臺灣臺北地方法院民事判決111年度訴字第4199號原 告即反訴被告 何雪珠訴訟代理人 蔡宜蓁律師被 告即反訴原告 魏啟豪訴訟代理人 楊芝青律師
廖家伶律師上列當事人間請求給付款項事件，本院於民國113年5月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣參拾萬參仟捌佰柒拾捌元，及自民國一百一十一年六月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之三，餘由原告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣參拾萬參仟捌佰柒拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文。查本件原告依兩造簽訂之借屋裝修協議書及房屋租賃契約，起訴請求被告租約終止後未回復原狀及違約之損害賠償；嗣被告於本訴繫屬中，主張原告尚有押租金未返還，依系爭租約之法律關係提起反訴（見本院卷第57頁），經核反訴與本訴均係基於同一租賃契約所生之爭執，攻擊防禦方法關係密切，兩訴言詞辯論之資料亦可相互利用，且有利於當事人間紛爭之一次解決及達訴訟經濟之目的，依前揭說明，反訴原告提起本件反訴，於法並無不合。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查反訴原告提起反訴時聲明請求反訴被告給付新臺幣（下同）13萬7,872元（見本院卷一第57頁），嗣於113年3月12日減縮請求之金額為10萬8,972元（見本院卷二第75頁），核其所為訴之聲明變更，屬減縮應受判決事項之聲明，合於前開規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、本訴事實：㈠原告主張：被告於民國106年間向原告承租門牌號碼臺北市○○
區○○○路00巷0號5樓房屋（下稱系爭房屋），雙方於106年7月5日簽訂租賃契約（下稱系爭租約），約定起租日為同年8月20日，而自簽約日起至起租日前則由被告借屋裝修，被告並要求展期，雙方因此另簽訂借屋裝修協議書、展期同意書，租賃期限自106年8月20日起至110年8月19日止，然被告逕自於110年6月8日搬離系爭房屋，並未將系爭房屋回復原狀，且積欠多項費用，因此依系爭租約第6條第2項約定，請求被告給付管理費2萬1,677元、遷出費5,000元、水費1,987元、電費9,829元、瓦斯費2,362元，並依系爭租約第4條第3項、第6條第3項、第6項及借屋裝修協議書之約定，請求回復原狀之費用66萬1,850元，依系爭租約第7條第6項約定，請求公證費1萬4,700元，並依系爭租約第7條第5項約定，請求被告給付未及時將租賃標的物回復原狀之違約金60萬元，合計131萬7,405元，再與押租金20萬元抵充後，被告應給付原告111萬7,405元等語，並聲明：㈠被告應給付原告111萬7,405元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行。
㈡被告則以：被告自110年1月20日起即開始向原告表示欲提前
終止系爭租約，原告知悉後亦開始積極安排新潛在房客進屋看房，雙方並於110年6月8日完成點交，故兩造之租賃契約最晚已於110年6月8日終止，原告請求110年6月9日至同年8月19日之管理費、水費、電費、遷出費及瓦斯費用顯無理由；而原告請求回復原狀之費用，因原告並未盡其舉證責任證明就系爭房屋應回復原狀之應有狀態為何，且有惡意阻撓被告回復原狀而受領遲延，故被告僅需以其所不爭執項目及金額之26萬8,700元為恢復原狀之數額，且原告就公證費及違約金之請求亦皆屬無據等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、反訴事實：㈠反訴原告主張：反訴原告於簽訂系爭租約前，即曾告知過反
