臺灣臺北地方法院民事判決111年度訴字第4944號原 告 王蓓琳訴訟代理人 周宜隆律師被 告 林榮隆訴訟代理人 方南山律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國114年10月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣參拾貳萬壹仟元，及自民國一百一十一年十月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之十二，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新台幣參拾貳萬壹仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。
經查，原告起訴時原聲明請求：被告應給付原告新台幣（下同）2,734,380元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。願供擔保，請准宣告假執行，有民事起訴狀在卷可參（見卷一第9頁），嗣追加請求權依據民法第179條，並減縮訴之聲明為：被告應給付原告1,220,405元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。願供擔保，請准宣告假執行，有本院民國114年10月9日言詞辯論筆錄、民事辯論意旨狀在卷可參（見卷一第177頁、卷二第55頁、第125頁），核原告所為上開聲明之變更，為減縮應受判決事項之聲明，及基於其主張買賣房屋有漏水瑕疵之同一基礎事實，揆諸上開規定，應予准許。
二、原告主張：㈠原告於111年2月21日與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系
爭契約），以2,600萬元向被告購買其所有門牌號碼為○○市○○區○○路000號7樓之6（○○市○○區○○段○○段0000○號，下稱系爭7樓房屋）及頂樓加蓋之8樓房屋（下稱系爭8樓建物）暨所坐落之○○市○○區○○段一小段112、114、116、116-1、117、117-1、118、118-1、119、119-1地號土地（權利範圍均為161/10000）。依系爭契約第5條第2項約定，被告保證買賣標的於交屋前無物之瑕疵存在，如有前開情事，除契約另有約定外，應負瑕疵擔保責任。非屬重大瑕疵者，原告不得主張解除契約，僅得請求減少價金。被告於111年4月28日將系爭7樓房屋移轉登記登記予原告，並於111年5月3日交付全體住戶及建商簽訂之協議書，證明其合法取得系爭8樓建物之所有權利義務及使用權利。
㈡依被告於信義房屋之銷售說明中物件銷講之說明書注意事項
第1點記載「本物件現況7樓房間部分天花板有滲漏水、8樓冷氣窗下方有壁癌之情形」，及系爭契約之標的物現況確認書第11項記載「窗框及臥室天花板有滲漏水」，可見被告於出售房屋時，僅告知系爭8樓建物窗框及臥室天花板有滲漏水，並未告知系爭7樓房屋有混凝土剝落、鋼筋鏽蝕情事。被告簽約時並以原告尚未付款為由，不同意原告進入系爭7樓房屋查看，簽約後則一再以去南部、搬家、房屋尚有租客及正有活動等理由，拒不讓原告進屋查看。原告委請之裝潢設計師於111年4月8日至現場測量時，發現7樓公共走道之天花板有塌陷鋼筋外露、混凝土掉落現象，然被告僅表示此為公共空間、由管委會處理。兩造原於111年4月26日點交，然當天將天花板打開竟有放置接水盤承接漏水，有滲漏水疑慮，故未完成點交。嗣雙方於111年5月3日簽署協議書（下稱系爭協議書），於第1條至第3條約定：「一、因簽約後標的物現況（含頂樓）有滲漏水狀況，故雙方合意，該漏水之修繕費用，以管委會進行修繕時本戶（7樓之6）所需負擔費用為主，由賣方負擔。二、若管委會無法進行修繕，則由賣方協助買方進行修繕，所需費用由賣方負擔。三、前述滲漏水修繕費用，雙方同意保留50萬元正於專戶之內，用以支付該筆修繕費用，若交屋後有結餘則歸還賣方，若有不足則由賣方補齊。」故關於買賣標的物全部即系爭7樓房屋、8樓建物之滲漏水瑕疵修繕費用，如管委會不願負擔，均由被告負擔，而保留於專戶之50萬元需經被告同意動用，被告並於同日交付鑰匙即點交房屋予原告。
