臺灣臺北地方法院民事判決111年度訴字第4594號原 告 明明文理短期補習班法定代理人 李俊賢訴訟代理人 陳慶尚律師複 代理人 王兆華律師被 告 林源發訴訟代理人 陳建佑律師上列當事人間請求返還保證金事件，本院於民國112年4月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣伍拾肆萬捌仟陸佰貳拾伍元，及自民國一一一年八月五日起至清償之日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣壹拾捌萬貳仟元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣伍拾肆萬捌仟陸佰貳拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。經查，兩造約定以本院為第一審管轄法院，有原告提出之怡寶大樓房租契約書（下稱系爭租約）第9條第7項約定為憑（本院卷第107頁），是本院就本件訴訟有管轄權，先予敘明。
貳、實體方面
一、原告主張：伊自民國97年11月15日起即向被告承租新北市○○區○○路0段00號（下稱系爭大樓）9樓（下稱系爭房屋）經營短期補習班，第1次租賃契約（下稱第1次租約）租賃期間自97年11月15日起至104年7月31日止，嗣續租之第2次租賃契約（下稱第2次租約）租賃期間則自104年8月1日起至110年7月31日止，第3次租賃契約（即系爭租約）租賃期間則自110年8月1日起至113年7月31日止。因系爭大樓為被告家族之資產，並將各樓層分別登記予不同家族成員，故歷來系爭大樓之承租事宜均由其家族成員即訴外人林書賢代理，被告僅負責簽約並完成公證程序。嗣兩造於110年間洽談續租事宜時，改由被告之其他家族成員即訴外人宋怡明及林辰垣代理被告進行磋商，伊慮及所營補習班之經營狀況及前景，恐未能似前2次租賃期間般長達6年，且有需提前終止租約之虞，經宋怡明取得被告同意後，始約定該次續租之租賃期間為3年，且伊僅須提前6個月通知終止租約，即可全額退還保證金，上開約定雖因被告要求未記載於系爭租約，然系爭租約未如前2次租約訂有雙方不得提前終止租約之明文，且依系爭租約第5條、第7條第3項、第8條第3項均有預設契約終止之情形，並於系爭租約第第5條明文約定被告應於契約終止時返還保證金，足徵兩造確有此約定。嗣伊依約定提早6個月於110年12月23日發函予被告通知將於111年6月30日終止系爭租約，被告於110年12月28日收受伊終止租約之意思表示，是系爭租約確於111年6月30日終止；縱伊無提前終止系爭租約之權利，被告於110年12月28日即收受終止之意思表示而未即時為反對之表示，應認其已默示承諾伊提前終止租約之要約，兩造仍達成於111年6月30日終止系爭租約之合意，縱被告嗣於111年5月11日始回函拒絕亦不影響兩造已合意終止系爭租約之法律效果；再縱認兩造就提前終止租約並無默示合意，被告於111年5月11日回函拒絕提前終止租約後，兩造經多次協商，最終於111年6月30日點交系爭房屋，被告並返還預收之111年7月份租金予伊，仍足認兩造已合意於111年6月30日終止系爭租約，遑論被告現已另行招租系爭房屋，顯亦自認系爭租約業已終止，甚取回系爭房屋自行使用收益，並無受系爭租約拘束之意。系爭租約既已終止，且兩造未有得沒收保證金之約定，被告保有已受領之保證金即屬不當得利，伊自得請求被告返還保證金新臺幣（下同）82萬5000元。宋怡明為被告之代理人，其代理被告為上述關於系爭租約之磋商、終止租約、點交房屋、退還預收之租金等事宜，均對被告發生效力；縱認被告未授與代理權予宋怡明，其明知宋怡明對外代理伊處理系爭房屋之相關事宜，然怠於向伊說明宋怡明非其代理人，顯構成表見代理，仍應依民法第169條規定就宋怡明之上開行為負授權人責任。爰依民法第179條規定、系爭租約第5條約定，請求被告返還保證金82萬5000元等語。