臺灣臺北地方法院民事判決111年度訴字第4098號原 告 連吳玉還訴訟代理人 曹大誠律師被 告 濟群科技有限公司法定代理人 李德祥被 告 覲合設計有限公司法定代理人 薛美禪訴訟代理人 李德祥上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年9月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街○○巷○號二樓房屋騰空遷讓返還予原告，並應自民國一百十一年八月一日起至騰空遷讓返還上揭房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬陸仟伍佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣壹佰玖拾捌萬伍仟元預供擔保後得假執行；但被告如以新臺幣伍佰玖拾伍萬柒仟貳佰壹拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠兩造於民國109年12月1日簽訂「房屋租賃契約書」（下稱系
爭租約），由被告濟群科技有限公司、覲合設計有限公司（下稱濟群公司、覲合公司）承租原告所有門牌號碼為臺北市○○區○○街00巷0號2樓房屋（即臺北市○○區○○段○○段0000○號建物，下稱系爭房屋），約定租賃期間為2年6個月，即自109年12月1日起至112年5月30日止（系爭租約誤載為111年6月30日，應予更正），每月租金為新臺幣（下同）26,000元，嗣兩造協議自111年1月起每月租金調整為26,500元。茲因原告欲將系爭房屋收回自住，遂以111年5月24日臺北師大郵局第000042號存證信函通知被告，依系爭租約第21條之約定，提前一個月通知解除租約，系爭租約將於111年6月30日合法解除，請被告於111年7月1日前搬遷，原告將於被告遷讓返還系爭房屋之同時，一併給付違約金26,000元予被告等情，詎被告於111年5月25日收受該存證信函後，竟回函明確表示拒絕搬遷；然系爭租約依該契約第21條之約定，已於111年6月30日經原告合法解除，被告自111年7月1日起仍繼續占有系爭房屋即已構成無權占有，原告依民法第455條前段租賃物返還請求權、第767條第1項前段物上請求權之規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。又因被告自111年7月1日起無權占有使用系爭房屋而獲有相當於租金之不當得利，致原告受有損害，原告得依民法第179條不當得利法律關係，請求被告按月給付相當於租金之不當利益26,500元等情。
㈡為此聲明：
1.被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，並應自111年7月1日起至騰空遷讓返還上揭房屋之日止，按月給付原告26,500元。
⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則抗辯略以：㈠原告因系爭房屋遭財政部臺北國稅局課徵非自用房屋稅，要
求被告負擔額外增加房屋稅5,000餘元，被告雖認原告所為要求不合理，因不想與原告發生衝突，遂協商將原租約取消，並重新簽訂5年租約，至每月租金則由26,000元調高為26,500元，調整後租金每月26,500元始自111年1月3日起迄今於每月月初均準時匯入原告所有永豐銀行帳號第0000000000000000號帳戶（下稱永豐銀行原告帳戶），足徵兩造就新租賃條件意思表示一致，且被告已依新租約給付租金，新租約已然成立生效，原租約則應已終止，縱使原告曾表示待其兒子有空時，將另外與渠等簽訂書面契約，然僅為保全證據之用，毫不影響新租約之成立；實則係原告想恣意違約調漲每月房租高達30,000元不成，乃企圖以新、舊租約逼迫被告就範，若不從則應遷讓返還系爭房屋云云。嗣至111年4月16日原告又以系爭房屋要進行都更、兒子要結婚成家為由云云，毫不在乎新冠肺炎疫情嚴重肆虐，要求被告速覓其他房屋租賃，並遷讓返還系爭房屋；渠等迫於無奈不得不於111年6月2日向原告提出詐欺之告訴，刻由臺灣臺北地方檢察署以111年度他字第5958號偵查在案。綜上所陳，被告係基於租賃契約關係有權占有系爭房屋，且被告迄今繼續按月給付租金26,500元予原告，自未有原告所謂不當得利之情事存在云云等語置辯。
㈡為此聲明：
1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。
2.如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本造不爭執事實如下：（見本院卷第132、133頁）㈠原告為系爭房屋所有權人。
㈡系爭房屋現為被告實際占有使用中。
㈢原告與被告於109年12月1日與簽署系爭租約，由被告承租原
告所有系爭房屋，約定租賃期間為2年6月，租金每月為26,000元，後於111年1月起調整為26,500元，租賃期間為自109年12月1日起至112年5月30日（系爭租約書面誤載為111年6月30日，應予更正，見本院卷第17頁）。
㈣原告後於111年5月24日寄發原證2之臺北師大郵局第000042號
存證信函予被告（見本院卷第25至28頁），業經被告於111年5月25日收受（見本院卷第29、31頁）。
㈤被告濟群公司有於下列時間匯款26,500元至永豐銀行原告帳戶（見本院卷第99頁）：
⒈111年1月3日匯款26,500元。
⒉111年2月7日匯款26,500元。
⒊111年3月1日匯款26,500元。
⒋111年4月1日匯款26,500元。
⒌111年5月3日匯款26,500元。
⒍111年6月1日匯款26,500元。
⒎111年7月1日匯款26,500元。
⒏111年8月1日匯款26,500元。
⒐111年9月1日匯款26,500元。
㈥原告已將【被告濟群公司於①111年7月1日匯款26,500元②111
年8月1日匯款26,500元。③111年9月1日匯款26,500元。】退還予被告。
四、茲論述本件之爭點及本院得心證之理由如下：㈠原告得依民法第767條第1項前段物上請求權之規定，請求被告自111年7月1日起騰空遷讓返還系爭房屋予原告。
