臺灣臺北地方法院民事判決111年度訴字第4792號原 告 明智文理短期補習班法定代理人 廖佩容訴訟代理人 陳慶尚律師複代 理 人 王兆華律師被 告 林佩樺訴訟代理人 陳建佑律師上列當事人間請求返還保證金事件，本院於民國112 年4 月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣伍拾肆萬捌仟陸佰貳拾伍元，及自民國一百一十一年八月五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之六十七，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣壹拾玖萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣伍拾肆萬捌仟陸佰貳拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。本件依兩造於民國110年3月17日訂立之怡寶大樓房租契約書（下稱系爭租約）第9條第7項約定，雙方合意以本院為第一審管轄法院，本院自有管轄權。
貳、實體事項
一、原告起訴主張：其自民國97年間起向被告承租新北市○○區○○路○段00號11樓之房屋（下稱系爭房屋），迭經續約後，兩造於110年3月17日簽訂系爭租約，約定租賃期間為110年8月1日起至113年7月31日止，第1至2年每月租金為新臺幣（下同）276,375元、第3年租金為284,666元，且原告應交付825,000元予被告作為保證金，於系爭租約終止或租賃期限屆滿時，被告應依約無息返還該筆保證金。又原告係與被告之代理人即訴外人宋怡明、林辰垣洽談續約條件，當時雙方口頭約定原告得提前終止系爭租約，且如提前6個月通知被告，被告即會全額返還保證金，可見原告依約有提前終止租約之權利。嗣原告欲於111年6月30日提前終止系爭租約，乃於110年12月23日發函通知被告，該函並經被告於同年月28日收受，可知系爭租約業經原告合法提前終止。縱認原告無約定終止權存在，則其發函亦不失為提前終止系爭租約之要約，而被告於收受該信函後，均無積極回應或否認之表示行為，反任由原告進行結束補習班營業等措施，足知被告顯有默示同意原告於111年6月30日終止系爭租約之意思。又雙方其後雖經過多次磋商，但原告已按被告指示拆除裝潢並返還系爭房屋，被告復將該屋收回並重新招租，益徵系爭租約業經兩造於111年6月30日合意終止無訛。因此，系爭租約既經終止，且無被告得沒收保證金之約定，被告即應返還保證金825,000元，惟其迄未依約返還，原告自得依系爭租約第5條約定請求被告返還。另兩造間已無租賃關係存在，被告持續保有保證金屬無法律上原因而受有不當得利，並致原告受有損害，原告尚得依民法第179條規定請求被告返還不當得利。為此，爰依系爭租約第5條約定、民法第179條規定，擇一請求被告返還保證金825,000元，及自系爭租約終止之翌日起算遲延利息等語。並聲明：㈠被告應給付原告825,000元，及自111年7月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告答辯則以：系爭租約已明文約定租賃期間為110年8月1日起至113年7月31日止，屬定有期限之租賃契約，如無約定或法定事由發生，租賃關係於期限屆滿時始消滅，當事人一方不得任意終止租約，故系爭租約當不因原告於110年12月23日寄發存證信函為終止之意思表示而終止，被告亦於收受後，以存證信函促請原告繼續履行契約，兩造自無合意終止系爭租約之意思可言。又系爭租約並非制式範本，故漏載不得提前終止租約之約定，尚無從憑此推認原告有提前終止系爭租約之權利。且宋怡明僅係出於好意，協助兩造就系爭租約相關事宜居中協調，然其並無代理被告之權限，原告自應就被告同意其提前終止系爭租約並退還保證金等節負舉證之責任。而系爭房屋至今仍未進行點交租賃物程序，復未簽訂任何移交房屋之書面，被告係為確認系爭房屋有無損害，始於111年6月30日派員前往查看，兩造於該日後亦仍持續就系爭租約履約事宜進行協商，故不得憑此逕認被告有合意終止系爭租約之意等語。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：原告前向被告承租系爭房屋，兩造陸續於97年11月14日簽訂房屋租賃契約（下稱系爭第1次租約），約定租賃期間為97年11月15日起至104年7月31日止，共6年8個月；於104年7月13日簽訂房屋租賃契約（下稱系爭第2次租約），約定租賃期間為104年8月1日起至110年7月31日止，共6年；於110年3月17日簽訂系爭租約，約定租賃期間為110年8月1日起至113年7月31日止，共3年；嗣原告於110年12月23日寄發存證信函（下稱系爭存證信函）予被告，表示其將自111年6月30日起終止系爭租約，經被告於同年月28日收受，並於111年5月11日以板橋站前郵局存證號碼000146號存證信函回覆等情，為兩造所不爭執，並有上開各該租約、系爭存證信函在卷可稽（見本院卷第55、83至91、93至101、103至108頁），堪信為真實。
