臺灣臺北地方法院民事判決111年度訴字第3812號原 告 劉美君訴訟代理人兼送達代收人 徐松龍律師
蔡沂彤律師上 一 人複 代理人 陳湧玲律師（112年5月24日解除委任）被 告 李錦炎上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國112年6月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣捌拾柒萬玖仟貳佰零玖元及自民國一一一年九月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項原告以新臺幣貳拾玖萬參仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣捌拾柒萬玖仟貳佰零玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄。定法院之管轄，以起訴時為準，民事訴訟法第10條、第27條分別訂有明文。查本件被告雖籍設於苗栗縣西湖鄉，惟原告起訴時係本於不動產所有權請求被告遷讓返還原告出租予被告之門牌號碼臺北市○○區○○路0段00巷0○0號7樓房屋(下稱系爭房屋)，並請求被告給付積欠租金與未遷出之不當得利賠償金，因系爭房屋坐落於臺北市大安區，故本院自有管轄權。而被告雖於嗣後搬遷，然依民事訴訟法第27條揭示之管轄恆定原則，管轄權仍不受影響，本院就本件訴訟仍有管轄權，合先敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。
查原告起訴時聲明：㈠請求被告將坐落臺北市○○區○○路0段00巷0○0號7樓房屋即系爭房屋全部遷讓交付原告，並自民國110年2月20日起至交屋日止，按月給付賠償金新臺幣（下同）11萬元。㈡被告應給付原告66萬元，並自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（見北司補卷第7頁、本院卷㈠第21頁）。嗣於訴訟進行中，因被告於111年12月31日將系爭房屋騰空遷讓返還原告，另經原告減縮請求金額，而迭經原告變更聲明，最終於本院112年6月14日言詞辯論時當庭變更聲明如下列聲明欄所示(見本院卷㈡第307至306頁)。核原告上開所為，屬減縮應受判決事項之聲明，且係兩造基於同一租賃契約所生紛爭，與原訴請求之基礎事實同一，是揆諸上開規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：被告向原告承租原告所有系爭房屋，並簽訂租賃契約（下稱系爭租約），租賃期間自110年8月20日起至111年8月19日之1年期間，租金為每月11萬元，並約定應分2期繳納，每期應繳6個月租金，原告已收到被告第1期應付6個月租金及2個月押金共88萬元。惟被告於交付第1期應付之6個月租金後，即拒不繳納第2期之6個月租金，且於111年8月19日租期屆至時拒不返還系爭房屋，遲至111年12月31日始將系爭房屋返還原告。爰依租賃契約及不當得利之法律關係，向被告請求自110年8月20日起至111年8月19日止之租金、及111年8月19日租期屆至起至111年12月31日止相當於租金之不當得利，兩者合計180萬0,333元，而經扣除上述被告已支付之租金及押租金88萬，並同意扣除被告已繳納之社區管理費用4萬1,124元後，被告尚應給付原告共計87萬9,209元等語(計算式：180萬0,333元-88萬元-4萬1,124元=87萬9,209元)。並聲明：㈠被告應給付原告87萬9,209元，及自民事更正聲明狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告固自111年12月31日始將系爭房屋返還原告，惟被告有下列金額可扣抵原告之請求：⒈兩造約定起租日係110年8月19日，惟系爭房屋內堆滿雜物，原告稱可將堆置於系爭房屋之物品清運至桃園中壢之房屋，原告言明處理費用為每間2萬元，委託被告代為處理中壢兩間房屋之終止契約及終止後之清理事宜，而由被告代為僱請搬家公司之車輛，將物品運送至中壢，共代墊7,600元之運費。且被告另請清潔公司整理系爭房屋共花費5萬元（原報價金額為5萬3,000元，經被告減價為5萬元），另就系爭房屋多處進行室內水電、燈具修繕而花費1萬2,650元、4,200元。