⒈按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還
之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之」，民法第767條定有明文。復按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決要旨參照）。承前所述，原告為系爭房屋所有權人，系爭房屋現為被告實際占有使用中，為兩造所不爭執，則依上揭說明，被告自應就占有系爭房屋之合法權源負舉證之責，原告無須舉證證明被告為無權占有，先予敘明。
⒉被告雖抗辯稱係基於租約關係而占有使用系爭房屋，自屬
合法占有云云；惟查，兩造於系爭租約第21條約定「甲乙雙方在本契約有效期間內解約，必須在一個月前通知對方，同時支付對方一個月租金作為違約金，方可解除契約」等語明確，有兩造不爭執其真正之系爭租約附卷足憑（見本院卷第23頁）；而原告後於111年5月24日寄發原證2之臺北師大郵局第000042號存證信函予被告（見本院卷第25至28頁），業經被告於111年5月25日收受（見本院卷第29、31頁），此為兩造所不爭執，觀諸原告於原證2之臺北師大郵局第000042號存證信函明確記載：「…依據該契（約）第21條稱：『甲、乙雙方在本契約有所期間內解約，必須在一個月前通知對方，同時支付對方一個月租金作為違約金，方可解除契約』等語。準此，寄件人（即出租人）今因上開租賃房屋，有收回之需要，故依約提前解約，敬請台端於民國111年7月1日前搬遷，寄件人依約應給付台端之違約金新台幣貳萬陸仟元整，將於台端搬遷竣事，並依租約第20條、23條交還房屋時，寄件人當於退還保證金時，一併給付之。…」等語可認（見本院卷第25、27頁），原告確已承諾給付一個月租金26,500元作為違約金，提前一個月通知被告解除系爭租約，則依系爭租約第20條之約定，該租約應於111年6月30日業經原告合法解除，然系爭房屋迄今仍為被告實際占有使用中，則原告依民法第767條第1項前段物上請求權之規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，應屬可採。
⒊按「當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第二百七十七條定有明文。又原告於起訴原因已有相當之證明，而被告於抗辯事實並無確實證明方法，僅以空言爭執者，當然認定其抗辯事實之非真正，而應為被告不利益之裁判」，有最高法院87年度台上字第730號民事裁判。被告雖抗辯稱兩造協議將系爭房屋之租金調漲為每月26,500元時，已協議終止系爭租約，另行訂立新租約，原告不得爰依系爭租約第21條之約定，提前解除租賃契約云云；然查，兩造就渠等有協議將系爭房屋之租金由每月為26,000元，自111年1月起調整為26,500元一節並無爭執，已如前述，惟原告否認有被告所抗辯兩造協議終止系爭租約、另訂新租約等情；且查，兩造縱有自111年1月起調整系爭房屋之租金為每月26,500元，然此僅單純協議調整租金數額，既未涉及其他契約條款，焉有終止系爭租約另訂新租約之必要？倘兩造為變更彼此間權利義務關係或更改其他租賃條件而又另行議定新租約之必要，何以未另行簽立書面字據，載明彼此間關於租賃系爭房屋之權利義務關係應以新契約為準，抑或單純取回系爭租約書面契約，俾以避免日後徒生無謂爭議？是被告上開所辯，在在違反不動產租賃之常情，被告復未能提出其他證據以資證明兩造間確已另行議定新租約，其所為上揭抗辯，自不能採。
㈡經扣除原告依系爭租約第21條應給付予被告之一個月租金26,
500元作為違約賠償後，原告得依民法第179條不當得利法律關係，請求被告自111年8月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當利益26,500元。
⒈按「依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之
原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是請求人請求無權占有人返還占有土地所得之利益，參照本院六十一年台上字第一六九五號判例意旨，原則上應以相當於該土地之租金額為限」，有最高法院94年度台上字第1094號民事裁判，可資參照。
⒉承上，原告以臺北師大郵局第000042號存證信函通知被告
解除系爭租約，應自111年6月30日發生合法解除上揭租約之效力，是被告自111年7月1日起繼續占有使用系爭房屋即已構成無權占有，應依民法第179條不當得利法律關係，將其所受相當於租金之不當利益返還予原告。又查，本件原告雖於臺北師大郵局第000042號存證信函中承諾給付被告一個月租金26,500元作為違約補償，然迄未實際給付，自應於請求被告返還上揭不當得利中予以扣除，準此，經扣除上揭原告承諾賠償1個月租金26,500元後，原告得請求被告自111年8月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付所受相當於租金之不當利益26,500元，逾此部分之請求，則難准許。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段物上請求權及民法第179條不當得利法律關係，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，並自111年8月1日起至騰空遷讓返還上揭房屋之日止，按月給付26,500元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
六、原告陳明願供擔保，以代釋明，聲請宣告假執行，經核其勝訴部份，與法律規定相符，爰酌定相當之擔保金額，予以准許；至其餘假執行之聲請，因該部份訴之駁回而失所附麗，不應准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 10 月 27 日
民事第四庭 法 官 李家慧以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 10 月 27 日
書記官 王怡茹