臺灣臺北地方法院民事判決111年度訴字第4218號原 告 臺北市政府都市發展局法定代理人 王玉芬訴訟代理人 陳憲政律師被 告 台北市忠駝丙區管理委員會法定代理人 李姵嬅訴訟代理人 黃文祥律師上列當事人間請求給付違約金等事件，本院於民國112年2月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣參拾貳萬陸仟肆佰元，及自民國一百一十一年九月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之一，餘由原告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣參拾貳萬陸仟肆佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面原告法定代理人原為黃一平，嗣於民國111年12月25日變更為王玉芬，有臺北市政府111年12月25日府人任字第11130101681號令在卷可參（見本院卷第189-191頁），其於112年1月7日具狀聲明承受訴訟（見本院卷第185頁），於法並無不合，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：兩造前就門牌號碼臺北市○○區○○路0段000巷00號1樓房屋（下稱系爭房屋）簽訂臺北市市有非公用房地租賃契約（下稱系爭26號租約），將系爭房屋其中213.64平方公尺部分（下稱系爭租賃物）出租予被告使用，租賃期間自110年1月1日起至同年12月31日止，每月租金為新臺幣（下同）3萬4,666元，並約定被告應自行使用系爭租賃物，不得轉租、分租或以任何方式供他人使用。詎被告竟於110年3月16日將系爭租賃物其中「管委會辦公室後方閒置之1大1小之空間」（如附件斜線所示部分，下稱系爭轉租空間）出租予訴外人黃桂春、李姵嬅（下合稱黃桂春等2人）供其等放置私人物品，約定租賃期間自110年4月1日起至同年12月31日止（下稱系爭20號租約）。依系爭26號租約第12條第3項約定，被告就上開違約轉租情事應給付上開轉租期間按月以月租金額12倍計算之懲罰性違約金，此部分共計應給付374萬3,928元。且被告依系爭26號租約僅能於系爭租賃物之範圍內使用系爭房屋，其擅將系爭房屋公共服務區（如附件橫線所示部分，下稱系爭停車空間）出租予住戶停放電動腳踏車使用並收取租金，侵害應歸屬於伊之系爭停車空間使用收益權益，依民法無因管理、不當得利、侵權行為等規定，應返還其無權收取之租金2,400元。爰依系爭26號租約第12條第3項、民法第177條、第179條、第184條第1項前段，提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付伊374萬6,328元本息；願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：伊與黃桂春等2人所簽訂之系爭20號租約，租賃標的係門牌號碼臺北市○○區○○路0段000巷00號1樓房屋（下稱系爭20號房屋）內之「1大1小之空間」，此係因兩造就系爭26號租約目前僅能以一年一約之方式續租，為免未來能否繼續租用系爭租賃物為管委會辦公室使用之不確定性，乃先行與斯時擔任管理委員之黃桂春等2人簽訂系爭20號租約，賦予斯時擔任主委之王勵棟承租系爭20號房屋之義務，惟因王勵棟未與系爭20號房屋所有權人達成協議而作罷，是伊自始未將系爭租賃物轉租他人使用。倘伊確有違約，系爭26號租約第12條第3項約定亦應解釋為於連續違約時，最高僅得按當月租金額之30倍即103萬9,980元計付懲罰性違約金。且伊既仍按月如數支付原告租金，原告復未受有任何租金或其他損害，上開懲罰性違約金數額顯然過高，應予酌減。伊雖曾將系爭停車空間出租予住戶使用並收取租金，惟嗣已將上開租金退還住戶，並無獲取不當利益等語。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告假執行。
三、經查，原告主張兩造就系爭租賃物訂有系爭26號租約；被告與黃桂春等2人於110年3月16日簽訂系爭20號租約，該租約所記載之租賃標的為「台北市○○區○○路○段000巷00號（管委會辦公室後方閒置之1大1小之空間）」；被告於111年1月17日將系爭停車空間出租予住戶停放電動腳踏車並收取租金2,400元等情，業據其提出系爭26號租約、系爭房屋平面圖、系爭20號租約、被告110年12月29日會議記錄、系爭停車空間現場照片及租金收據為證（見本院卷第17-25、31-37頁），且為被告所不爭執（見本院卷第177-178頁），堪信為真實。
四、得心證之理由原告主張被告違約將系爭轉租空間轉租予他人使用，應依系爭26號租約第12條第3項如數給付懲罰性違約金，其復無權出租系爭停車空間，侵害伊就系爭停車空間之使用收益權益，應將其無權收取之租金返還予原告等語，為被告所否認，並以前詞置辯。茲就本件爭點及本院判斷分述如下：
（一）被告確有將系爭轉租空間違法轉租予黃桂春2人使用：
