臺灣臺北地方法院民事判決111年度訴字第4170號原 告 曾士綱訴訟代理人 蔡明叡律師被 告 葡香管控有限公司法定代理人 聶保台訴訟代理人 許哲仁律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國112年8月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。查本件原告起訴時聲明原為：「被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街00號（下稱系爭建物）一樓騰空遷讓返還予原告。被告應將其公司登記自門牌號碼系爭建物一樓遷出，並向主管機關註銷地址登記。被告應自民國111年6月3日起至遷讓返還訴之聲明系爭建物一樓之日止，按月給付原告新臺幣（下同）61,616元。」（見本院卷㈠第9頁）。
嗣於民國112年9月5日具狀變更聲明為：「被告應將系爭建物一樓騰空遷讓返還予原告。被告應將其公司登記自門系爭建物一樓遷出，並向主管機關註銷地址登記。被告應自111年6月3日起至遷讓返還系爭建物一樓之日止，按月給付原告40,000元。被告應給付原告262,262元。」（見本院卷㈡第43頁），經核原告所為上開訴之追加，其請求之基礎事實同一，與原訴間具有共同性，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有一體性，揆諸前揭規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張略以：㈠原告前於107年8月30日與訴外人臺北市政府環境保護局（下
稱北市環保局）簽立「臺北市○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○區○○街00號（歷史建築）市有公用房地使用行政契約」（下稱系爭行政契約），同意原告以符合投標企劃書之方式，使用系爭建物。被告有意向原告分租系爭建物一樓，原告以口頭向北市環保局告知相關情節後，先於109年7月17日與被告簽立房屋租賃同意書（下稱系爭租賃契約），約定由原告將其向北市環保局承租之系爭建物一樓分租予被告，租賃期間自109年7月1日起至114年7月1日止。嗣北市環保局就是否同意被告分租規劃事宜，曾召集多方進行會議討論，被告亦實際指派店經理黃柏鈞、委託室內裝修公司負責人吳沛城等人代表出席，且被告曾提供投標企劃書、系爭行政契約、北市環保局同意分租函等資料後予北市商業處後始順利以系爭建物地址為公司登記，可知被告自始知悉且同意系爭建物之使用方式，應合乎原告與北市環保局間行政契約之相關規範，亦構成兩造對於分租標的之約定使用方法限制。
㈡詎被告在系爭建物一樓開設餐廳開始營業後，竟不顧其應協
助原告履行與北市環保局行政契約義務之分租契約義務，多次拒絕配合將原告製作用以宣傳系爭建物與附近地理概況、文化內涵之小型A4展示品放置於不影響餐廳營業之桌面、穿堂、牆面上，亦未能遵守北市環保局要求「平日營業至晚上10點」之規定，且自餐廳營業起即多次因營業聲響過大而與附近居民發生衝突，臺北市商業處於110年4月30日訪視後，更認定該餐廳屬於經濟部公司行號及有限合夥營業項目代碼表定義之「餐館業、飲酒店業」，非系爭行政契約允許或投標企劃書內所預定之經營方式。此外，被告違反系爭租賃契約第4條第2項約定，將系爭建物一樓租賃範圍提供予包含甜甜圈廠商「CafeeSugar」、烘培業者「桑妮甜點工作室」、服裝廠商「Fuora.co」等第三人使用，被告前揭各該情況，已使原告難以履行與市府環保局間之系爭行政契約，亦違反與文化局間「系爭建物使用目的及用途須符合投標企劃書」之約定，而屬系爭租賃同意書第6條第1項所稱「乙方違反約定方法使用房屋」之情形，原告於111年5月25日寄發律師函為終止系爭租賃契約之意思表示，被告回覆之存證信函亦自承於111年6月2日收悉律師函，故兩造間之租賃關係已於111年6月2日終止，被告迄今仍占有系爭建物一樓繼續營業，原告自得依民法第455條前段規定，請求被告將系爭建物一樓騰空返還予原告，及依民法第962條中段請求被告辦理公司遷出登記；並依民法第179條請求被告返還自111年6月3日起至遷讓返還之日止，按月給付相當於租金之不當得利20,000元，及原告已代墊之水費、電費、瓦斯費共262,262元。