臺灣臺北地方法院民事判決111年度訴字第4676號111年度訴字第5504號原 告即 被 告 余佳惠訴訟代理人 龔君彥律師被 告即 原 告 蘇彥文訴訟代理人 陳宜鴻律師
林彥廷律師上列當事人間111年度訴字第4676號返還不當得利等事件，及111年度訴字第5504號請求給付違約金等事件，經本院命合併辯論併合併裁判，於民國115年1月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
壹、本院一一一年度訴字第四六七六號事件部分：
一、蘇彥文應給付余佳惠新臺幣伍佰貳拾萬元，及自民國一百一十一年十一月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、余佳惠其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由蘇彥文告負擔百分之九十五，餘由余佳惠負擔。
四、本判決於余佳惠以新臺幣壹佰捌拾萬元為蘇彥文供擔保後，得假執行。但蘇彥文如以新臺幣伍佰貳拾萬元為余佳惠預供擔保，得免為假執行。
五、余佳惠其餘假執行之聲請駁回。
壹、本院一一一年度訴字第五五○四號事件部分：
一、蘇彥文之訴及假執行之聲請均駁回。
二、訴訟費用由蘇彥文負擔。事實及理由
甲、程序事項
壹、按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。本件依兩造簽訂之不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）第13條第6項約定，雙方合意以本院為第一審管轄法院，本院自有管轄權。
貳、次按分別提起之數宗訴訟，其訴訟標的相牽連或得以一訴主張者，法院得命合併辯論；命合併辯論之數宗訴訟，得合併裁判，民事訴訟法第205條第1項、第2項分別定有明文。查，原告即被告余佳惠（下稱余佳惠）起訴請求被告即原告蘇彥文（下稱蘇彥文）返還不當得利並賠償損害，案列本院111年度訴字第4676號（下稱4676號案）；蘇彥文則起訴請求余佳惠給付違約金，案列本院111年度訴字第5504號（下稱5504號案），均係本於其等間系爭買賣契約履約爭議之同一基礎事實，當事人同一且當事人地位相反，兩宗訴訟亦均行同種程序，堪認兩案之爭點及證據資料均有相當程度之共通性及相牽連關係，兩造並同意併案審理（見4676號案卷㈠第349頁、5504號案卷㈠第151頁），故為避免重複審理及裁判歧異，爰將兩訴合併辯論，並合併裁判。
叁、又按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張
或減縮應受判決事項之聲明、請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。本件5504號案蘇彥文起訴時，其聲明原為：「㈠余佳惠應給付蘇彥文新臺幣（下同）161,200元；㈡余佳惠應同意蘇彥文自合泰建築經理股份有限公司（下稱合泰建經公司）領取履約保證專戶（帳號詳卷，下稱履保專戶）內之4,469,760元；㈢余佳惠應給付蘇彥文730,240元，及自民國111年8月2日起至清償日止，依本金520萬元按年息百分之5計算之利息」，嗣具狀變更前揭訴之聲明為如後所示（詳本判決實體事項5504號案蘇彥文主張之聲明部分，見5504號案卷㈠第127至128頁），核屬擴張、減縮應受判決事項之聲明，且其所請求之基礎事實仍屬同一，揆諸首揭規定，尚無不合，應予准許。
乙、實體事項
壹、4676號案部分：
一、余佳惠起訴主張：㈠其前基於購買不動產以供收取租金之目的，委託永慶房屋仲
