臺灣臺北地方法院民事判決111年度訴字第4972號原 告 林忠輝訴訟代理人 魏平政律師複 代理人 翁詩淳律師
劉繕甄律師訴訟代理人 尤錦清被 告 潘淑珠上列當事人間請求返還定金等事件，本院於民國112年3月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣1,800,000元，及自民國111年8月26日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔40%，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣600,000元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣1,800,000元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面
一、原告以被告未履行兩造於民國111年6月27日所訂由被告出售坐落於臺北市○○區○○段○○段000○00000地號土地，以及坐落其上之門牌號碼臺北市○○區○○○路000號3樓建物（下稱系爭不動產）之不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）、切結書（下稱系爭切結書），及111年8月11日簽訂之承諾書（下稱系爭承諾書）為由，起訴請求被告給付新臺幣（下同）450萬元本息，核屬因不動產涉訟，且系爭不動產位於本院轄區，依民事訴訟法第10條第2項規定，本院對本件有管轄權。
二、又原告主張其與被告簽訂系爭買賣契約後，已交付定金150萬元，被告卻單方毀約，依民法第249條第3款、第179條規定及系爭切結書第3條約定請求被告返還定金及給付違約金，嗣本於同一基礎事實，變更為擇一依民法第249條第3款規定或系爭承諾書第3條約定請求返還定金，並依系爭切結書第3條及系爭承諾書第4條約定請求給付違約金（見本院卷第101頁），依民事訴訟法第255條第1項第2款規定，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：兩造於111年6月間洽談系爭不動產買賣相關事宜，並口頭達成買賣合意，伊旋於111年6月16日支付第1筆定金90萬元予被告，繼於111年6月27日與被告在訴外人第一建築經理股份有限公司（下稱第一建經公司）及凃利玲代書見證下簽訂系爭買賣契約，約定買賣價金4,500萬元，並當日交付第2筆定金60萬元予被告，餘款則依系爭契約存入第一建經公司提供之履約保證專戶，被告復於同日出具系爭切結書表示如違約不賣，願另賠付300萬元違約金。詎被告於111年6月30日發函表示毀約，雙方經協議後，被告於111年8月11日出具系爭承諾書，承諾於111年8月26日前返還定金150萬元及給付違約金150萬元，若逾期違約金則變更為300萬元，然迄今仍未給付，爰擇一依民法第249條第3款規定、系爭承諾書第3條約定請求返還定金150萬元，並依系爭切結書第3條、系爭承諾書第4條約定請求給付違約金300萬元等語。並聲明：㈠被告應給付伊450萬元，及自111年8月26日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：伊並不認識原告，而係因系爭不動產已核定都更不能進行買賣、子女建議都更後再售屋，且售予訴外人華固建設股份有限公司無須支付佣金等情，才因此解約。又伊僅有收受145萬元，原告竟要伊給付450萬元，伊尚難同意，惟伊願以160萬元達成和解等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、經查，原告主張兩造於111年6月27日簽定系爭買賣契約、被告同時出具系爭切結書，嗣於111年6月30日，被告表示毀約，兩造乃於臺北市大安區調解委員會調解，並於111年7月22日調解時合意解除系爭買賣契約，迨111年8月11日，被告另出具系爭承諾書予原告等節，業據其提出系爭買賣契約、系爭切結書、存證信函、系爭承諾書等件為證（見本院卷第15至29頁、第33至35頁、第31頁），且未經被告爭執，堪信為真實。
四、得心證之理由㈠按「立書人（按：即被告，下同）懇請林忠輝君（買主）同意再准予延展返還訂簽金150萬元及違約金150萬元，俾利買賣雙方契約之解除。」、「立書人倘未克於民國111年8月26日返還訂簽金及違約金，同意悉依買賣雙方所簽訂不動產買賣契約書及切結書所載違約罰則，訴請臺灣台北地方法院裁決處理，絕無異議。」，系爭承諾書第3條、第4條定有明文（見本院卷第31頁）。次按「立切結書人（按：即被告）倘有不賣或阻礙交易買賣之進行願另賠付新台幣300萬元作為違約金。」，系爭切結書第3條亦有明約（見本院卷第27頁）。惟按當事人所約定之違約金，如屬損害賠償預定性質者，該違約金即係作為債務人於債務不履行時之損害賠償預定或推定之總額，其目的旨在填補債權人因其債權未依契約本旨實現所受之損害。又為維護契約之正義，當事人所約定之違約金過高者，於不違反辯論主義之原則下，法院應依職權酌減，以兼顧私法自治與契約等價均衡之精神。另法院對於損害賠償額預定性之違約金，除應審酌一般客觀事實、社會經濟狀況及債權人因債務已為一部履行所受之利益外，應以債權人實際所受之積極損害及消極損害（所失利益），作為主要之考量因素，以酌定其所約定之違約金是否過高。㈡原告主張被告主動發函表示毀約，應依民法第249條第3款規