上開合計被告對原告有11萬4,450元之債權（計算式：2萬元×2+7,600元+5萬元+1萬2,650元+4,200元=11萬4,450元）。⒉被告幫原告清理、修繕系爭房屋經過1個月，類推適用民法第423條、系爭租約第8條第4項之約定，可扣修繕期間不能居住使用之1個月租金11萬元。⒊被告僅可使用租賃物之面積不到三分之二，依系爭租約第8條之約定，被告自可請求減少租金三分之一即每月3萬6,667元，被告實際租用16個月又11天，可請求減少租金60萬0,117元。況自111年8月20日租期屆滿後，係因原告不出面點交，並非被告仍然繼續使用，計4個月又11天，自不應計收租金或損害金，此部分有45萬3,445元。⒋被告於111年12月20日代原告繳納6個月之管理費4萬1,124元。
以上各項目均為被告可主張扣抵或抵銷之金額等語，資為抗辯，並答辯聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、不爭執事項(見本院卷㈡第308至310頁)：㈠兩造就系爭房屋有簽訂系爭租約(見本院卷㈡第233至245頁)，
約定租賃期間為110年8月20日到111年8月19日之1年期間，租金為每月11萬元，應分2期繳納，每期應繳6個月租金。被告嗣於111年12月31日已將系爭房屋騰空返還原告。㈡被告於簽訂系爭租約後，有將6個月租金及2個月押金總計88萬元交付原告。
四、得心證理由：㈠原告請求被告給付欠繳租金及相當於租金之不當得利，有無理由：
⒈租金部分：
按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。且押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（87年度台上字第1631號判決意旨參照）。依兩造不爭執事項㈠㈡所載，被告於系爭租約111年8月19日到期前，尚積欠第2期之6個月租金66萬元，扣除原告已收受之押租金22萬元後，原告尚得請求被告給付之租金金額為44萬元（計算式：66萬元-22萬元=44萬元）。職此，原告請求被告給付積欠之租金44萬元，即屬有據，自應准許。
⒉相當於租金之不當得利部分：
⑴按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租
人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450條第1 項、第455條前段分別定有明文。次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條同規定甚明。而無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決意旨參照）。
⑵查本件兩造就系爭房屋之租賃關係既於111年8月19日因期限
屆滿而消滅，被告已無繼續占有使用系爭房屋之正當權源。而被告於系爭租約上述期限屆滿後仍繼續占用系爭房屋，遲至111年12月31日始遷出等情，如兩造不爭執事項㈠所示，則被告自系爭租約111年8月19日消滅時起，未將系爭房屋返還原告，仍繼續占用系爭房屋，即屬無權占用，其占有系爭房屋無法律上之原因而受利益，致原告受有損害，自應返還原告相當租金之不當得利。又被告向原告承租系爭房屋每月租金為11萬元，為兩造所不爭執，是原告主張被告占用系爭房屋所受利益為每月11萬元，應屬可採。準此，原告向被告請求自系爭租約屆滿之翌日即111年8月20日起至111年12月31日止，無權占用系爭房屋之不當得利48萬0,333元【計算式：11萬元×（4個月=11/30日〈以平均每月30日計算〉）=48萬0,333元，元以下4捨5入】，亦屬有據。
⒊被告主張應扣減及抵銷抗辯部分：
被告另以前述各項金額及損失，主張應予扣減或抵銷其對原告所負之債務，惟查：
⑴被告主張代原告處理雜物搬運相關事務及修繕系爭房屋費用