介股份有限公司（下稱永慶房屋）居間仲介，因此尋得蘇彥文出售之臺北市○○區○○○路000巷00弄00號房地（下稱系爭房屋）內隔為4間套房可供出租使用，而蘇彥文明知余佳惠之上開購屋目的，兩造磋商後於111年5月15日簽訂系爭買賣契約及增補契約（下稱系爭增補契約），約定系爭房屋買賣總價為2,608萬元，並於系爭增補契約中確認系爭房屋現有租賃情事，每月租金實收51,850元；蘇彥文另出具標的物現況說明書（下稱系爭說明書）向其擔保系爭房屋無壁癌、滲漏水或水痕等瑕疵，嗣余佳惠乃依約將簽約款260萬元、用印款260萬元匯入履保專戶。詎余佳惠於111年5月24日檢查系爭房屋時，赫然發現系爭房屋有多處滲漏水、明顯壁癌、鋼筋外露等與系爭說明書顯不相符之重大瑕疵，且經蘇彥文提出與租客間之租賃契約，始知系爭房屋每月月租金僅有47,000元，亦與系爭增補契約所載實收金額不同，而系爭增補契約既屬定型化契約，即應採有利於消費者即余佳惠之解釋，可知余佳惠係遭蘇彥文詐欺，致誤認系爭房屋之屋況無滲漏水等瑕疵，且承接現有租約後每月實收租金可達51,850元等重要性質，進而簽署系爭買賣契約及系爭增補契約，其得依民法第88條第1項前段、第88條第2項、第92條第1項規定撤銷系爭買賣契約之意思表示。倘認余佳惠無從撤銷系爭買賣契約之意思表示，然蘇彥文為系爭房屋之出賣人，亦應依民法第354條第1項前段規定負瑕疵擔保責任，而系爭房屋於過戶前已有嚴重滲漏水之情事，余佳惠自無須待蘇彥文進行修繕，即得拒絕受領系爭房屋，並得依民法第359條規定解除系爭買賣契約。
㈡又余佳惠已先後於111年6月2日、同年月16日以存證信函向蘇
彥文撤銷購買系爭房屋之意思表示，並業依民法第359條規定解除系爭買賣契約，則蘇彥文受領系爭房屋之簽約款260萬元、用印款260萬元即屬無法律上原因並受有利益，余佳惠得依民法第179條規定，請求蘇彥文返還520萬元（計算式：260萬元＋260萬元＝520萬元）。另余佳惠係經由永慶房屋居間仲介而簽立系爭買賣契約，其已於簽約時給付買賣總價1％之仲介服務費即260,800元（計算式：2,608萬元×1％＝260,800元）予永慶房屋，然其係因蘇彥文施用詐術而簽訂系爭買賣契約，致其須支付上開仲介服務費而受有損害，其併得依民法第184條第1項後段規定，請求蘇彥文賠償260,800元等語。並聲明：⒈蘇彥文應給付余佳惠520萬元，及自民事起訴狀繕本送達蘇彥文之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；⒉蘇彥文應給付余佳惠260,800元，及自民事起狀繕本送達蘇彥文之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；⒊願供擔保請准宣告假執行。
二、蘇彥文答辯則以：余佳惠從未向其表明購買系爭房屋之用途或目的，縱然系爭增補契約所載之實收租金數額有誤，致余佳惠認定系爭房屋每月收租可達51,850元而決意締約，仍屬交易動機錯誤之範疇，並非交易上認為重要之性質，即非意思表示內容之錯誤，余佳惠自不得據此撤銷系爭買賣契約之意思表示；況余佳惠於簽約前亦未盡與處理自己事務同一注意之注意義務，當無從撤銷買受系爭房屋之意思表示。而余佳惠於簽訂系爭買賣契約前，已至系爭房屋現場檢查當時未出租套房（下稱Ｂ室）之屋況，其餘已出租之套房（下分稱Ａ、Ｃ、Ｄ室）則未經租客反應有滲漏水、壁癌等情事，足證系爭房屋不具該等瑕疵，此與系爭說明書所載相符；縱存在滲漏水之瑕疵，亦均甚輕微且非不可修復，余佳惠以此主張解除系爭買賣契約，對蘇彥文顯失公平，不可為之。又其確有向余佳惠表明系爭房屋之租金51,850元為含稅金額，實收金額為47,000元，系爭增補契約實收之記載純係誤載，而兩者差額即4,850元（計算式：51,850元－47,000元＝4,850元）乃承租人代出租人繳納之二代健保補充保費，故余佳惠取得之租金數額仍為51,850元，並無短少，且系爭買賣契約訂立後，原未出租之Ｂ室已出租，則余佳惠就系爭房屋可收取之租金數額已逾系爭增補契約之約定。