訴被告會提前終止系爭租約，因此，自110年1月20日起，被告即多次通知反訴被告女兒Linda欲提前終止契約，而Linda亦多次與反訴原告約定其他潛在租客看房之時間，雙方並於110年6月8日就系爭房屋進行點交返還房屋並歸還鑰匙，嗣反訴被告於當天晚上表示有相關交屋缺失，反訴原告欲履行復原工作，反訴被告執意要求室內裝修許可證及保證金，致反訴原告無從進入施工回復原狀，反訴原告係因反訴被告故意阻撓而無法履行回復原狀之義務，依法視為條件已成就，反訴原告押租金返還請求權業已發生，反訴原告得依系爭租約第3條第3項第2款約定，請求返還押租金20萬元，且系爭租約已於110年6月8日終止，反訴被告收受110年6月9日至110年8月19日租金19萬7,260元即構成不當得利，經與被告認為合理之回復原狀費用26萬8,700元抵銷後，反訴原告得依系爭租約第3條第3項第2款約定、民法第179條規定，請求反訴被告給付10萬8,972元等語。並聲明：㈠反訴被告應給付反訴原告10萬8,972元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行。㈡反訴被告則以：系爭租約第7條已載明「租賃期限未滿前雙方
不得提前解約」等語，因此系爭租約並未於110年6月8日終止，更遑論反訴原告於同日放棄占有系爭房屋時，未完全依約回復原狀，且反訴原告若誠信履約、回復原狀，則即必然繼續占有使用系爭房屋以進行施工，待回復原狀完畢後，此時交還系爭房屋始得謂一般交易習慣所稱之「交屋」，故反訴原告於110年6月8日僅係單方放棄占有使用系爭房屋，並非「提前終止租約」及「交屋」甚明，則反訴原告預付之租金，顯無要求返還之理。又因為本件租期屆滿後，反訴原告未能依約回復原狀，且尚有積欠未付之管理費、水費、電費、瓦斯費、遷出費、回復原狀之工程款等諸多費用，均先由反訴被告代墊清償，反訴原告請求返還20萬元押租金並無理由等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：（見本院卷一第238至239頁）㈠兩造於106年7月5日就系爭房屋分別簽訂借屋裝修協議書、系
爭租約，約定起租日為同年8月20日，自簽約日起至起租日前則由被告借屋裝修。被告於106年7月5日繳付一年份租金（即自106年8月20日至107年8月19日）100萬元及20萬元押租金。
㈡兩造另於109年7月15日簽訂展期同意書，約定將租期屆至日
由110年2月19日延長至110年8月19日。被告於109年7月15日繳付一年份（即自109年8月20日至110年8月19日）之租金100萬元。
㈢被告曾於110年1月20日以LINE通訊軟體向Linda（原告之女兒）為被證6的訊息。
㈣被告與原告之代理人邱淑惠小姐於110年6月8日進行點交系爭房屋，被告並歸還大門外門鑰匙與原告。
㈤原告於110年6月8日晚上及110年6月9日向被告傳訊說明系爭
房屋之缺失及現況，並請被告回復原狀。被告隨即於110年6月11日僱工至系爭房屋進行工程估價。
四、得心證之理由：㈠兩造間系爭租約已於110年6月8日終止：
⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，民法第98條定有明文。所謂探求當事人之真意，乃在兩造就其意思表示真意有爭執時，應從該意思表示所植基之原因事實、經濟目的、社會通念、交易習慣、一般客觀情事及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果是否符合公平原則（最高法院105年度台上字第2240號判決參照）。
⒉觀諸兩造簽訂之展期同意書，原約定租賃期限為110年8月19