，可向原告主張11萬4,450元債權部分，經原告否認此部分為必要修繕狀況，且不可歸責於原告，不應由原告負擔等語。則就上開債權是否存在，乃有利於被告之事實，自應由被告負舉證責任。惟被告就原告有委託被告代為處理中壢兩間房屋之終止契約及終止後之清理事宜，言明處理費用為每間2萬元云云，未提出證據以實其說，尚非可採。又被告固提出金額7,600元運費之免用統一發票收據(見本院卷㈡第259頁)，然搬運物品原因多端，無法遽認即係被告代原告處理系爭房屋雜物之運費。另被告雖提出金額5萬3,000元之估價單、金額1萬2,650元頂尖消防機電工程室內水電修繕請款單、金額4,200元收據(見本院卷㈡第261、263、265頁)，然並無實際付款之證明，則被告是否確實支出上述款項已非無疑。又上開單據記載之項目為清潔及窗簾、燈具、水龍頭、曬衣架等設施之美化及更新，惟被告未提出照片或其他證據證明該等設施確有被告所稱毀損情形並有修繕必要性存在。況且，租賃房屋之清潔打掃或設施之美化更新本應由居住使用者之承租人即被告自行負擔，難認有由原告負擔之依據，自與系爭房屋之必要修繕無涉。另被告提出寄發予原告之歷次存證信函(見本院卷㈡第59至87、267至273、381至301頁)，其內容僅為被告就屋況所為之片面陳述，尚不得用以佐證被告主張為真實。至被告辯稱訴外人即原告之胞兄劉志偉都知道搬運雜物及修繕的事情，故可為佐證云云。惟依被告所述之上開待證事實以觀，訴外人劉志偉至多僅能證明是否有搬運雜物及修繕之過程，而無從證明相關費用是否屬必要費用而應由原告負擔，自無調查訊問之必要，附此敘明。是以，被告空言主張對原告有11萬4,450元債權云云，自無可採。
⑵被告辯稱清理、修繕系爭房屋歷時1個月後始搬入，故應扣除
1個月租金云云，惟如前所述，被告未舉證系爭房屋有清理、修繕之必要性，自無從認定系爭房屋有何全部或一部不能居住使用之情形，要難認被告辯稱修繕期間長達1個月之久等情屬實。且被告既於110年8月19日起即占有系爭房屋，則清理、修繕系爭房屋以便供其搬入居住使用，顯係於斯時起即以自己占用之意思使用系爭房屋甚明，其辯稱應依系爭租約第8條第4項之約定扣除1個月租金云云，尚非可採。另被告辯稱僅能使用系爭房屋三分之二面積等語，僅空言抗辯而未提出任何事證以供審酌，自非可採。被告主張減少租金60萬0,117元云云，洵屬無稽。
⑶另被告辯稱自租期屆滿後，係因原告不出面點交之故，自不
應收取租金或不當得利損害金云云。惟系爭租約於111年8月19日屆滿後，原告為早日取回系爭房屋，衡情應無拒絕配合被告點交搬遷之理。又縱然有被告所辯原告未會同點交之情況，依系爭租約第14條第2項約定，被告亦得定相當期限催告原告完成點交，仍不會同點交即視為完成點交。況被告亦可隨時自系爭房屋搬離並拋棄占有，惟被告卻消極不為之。則被告既無拋棄其占有之舉動，復無法提出積極證據證明曾主動要求或催告原告配合會同點交之情狀，被告於系爭租約屆滿後應負返還系爭房屋之交付義務，並不因此而消滅或免除。是被告於租賃期限屆滿，仍繼續使用系爭房屋拒絕搬遷，被告應給付原告相當於租金之不當得利，核屬有據。被告抗辯稱原告不應收取不當得利損害金云云，顯不可採。㈡原告得向被告請求之金額總計為何？
基上，原告得請求被告給付積欠租金44萬元，及自111年8月20日起至111年12月31日止相當於租金之不當得利48萬0,333元，且經原告同意扣除被告已支付之社區管理費4萬1,124元後(見本院卷㈡第308頁)，原告得向被告請求之金額為87萬9,209元（計算式：44萬元+48萬0,333元-4萬1,124元=87萬9,209元），堪以認定。
五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付者，自受催告時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項前段、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。經查，本件原告民事更正聲明狀繕本於111年9月27日送達被告，為被告所不爭執（見本院卷㈡第307頁），準此，原告請求自民事更正聲明狀繕本送達被告翌日即111年9月28日起，按年息5%計算之法定遲延利息，核無不合，應予准許。
六、綜上所述，原告依系爭租約及不當得利之法律關係請求被告給付原告87萬9,209元，及自111年9月28日起至清償日止按週年利率5%計算利息，為有理由，應予准許。
七、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 7 月 14 日
民事第二庭 法 官 林禎瑩以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 7 月 14 日
書記官 葉佳昕