之代墊費用支出。爰依民法第767條第1項前段、第179條及系爭租約之法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：（一）被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予伊；（二）被告應給付伊20萬5,785元；（三）被告應自110年9月27日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付伊3萬元；（四）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、得心證之理由
（一）按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第439條前段、第440條第1項及第2項分別定有明文。又按出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明定，該擔保金抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在定有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年度台上字第516號判決意旨參照）。再按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，同法第767條第1項前段定有明文。末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，為民法第179條前段所明定，而無權占有他人不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，其所得利益之價額即應以租金計算。
（二）經查：
1.原告主張兩造間就系爭房屋訂有系爭租約，原約定租賃期間自107年10月27日起至112年10月26日止，每月租金3萬元，惟被告僅給付6萬元押租金及34個月租金，自110年8月27日起即未依約繳納租金，經其於111年1月3日寄發板橋文化路郵局6號存證信函（下稱6號存證信函）至系爭租約約定之被告送達地址為催告後，被告迄未給付等情，業據其提出系爭租約、6號存證信函暨回執為證（見本院卷第17-41頁），堪信為真實。又被告自110年8月27日起即未給付租金，迄至110年12月27日時，遲付租金總額已達5月，縱以被告於訂約時所支付之押租金6萬元扣抵，仍積欠租金逾2月，經原告前以6號存證信函催告被告應於函到5日內清償租金及代墊清潔費（見本院卷第39頁），未獲被告給付，原告再於111年2月22日寄發板橋文化路郵局239號存證信函（下稱239號存證信函）通知被告即日起終止系爭租約，該存證信函並於同年月23日送達系爭租約約定之被告送達地址，此有239號存證信函暨回執在卷可參（見本院卷第43-45頁），依首揭規定，系爭租約業經原告合法終止，而被告現仍繼續占用系爭房屋，即無合法權源，是原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，即為有據。
2.次查，被告自110年8月27日起即未繳納租金，至系爭租約終止時即111年2月23日，已欠租達6月，依兩造約定每月租金3萬元計算，所欠租金金額為18萬元（計算式：3萬×6月），以押租金6萬元扣抵後，尚欠12萬元（計算式：18萬元-6萬元），是原告依系爭租約第4條約定（見本院卷第21頁）請求被告給付已到期之租金12萬元，應屬有據；逾此範圍之請求，則無理由。又系爭租約於111年2月23日經原告終止，已如前述，且被告於系爭租約終止後迄未騰空遷讓返還系爭房屋予原告，核屬無法律上原因繼續占用系爭房屋，被告自當受有相當於每月租金額即3萬元之不當得利，惟關於其無法律上原因占用系爭房屋之期間，觀諸原告於239號存證信函載明：「…特再次發函通知即刻中止契約。台端請於111年3月10日期限內清除，否則視同廢棄物處理，並且需要收處理費用」等語（見本院卷第43頁），已向被告表示搬遷寬限期延至111年3月10日之意，堪認被告於該日以前繼續使用系爭房屋業得原告同意，尚非無法律上原因。是原告依民法第179條規定，請求被告自111年3月11日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利3萬元，應屬有據；逾此範圍（即111年3月10日以前）之請求，則無理由。
3.再查，系爭租約約定被告應負擔系爭房屋於租賃期間內之管理費、水費、電費及瓦斯費支出等情，有系爭租約第6條約定在卷可考（見本院卷第21頁），而原告主張其為被告代墊系爭房屋電費3,213元、瓦斯費1萬9,572元、大樓清潔費3,000元等情，業據其提出台灣電力公司繳費憑證、大台北區瓦斯股份有限公司繳費憑證、Line通訊軟體對話紀錄及手機轉帳螢幕截圖為證（見本院卷第133-139頁），堪信為真，是原告依系爭租約第6條約定請求被告給付前開代墊費用共計2萬5,785元（計算式：3,213元+1萬9,572元+3,000元），亦屬有理。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段規定請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，並依系爭租約第4條、第6條約定請求被告給付合計14萬5,785元（計算式：已到期租金12萬+代墊費用2萬5,785元），再依民法第179條規定，請求被告自111年3月11日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利3萬元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、本件判決所命被告給付之價額未逾50萬元，本院就原告勝訴部分，應依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，依職權宣告假執行，此部分原告雖陳明願供擔保聲請宣告假執行，然其聲請僅係促使法院為職權之發動，爰不另為假執行准駁之諭知，並依民事訴訟法第392條第2項規定，依職權宣告被告得預供擔保而免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失其依據，應予駁回。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 111 年 12 月 8 日
民事第二庭 審判長法 官 林鈺琅
法 官 蒲心智法 官 郭子彰以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 12 月 8 日
書記官 李云馨