由上均可證蘇彥文並未施用詐術致余佳惠陷於錯誤，故余佳惠不得撤銷購買系爭房屋之意思表示，亦不得解除系爭買賣契約，是兩造均須繼續履行系爭買賣契約，然余佳惠未依系爭買賣契約之約定於111年7月1日前給付尾款2,088萬元，經蘇彥文於111年7月20日委由律師發函催告其給付，其仍拒不給付，蘇彥文僅得再於同年7月29日以律師函之送達解除系爭買賣契約，經余佳惠於同年8月1日收受，是系爭買賣契約業經蘇彥文合法解除，其依系爭買賣契約第12條2項約定，沒收余佳惠已給付之全部款項即520萬元，顯非無法律上原因所受之不當得利，其復無侵害余佳惠權利之侵權行為存在，故余佳惠請求蘇彥文返還不當得利並賠償其損害，俱無理由等語。並聲明：㈠余佳惠之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。
貳、5504號案部分：
一、蘇彥文起訴主張：其前委託永慶房屋銷售系爭房屋，並由永慶房屋居間仲介兩造於111年5月15日簽署系爭買賣契約，約定系爭房屋買賣總價金額為2,608萬元，余佳惠應於簽約時給付簽約款260萬元，於111年5月23日給付用印款260萬元，及於交屋日即111年7月1日給付尾款2,088萬元。惟余佳惠僅將簽約款260萬元及用印款260萬元，計520萬元（計算式：260萬元＋260萬元＝520萬元）匯入履保專戶，尾款2,088萬元則未依約定期限給付，經其於111年7月20日委由律師函催余佳惠儘速依約履行未果，其乃於同年7月29日再委由律師發函通知余佳惠解除系爭買賣契約，並經余佳惠於同年8月1日收受，是系爭買賣契約業因余佳惠遲延給付尾款而合法解除，其應依系爭買賣契約第12條第2項前段約定，自尾款應付之日即111年7月1日起至解除系爭買賣契約之日止即111年7月31日止，依已給付之價款1‰按日計算違約金，計161,200元（計算式：520萬元×1‰×31＝161,200元）。又系爭買賣契約係因上開可歸責於余佳惠之原因經蘇彥文解除，蘇彥文尚得依系爭買賣契約第12條第2項後段約定、民法第233條第1項規定，沒收余佳惠已給付之價款520萬元，且此520萬元具懲罰性違約金之性質，蘇彥文得自系爭買賣契約解除翌日即111年8月2日起，請求余佳惠一併給付法定遲延利息等語。
並聲明：㈠余佳惠應給付蘇彥文161,200元；㈡余佳惠應給付蘇彥文520萬元，及自111年8月2日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、余佳惠答辯則以：其係遭蘇彥文詐欺而訂立系爭買賣契約，且已於111年6月2日以存證信函依民法第88條、第92條行使撤銷購買系爭房屋之意思表示，並通知蘇彥文，蘇彥文嗣自無從再解除系爭買賣契約。又系爭買賣契約既因余佳惠撤銷意思表示而溯及既往失其效力，其即無須再依約給付尾款2,088萬元，當無違約可言，蘇彥文請求其給付違約金161,200元，並主張得沒收其已給付之價金520萬元，均無理由。其餘同上開4676號案起訴意旨所述等語。並聲明：㈡蘇彥文之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。
叁、兩造不爭執之事實：