㈢嗣原告陸續拆除天花板後，發現漏水處並非僅窗框及臥室天
花板，系爭7樓房屋客廳、廁所、廚房、次臥室、客衛、走道上方，系爭8樓建物之客廳、衛浴、廚房、樑柱破裂、陽台等處，均有嚴重滲漏水及鋼筋嚴重裸露、混凝土剝落之瑕疵情事。然管委會僅願負擔7樓公共走道上方之防水工程修繕費用，就系爭7樓房屋、8樓建物之防水工程不願修繕，原告就系爭7樓房屋屋頂上方部分（詳見原證7斜線部分）已支付訴外人聯通工程有限公司修繕費用共321,000元，另就系爭7樓房屋上方防水工程外之修繕工程及系爭8樓建物之所有修繕工程，由訴外人靖思空間規劃工作室施作工程估價單（見原證14）項次一、二、四、六拆除工程、水電工程、木作工程、泥作工程金額共864,800元，另原告委請承包商小琪施作估價單項次三、五之陽台防水雜項、油漆工程，扣除非防水工程部分，金額為276,000元。復經台北市建築師公會鑑定結果（114〈十七〉鑑字第1976號）認修繕費用為899,405元。綜上，買賣標的物於契約成立及交屋前已存在滲漏水瑕疵，況被告於簽約前後故意隱瞞不告知，漏水處又因天花板阻隔及以漏水盤承接漏水，致難由外觀發現，雙方縱約定以現況交屋，被告依民法第366條仍應負物之瑕疵擔保責任，賠償原告共1,220,405元（計算式；321,000＋899,405＝1,220,405）。爰依民法第359條、第179條、系爭契約第5條第2項、系爭協議書，擇一請求減少價金、損害賠償、返還不當得利1,220,405元等語。並聲明：被告應給付原告1,220,405元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。願供擔保請准宣告假執行。
三、被告答辯略以：㈠原告於簽訂系爭契約前2年，已持續透過信義房屋仲介人員帶
看系爭7樓房屋，曾於109年11月下斡旋金，後雙方因價金未達成契約合意，嗣兩造於111年2月21日簽訂系爭契約。系爭7樓房屋及頂樓加蓋之8樓建物均係69年6月完成，為約41年之鋼筋混凝土造建物，客觀上實難期待無物理性瑕疵存在，故被告於銷售說明內之說明書注意事項第16點已載明屋齡超過30年，不屬漏水保固範圍，於買賣之初並已告知原告包含7樓走道有漏水情事，且系爭契約第12條約定依「現況交屋」。被告依原告請求，至少在111年3月23日、4月8日、4月12日、4月26日由原告或其指定之人進入系爭7樓房屋查看，而屋內輕鋼架之活動天花板有放置接水盤承接漏水，被告若有意欺瞞，事前即會移置該接水盤，足證被告絕無欺瞞之舉。
㈡嗣因7樓公共走道之天花板發生坍陷鋼筋外露、混凝土掉落之
現象，經訴外人洪加達地政士協商，兩造簽訂系爭協議書，因被告認公共走道損壞係管委會責任範圍，故約定該部分損害由管委會負責修繕，若管委會未能修繕，則該部分之修繕由被告負責。且根據兩造於111年5月3日簽訂系爭協議書，約定僅系爭7樓房屋樓頂防水施作及氯離子保留爭執，除此之外，原告不應要求賠償，又由於系爭7樓房屋上方頂樓是7樓住戶公同共有部分，至於系爭8樓建物並非坐落於系爭7樓房屋上方，故系爭協議書並不包含系爭8樓建物部分，被告基於協議僅需負擔原告給付聯通工程有限公司費用321,000元。
㈢原告雖提出靖思空間規劃工作室估價單供鑑定，然此尚無法