又依系爭租賃契約第6條第2項約定，被告應自終止租約翌日即111年6月3日起，按月支付按房租一倍計算之違約金20,000元等語，並聲明：⒈被告應將系爭建物一樓騰空遷讓返還予原告。⒉被告應將其公司登記自門系爭建物一樓遷出，並向主管機關註銷地址登記。⒊被告應自111年6月3日起至遷讓返還系爭建物一樓之日止，按月給付原告40,000元。⒋被告應給付原告262,262元。⒌願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：台北市商業處對被告所經營餐廳之訪視結果併列「餐館業」與「飲酒店業」，非單列「飲酒店業」，顯見在二者間並未有確切認定外，該訪視表下方欄位主管機關乃明確勾選「本次訪視結果『符合』商業登記法第9條或公司法第6條規定」，不能以此認定被告違法或違規；且原告自承曾與被告公司會計就被告公司申請「公司登記」乙節進行討論，顯見原告對於被告公司之營業項目「餐館業」、「菸酒批發業」「菸酒零售業」等早已明確知悉並同意被告所經營之餐廳將販售酒類。而系爭行政契約、投標企劃書均無明文禁止系爭建物所經營之餐廳兼賣酒品，系爭租賃契約書亦僅約定房屋供營業之用，未限制被告之營業不得販賣酒品，原告於簽約時復未告知其對其他人或機關為此承諾，縱原告曾對他人、他機關作出不販賣酒品之承諾，仍不得以該承諾拘束被告。又系爭租賃契約第4條第2項之立約目的，為免第三人利用租賃標的物，致影響出租人之租賃物返還請求權之行使，被告為行銷餐廳，提供消費者各式多樣化之飲食而與其他廠商之合作，乃屬經營常見之作為，並未影響租賃返還請求權之行使，原告所指被告將系爭建物一樓提供予甜甜圈廠商「CofeeSugar」、烘培業者「桑妮甜點工作室」、服裝廠商「Fuora.co」等第三人使用，均非事實。另系爭租賃同意書並未約定被告餐廳必須擺放原告製作之宣傳展示品或對被告營業時間有任何限制，即使於原告與主管機關之行政契約中，亦未要求分租者必須有展示義務。而系爭行政契約、投標企劃書所列義務乃全規劃由行政契約締約人即原告於一樓負擔，分租之二樓咖啡廳本就未規劃任何義務。如今被告之咖啡廳改承租一樓，二樓改由原告自行使用，則原告本該於一樓負擔之義務自應繼續由原告自己在二樓負擔，不能要求被告代其在一樓負擔行政契約之義務。再者，系爭租賃契約不曾約定噪音為終止契約事由，原告與北市環保局間之系爭行政契約亦僅約定原告製造噪音對行政機關產生任何損害賠償責任時，應對損害賠償負責並回復原狀，未約定噪音之產生會有終止契約之法律效果，故原告以前述理由終止兩造間之租賃關係，並不合法等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：㈠按債權債務之主體應以締結契約之當事人為準，凡以自己名
義締結契約者，即成為契約之當事人，得享有契約所生之權利及應負擔契約所生之義務。債權人基於債之相對性僅得對於契約名義之債務人行使權利，而不得對於債務人以外之人請求。又債權契約為特定人間之權利義務關係，除法律另有規定外，僅於締約當事人間發生拘束力，基於債之相對性原則，僅債權人得向債務人請求給付，並無拘束第三人之效力（最高法院100年度台上字第715號、110年度台上字第1868號、110年度台上字第2633號判決意旨參照）。經查，北市環保局於107年8月30日與原告簽立系爭行政契約，同意由原告按月支付房地使用費，以符合投標企劃書之方式使用市有公用之系爭建物。原告於109年7月17日與被告簽立系爭租賃契約，約定由原告將系爭建物一樓分租予被告，每月租金20,000元，租賃期間自109年7月1日起至114年7月1日止等情，有系爭行政契約、投標企劃書、系爭租賃契約、建物登記謄本在卷可參（見本院卷㈠第37頁至第60頁、第63頁至第65頁、第149頁），堪以認定。原告雖以北市環保局就是否同意被告分租之相關事宜召開會議時，被告亦有派員參加為據，主張其與北市環保局間約定系爭建物之使用限制對被告亦有適用云云，惟被告既非系爭行政契約之當事人，系爭行政契約之效力自不及於被告。又北市環保局於109年8月7日就系爭建物分租事宜召開會議，除相關行政單位外，僅有原告及訴外人吳沛城出席會議，此有開會通知單、簽到表可稽（見本院卷㈠第67頁、第69頁），而依原告所述吳沛城為被告委託裝潢餐廳之裝修公司負責人，並非負責執行被告業務並對外代表被告之人，其雖到場參與會議，亦不能即認其有對外代表被告之權，更無從據此逕認被告有知悉且同意受原告與北市環保局間系爭行政契約約定之拘束，則原告無由持其與北市環保局間之權利義務關係主張被告使用系爭建物一樓有遵守系爭行政契約及投標企劃書之義務。是原告以被告有未能符合系爭建物公共性、營業聲響過大擾鄰、使主管機關認定兼營飲酒店業等違反系爭建物使用約定之情事，進而主張終止兩造間之租賃關係，要非有據。 ㈠㈡又依系爭租賃契約第4條第2項約定：「未經甲方（即原告）