日（見司促卷第27頁），然被告曾於110年1月20日以LINE通訊軟體向原告之女兒Linda傳訊：「因為我們開始為孩子學區的原因…要提早找房，請問如果過年後有找到，提早搬遷，請問可解約嗎」、「因為我們也只加簽一年，當初有提早跟妳說，孩子上課會有搬遷的變動」，嗣Linda於同年2月4日表示：「主管房東說目前依合約（上註明不能提前解約），我再盡力爭取看看」，被告回應：「要麻煩妳了，因為我有在簽約前告知，因為我們一年付現金為主，我合約簽了，沒附註是我忘了，但有口頭跟妳們告知，因為我也不知道找房子的日程，所以多幫我爭取，畢竟我們也沒拖欠過，我也盡可能請仲介幫忙，謝謝」（見本院卷一第93至97頁），由上開對話可知，被告已於110年1月20日向原告之代理人Linda通知將提前解約，Linda雖未肯認原告已同意提前解約，然亦有稱會再爭取看看，嗣於110年2月19日起至同年0月間，Linda陸續詢問被告是否可以安排潛在新房客至系爭房屋看房（見本院卷一第98至106頁），被告並於110年2月19日表示「我們大概四月底會搬，因為三月新的地方要裝修，到時再跟妳們確認，謝謝」（見本院卷一第99頁），Linda亦未對此表示否認，足見原告已同意被告提早終止系爭租約。參以被告之妻公若家與原告之代理人邱淑惠之LINE對話紀錄，邱淑惠同意於000年0月0日下午2點交屋，並且確認水電瓦斯度數予以結清（見本院卷一第117至118頁），而兩造均不爭執被告與邱淑惠已於110年6月8日點交系爭房屋，被告並歸還大門外門鑰匙與原告，並有點交單在卷可參（見本院卷一第107頁），堪認兩造已合意提前終止系爭租約，被告並已於110年6月8日將系爭房屋返還原告，是兩造間系爭租約已於110年6月8日終止，應予認定。
⒊系爭租約第7條第1項雖約定「租賃期限未滿前雙方不得提前
解約，任何一方擬提前解約時，須賠償守約方2個月之租金作為違約金，雙方不得異議」等語（見司促卷第23至24頁），而兩造間展期同意書亦維持上開條款（見司促卷第27頁），然依上開原告之代理人Linda、邱淑惠等人與被告之對話紀錄，以及原告積極安排仲介帶看房屋、兩造確實已點交完成之客觀情狀，可推認原告對於被告提前終止租約之意思，亦表示同意，而於110年6月8日與被告點交系爭房屋。兩造既已合意終止租約，先前兩造於系爭租約所為之約定，即由新的合意所取代，兩造自不受系爭租約第7條第1項約定之拘束。
㈡茲就原告請求之項目及金額，分述如下：
⒈管理費：系爭租約第6條第1項、第2項約定：「房屋稅、地價
稅由甲方（即原告）負擔，管理費、水電費、瓦斯費、電話費、網路費第四台等因使用必須繳納之費用，則由乙方（即被告）自行負擔」、「本租約期限屆滿或終止時，乙方願依約將前項未付之費用結清。乙方遷出時如尚有積欠房租，或前項應繳之費用時，甲方有權優先由租賃擔保金中扣除支付處理」（見司促卷第23頁）。原告主張被告自110年5月起即未繳納管理費，並請求被告返還110年5、6、7、8月（8月共19天）之管理費共計2萬1,677元（見司促卷第29至30頁），惟兩造已於110年6月8日合意終止系爭租約，是被告僅就110年5月（6,000元）及110年6月（6月共8天，管理費為6,000/月×8/30＝1,600元）之管理費有給付之義務，故原告請求被告給付管理費7,600元，為有理由，逾此範圍之請求，則屬無據。
⒉大樓遷出費：依系爭房屋所在尊苑大樓管理委員會（下稱管
委會）規定，住戶遷出時需向管委會繳納大樓遷出費5,000元，此有收執聯在卷可參（見司促卷第29頁），此為被告使用系爭房屋，並於租賃期限屆滿後遷出房屋所產生之費用，核屬系爭租約第6條第1項約定「因使用必須繳納之費用」，故原告為被告繳納此部分遷出費後，請求被告給付5,000元，應屬有據。被告雖抗辯遷出系爭房屋即指未再使用系爭房屋，並非被告應給付之費用等語，然遷出費之性質實與管理費相類似，均係繳納予大樓管委會，且係因被告使用系爭房屋完畢後，始有遷出房屋之情形，故此部分費用應由被告負擔較為合理，被告此部分抗辯，尚難憑採。
⒊水費：依臺北自來水事業處水費通知單，系爭房屋110年4月6
日至110年6月2日之用水度數為120，水費共計1,648元，而110年6月2日至110年8月2日之用水度數則為0（見司促卷第31至32頁），是被告所應繳付之水費即為0元。原告主張本件被告未繳納之水費共有3期等語，惟系爭租約已於110年6月8日終止，被告僅就1,648元負有給付義務，故原告請求被告給付水費1,648元，為有理由，逾此範圍之請求，則屬無據。
