臺灣臺北地方法院民事判決111年度訴字第4654號原 告 張維學被 告 廖偉岑上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，本院於民國111年11月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認原告就門牌號碼臺北市○○區○○路○段○○號二樓建物之優先購買權存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原為楊聰仁（下稱楊聰仁）所有之門牌號碼臺北市○○區○○路0段00號2樓建物（下稱系爭建物），係坐落於原告於民國77年間取得所有之臺北市○○區○○○○段000地號土地（下稱系爭土地）（原告應有部分為4分之1），自77年起，原告即有向楊聰仁請求給付地租，並經本院80年度簡上字第459號民事確定判決（下稱另案訴訟、另案判決）判命楊聰仁應給付租金予原告，楊聰仁並繼續給付地租予原告直至楊聰仁過世為止，故系爭建物確實有針對系爭土地之租賃事實。楊聰仁過世後，系爭建物於本院110年度司執字第7161號清償債務強制執行事件（下稱系爭執行事件）中執行拍賣，經被告拍定，因系爭建物所有人與原告所有之系爭土地有租賃關係，故原告依民法第426條之2及土地法第104條第1項規定，原告就系爭建物應有優先承買權等語。並聲明：確認原告就系爭執行事件中執行標的即系爭建物有優先承買權等語。
二、被告答辯：系爭建物所坐落之系爭土地並無地上權登記，且原告與楊聰仁間並無租賃契約，原告於另案訴訟中僅係依土地法第97條規定請求租金，並非土地法第104條及民法426條之2第1項之優先承買權人，原告並無優先承買權等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷
（一）按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同。前項確認法律關係基礎事實存否之訴，以原告不能提起他訴訟者為限。前項情形，如得利用同一訴訟程序提起他訴訟者，審判長應闡明之；原告因而為訴之變更或追加時，不受第255條第1項前段規定之限制。民事訴訟法第247條定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，最高法院著有52年度台上字第1240號裁判可資參照。經查，原告主張：其與系爭建物之原所有人楊聰仁間，就系爭建物坐落之原告所有系爭土地，有租賃關係存在，故原告依民法第426條之2及土地法第104條第1項規定，對於系爭執行事件中執行標的即系爭建物有優先承買權存在，為被告所否認，則原告就系爭建物是否有依民法第426條之2及土地法第104條第1項規定之優先承買權存在，即有不明確情形，且攸關原告是否得於系爭執行事件中就被告拍定之系爭建物優先承買，原告在法律上之地位有不安之狀態存在，而此種法律上地位不安之狀態，當得以確認判決加以除去，是原告提起本件訴訟有確認利益，合先敘明。
（二）按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。88年4月21日增訂之民法第425條之1第1項定有明文。所謂「土地及房屋同屬一人所有」，實務上固有可包括「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內之見解，惟須以土地共有人經其他共有人之全體同意，在共有土地上興建房屋為其前提，始有上開民法規定之用（最高法院100年台上字第2103號、107年度台上字第1938號判決意旨參照）。而「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地」（最高法院48年度台上字第1457號裁判意旨參照）。上開民法第425條之1第1項之增訂，乃將最高法院48年度台上字第1457號裁判意旨及法理予明文化。若房屋及土地轉讓之事實，發生在上開規定施行前，即與該判旨及法理相符，得以該裁判或法規為基礎，推斷土地或房屋受讓人與讓與人間或房屋讓與人與土地受讓人間，在房屋得使用權限內，有租賃關係，土地所有人應許房屋保有者或受讓者使用土地（最高法院99年度台上字第2344號裁判意旨參照）。又未辦保存登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，故在就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，亦應認有前開法理之適用。因此，房屋及土地轉讓之事實倘發生於民法第425條之1增訂前，基於法律不溯及既往原則，固無從直接適用該條規定，惟仍得本諸上開裁判意旨所揭示之法理，以判斷是否成立法定租賃關係。