四、本院之判斷：原告主張系爭租約業經終止，被告應返還保證金等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。故本院應審究者為：原告依系爭租約第5條約定、民法第179條規定，請求被告返還825,000元，有無理由？茲論述如下：
㈠關於系爭租約是否終止部分：
⒈原告主張系爭租約因其行使終止權而終止，為無理由：
⑴按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定
期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣，民法第450條第1、2項分別定有明文。另按定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第450條第3項之規定，先期通知，民法第453條亦有明定。可知僅未定期限之租賃契約，各當事人始得隨時終止契約，定有期限之租賃契約，如無約定或法定事由發生，其租賃關係於期限屆滿時始為消滅，當事人一方不得任意終止契約（最高法院109年度台上字第3225號判決意旨參照）。查，系爭租約第2條約定系爭房屋之租賃期限為110年8月1日起至113年7月31日止，屬定有期限之租賃契約，然通觀系爭租約並未約定原告得於租約期限屆滿前隨時終止契約（見本院卷第106至107頁），則原告主張其有系爭租約之期前終止權，已難認有據。
⑵原告雖主張：兩造於締約時有口頭約定原告得提前終止系爭
租約，僅須提前6個月通知被告，即可全額退還保證金，故雙方並未於系爭租約記載不得提前終止租約之條款云云，然此經被告否認。觀諸兩造先前就系爭房屋所簽訂之系爭第1次租約、系爭第2次租約第6條第3項均明載雙方於租賃期間不得期前終止租約（見本院卷第89、100頁），而系爭租約固無此禁止約定，但仍與兩造約定原告有期前終止權，並將之明載於契約文本之情形有別，故難逕予推論原告所述為真。又系爭租約第5條、第7條第3項、第8條第3項雖均將「租賃期滿」及「租約終止」兩者分列，然此僅係約定兩造租約終止後之相關事項，猶非屬原告得期前終止之約款。
⑶又證人李佳慧即原告員工於本院審理時證述：第一、二次租
賃之簽約及有相關事務，原告都是找林書賢，第三次租賃之續約事宜則是與林辰垣、宋怡明洽談，當時原告有表示因疫情及少子化緣故，補習班經營較為困難，不敢簽長約，有可能會提早解約，所以雙方口頭約定若原告提前半年告知要終止租約，被告就會返還全額押租金，因此第三份租約才改為
3 年，且載明租約終止時就無息返還保證金，之前的租約都沒有這樣子的約定等語（見本院卷第221至222頁），然此核與證人宋怡明即被告家屬所證稱：本件續約主要是由林辰垣在與原告洽談，因為原告表示業績不好，且有少子化情形，所以這次無法再一次租到6 年，說要縮短租期，後來系爭租約有將租賃期間改為3 年，但雙方沒有說到會提前終止租約，也沒有討論到保證金如何處理的問題等語（見本院卷第229頁），顯然不符。再參以原告所提其員工李佳慧、廖琳玲與宋怡明於111年5月20日、同年6月28日之電話錄音暨譯文（見本院卷第181至189頁，錄音光碟置於證物袋），僅可見李佳慧、廖琳玲向宋怡明表示原告有於簽約前提及提前搬遷之規劃，然宋怡明就此並未承認其當時確有同意原告僅須提前6個月通知終止租約，即可全額退還保證金乙事（見本院卷第184頁），復無足憑以為原告有利之認定。
⑷此外，原告並未舉出其他具體事證說明兩造約定原告有期前
終止權，則原告主張系爭租約因其於110年12月23日寄發系爭存證信函予被告而提前終止云云，即無可採。⒉原告主張兩造於110年12月28日已達成默示合意終止系爭租約
之意思表示，為無理由：⑴按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，