，乙方（即被告）不得將房屋全部或部分轉租、出借、頂讓，或以其他變相方法由他人使用房屋。」，觀其文義，可知系爭租賃契約係重在由承租人自行使用收益系爭建物一樓，列舉之轉租、出借、頂讓均有將租賃標的占有移轉他人之意，則「其他變相方法」自應作相同解釋，即除轉租、出借、頂讓外，其他將標的物之直接占有移轉予第三人之情形方屬之。原告雖主張被告將系爭建物一樓提供予甜甜圈廠商、烘培業者、服裝廠商等人使用云云，然據證人即被告餐廳主廚許逸揚證稱：因為被告中午要開咖啡店，我們就有請員工來做咖啡和甜甜圈。做甜甜圈的人是被告員工，英文名字叫HAPPY，營業時間她負責做甜點、飲料，還有做餐飲期間的準備、打掃等。另因為桑妮是伊朋友，伊請她來教伊做甜點，餐廳是伊負責的，所以就隨手拍照PO在IG上。如果很多人在餐廳慶生，會跟桑妮訂購蛋糕等語（見本院卷㈠第524頁至第530頁）；並參以證人蘇凱茵證稱：伊和被告共請一個員工幫忙賣被告的咖啡跟伊的甜點，伊只有一個專門放冷凍半成品的小冰箱放在餐廳廚房，烤甜甜圈是使用餐廳原本就有的烤箱，CAFEE SUGAR沒有因此支付水電費用給被告等語（見本院卷㈠第650頁至第656頁），足見被告為搭配餐廳服務或販售之餐點，向他人訂購甜點、蛋糕或提供甜甜圈予顧客，桑妮甜點工作室亦僅係應證人許逸揚之邀請利用餐廳廚房教導甜點製作，被告仍係基於自己直接占有而使用系爭建物一樓甚明。又原告僅提出服裝廠商「Fuora.co」於餐廳門口拍照之IG畫面截圖（見本院卷㈠第97頁），未能舉證說明被告有何讓「Fuora.co」使用房屋之情形，實難認被告有何以其他變相方法由第三人之使用系爭建物一樓之情事，是原告主張被告違反系爭租賃契約第4條第2項約定，其得依此向被告終止系爭租賃契約，尚非可採。
㈢原告無從以被告違反約定方法使用系爭建物一樓為由，依系
爭租賃契約第6條第1項約定終止租賃關係，已如前述，則原告主張其以111年5月25日律師函向被告為終止系爭租賃契約之意思表示顯非合法。而系爭租賃契約既未經終止，則被告自得基於其與原告間租賃契約使用系爭建物一樓，其占有系爭建物一樓非無法律上原因，原告依民法第455條前段、第962條規定，請求被告騰空返還系爭建物一樓，並辦理公司遷出登記；及依民法第179條規定、系爭租賃契約第6條第2項約定請求被告按月給付相當於租金之不當得利金額及按房租一倍計算之違約金，均屬無據。
㈣另依系爭租賃契約第3條約定：「每月租金20,000元，含水電
瓦斯。」，第7條第1項約定：「房屋之稅捐、水電瓦斯費皆由甲方（即原告）負擔。」，可知兩造約定租賃期間系爭建物一樓之稅捐、水費、電費、瓦斯費用皆由原告負擔，被告每月繳納之租金已包含水費、電費及瓦斯費用在內。而兩造間之租賃關係繼續存在，被告僅需繳納租金即為已足，水費、電費、瓦斯費用依約應由原告負擔，被告無須另行繳付，是原告依民法第179條規定請求被告返還其代墊水費、電費、瓦斯費用共262,262元，亦屬無據。
四、綜上所述，原告依民法第455條前段、第962條中段規定，請求被告騰空返還系爭建物一樓，將公司登記址自系爭建物辦理遷出；依民法第179條請求被告返還自111年6月3日起至遷讓返還系爭建物一樓之日止，按月給付相當於租金之不當得利20,000元，及原告代墊之水費、電費、瓦斯費262,262元；並依系爭租賃契約第6條第2項約定，請求被告按月支付違約金20,000元，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請亦失所附麗，一併駁回之。
五、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及所援用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 9 月 19 日
民事第八庭 法 官 宣玉華以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 9 月 19 日
書記官 林怡秀