定或系爭承諾書第3條約定返還定金150萬元，並依系爭切結書第3條、系爭承諾書第4條約定給付違約金300萬元等節，為被告所否認，並以前詞置辯。茲查：
1.關於返還定金部分：依原告所提系爭切結書，其上第2條載明：「111.6.16已收迄售屋訂金新台幣90萬元，今正式簽定買賣契約再收迄簽約金60萬元，合計150萬元」，切結書下方又載明：「111年6月16日收90萬元整」、「6/27收現金60萬元」，並經被告於該切結書上簽名（見本院卷第27頁），被告更於系爭承諾書承諾返還訂簽金150萬元（見本院卷第31頁），上開內容之語意明確，衡情應為在其上簽名之被告所知悉，足認被告已收受原告交付之定金150萬元。雖被告辯稱其實際上僅收受145萬元云云（見本院卷第87頁），惟非僅與上開內容明顯不符，且未據舉證以實其說，所辯應非可採。又兩造既已於111年7月22日合意解除系爭買賣契約，被告本無繼續保有150萬元定金之法律上原因，被告復於系爭承諾書第3條、第4條承諾於111年8月26日前返還訂簽金150萬元，是原告依系爭承諾書第3條約定請求被告返還定金150萬元，應屬有據。
2.關於違約金部分：⑴被告於111年6月27日簽訂系爭買賣契約後之111年6月30日即
表達毀約之意，亦如前述，依該存證信函所載（見本院卷第29頁），亦可見被告未附理由即解約，已合於系爭切結書第3條約定：「立切結書人倘有不賣或阻礙交易買賣之進行願另賠付新台幣300萬元作為違約金。」（見本院卷第27頁），原告於收受上開存證信函之時，即得依該約定請求被告給付違約金，不因兩造嗣後合意解除系爭買賣契約而受影響。又被告於兩造合意解約後，另於111年8月11日出具系爭承諾書，然被告又未依之履行，此為被告所不爭（見本院卷第88頁），則依系爭承諾書第4條約定：「立書人倘未克於民國111年8月26日返還訂簽金及違約金，同意悉依買賣雙方所簽訂不動產買賣契約書及切結書所載違約罰則，訴請臺灣台北地方法院裁決處理，絕無異議。」（見本院卷第31頁），原告仍得依系爭切結書第3條約定請求被告給付違約金。
⑵又系爭切結書第3條約定並未載明係懲罰性違約金之性質，應
屬損害賠償額預定性之違約金，而原告因被告拒絕履約，固受有無法依系爭買賣契約約定之時期取得系爭不動產並使用收益之損害，惟參諸被告於系爭買賣契約簽定後數日即毀約拒絕履行，且原告於被告毀約時，亦僅支出定金150萬元，衡情其所受之損害應屬輕微，是原告請求被告給付違約金300萬元，尚屬過高，應酌減為30萬元為適當。
3.末給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任，民法第229條第1項定有明文。查被告依系爭承諾書已承諾於111年8月26日前返還定金150萬元及給付違約金150萬元，則其就定金返還及違約金給付之債務，核屬有確定期限之債務，而雖原告係依系爭切結書第3條約定請求給付違約金，惟參諸系爭承諾書係於被告違約後，為解決被告返還訂金及給付違約金之爭議方簽定，勘認其第3條、第4條約定之真意應為被告如於111年8月26日前給付違約金150萬元，則免除依系爭切結書約定之其餘150萬元違約金債務，是原告依系爭承諾書第4條、系爭切結書第3條約定請求被告給付之違約金，在150萬元之範圍內仍屬有確定期限之給付。從而，原告就被告應返還之150萬元定金，及應給付之30萬元違約金，均請求自111年8月26日起算之法定遲延利息（下稱180萬元本息），亦屬有據。
五、綜上所述，原告依系爭承諾書第3條、第4條及系爭切結書第3條約定，請求被告給付180萬元（即定金150萬元+違約金30萬元）本息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。又原告依系爭承諾書第3條約定請求返還定金150萬元部分既有理由，其另依民法第249條第3款規定所為同一請求，即毋庸審究。
六、原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保請為准、免假執行之宣告，於法均核無不合，茲分別酌定相當之擔保准許之。又原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，併駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與本件判決結果無影響，爰不逐一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 112 年 4 月 19 日
民事第六庭 審判長法 官 許純芳
法 官 林春鈴
法 官 許柏彥以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 4 月 26 日
書記官 蔡庭復