證明係因瑕疵而有修繕或施工必要，且原告未舉證於項次六之泥作工程選擇使用上等品質非僅中等品質之STO塗料，及就防水同時補強地面及窗框四周之必要性，復未提出各項施工單價、面積（樓層）、發票、顯示施工日期之施工中暨施工完成照片，而原告匯予靖思空間規劃工作室負責人Ａ００2款項與估價單金額未符。又台北市建築師公會鑑定報告書未載明係根據何單位、何版次之專業評估標準，另項次一、工程項目2、4、項次二、三、項次六、工程項目2、5、6等項目單位記載「式」或「戶」，不知數量與重量，項次二、三單價不精確，項次四、五及六、工程項目1-6未記載材料，無從認鑑定意見為妥適。況原告以新品材料修補早在69年已建成之系爭7樓房屋，已因此受有利益，參照固定資產耐用年數表之住宅用建築物之耐用年數50年計算，每年折舊率為2%，是被告就修復費用僅分擔其中近16%，工資則不予折舊等語。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、不爭執之事項：㈠原告於111年2月21日與被告簽訂系爭契約，向被告購買其所
有門牌號碼為○○市○○區○○路000號7樓之6（○○市○○區○○段○○段0000○號）及頂樓加蓋之8樓建物，暨所坐落之○○市○○區○○段一小段112、114、116、116-1、117、117-1、118、118-1、119、119-1地號土地（權利範圍均為161/10000）。
㈡被告於111年4月28日將系爭7樓房屋移轉登記予原告，於111年5月3日交付全體住戶及建商簽訂之協議書予原告。
㈢兩造於111年5月3日簽訂系爭協議書及點交系爭7樓房屋、8樓建物。
五、本件之爭點為：原告依民法第359條、第179條、系爭契約第5條第2項、系爭協議書擇一請求減少價金、返還不當得利1,220,405元，有無理由？茲論述如下：
㈠按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至第358條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文。經查，兩造於111年2月21日簽訂系爭契約，約定以2,600萬元買賣系爭7樓房屋及其上頂樓加蓋之系爭8樓建物暨所坐落之土地，並於系爭契約第5條第2項約定：「物之瑕疵擔保：賣方保證本買賣標的於交屋前無物之瑕疵存在，如有前開情事，除契約另有約定外，賣方應負瑕疵擔保責任。本項瑕疵非屬重大瑕疵者，買方不得主張解除契約，僅得請求減少價金。」第7條第7項約定：「買賣雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後5日內辦理點交，但雙方同意點交日最遲不得逾民國111年4月20日。」第12條特約事項約定：「雙方合意現況交屋。」有系爭契約在卷可參（見卷一第25-29頁）。被告對於原告主張兩造約定於111年4月26日點交，然當天將天花板打開竟有放置接水盤承接漏水，有滲漏水疑慮，故未完成點交一情，並未爭執，佐以兩造嗣於111年5月3日簽署系爭協議書，就系爭7樓房屋及頂樓滲漏水情形簽署協議書，堪信原告前開主張為真。
㈡兩造於111年2月21日簽署之標的物現況確認書就「樑、柱部
分是否有顯見間隙裂痕」勾選「否」，就「房屋鋼筋是否有裸露」原勾選「否」嗣劃去，並蓋用兩造印章，就「是否有滲漏水情形」勾選「是」並註明：「窗框、臥室天花板」，有標的物現況確認書在卷可查（見卷一第37頁），堪信被告於簽約時已揭露系爭7樓房屋有鋼筋裸露及窗框、臥室天花板滲漏水情形。又兩造間系爭契約第12條約定依現況交屋，業如前述，足見原告於簽訂系爭契約時已知系爭7樓房屋有鋼筋裸露及窗框、臥室天花板滲漏水情事。原告主張被告僅告知系爭8樓建物窗框及臥室天花板有滲漏水，並未告知系爭7樓房屋有混凝土剝落、鋼筋鏽蝕情事，然上開標的物現況確認書既已記載房屋鋼筋有裸露情形，足認被告並無欺瞞原告情事，而鋼筋裸露常係混凝土剝落之結果，鋼筋鏽蝕又常為鋼筋裸露之結果，難認原告上開主張為可採。
㈢兩造於111年5月3日簽訂系爭協議書，約定：「一、因簽約後