1.按承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人；但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租他人，民法第443條第1項定有明文。又系爭26號租約第12條第1項約定：「乙方（按即被告）對於租賃房地應自行使用，不得私自轉租、分租、將租賃權轉讓他人或以其他任何方式由他人使用」（見本院卷第19頁）。是兩造間就系爭租賃物已有明確約定被告不得轉租系爭租賃物之一部，倘被告未得原告同意即擅為轉租，自屬違約。
2.經查，原告於111年1月21日前往系爭房屋會勘現場使用狀況，當日黃桂春、李姵嬅即以被告財務委員、監察委員在場協同會勘，經原告人員向被告斯時代理主委朱俊光說明該次會勘係因民眾檢舉系爭房屋有違約轉租、無權使用未向原告承租空間之情，代理主委表示：「……我們發現所謂事證並非經過管委會的會議所決定……是主委（按即王勵棟）的私人行為，他擅自作為，所以我們發現之後改善……那我們現在改善情形就是我們現況看到的情形」等語，在場住戶亦表示：「原則上我們都是自己使用，主委因為覺得有閒置的空間，而租的這兩個人也是委員，也是住戶……所以放點東西給委員會多多少少補助一點，大概是這樣的性質……我們知道以後也知道這行為是不妥的，不可以這樣，所以這部分也終止了，不能再放東西了……前面所發生的事情，我們不否認，他們確實有這種應該也算是轉租，雖然身分、人都是自己人，但就是一個轉租行為，也付了酬勞，那我們知道錯誤……主委跟承租委員他們也不是很大的惡意」等語，有該日會勘錄音光碟及譯文在卷可參（見本院卷第139-144頁），而被告代理主委及在場住戶上開所述，經核與系爭20號租約所載出租人為被告，承租人黃桂春等2人即係被告委員（見本院卷第25、73頁），且被告於簽訂系爭20號租約之3日後即110年3月19日即收到黃桂春所之繳納3萬6,000元款項（見本院卷第149頁被告收支記錄），上開款項數額適與系爭20號租約所約定黃桂春等2人應一次繳付之一年份租金數額相同（即3,000元×12月）等情一致，足認被告確有與黃桂春等2人簽訂系爭20號租約，並將系爭轉租空間出租予其等使用無疑。且黃桂春等2人既於原告會勘時全程在場，倘其等未向被告承租系爭轉租空間，理應及時否認有民眾所檢舉之違法轉租情事，並於代理主委及住戶向原告承認有轉租行為、已為改善等語時予以澄清，惟其等非但未予否認，更以：「（管委會的東西是放在哪邊？放在其他地方？）沒有，那時候東西就是跟我們東西一起。混雜的」等語（見本院卷第146頁），坦承確有將其等個人物品與管委會物品共同放置於系爭轉租空間。是原告主張被告有違約將系爭租賃物轉租他人使用等情，堪屬可採。
3.被告雖辯稱其依系爭20號租約所出租者為系爭20號房屋，並非系爭房屋，未曾轉租系爭租賃物予他人等語。惟查，系爭20號租約雖記載租賃標的為「台北市○○區○○路○段000巷00號（管委會辦公室後方閒置之1大1小之空間）」（見本院卷第25頁），然被告並非系爭20號房屋之所有權人，有該房屋建物查詢資料在卷可參（見本院卷第121頁），其復未能具體舉證說明其就該房屋有何合法使用權源，則其辯稱系爭20號租約係由其出租系爭20號房屋予黃桂春等2人等語，已與常情有違。且系爭房屋與系爭20號房屋為不同棟之建築物，此為被告所自承（見本院卷第161頁），系爭20號租約既特定其租賃標的為「管委會辦公室後方閒置之1大1小之空間」，則系爭轉租空間理應與管委會辦公室位於同棟之系爭租賃物範圍內，始為合理。況依被告所辯，其簽訂系爭20號租約之目的倘係為尋求未來可供管委會辦公室穩定長期租用之房舍等語（見本院卷第59-60頁），其約定租賃期間亦應自111年度起算，而無庸就已與原告簽訂系爭26號租約之110年度期間內再另承租辦公室使用。是被告上揭所辯，顯然悖於常理，並非可採。
（二）原告依系爭26號租約第12條第3項請求被告就其違約轉租之事實給付懲罰性違約金，為有理由，惟其數額應酌減為32萬4,000元為當：
1.查系爭26號租約第12條約定：「（第1項）乙方對於租賃房地應自行使用，不得私自轉租、分租、將租賃權轉讓他人或以其他方式由他人使用…‥（第3項）乙方有前二項違約情事者，甲方（按即原告）得不經催告立即終止契約，收回租賃房地，並得自事實發生之日起請求乙方支付當月租金額十二倍懲罰性違約金；自事實發生之日起逾一個月仍不申請提前終止契約者，自逾一個月之次日起，懲罰性違約金按二十四倍計算；其連續有前項違約情事而不申請提前終止契約者，懲罰性違約金按三十倍計算。且乙方仍應支付租金及應負擔之損害賠償責任」（見本院卷第19頁）。
2.經查，被告確有將系爭轉租空間轉租予黃桂春等2人使用乙節，業經本院認定如前，則依系爭26號租約第1項、第3項約定，原告自得自違約事實發生之日起至違約行為終了為止，連續向被告請求約定懲罰性違約金。是原告主張被告應就其違約轉租期間，即110年4月1日起至同年12月31日止之9個月期間，依上開約定按月給付懲罰性違約金，自屬有據。
3.被告雖辯稱依系爭26號租約第12條第3項文義，於連續有違約情事而不申請提前終止契約時，最多僅得按月租金額30倍計算懲罰性違約金，且以此為上限等語。惟審諸上開懲罰性違約金約款目的係為確保被告於契約期間內依約履行，於違約事實繼續發生時，按月遞次加重違約處罰，以督促被告儘速改善。是倘依被告所主張之最多以月租金額30倍計算懲罰性違約金，將可能產生被告違約事實如繼續發生逾3個月後，即不會再繼續產生懲罰性違約金之不合理情況，自與上開懲罰性違約金約定之本旨未符。是被告此部分所辯，亦難為採。