兩造經永慶房屋居間仲介於111年5月15日簽立系爭買賣契約，約定系爭房屋買賣總價為2,608萬元，分3期給付，第1期簽約款為260萬元，第2期用印款為260萬元，第3期尾款則為2,088萬元，並共同委託合泰建經公司辦理系爭房屋買賣價金履約保證事宜；而余佳惠已將第1期簽約款260萬元、第2期用印款260萬元，合計520萬元匯入履保專戶，剩餘尾款2,088萬元則應於111年7月1日交屋日同時匯入履保專戶等情，為兩造所不爭執，並有系爭買賣契約、委託銷售契約書、價金履約保證申請書、價金履約保證書、台新銀行交易明細表、彰化銀行匯款回條聯、合泰建經公司履保專戶資金明細表在卷可稽（見4676號案卷㈠第19至42、83至87、221至223、241至256、352頁；5504號案卷㈠第17至19、33至49、97、175至198、239至243、499頁），堪信為真實。
肆、本院之判斷：4676號案部分，余佳惠主張蘇彥文刻意隱瞞系爭房屋有滲漏水等瑕疵及可收取之實際租金數額，致其受詐欺及誤認交易重要事項而簽立系爭買賣契約，並已依約給付第1、2期買賣價金共520萬元，及支出仲介費260,800元予永慶房屋，其乃依法撤銷締約之意思表示，並解除系爭買賣契約，蘇彥文應返還不當得利及賠償其損害等情，為蘇彥文所否認，並以前揭情詞置辯；5504號案部分，蘇彥文則主張余佳惠遲延給付買賣價金尾款，其得解除系爭買賣契約，沒收余佳惠已給付之買賣價金520萬元，並收取違約金161,200元等情，亦為余佳惠所否認，並執上開情詞為辯。故本院應審究者為：㈠4676號案部分：⒈余佳惠可否依民法第88條、第92條規定，撤銷系爭買賣契約之意思表示？⒉余佳惠得否依民法第359條前段規定，解除系爭買賣契約？⒊如認余佳惠撤銷或解除有理由，則其依民法第179條、第184條第1項後段規定，請求蘇彥文返還不當得利520萬元，並賠償損害260,800元，有無理由？㈡5504號案部分：⒈蘇彥文得否依系爭買賣契約第12條第1項約定，解除系爭買賣契約？⒉蘇彥文依系爭買賣契約第12條第2項後段約定，沒收余佳惠所給付520萬元，有無理由？⒊蘇彥文依系爭買賣契約第12條第2項前段約定，請求余佳惠給付違約金161,200元，有無理由？茲分論如下：㈠余佳惠得否依民法第92條規定撤銷系爭買賣契約之意思表示部分：
⒈按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思
表示，民法第92條第1項定有明文。而民事法上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示（最高法院98年度台上字第171號判決意旨參照）。又按民法第92條第1 項前段規定，因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，其所欲保護之法益為「表意者意思表示形成過程之自由」，且所稱詐欺行為，係指對於表意人意思形成過程屬於重要而有影響之不真實事實，表示其為真實，而使他人陷於錯誤、加深錯誤或保持錯誤者而言，不包括就行為對象（事或物）之特性為不實或誇大之陳述，欲以價值判斷影響表意人決定自由之情形。至不真實之事實是否重要而有影響意思之形成，應以該事實與表意人自由形成意思之過程有無因果關係為斷（最高法院100年度台上字第858號判決意旨參照）。復按詐欺行為不以積極之欺罔行為為限，如法律上、契約上或交易上之習慣上就某事項負有告知之義務，仍有消極的隱匿、掩飾事實之行為，故意不為告知，得構成所稱之消極詐欺行為（最高法院80年度台上字第2713號判決意旨參照）。準此，消極不告知某事項，以致於對於客觀事實產生扭曲錯誤之認知，必該事項交易上認為重要，且足以直接影響法律行為意思表示內容，於法律上、契約上或交易習慣上觀察，需課以相對人積極主動說明、告知該事項之義務，以滿足表意人於決定意思表示時判斷上之需要者，即可當之。
⒉經查，蘇彥文於系爭現況說明書，勾選系爭房屋現況無滲漏