足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示（最高法院101年度台上字第1294號判決意旨參照）。
⑵經查，原告於110年12月23日寄發系爭存證信函予被告表示欲
於111年6月30日終止系爭租約之意後，經被告於110年12月28日收受，但其迄111年5月11日始回函拒絕等情，為兩造所不爭執之事實，固可知被告於收受系爭存證信函後，並未立即為反對或其他意思表示。但於房屋租賃之情形，出租人對於承租人欲提前終止租約之要求，縱單純沉默而未立即回應，亦可能係基於尚在考慮、不願同意等諸多原因，衡情並無出租人未即時為反對之表示即視為為同意終止租約之交易慣例或社會通念，至多僅能認被告延遲決定可能造成原告之不便。而原告在獲得被告確切回應前，即決定提前結束經營補習班，乃其自身之經營決策範疇，復無從據以推論被告於回函前之單純沉默屬同意終止租約之默示意思表示，是原告此部分主張，亦非可採。
⒊原告主張系爭租約於111年6月間經兩造合意於111年6月30日終止，為有理由：
⑴按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約
即為成立；當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之，民法第153條定有明文。而契約之合意終止，乃契約雙方當事人，依合意訂立契約，使原有契約之效力向後歸於無效，以當事人相互表示意思一致，契約即為成立，故僅須一方表明終止契約，而他方以明示或默示意思表示表示同意，即足成立。至終止後雙方如何結算、賠償或回復原狀，均為終止租約後之法律效果，並非契約必要之點，尚不足以影響當事人終止契約意思表示之合致。
⑵經查，被告於111年5月11日回函表明請原告繼續履約後，原
告員工李佳慧、廖琳玲與宋怡明即陸續於111年5月20日、同年6月28日以電話聯繫討論系爭租約相關事宜，此有原告提出之電話錄音暨譯文存卷可憑（見本院卷第181至189頁，錄音光碟置於證物袋）。觀諸上開電話錄音譯文，宋怡明於111年5月20日固曾表示：「……就是長輩們現在的訴求其實就是覺得沒有要同意要讓你們離開這件事……我自己聽起來是長輩這個意願不高可是我會去幫你們做爭取……」（見本院卷第182頁），然雙方仍持續溝通，李佳慧、廖琳玲均不斷向宋怡明表示締約當時即有表達其可能會提前解約之意，預計最晚111年6月就要開始動工拆除（見本院卷第183至185頁），嗣宋怡明於111年6月28日稱：「……我朝全退當作是努力啦！然後，那……這個部分可能是會等到連招牌都拆除完，我覺得比較能夠那個啦……」，廖琳玲乃接稱：「因為站在當初我們在簽這個，簽合約的場合有稍微提到說，我們會提前去做解約的部分，那我們是想說這部分你們的意思是不是等我們，都把每個招牌清完……那都清完的時候，可能會告訴我們說押金的部分……」，宋怡明即答稱：「是，只是我的立場是同時進行」，雙方繼而持續討論系爭房屋拆除、回復原狀、押租金返還等問題，宋怡明就此復表示：「不然這樣好了，就是協議書上面，其實可以提到說就是要協助撤除完成的部分有什麼，例如你們拆招牌、拆廣告，然後復歸的這些事項，列在上面，就表示你們其實有做這些事情，然後也當作是我可以跟長輩溝通就是你們多做的部分……那我就是當作爭取的一個部分……退押租金的這件事情，是不是就直接寫在上面……不然你直接寫說退押租金的日期……」等語（見本院卷第187至189頁）。由上可知，原告員工李佳慧、廖琳玲向被告家屬宋怡明表示原告其提前解約，預計於111年6月開始進行拆除工程，並詢問宋怡明押租金部分是否等招牌拆除完畢再行處理，但宋怡明表示可同時進行，雙方進而討論系爭房屋回復原狀、終止租約協議書之書寫內容等節，宋怡明並稱願向家族長輩爭取押租金全退等事宜，待原告拆除裝潢完畢後，宋怡明再告知被告決定如何處理押租金等情。足見宋怡明就原告所為欲於111年6月30日提前終止系爭租約之意思表示，未再表示被告拒絕或不允許之意，渠等方就因該租約終止所衍生之房屋回復原狀及押租金返還等問題進行協商，足以推知被告就系爭租約之提前終止確有同意之默示意思表示，堪認兩造已達成意思表示之合致，則原告主張系爭租約於111年6月間經兩造合意於111年6月30日終止，即非無稽。
⑶又查，原告嗣於111年6月30日將系爭房屋裝潢拆除，並搬離