⒋電費：依台灣電力公司110年6月繳費通知單，可知110年4月1日起至110年5月31日之電費為9,554元（見司促卷第35頁），而兩造於點交單上記載4、5月電費未繳（見本院卷一第107頁），故原告請求此部分電費，應屬有據。至110年6月1日起至110年6月8日之電費，點交單所記載之電表度數雖係64695（見本院卷第107頁），然110年6月繳費通知單的本期指數為63656，110年8月繳費通知單的拆表指數為63846（見司促卷第36、38頁），兩者皆未達110年6月8日點交單上所記載之電表度數，足見點交單所記載之電表度數係屬誤載，被告所應給付之電費應以110年8月繳費通知單所示拆表指數63846為上限。是被告應繳付之度數為190度（計算式：拆表指數63846－上期指數63656＝190），惟此約占總度數之23.37%（計算式：190/813≒0.2337），且該期有節電獎勵金為1,542元，占應繳總金額85%（計算式：1542/1816.7＝0.85），故被告雖有使用190度的電力，然因該期有節電獎勵金，應認此部分電費得予以扣除。故原告請求被告給付電費9,554元，為有理由，逾此範圍之請求，則屬無據。
⒌瓦斯費：兩造已於110年6月8日合意終止系爭租約，是就110年6月份之瓦斯繳費通知單之基本費，被告僅須給付4至5月份60元（即110年4月21日至110年5月21日）及5至6月份（即110年5月22日至110年6月8日）約35元（計算式：60×18/31≒35），共計95元之基本費。又原告並未提出被告有支出代收器材費1,300元之相關資料，難認被告應就此負責。是以，就110年6月份之瓦斯繳費通知單，被告所應給付之瓦斯費部分應僅為計算至110年6月8日之基本費95元、從量費693元以及扣除退費2元，共計786元（計算式：95＋693－2＝786），故原告請求被告給付瓦斯費786元，為有理由，逾此範圍之請求，則屬無據。
⒍回復原狀之費用：
⑴依系爭租約第4條第3項、第6條第6點、第7條第5項及借屋裝修協議書之約定，均載明被告返還系爭房屋時，應將系爭房屋恢復原狀返還原告之意旨。被告與原告之代理人邱淑惠110年6月8日點交時，備註欄記載「承租戶自行裝修部分待屋主確認是否須復原，並將現場照片帶回由屋主確認後回覆」（見本院卷一第107頁），嗣原告傳送110年6月8日今日尊苑交屋各項缺失說明、110年6月9日回覆魏啟豪夫人公若家LINE，請被告於110年6月15日前回復原狀（見本院卷一第109至112頁），被告並同意依原告上開缺失說明進行動工（見本院卷一第145頁），然原告請求被告依108年上半年尊苑大樓住戶會議紀錄，提出社區裝潢施工所需「政府裝修許可」及「5萬元保證金」，由原告通報管委會取得許可（見本院卷一第152、173頁），然兩造對此產生爭執，被告表示管委會稱不需要「政府裝修許可」及「5萬元保證金」，原告遂告知被告請管委會出示文件，如有任何損害即由管委會負責，此有邱淑惠與被告之妻公若家之LINE對話紀錄在卷可參（見本院卷一第143至172頁）。
⑵證人王承懋證稱：附著於建築物的天花板的裝修，內部牆面裝修，或是高度超過1.2米的隔屏或當隔屏使用的櫃子，或是更改隔間牆，都需要申請室內裝修許可證，這在建築技術規則裡有規定，被告委託處理的工程都沒有需要申請，工班裡面有人有室內裝修施工證，伊等會根據業主所需做的工項，大家一起研判，公司確認之後回覆給業主，這需要額外的費用，本件工程伊等有去問管委會，也有問社區裝修的相關規定，是去問現場的管理員等語（見本院卷一第278至282頁），是系爭房屋回復原狀工程依法規無需申請室內裝修許可，而原告實際進行回復原狀工程時，亦未申請室內裝修許可，此為兩造所不爭執（見本院卷二第111頁），故系爭房屋回復原狀工程，確實不需向政府申請室內裝修許可證，應予認定。