標的物現況（含頂樓）有滲漏水狀況，故雙方合意，該漏水之修繕費用，以管委會進行修繕時，本戶（7樓之6）所需負擔費用為主，由賣方負擔。二、若管委會無法進行修繕，則由賣方協助買方進行修繕，所需費用由賣方負擔。三、前述滲漏水修繕費用，雙方同意保留新台幣伍拾萬元正於專戶之內，用以支付該筆修繕費用，若交屋後有結餘則歸還賣方，若有不足則由賣方補齊。」等語，有系爭協議書在卷可查（見卷一第93頁）。按專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。公寓大廈管理條例第10條第1項、第2項定有明文。是專有部分及約定專用部分之修繕應由各該區分所有權人、約定專用部分之使用人負擔，共用部分之修繕始由管理委員會負擔，由系爭協議書第1條、第2條之文義觀之，該協議書第1條所指之滲漏水狀況顯係應由管委會進行修繕之共用部分，而非區分所有權人專有部分，系爭協議書始會於第1條約定：「該漏水之修繕費用，以管委會進行修繕時，本戶（7樓之6）所需負擔費用為主，由賣方負擔。」且於第2條約定：「若管委會無法進行修繕，則由賣方協助買方進行修繕，所需費用由賣方負擔。」等語，參酌兩造於簽署系爭契約時原告已知系爭7樓房屋有房屋鋼筋裸露及窗框、臥室天花板滲漏水之事，益足認系爭協議書約定之範圍係系爭7樓房屋所在公寓之共用部分漏水修繕，而不包括系爭7樓房屋及系爭8樓建物即區分所有權人專有部分、約定專用部分之漏水修繕。
㈣原告主張兩造於111年5月3日簽署系爭協議書並點交房地後，
原告拆除系爭7樓房屋天花板發現漏水處除窗框及臥室天花板外，系爭7樓房屋客廳、廁所、廚房、次臥室、客衛、走道上方，系爭8樓建物之客廳、衛浴、廚房、樑柱破裂、陽台等處均有嚴重滲漏水及鋼筋嚴重裸露、混凝土剝落之瑕疵情事，並提出原證4照片為證。惟被告爭執原證4之形式真正，經查，證人Ａ００2稱卷一第95頁編號3、5、6，卷一第97頁編號2、3、5，卷一第99頁編號6，卷一第101頁編號1、3，卷一第103頁編號1、2、3，卷一第105頁編號1、2、3、4照片應該是伊所拍。伊應該是在施工過程中，在拆除完畢之後所拍攝等語（見卷一第429-430頁），並提出證人Ａ００2存於其電腦之照片（見卷一第451-469頁），惟經比對證人Ａ００2出之照片，證人Ａ００2拍攝之照片應僅有卷一第95頁編號6，卷一第97頁編號2，卷一第99頁編號3，卷一第103頁編號1、
2、3，卷一第105頁編號1。又證人Ａ００1稱卷一第95頁編號3、4、5，卷一第97頁編號2、3、4，卷一第103頁編號2、3、5照片是伊所拍等語（見卷一第434-435頁），惟與聯通防水工程有限公司保固書所附照片互相參照（見卷一第271-29頁），證人Ａ００1拍攝照片應僅有卷一第95頁編號3，卷一第97頁編號3、5，卷一第99頁編號2、4，其餘均非證人Ａ００1拍攝。是卷一第95頁編號4、6，卷一第97頁編號2、3、5，卷一第99頁編號2、3、4，卷一第103頁編號1、2、3，卷一第105頁編號1照片，堪信為真正。另被告對於原告提出之原證10光碟不爭執其形式真正，惟爭執原告拍攝時間及是否為系爭7樓房屋之狀況（見卷一第360頁、第364頁），然經本院勘驗該光碟內容，其內部狀況與前開足認為真正之照片相符合，堪認係系爭7樓房屋內部。惟原證10光碟所示系爭7樓房屋內部情形業經修繕，難證明系爭7樓房屋111年5月交屋時有何漏水處。
㈤承上，以上開經認定為真正之照片及依原告所述，卷一第95