（三）經查，系爭土地原由訴外人林國銓、洪郭金暖、趙銘、張文檳、張文炫所共有（前三人應有部分各4分之1、後二人應有部分各8分之1），嗣原告於77年間拍定取得林國銓就系爭土地之應有部分等情，有系爭土地登記簿資料可憑（訴字卷一第117至120頁）。而系爭建物原係由林國銓起造，惟未辦理保存登記，嗣林國銓將系爭建物及系爭土地應有部分出售予訴外人邵瑋、范賢楊，邵瑋、范賢楊復轉售予楊聰仁，然楊聰仁迄未辦畢土地所有權移轉登記等情，業據楊聰仁於另案訴訟中提出讓渡證書、收據、都市土地所有權移轉登記現值申報表、委託書、興建國民住宅建築用地貸款借據、抵押權設定契約書、不動產買賣契約書、使用執照、營造執照等資料為證，有另案判決存卷可佐（訴字卷一第259至273頁）（另案訴訟卷宗已逾保存年限而銷燬）。又系爭建物雖未經辦理保存登記，惟參諸其與同址1、3、4樓建物之112年期稅籍資料之折舊年數均為57年（見訴字卷一第157至177頁），且該3、4樓建物登記簿記載之新建日期及1樓建物登記謄本記載之建築完成日期亦均為54年，3、4樓建物並分別經系爭土地之共有人趙銘、張文檳、張文炫於64年、66年間辦理所有權總登記，1樓建物則由訴外人洪有成於105年間自系爭土地共有人洪郭金暖繼承取得系爭土地應有部分後，於106年間辦理所有權第一次登記等情（見訴字卷一第125至128、135頁），堪認林國銓應係於54年間與系爭土地其他共有人（即洪郭金暖、趙銘、張文檳、張文炫）在共有之系爭土地上分別起造興建系爭建物及同址1、3、4樓建物，惟當時並未辦理建物登記，嗣其他共有人或其後取得共有之人先後就分別所有之同址1、3、4樓建物完成建物登記，系爭建物仍迄未辦理登記。由林國銓係與系爭土地其他共有人分別在系爭土地上起造興建系爭建物及同址1、3、4樓建物一節，足認林國銓應係於取得全體共有人同意下，於系爭土地上起造興建系爭建物，而取得系爭建物實質所有權。依上，林國銓為系爭土地共有人之一，並經其他共有人同意，於系爭土地上起造系爭建物，而有「土地及房屋同屬一人」之情事，嗣系爭建物經林國銓先出售予訴外人邵瑋、范賢楊，邵瑋、范賢楊復轉售予楊聰仁，林國銓之系爭土地應有部分則經拍定予原告，即產生房屋與土地非同屬一人情形，依前開說明，系爭建物於得使用期間占有系爭土地，即有民法第425條之1規定之法定租賃關係存在。
（四）按「（第1項）基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。（第2項）前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人」，為土地法第104條所明定。次按土地法第104條第1項前段規定所稱之承租人，不以意定租賃關係為限，就基地有法定租賃關係存在，亦得主張對基地有依同樣條件優先購買之權（最高法院101年度台上字第1643號裁判意旨參照）。又民法第425條之1第1項推定租賃關係之目的，乃在租賃土地以供房屋之坐落使用，與土地法第103條以下規定，係以土地之租賃供房屋之坐落使用為目的具有相同性，兼衡前開土地法第104條第1項規定基地出賣時，租地建屋之承租人有依同樣條件優先購買之權，旨在使地上建物之利用與其基地所有權合歸於一人，藉以發揮土地之利用價值，盡經濟上之效用，並避免租賃關係消滅後，建物因無使用土地權限遭拆除還地，防杜紛爭之立法目的觀之，應認就基地有法定租賃關係存在，亦得主張有依同樣條件優先購買之權之適用為適當。經查，系爭土地與系爭建物原同屬林國銓所有，林國銓先將系爭建物出賣予邵瑋、范賢楊，系爭建物占有土地即有法定租賃關係存在，楊聰仁再自邵瑋、范賢楊買受系爭建物，原告自林國銓取得系爭土地，均繼續原來之法定租賃關係。又強制執行法上之拍賣，為買賣之一種，系爭建物在系爭執行事件執行拍賣，由被告拍定一節，為兩造所不爭執，並經本院職權調閱系爭執行事件案卷核實，有相關影卷可憑（訴字卷二全卷），則原告基於系爭建物就其所有之系爭土地有上開法定租賃關係，依土地法第104條第1項規定，有依同樣條件優先購買之權，應堪認定。
四、綜上所述，原告依土地法第104條第1項規定，請求確認原告就系爭執行事件中執行標的即系爭建物有優先承買權存在，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後，核與本件結論不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 11 月 30 日
民事第二庭 法 官 林伊倫以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 11 月 30 日
書記官 黃品蓉