⑶系爭房屋回復原狀工程雖無需申請室內裝修許可，然依證人即時任尊苑大樓管委會主委許勝淵證稱：被告當時有打電話給伊，問伊搬離房屋要復原施工可不可以，伊說要問房東，大樓有規定如果房屋所有權人需要裝潢，由房屋所有權人自行判斷是否可以施工，管委會是直接對房屋所有權人，所以伊請被告直接和房東聯繫；泥作工程要繳交5萬元保證金，而且要得到房東的同意，在電梯有公告會議紀錄，若大型的裝潢需要政府的裝修許可證的話，要提出來給管委會，因為管委會不能進入所有權人屋內，不會知道房屋內部裝潢具體是什麼，管委會不是專業人員，沒有辦法判斷是大型裝潢或是輕裝潢，所以伊跟被告說要跟房東確認，管委會只對房屋所有權人，如果房客要回復原狀，是房東與房客自行溝通，由屋主判斷是否符合電梯公告的泥作工程或大型裝潢，管委會只會去確認是否有破壞大樓結構或環境，房客提出文件後，最後是由房東向管委會申請；後來自稱房東黃先生也有打電話給伊，伊說如果判斷房客有如何的毀損狀況，應該由房東自行請房客提出向管委會申請，在伊的任內，系爭房屋實際上並沒有向管委會提出申請等語（見本院卷一第282至285頁），足見依系爭房屋所在尊苑大樓區分所有權人會議，管委會直接對房屋所有權人，由屋主判斷回復原狀工程是否屬於泥作工程或大型裝潢，而原告並非專業人員，無法判斷系爭房屋之回復原狀工程是否需要申請政府裝修許可證，並向管委會繳交5萬元保證金，是被告稱原告以政府裝修許可證及保證金為由，惡意阻擾被告回復原狀等語，即有疑義。
⑷參以原告於105年裝潢系爭房屋時，確有申請室內裝修許可（
見本院卷一第317頁），故原告主觀上認為系爭房屋之回復原狀工程，依法需要申請室內裝修許可等情，尚非悖於常情，且原告於110年6月25日請室內裝修業者評估系爭房屋回復原狀費用，亦有業者認為應申請室內裝修許可，並預估該費用為7萬元（見司促卷第125至126頁），可見原告先前要求被告應出具室內裝修許可證，並非無據，實難謂為惡意阻撓被告就系爭房屋回復原狀而受領遲延。又原告於110年8月24日詢問新任財務委員林幸利，其亦轉達主委之意見「當天交5萬支票，會開收據，完工後無損傷公物後會歸還」等語，嗣原告確實有繳納5萬元保證金支票，管委會並於完工後返還該支票等情，亦有對話紀錄、支票及收據在卷可佐（見本院卷一第319至327頁），堪認原告先前要求被告依管委會電梯公告，提出保證金5萬元予管委會，尚非無據，由此實難認原告有故意阻擾被告回復原狀之情形，則被告以此主張原告受領遲延，難認有據。
⑸兩造均不爭執被告就系爭房屋有回復原狀之義務，而原告主
張回復原狀之費用為66萬1,850元，並提出工程預算書為據（見司促卷第43至45頁）。被告對於其中第1項「玄關區鞋櫃拆除」、「油漆項目」、第23項「A臥TV牆木皮」、第24項「D臥櫃子拆除」、第29項「全室房門及浴廁門烤漆」、第31項「保護及初清」、第35項「清潔」、「清運及各項搬運費用」及第33項「除膠」之項目不爭執，但金額爭執，然被告既對於此部分被告負有回復原狀之義務並不爭執，被告即應於110年6月8日返還房屋時就此部分回復原狀，嗣原告以自己之財產施工以回復原狀，即應由被告返還原告，尚難因原告所請施工人員金額估價與被告有所不同，即認為原告所請求之金額係屬浮報。被告對此部分未能說明原告提出之金額係屬顯然不合常情，而非回復原狀所必要者，則其就此部分金額有所爭執，尚屬無據。
⑹被告對於回復原狀之範圍爭執者，分述如下：
①木作工程部分：其中第18項「C臥木作補床頭門片」，被告返
還系爭房屋時，該處之門片確實已遺失，此有原告所提公證書所附系爭房屋照片，以及出租前照片可資比對（見司促卷第78頁、本院卷二第205頁），被告雖稱門片拆除後，仍存放於一旁衣櫃中等語，然為原告所否認，被告復未對此提出證據以實其說，即難憑採。又第27項及第38項「D臥木作補化妝桌側高櫃門片」，依照片所示，確實有2片門片需回復（見司促卷第82頁、本院卷二第210頁），故原告此部分請求，應屬有據。另第39項「B臥衣櫃門片*3」，被告返還系爭房屋時雖無遺失，然細繹照片中門片上明顯有鑽孔或污漬呈現之黑點痕跡（見司促卷第74頁、本院卷二第202頁），是原告將衣櫃門片換新以回復原狀，即非無憑。被告稱此部分並無施工之必要，尚難憑採。