水或壁癌、委託前1年內未曾修繕滲漏水、未有修復鋼筋外露或水泥塊剝落壁癌等情，有系爭現況說明書在卷可參（見4676號案卷㈠第45至46頁），且為蘇彥文所不爭執，足認為真。又系爭房屋中之Ａ、Ｃ、Ｄ室於兩造締約時為出租狀態，原告於締約前僅得至Ｂ室查看等情，為兩造所陳述一致，亦堪信屬實。嗣余佳惠於111年5月24日再度至系爭房屋檢查屋況時，發覺系爭房屋之走道有壁紙浮凸、Ｂ、Ｃ室有滲漏水、壁癌、Ｄ室有滲漏水、壁癌及鋼筋外露之狀況，有其提出之現場照片在卷可參（見4676號案卷㈠第89至141頁），核與系爭現況說明書所載情形已有不符。
⒉另經本院囑託臺北市建築師公會（下稱鑑定單位）就系爭房
屋於兩造簽訂系爭買賣契約時有無滲漏水、壁癌、鋼筋外露、混凝土氯離子含量過高之房屋結構瑕疵，經鑑定單位於114年9月2日作成鑑定報告（下稱系爭鑑定報告），經現場勘查及以儀器測試後，判定系爭房屋共有13處漏水及壁癌及部分房間有冷熱水管漏水之情形，包含：Ａ室測點編號6之天花板滲漏水、編號8、8-1之木作窗簾盒龜裂、脫漆、漏水水漬、編號9之分戶牆有表面脫漆、漏水水漬現象；Ｂ室測點編號
19、19-1至19-5、20之分戶牆體粉刷層龜裂、脫漆及有漏水水漬、牆體與木作裝修脫離等現象；Ｃ室測點編號22之牆面有粉刷層脫漆、漏水水漬、牆體與木作裝修脫離等現象、測點24之壁紙有漏水水漬、天花板表面脫漆並與分戶牆有脫離現象；Ｄ室測點編號31之牆面粉刷層起泡、脫漆、漏水水漬及周邊牆體與木作裝修之脫離現象；Ｄ室測點編號28、29於初勘時發現側樑及天花板有局部混凝土剝落及鋼筋裸露之狀況，嗣房屋所有權人確有進行修復之作業，但鋼筋裸露部分，尚未修復完成；又Ｄ室之熱水管及Ｃ室冷水管有漏水現象，Ｄ室之熱水管系統恐有嚴重滲漏情形；另系爭房屋之混凝土氯離子含量尚符法規規定，非屬高氯離子（俗稱海砂屋）之建物等語（見系爭鑑定報告第16至21頁），並有鑑定現場測繪隔間分戶示意圖、現場照片、水分計測量表、竣工圖擷取資料、硬固混凝土氯離子含量試驗報告存卷可佐（見系爭鑑定報告附件六至九），兩造並均表明對系爭鑑定報告無意見（見4676號案卷㈠第195頁），足徵兩造於締結系爭買賣契約時，系爭房屋即存在滲漏水、壁癌、鋼筋外露等瑕疵。
⒊審諸系爭房屋有滲漏水、壁癌、鋼筋外露之屋況，顯將使一
般購屋者對於房屋之結構安全或品質產生重大疑慮，於不動產交易習慣上乃重大之交易訊息，賣方於締約前應有告知義務，以使買方得評估是否承買或為減少買賣價金之磋商。而該等瑕疵位置多在天花板、分戶牆面、浴廁天花板等處，且表面即有油漆脫落及滲水痕跡，尚無顯然遮掩隱蔽之情，此有前開系爭鑑定報告附件照片存卷可參，即難認有被告所辯以肉眼查知之困難，故雖系爭房屋現屬出租狀態致余佳惠無法進屋完整查看，但蘇彥文既身為系爭房屋之所有人，於出售該屋前，自有先檢視屋況並於系爭現況說明書如實登載之義務，卻消極未為之，反於該現況說明書記錄不實資訊，則余佳惠主張其在系爭買賣契約簽訂前，誤信系爭房屋並無漏水、壁癌、鋼筋外露等瑕疵，因此陷於錯誤進而締約等情，核屬可信，故其主張依民法第92條第1項前段規定撤銷買受系爭房屋之意思表示，即非無憑。
⒋至余佳惠雖另主張蘇彥文謊稱系爭房屋每月可收租金達51,85
0元，然實際數額僅47,000元，亦有詐欺情事云云。查，系爭現況說明書固記載系爭房屋：「現況每月租金52,000元」，及系爭增補契約第1條亦載明：「……本標的物（即系爭房屋）現況有租賃情事，月租金新台幣51850元整（實收新台幣51850元整）」等語（見4676號案卷㈠第46、71頁），然參諸蘇彥文所提出與各承租人簽訂之租賃契約（除當時未出租之Ｂ室外，見4676號案卷㈠第153至173頁），可知系爭房屋之