並聲明：㈠被告應給付原告82萬5000元，及自111年7月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭租約第2條明文約定租賃期間為110年8月1日起至113年7月31日止並經公證，屬定有期限之租賃契約，如無約定或法定事由發生，租賃關係於期限屆滿時始消滅，當事人一方不得任意終止契約，故系爭契約不因被告於110年12月23日寄發存證信函為終止之意思表示而終止。又系爭租約並無原告得提前終止租約之約定，雖漏未如前2次租約載明不得提前終止租約，然衡諸系爭房屋位於黃金地段，具相當之經濟價值，倘有得提前終止租約之特別約定，理應載明於契約，況系爭租約之租期經磋商後已由6年降為3年，兩造締約時顯已限定原告使用租賃物之期間，尚無從以系爭租約未載明雙方不得提前終止租約，即反面推論有賦予原告片面終止契約權之意，系爭租約文字既已充分表示當事人真意，即無須別事探求，原告應就其主張有提前終止租約之權利乙情負舉證責任。再者，伊已於111年5月11日寄發存證信函表明不同意終止系爭租約，並明確表達望原告繼續履行契約之意，嗣雖曾於111年8月2日發函表明不退還保證金，然該函至多僅得解為伊以不退還保證金作為同意原告提前解約之條件，原告既未同意該條件，兩造自未達成終止系爭租約之合意，伊嗣復於111年11月18日請求原告給付111年7月起欠繳之租金，顯確無明示或默示合意終止系爭租約之情。又伊111年6月30日雖曾派員至系爭房屋查看，然僅係為確認房屋是否有所損壞，與伊歷來之常態點交程序不符，伊該日並無與原告點交租賃物之意，亦無從以此視為合意終止系爭租約之表示，是兩造亦無因111年6月30日點交系爭房屋即有合意終止系爭租約之情。至宋怡明則僅係兩造之聯絡窗口，代為瞭解及傳達意見，未獲授權得代伊為任何決定，並無代理伊為法律行為之權限，亦未代理伊同意原告得提前6個月終止租約並可退還保證金，且未代理伊同意終止租約並接受原告點交系爭房屋。伊既未曾同意原告得提前終止系爭租約，原告請求伊退還保證金即無理由等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（本院卷第173至174、185、235至236頁）：
㈠原告承租被告所有之系爭房屋，作為經營短期補習班事業之
用，兩造分別簽訂第1次租約租賃期間自97年11月15日起至104年7月31日止、第2次租約賃期間自104年8月1日起至110年7月31日止、第3次租約（即系爭租約）租賃期間自110年8月1日起至113年7月31日止，上開租約均經公證（本院卷第83至108頁）。
㈡原告於110年12月23日寄送原證4存證信函予被告，被告於111
年5月11日寄送原證5存證信函回覆原告（本院卷第55至71頁）。
㈢原告於111年6月30日已將其所有之桌椅物品搬離，惟相關裝
潢尚未拆除，系爭大樓11樓（非系爭租約範圍）之裝潢則已拆除。
㈣原告於111年7月27日寄送予被告如原證6所示存證信函（本院卷第73至75頁）。
㈤被告已將原告先行支付之111年7月份租金退還予原告。
㈥被告收訖原告支付之保證金（押租金）82萬5000元，且至今仍未返還予原告。
四、本院之判斷：㈠原告主張系爭租約因原告行使終止權而終止，是否有理：
⒈按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定
期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣，民法第450條第1、2項分別定有明文。又定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第450條第3項之規定，先期通知，民法第453條亦有明定。參照該條立法理由「謹按當事人約定租賃之期限者，固應受期限之拘束，然若約定當事人之一方，得於期限屆滿前解除契約者，是即解約權之保留，法律亦所許可」；可知定期租賃契約除有「於期限屆滿前，得終止契約」之約定者外，依民法第453條反面解釋，當事人當無期前終止契約之權利。