4.惟按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條第1項、第252條分別定有明文。而違約金之約定是否過高，應依違約金係屬於懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質而有不同，若屬前者，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；若為後者，則應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減（最高法院87年度台上字第2563號判決意旨參照）。查本件原告依系爭26號租約第12條第3項約定文義，請求被告於違約事實繼續之期間內，按月給付當月租金額3萬4,666元之12倍計算之懲罰性違約金，共計374萬3,928元（計算式：3萬4,666元×12倍×9月），本院審酌被告主觀上明知系爭26號租約禁止轉租、分租，卻仍為之並收取租金為己用，同時妨害原告對於國宅之租賃管理，其雖確有依約按月支付原告3萬4,666元租金，惟上開懲罰性違約金約款業將被告繼續支付租金一節另作考量，是其違約情節難謂非輕。然原告就系爭轉租空間於上開違約期間內並無使用收益權限，卷內復無證據顯示原告因被告上開違約轉租行為受有其他損害，且上開懲罰性違約金約款亦明定如另有損害賠償責任仍應由被告負擔，況被告僅以每月3,000元之代價轉租系爭租賃物之部分空間予管委會委員使用，考量上揭因素及現今社會經濟狀況一切情事，本院認原告依前揭約定所得請求之懲罰性違約金，應酌減以被告每月轉租金額3,000元之12倍按違約轉租之9個月期間計算，合計32萬4,000元（計算式：3,000元×12倍×9月），始為適當。
（三）原告請求被告返還其無權出租系爭停車空間之不當得利價額2,400元，亦有理由：
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還；但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條分別定有明文。又凡因侵害歸屬於他人權益內容而受利益，致他人受損害，即可認為基於同一原因事實致他人受損害，並欠缺正當性；亦即以侵害行為取得應歸屬他人權益內容的利益，而不具保有該利益之正當性，即應構成無法律上之原因，成立不當得利（最高法院101年度台上字第1722號判決意旨參照）。
2.經查，被告無系爭停車空間之所有權或使用收益權限，出租系爭停車空間予住戶使用並收取2,400元等情，已為被告所不爭執。而原告既為系爭停車空間坐落土地之管理機關，被告無權出租系爭停車空間並收取租金之行為，即屬侵害原告就系爭停車空間之使用收益權益，且無法律上原因，依上揭說明，被告自應將上開應歸屬原告權益內容之系爭停車空間使用利益返還予原告。原告就此主張以被告無權出租予住戶之租金額2,400元計算其應償還價額，尚屬可採。被告雖辯稱其已將租金2,400元返還住戶，並無不當獲取應歸屬於原告之租金等語，惟被告應返還之不當得利客體實係系爭停車空間使用利益，僅因其性質不能返還而以租金計算其價額，尚不因被告事後是否將該租金返還住戶而異其認定。是被告此部分所辯，自非可採。又原告此部分依不當得利法律關係所為之請求既有理由，其另主張之無因管理、侵權行為損害賠償請求自無庸再予審酌，附此敘明。
（四）本件原告得向被告請求給付之上開金額，屬無確定期限之給付，而本件起訴狀繕本已於111年9月8日寄存於被告所在地之警察機關（見本院卷第55頁），則原告請求加計自起訴狀繕本送達被告（寄存送達經10日而於111年9月18日生送達效力）之翌日起即111年9月19日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，即屬有據，亦應准許。
五、綜上所述，原告依系爭26號租約第12條第3項約定、民法第179條不當得利之法律關係，請求被告給付32萬6,400元（計算式：32萬4,000元+2,400元），及自111年9月19日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行。經核原告勝訴部分，所命給付金額未逾50萬元，應依民事訴訟法第389條第1項第5款規定職權宣告假執行，被告聲請宣告免為假執行，核無不合，爰依同法第392條第2項規定酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失其依據，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 112 年 3 月 9 日
民事第二庭 審判長法 官 林鈺琅
法 官 林伊倫法 官 郭子彰以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
附件（即原證2：系爭房屋平面圖）中 華 民 國 112 年 3 月 10 日
書記官 李云馨