課桌椅物品，當日係由李佳慧、宋怡明與工程設計師一同進行確認，包含線路、裝潢、招牌等均經宋怡明於現場確認整理或清空無誤等情，經證人李佳慧證述明確（見本院卷第223至224頁），證人宋怡明亦證述：其當時由被告委託出面確認原告拆除系爭房屋之狀況，包含房屋內部是否淨空、垃圾有無清理乾淨等語（見本院卷第230至231頁），互核大抵相符，自堪信為真。又被告並不否認已將111年7月份租金返還原告（見本院卷第206頁），復自承已另行招租系爭房屋（見本院卷第328頁），並有系爭房屋之網路招租廣告頁面在卷可稽（見本院卷第295頁），益徵兩造自111年6 月30日後均無再履行系爭租約之意思甚明，可見系爭租約確經雙方合意於111年6月30日終止。
⑷被告雖辯稱：宋怡明並無代理被告處理或終止系爭租約之權
限，故其所為法律行為之效力不及於被告云云。而證人宋怡明於本院審理時雖表示其無代理被告調整租約或決定後續履行內容之權限等語（見本院卷第230頁），但其亦證述其有與林辰垣一同參與本件續約事宜之協商，且就後續終止租賃契約、返還押租金等事務，亦有協助兩造居中溝通，並因被告長年居住在美國，故委由其就原告表示要提前終止租約之事進行溝通及轉達等語（見本院卷第229頁），此與證人李佳慧所述原告後來都是和宋怡明討論終止租約事項等語相符（見本院卷第224頁）。佐以原告於110年6月間向林辰垣詢問可否幫忙降租時，林辰垣亦表示可與宋怡明聯絡、現在都是宋怡明在負責等語，有雙方之對話紀錄存卷可考（見本院卷第299至301頁），被告復自述宋怡明為兩造間之聯繫窗口（見本院卷第193頁），足認被告確有授予代理權予宋怡明處理系爭租約相關事宜。況按代理權之限制及撤回，不得以之對抗善意第三人。但第三人因過失而不知其事實者，不在此限，為民法第107條所明定，故縱被告對宋怡明之代理權有所限制，其既未舉證說明原告並非善意第三人，則依民法第107條規定，亦不得執以對抗原告。因此，宋怡明代理被告所為合意終止租約之效力自及於被告，被告所辯核無可採。
⑸被告又辯稱：被告僅係為確認系爭房屋有無損害，始於111年
6月30日派員到場，當日亦未簽立任何書面，自非系爭房屋之點交，且兩造於該日後亦仍持續就系爭租約履約事宜進行協商，可證系爭租約並未提前終止云云，並以111年8月2日、同年11月18日存證信函為證（見本院卷第153至154、197頁）。然查，系爭租約已經兩造於111年6月30日合意終止，業經認定如前，觀諸被告於前揭111年8月2日存證信函所述：「……今貴方片面斷然要求提前終止合約，恐嚴重影響本人之財務規劃……故不退還其保證金作為損失之補償……」等語（見本院卷第154頁），亦未否認系爭租約已終止，僅主張不退還保證金作為損害賠償，故難據此推翻兩造提前終止系爭租約之合意。又證人宋怡明固證述：其於111年6月30日僅為確認拆除狀況，被告未同意終止契約，故當日未簽立書面，非屬點交等語（見本院卷第231頁），然被告倘非欲取回房屋，應無到場確認原告回復原狀情形之必要，且被告現將該屋另行招租乙情，業如前述，則其顯已收回該屋而自行使用收益甚明，足徵原告於111年6月30日確將系爭房屋清空並返還占有予被告，故縱雙方於該日並未簽訂書面，亦無礙此事實之成立。至系爭租約終止後，兩造如何處理保證金乃另一問題，要非契約必要之點，猶不足以影響雙方終止契約意思表示之合致。另系爭契約既已於合法111年6月30日終止，則被告嗣於111年11月18日猶寄發存證信函表示不同意終止租約，即無依據。是被告此部分辯稱，仍屬無稽。
⑺從而，原告主張系爭租約於111年6月間經兩造合意於111年6月30日終止，為有理由。
㈡原告得否請求被告返還保證金及數額部分：
⒈按無法律上之原因而受有利益，致他人受損害者，應返還其
利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又系爭租約第5條約定：「保證金：82萬5000元整，乙方（即原告）於簽立本契約時由原前期租約內保證金中移轉給付甲方（即被告）。甲方應於租賃期滿或租約終止交還房屋時無息返還乙方。乙方於租賃關係存續期間中不得主張由保證金抵付租金」。復按當事人訂立租賃契約，約定由承租人交付押租金者，其交付押租金之目的，乃在擔保承租人支付租金及賠償損害之用（最高法院72年度台上字第4885號、83年度台上字第2108號判決意旨參照）。是押租金之性質屬讓與擔保，租賃關係消滅時，無待當事人意思表示，當然結算租賃債務，倘承租人欠有租金或負有損害賠償債務，即由其所交付之押租金抵償或抵充，如有餘額，出租人始負返還義務。
⒉經查，原告於簽訂系爭第1次租約時，即依約交付保證金825,
000元，並迭經移作系爭第2次租約、系爭租約之保證金，乃雙方所不爭執之事實，且觀系爭第一次租約第2條第3項、系爭第二次租約第2條第3項、系爭租約第5條前段約定可明。