②石材美容部分：被告雖抗辯第6項「客餐廳區鐵件及螺絲孔石
材美容」及第43項「客、餐廳、玄關、走道、走廊石材地坪全區研磨（晶化處理、美容）拆除後殘留萬用膠及紅色墨汁線」均無必要，且第33項已有「除膠」工項，則第43項再進行除膠，似有重複估算之嫌等語。然第43項之地坪研磨，係針對客餐廳等特定區域施工，並非針對系爭房屋全屋地坪所為，而被告抗辯系爭房屋並無全區研磨之必要等語，並未提出相關證據，自難憑採。又被告僅因「除膠」二字，即遽認第33項、第43項有重複估算等語，亦難認有據③水電（含廚具）部分：被告主張廚具設備係正常使用下之自
然耗損，實無為之替換嶄新廚具之義務等語。惟依110年6月8日尊苑交屋缺失說明第9點「因使用錯誤的清潔劑致使瓦斯爐生鏽及開關褪色等，需要換新」（見本院卷一第109頁），可知廚具設備有換新之必要，被告雖抗辯廚具生鏽、褪色係正常使用下產生自然耗損，然並未提出相關證據，則原告施工將廚具設備換新以回復原狀，尚非無據。
④拆除部分：被告雖爭執第4項「電視櫃、茶几、餐桌拆除」、
第8項「走道區水泥螺絲拆除」、第15項「C臥櫃子拆除」，然依公證書所附系爭房屋照片據以比對出租前照片，系爭房屋原先確實並無電視櫃、茶几、餐桌、走道區水泥螺絲、C臥櫃子（見本院卷二第190至194頁、第204頁、司促卷第59至65頁、第78頁），故原告此部分請求，應屬有據。被告雖抗辯電視櫃、茶几、餐桌應屬可簡單搬動之物品，無需拆除等語，然此部分確實需移除回復原狀，而櫃子後方或有固定拆除之情形，尚難以該條記載之「拆除」等文字，認為此部分施工並無必要。是被告此部分抗辯，亦難憑採。
⑤另就第44項「大門第二道鎖換新（原鎖已壞）」部分，被告
雖抗辯該鎖於被告入住時即已壞損，被告並自行加裝另一扇外門等語，然被告對此僅提出大門之照片（見本院卷二第39頁），無從確認該門在被告入住前已經壞損，且依原告所提出租前照片，亦無法看出門鎖已壞（見本院卷二第188頁），是被告此部分抗辯，尚難憑採。
⑺準此，原告主張回復原狀之費用為66萬1,850元，並提出工程
預算書為憑（見司促卷第43至45頁），應屬有據。被告雖針對上開項目及金額有所爭執，然經比對系爭房屋出租前後之照片，上開工程預算書所列項目及金額，並無明顯不合常理之情形，應認均為回復原狀之必要範圍，且原告已就110年6月25日工程預算書施工完畢並付款，有收據及銀行存款憑條在卷可佐（見司促卷第47至50頁），足見原告請求被告給付回復原狀之費用66萬1,850元，應屬有據，堪以採信。
⒎公證費1萬4,700元：
系爭租約第7條第6項約定「甲、乙任一方若有違約情事，致損害他方權利時，願賠償他方之損害及支付因涉訟之訴訟費、律師費（稅捐機關核定之最低收費標準）或其他相關費用」，而原告為保存被告未回復原狀前之房屋狀況，原告委請民間公證人至系爭房屋現場體驗公證（見司促卷第51至84頁），嗣後才進行施工、回復原狀，則原告請求被告給付未回復原狀而額外支出之公證費，應屬有據。被告雖抗辯被告係因原告未履行協力義務而無法完成復原工作，原告有受領遲延之情事等語，然原告請求被告提出保證金及裝修許可證，尚難認係惡意阻撓被告回復原狀，業經論述如前，是被告此部分抗辯，並無理由。
⒏違約金60萬元：
系爭租約第7條第5項約定「乙方於本租賃契約終止或期限屆滿之翌日起，應即將租賃標的物騰空遷讓恢復原狀交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不及時騰空遷讓恢復原狀交還房屋時，甲方得向乙方請求按照原房租加壹倍之違約金至遷讓之日止（未滿一個月以比例計算之，超過一個月則按月計算）」。原告雖依上開約定，主張被告應支付回復原狀工程期間90天之違約金60萬元，然返還租賃物與租賃物之回復原狀係二給付義務，並非同一，系爭租約第7條第5項所約定之違約金，應係指被告於租約屆期後未將系爭房屋遷讓返還之情形，而本件兩造就回復原狀之範圍有所爭執，被告未完成回復原狀之義務，而由原告代為施工，此情尚難認已符合上開條款之約定。兩造已於110年6月8日點交系爭房屋，被告已將系爭房屋返還原告，則原告依系爭租約第7條第5項約定向被告請求給付違約金60萬元，洵屬無據。