⒉經查，系爭租約第2條約定租賃期間自110年8月1日起至113年
7月31日止，共計3年，然並未約定原告於租約期限屆滿前，得隨時終止契約（本院卷第106頁）。原告雖主張兩造有口頭約定伊僅須提前6個月通知終止租約，即可全額退還保證金云云，並以證人李佳慧之證詞，及李佳慧、廖琳玲與宋怡明、林辰垣於111年5月20日、同年6月28日電話錄音及譯文為憑，然為證人宋怡明所否認（本院卷第205至213、266至2
67、274頁）；而依上開電話錄音譯文記載，縱可認原告於簽約前曾向林辰垣提及提前搬遷之事，然未見宋怡明、林辰垣承認其等當時確有同意原告僅須提前6個月通知終止租約，即可全額退還保證金乙事（本院卷第207至208頁），參以系爭契約亦無相關記載，即難憑此遽認李佳慧證述兩造有前揭約定為真實；至原告所述系爭租約第5條、第7條第3項、第8條第3項預設租約終止之情形，然僅係約定兩造租約終止後之事項，仍非租約定有原告得期前終止之約款，縱系爭租約未如前2次租約訂有雙方不得提前終止租約之約款（本院卷第89、100頁），亦難認得以此反推兩造約定原告有期前終止權乙情；此外，原告未能再舉證證明兩造約定原告有期前終止權，則原告主張系爭契約因伊於110年12月23日發函予被告而提前終止云云，尚非可採。
㈡原告主張兩造於110年12月28日已達成默示合意終止系爭租約
之意思表示，是否有理：原告主張被告於110年12月28日即收受終止之意思表示而未即時為反對之表示，應認其已默示承諾伊提前於111年6月30日終止租約之要約，縱被告嗣於111年5月11日始回函拒絕，亦不影響兩造已合意終止系爭租約之法律效果云云，並提出律師函、存證信函為憑（本院卷第55至69頁）。惟默示之意思表示，須依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思，而單純之沈默，須依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示，始得謂為默示之意思表示。本件原告經營補習班，雖有按學期提前招生之必要，然於房屋租賃部分，類此情形，並無出租人未即時為反對之表示即視為為同意終止租約之交易慣例或社會通念，僅能認被告延遲決定可能造成原告之不便，尚難認被告於回函前之單純沉默屬同意終止租約之默示意思表示，是原告此部分主張，亦非可採。
㈢原告主張兩造於111年6月間合意於111年6月30日終止系爭租約，是否有理：
⒈原告主張兩造於111年5、6月間經多次協商，最終與被告合意
於111年6月30日終止系爭租約，且於該日點交系爭房屋，被告並返還預收之111年7月份租金予伊，嗣後另行招租系爭房屋等語。被告固否認合意終止租約，而宋怡明於111年5月20日電話錄音雖曾提及「...就是長輩們現在的訴求其實就是覺得沒有要同意要讓你們離開這件事...我自己聽起來是長輩這個意願不高可是我會去幫你們做爭取...」（本院卷第206頁）。然依雙方嗣後於111年6月28日之電話錄音「（宋怡明）...我朝全退當作是努力啦！然後，那...這個部分可能是會等到連招牌都拆除完，我覺得比較能夠那個啦...。（廖琳玲）...簽合約的場合有稍微提到說，我們會提前去做解約的部分，那我們是想說這部分你們的意思是不是等我們都，都把每個招牌清完。（宋怡明）是，只是我的立場是同時進行。（廖琳玲）那都清完的時候，可能會告訴我說那押金的部分。（宋怡明）怎麼處理。（廖琳玲）是多少。（宋怡明）是是。...（宋怡明）不然這樣好了，就是協議書上面，其實可以提到說就是要協助撤除完成的部分有什麼...列在上面...，然後也當作是我可以跟長輩溝通就是你們多做的部分...，那我就是當作爭取的一個部分...」（本院卷第211至213頁），顯示原告表示其提前解約，詢問宋怡明押租金部分是否等招牌清完，宋怡明表示同時進行，雙方進而討論房屋回復原狀、終止租約協議書之書寫內容、爭取押租金全退等事宜，宋怡明並請被告拆除招牌以利其幫原告向長輩爭取退還押租金，待原告拆除裝潢完畢後，宋怡明再告知原告被告決定如何處理押租金等情，足認宋怡明就原告所為不再租用系爭房屋之意思表示，確有同意之表示，則系爭租約之兩造就該契約效力不再繼續，既已達成意思表示一致，當發生合意終止租約之效力；宋怡明嗣後於本院審理時否認與原告合意終止租約（本院卷第276頁），與上開對話不符，難認可採。