而此保證金核屬押租金性質，又系爭租約業經兩造於111年6月30日合意終止，已詳前述，則原告請求返還押租金，固非無據。惟參諸雙方於111年6月28日對話內容，宋怡明表示：
「我的目標是當然就是全部退給你們是最理想的狀況……反正目前爭取中……我朝全退當作是努力啦……」，廖琳玲回稱：「我知道提前做解約可能本來就應該可能需要就是表示一些誠意，看是要押金這邊扣多少錢，我覺得是合理的，當然你告訴我說我可以幫你們爭取到全部都退給你，我覺得我老實說這有很大的難度，我也沒有這樣冀望，我也可以很坦白……我們也沒有希望一定能這樣做……」等語（見本院卷第187至188頁）。可知宋怡明於同意原告提前終止租約時，並未同意捨棄因原告提前終止系爭租約之損害賠償請求，兩造復就被告得扣除相當數額之保證金作為被告損害之填補乙事有所共識，但事後雙方無法就損害賠償之數額達成協議。
⒊惟按當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重
大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額，民事訴訟法第222條定有明文。查，系爭租約原約定之租賃期間迄113年7月31日始屆至，然原告提前約2年即終止該租約，造成被告須重新出租、調整資金安排等不便，倘未能如期出租而閒置，亦將致租金及管理等費用損失，衡情自受有損害。而系爭租約並未就保證金沒收或抵償之標準為任何明文約定，被告復未能說明其受損害之數額，然本院依民事訴訟法第222條第2項規定，審酌原告已提前6個月通知被告欲提前終止租約、兩造嗣合意終止系爭租約、原告已將系爭房屋裝潢拆除清空返還被告、租金多寡等一切狀況，認被告自該保證金中扣除1個月之租金即276,375元（系爭租約第3條第1項參照）作為其所受損害之賠償，應屬合理；逾此範圍之抵償，則非可採。
⒋準此，兩造租賃關係於111年6月30日因合意終止而消滅後，
被告得自原告給付之保證金825,000元中扣除276,375元作為損害賠償，並應將剩餘保證金548,625元返還予原告（計算式：825,000－276,375＝548,625元）。是原告主張依系爭租約第5條約定、民法第179條規定，請求被告返還548,625元，核屬有據。
㈤遲延利息之認定：
按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229 條第1 項、第2 項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5 ％，亦為民法第233 條第1 項前段、第203 條所明定。本件原告請求返還保證金，係無確定期限之債務，而原告前於111年7月27日寄發存證信函催告被告於函到7日內返還保證金（見本院卷第71至73頁），經被告以存證信函回覆時自承係於111年7月28日收受上開存證信函（見本院卷第154頁），再加計前揭7日期限，應至111年8月4日始屆期，被告於該翌日即111年8月5日起應負遲延責任，是原告自得請求被告給付自111年8月5日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。至系爭租約係於111年6月30日經兩造合意終止，雖如前述，但雙方尚未經租賃債務之清算，即難逕認被告於該日即應負遲延責任，故原告主張以111年7月1日為遲延利息之起計日，顯屬無稽，不應准許，末此指明。
五、綜上所述，原告依系爭租約第5條約定、民法第179條規定，請求被告返還548,625元，及自111年8月5日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。又就原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核尚無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之；原告敗訴部分，其假執行之聲請失所依據，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張攻防方法及證據，經斟酌後認與判決結果不生影響，茲不逐一論列。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 112 年 6 月 9 日
民事第五庭 法 官 劉娟呈以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 6 月 9 日
書記官 廖健宏