⒐綜上，原告請求被告給付70萬1,138元（計算式詳如附表），為有理由，逾此範圍之請求，則屬無據。
㈢被告就原告請求給付之數額中，於39萬7,260元範圍內主張抵銷，為有理由：
⒈系爭租約第3條第3項第2款約定「甲方應於本租約終止或期限
屆滿時，當乙方將房屋騰空遷讓，打掃清潔，恢復原狀歸還，並將最後壹期的水電、瓦斯、管理費等等金額繳清後，無息在5個工作日內退還乙方」（見司促卷第22頁），而反訴被告並不爭執其應返還押租金20萬元（見本院卷二第110頁），是被告以此主張抵銷，為有理由。
⒉又被告於109年7月5日即繳付1年份（即自109年8月20日至110
年8月19日）之租金共計100萬元予原告，此為兩造所不爭執，而兩造間系爭租約已於110年6月8日終止，復為本院認定如前，則被告依民法第179條規定，請求原告返還110年6月9日至110年8月19日租金19萬7,260元【計算式：每年租金1,000,000×（72/365）≒197,260，元以下四捨五入】，即有理由。
⒊準此，被告就原告請求給付之數額中，於39萬7,260元（計算
式：200,000＋197,260＝397,260）範圍內主張抵銷，為有理由。是經抵銷後，原告請求被告給付30萬3,878元，為有理由，應予准許。
⒋原告本件得請求之金額，屬無確定期限之給付，原告請求加
計自支付命令繕本送達被告之翌日起（即自111年6月14日起，見司促卷第155頁）至清償日止，按年息5%計算之利息，核與民法第203條、第229條第2項、第233條第1項前段規定相符，亦應准許。
⒌被告所得請求原告給付之金額，經予原告請求之金額抵銷後
，已無剩餘數額，故被告即反訴原告提出反訴，請求原告即反訴被告給付10萬8,972元，並無理由。
五、綜上所述，原告依系爭租約之約定，請求被告給付原告30萬3,878元，及自111年6月14日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。反訴原告請求反訴被告給付10萬8,972元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，原告勝訴部分，本判決所命給付金額未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389條第1項第5款規定依職權宣告假執行；原告所為假執行之聲請，僅在促使法院為此職權之行使，本院不受其拘束，無再命原告提供擔保之必要，亦不另為准駁之諭知。被告此部分陳明願供擔保免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。原告其餘敗訴部分，以及反訴原告敗訴部分，其假執行之聲請失所依據，應併予駁回。
七、本件本訴與反訴之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核均與本件判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 113 年 6 月 7 日
民事第七庭 法 官 許筑婷以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 6 月 7 日
書記官 林政彬附表：原告請求之項目及金額編號 項目 原告請求之金額 本院准許之金額 1 大樓管理費 21,677 7,600 2 遷出費 5,000 5,000 3 水費 1,987 1,648 4 電費 9,829 9,554 5 瓦斯費 2,362 786 6 回復原狀之費用 661,850 661,850 7 公證費 14,700 14,700 8 違約金 600,000 0 合計 1,317,405 701,138