被告雖辯稱宋怡明僅係傳達人並非代理人，無代理伊終止租約之代理權云云，宋怡明於本院審理時雖亦表示其無代理權，然證稱：被告是伊之岳父，伊於111年初開始處理系爭租約之事，被告請伊去做了解實際上面狀況等語（本院卷第272至273頁），原告於110年6月間向林辰垣表示可否幫忙降租時，林辰垣亦表示可以與宋怡明聯絡、現在都是宋怡明在負責，有LINE對話紀錄可稽（本院卷第341至343頁），參酌宋怡明於被告其他房屋點交時並受理點交，有重慶店交屋確認表可佐（本院卷第231頁），被告亦自承宋怡明為兩造間之聯絡窗口（本院卷第223頁），足認被告確有授予代理權予宋怡明處理系爭租約相關事宜，宋怡明應為被告之代理人而非僅為傳達人，縱被告對宋怡明之代理權有所限制，依民法第107條規定，亦不得對抗善意第三人即原告。是原告主張宋怡明與伊合意終止租約之效力及於被告，洵屬可採。
⒉又原告嗣後於111年6月30日已將其所有之桌椅物品搬離，為
兩造所不爭執（見不爭執事項㈢），雖相關裝潢未拆除，惟宋怡明亦表示不用拆除（本院卷第277頁），李佳慧並證稱：伊有跟宋怡明及拆除的設計師到9樓點交了，把東西都清空了交還給他們等語（本院卷第267頁），宋怡明亦不否認有到場，另證稱已將111年7月份租金返還原告（本院卷第280頁），被告嗣後另行招租系爭房屋，亦有系爭房屋之網路招租廣告頁面可稽（本院卷第315至335頁），益見原告主張系爭租約經雙方合意於111年6月30日終止等情，堪予採信。
⒊被告於111年8月2日以存證信函向原告稱「...今貴方片面斷
然要求提前終止合約，恐嚴重影響本人之財務規劃...，故不退還其保證金作為損失之補償...」（本院卷第159至160頁），亦認系爭契約已終止，惟不退還保證金作為損害賠償，其於本院雖稱該存證信函至多僅得解為伊以不退還保證金作為同意原告提前解約之條件，原告既未同意該條件，兩造自未達成終止系爭租約之合意云云。然契約合意終止，係契約雙方當事人，依合意訂立契約，使原有契約之效力向後歸於無效，以當事人相互表示意思一致，契約即為成立（民法第153條第1項）。故僅須一方表明終止契約，而他方表示同意，即足成立，其他終止後雙方如何結算、賠償或回復原狀，為終止租約後之法律效果，並非契約必要之點，即使當時未具體詳細為約定，除有特別情事外，不足以影響當事人終止契約意思表示之合致。本件被告之代理人宋怡明同意原告提前終止租約時，雙方即成立合意終止租約之契約。至於被告表示不返還保證金作為損害賠償，為終止後另一問題，不能認為被告同意終止租約之意思表示，附有不返還保證金之前提要件或停止條件。系爭契約既已終止，被告嗣後於111年11月18日寄發存證信函表示不同意終止租約，尚非可採。㈣原告得否請求被告返還保證金及數額：
⒈按當事人訂立租賃契約，約定由承租人交付押租金者，其交
付押租金之目的，乃在擔保承租人支付租金及賠償損害之用（最高法院72年度台上字第4885號、83年度台上字第2108號判決可參）。是押租金之性質屬讓與擔保，租賃關係消滅時，倘承租人欠有租金或負有損害賠償債務者，其所交付之押租金當然抵償或抵充，亦即無待當事人意思表示，因租賃關係消滅，當然結算租賃債務，並以押租金清償，如有餘額，出租人始負返還義務。是依系爭租約第5條約定「保證金：82萬5000元整，乙方於簽立本契約時由原前期租約內保證金中移轉給付甲方。甲方應於租賃期滿或租約終止交還房屋時無息返還乙方。乙方於租賃關係存續期間中不得主張由保證金抵付租金」（本院卷第106條），兩造未爭執為押租金，依上開說明，於當然結算租賃債務後，如有餘額，被告始負返還義務。次按無法律上之原因而受有利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。