頁編號4、6照片係系爭7樓房屋客廳頂板透筋、剝落、客衛頂板漏水，卷一第97頁編號2、3、5係次臥頂板透筋、水漬，卷一第99頁編號2、3、4係主臥窗框滲水、頂板透筋柱面滲水，卷一第103頁編號1、2、3係主衛窗框漏水、客衛管道處漏水、客衛頂板透筋，卷一第105頁編號1係系爭8樓建物客廳樑柱滲水，有照片及原告註記在卷可憑。然系爭7樓房屋客廳、次臥、主臥、客衛等頂板透筋剝落，屬被告已於系爭契約告知原告之事項，另次臥頂板水漬、主衛窗框滲水及頂板柱面滲水均難謂非屬標的物現況確認書所載「窗框、臥室天花板」滲漏水之範圍。是被告於標的物現況確認書未揭露之漏水僅有客衛頂板及管道處漏水（見卷一第95頁編號6、第103頁編號2），而該處漏水業經聯通工程有限公司修繕，此由原告自承系爭7樓房屋上方之防水工程係原告委由聯通工程有限公司修繕，系爭7樓房屋除上開工程以外之修繕工程及系爭8樓建物之修繕工程係原告委由靖思空間規劃工作室修繕（見卷一第249頁）即可得知，且證人Ａ００1述伊於111年5月間有進入系爭7樓房屋看，伊是去看漏水，看天花板有沒有其他漏水問題。伊所做防水部分是在系爭7樓房屋頂樓及女兒牆，系爭7樓房屋內部沒有做防水，內部沒有做防水之原因係滲水原因主要是在戶外，所以通常都是修理戶外的防水層等語（見卷一第434-435頁），足認聯通工程有限公司所為防水工程即足以修繕系爭7樓房屋客衛頂板及管道處漏水之情形。再被告於出售房屋時有告知系爭8樓建物冷氣窗下方有壁癌情形，為原告所自承（見卷一第253頁），而依前開認定為真正之卷一第105頁編號1照片所示，無從認定原告所稱頂樓加蓋客廳樑柱滲水與前述冷氣窗下方壁癌是否不同位置，且該照片影像模糊，與證人Ａ００2供之照片相較（見卷一第451頁），僅能認定該處有水漬，而無從認定滲水。且被告既未隱瞞系爭8樓建物有壁癌狀況，自無就水漬情事為欺瞞之必要，原告僅以上開照片主張被告未告知系爭8樓建物有漏水，系爭8樓建物有瑕疵，證據甚為薄弱，難以採信。再系爭契約第12條約定係依「現況交屋」，除非被告以隱匿方式欺瞞原告系爭7樓房屋之瑕疵，否則兩造約定買賣之標的即為系爭7樓房屋之現況。然原告並未舉證被告以何方式詐欺原告誤認兩造於111年2月21日簽約時系爭7樓房屋之屋況良好，且原告於買受系爭7樓房屋時亦知系爭7樓房屋係69年間興建並為第一次登記，縱系爭7樓房屋及8樓建物因裝潢原因而未見掩蓋於裝潢隔板下之水痕，亦不能認被告故意未告知系爭7樓房屋、8樓加蓋建物之瑕疵。從而，原告請求被告給付其支付靖思空間規劃工作室修繕系爭7樓房屋、8樓建物之費用與漏水一節無關，其請求為無理由。
㈥綜上，兩造就系爭7樓房屋、系爭8樓建物之漏水情事，已以
系爭協議書為合意，被告就聯通工程有限公司修繕部分321,000元有給付之義務，是原告此部分請求為有理由。原告另主張依民法不當得利之法律關係請求被告給付899,405元，惟被告既無依民法第359條、系爭契約第5條第2項減少價金之義務，原告請求不當得利即無可採。是原告請求逾321,000元部分及遲延利息之範圍，為無依據，應予駁回。
六、從而，原告依系爭協議書、系爭契約第5條第2項、民法第359條等規定，請求被告給付321,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即111年10月4日（見卷一第147頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
七、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分所命給付未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款，依職權宣告假執行，並依被告聲請酌定相當之擔保金額宣告免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失其依據，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 114 年 11 月 14 日
民事第二庭 法 官 林欣苑以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 11 月 17 日
書記官 林思辰