⒉經查，系爭租約租賃期間原應至113年7月31日始屆滿，惟原
告經被告同意提前於111年6月30日終止搬離，已如前述，則原告請求返還押租金，固非無據。惟依雙方於111年6月28日之電話錄音「（宋怡明）我的目標是當然就是全部退給你們是最理想的狀況...反正目前爭取中...。（廖琳玲）...我知道提前做解約可能本來就應該可能需要就是表示一些誠意看是要押金這邊扣多少錢，我覺得是合理的，當然你告訴我說我可以幫你們爭取到全部都退給你，我覺得我老實說這有很大的難度，我也沒有這樣冀望，我也可以很坦白...我們也沒有希望一定能這樣做...。（宋怡明）...如果你們覺得我處理的ok，那我們盡量去處理，如果你覺得不ok，反正我本來就也沒拿薪水...。（廖琳玲）我沒有覺得你處理的不ok啊...」（本院卷第211至212頁），足見宋怡明於同意原告提前終止租約時，並未同意捨棄對原告因租約提前終止之損害賠償之請求，且雙方均同意由宋怡明向被告爭取扣除損害賠償後返還保證金之數額，然事後損害賠償之數額未達成共識。而原告期前終止系爭租約，被告須重新出租，造成被告之不便，甚或因未能如期出租而致租金之損失，衡情應受有損害，本院依民事訴訟法第222條第2項規定，審酌原告有提前6個月通知被告、租金之多寡及終止有得被告之同意等一切狀況，認被告從保證金中扣除1個月之租金即27萬6375元（本院卷第106頁）作為其所受損害之賠償為合理，且因兩造於系爭契約中並未約定被告得全額沒收保證金抵償，故逾此範圍之抵償，尚非可採。從而，原告支付之保證金為82萬5000元，於兩造租賃關係消滅後，被告應於抵償原告因系爭租約所生損害賠償債務27萬6375元後，將剩餘保證金54萬8625元返還予原告。是原告依請求被告系爭租約第5條約定、民法第179條規定，請求被告返還54萬8625元，應屬有據，逾此範圍之請求，則屬無據。
㈤末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項前段、第3項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。本件原告請求返還保證金，係無確定期限之債務，而原告於111年7月27日寄發存證信函催告被告於函到7日內返還保證金（本院卷第73至75頁），且已經被告收受該函，雖掛號郵件收件回執收件人收件之日期模糊（本院卷第187頁），惟被告以存證信函回覆時自承於111年7月28日收受原告之存證信函（本院卷第159頁），加計催告所定期限為函到7日，被告於翌日應負遲延責任，則原告請求被告給付自111年8月5日起至清償日止之法定遲延利息，應屬有據，逾此範圍之利息請求，應屬無據。
五、綜上所述，原告依系爭租約第5條約定、民法第179條規定，請求被告給付54萬8625元，及自111年8月5日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
六、兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核就原告勝訴部分，合於規定，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。至原告其餘之訴既經駁回，其該部分假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不應准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及提出之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論駁，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 112 年 5 月 11 日
民事第六庭 法 官 蕭清清以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 5 月 11 日
書記官 林家鋐