Ａ、Ｃ、Ｄ室之月租分別為19,800元、15,000元、17,050元，合計總額確為51,850元，然上開契約均約定承租人得扣除部分租金作為繳納租賃稅之用，數額依序為1,800元、1,500元、1,550元，減去該等金額後，系爭房屋之實際可收取月租金即未達51,850元，與系爭現況說明書及系爭增補契約所載數額並非一致。惟查，證人王岱即賣方蘇彥文之仲介於本院審理中證稱：兩造簽約前有在永慶房屋簽約中心的包廂碰面，當時蘇彥文有直接和余佳惠表示系爭房屋之月租金是51,850元，有含稅，但沒有報稅等語（見4676號案卷㈡第22頁），證人欒正文即買方余佳惠之仲介亦證述：系爭增補契約之租金數額51,850元是蘇彥文敘述給賣方仲介相加而得，含稅，但屋主蘇彥文沒有去報稅，我記得在3樓永慶房屋學長林建良說明系爭增補契約時，余佳惠有就租金實收或含稅表示疑問，我忘記當時林建良如何向余佳惠解釋，但後來余佳惠也有同意，所以就有簽增補契約等語（見4676號案卷㈡第29頁），另證人黃仍汶即本件買賣之代書並證稱：系爭增補契約的金額都是仲介轉述，當下都沒有人異議或表示有意見，我有確認為何本件租金數額與實收金額均相同，但在場的人都表示就是這個金額，並非誤載等語（見4676號案卷㈡第33頁），佐諸兩造確均有簽名於系爭增補契約上（見4676案卷㈡第71頁），堪認上開租金數額於兩造締約前確經討論，僅因含稅或報稅與否未予記載精確導致金額之差異，尚難憑此逕認蘇彥文有詐欺之情，併此指明。
⒌末查，余佳惠業於111年6月2日依民法第92條第1項規定，以
台北中崙郵局第0000000號存證信函向蘇彥文撤銷購買系爭房屋之意思表示，該函於111年6月10日送達蘇彥文，有上開存證信函暨中華郵政掛號郵件收件回執存卷可考（見4676號案卷㈠第175至182頁），堪認余佳惠於111年6月10日已生合法撤銷為系爭買賣契約意思表示之效力。至其另主張依民法第88條撤銷系爭買賣契約、及依民法第359條解除系爭買賣契約，即無庸再予審酌。
㈡余佳惠得否依民法第179條規定請求蘇彥文返還買賣價金520萬元部分：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。另按法律行為經撤銷者，視為自始無效，民法第114條亦有明定。
⒉查，余佳惠已於111年6月10日合法撤銷為系爭買賣契約之意
思表示，業經認定如前，而系爭買賣契約經撤銷後為自始無效，則蘇彥文受有買賣價金520萬元之利益，即屬無法律上原因，並致余佳惠受有損害，是余佳惠請求蘇彥文返還系爭房屋已付之價金520萬元，核屬有據。
㈢余佳惠得否依民法第184條第1項後段規定請求蘇彥文賠償仲
介費用260,800元部分：⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同，民法第184條第1項定有明文。然按侵權行為之成立，須行為人因故意過失不法侵害他人權利，亦即行為人須具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立；而所謂相當因果關係，係指依經驗法則，綜合行為當時所存在之一切事實，為客觀之事後審查，認為在一般情形上，有此環境，有此行為之同一條件，均發生同一之結果者，則行為與結果始可謂有相當之因果關係。反之，若在一般情形上，有此同一條件存在，而依客觀之審查，認為不必皆發生此結果者，則該條件與結果並不相當，其行為與結果間即難認有相當因果關係（最高法院107年度台上字第2437號判決意旨參照）。
⒉查，余佳惠主張其受有仲介費用260,800元之損害，雖據提出
彰化銀行匯款回條聯為據（見4676號案卷㈠第85頁），但其係依與永慶房屋間之居間契約關係而給付上開仲介費用予永慶房屋，縱蘇彥文有前述未如實告知系爭房屋瑕疵之情，但該行為於一般情形並不必然導致支出仲介費用之結果，依前說明，即難認兩者間具相當因果關係，不符侵權行為之成立要件，故余佳惠此部分主張，難認有理，不應准許。
㈣蘇彥文得否依系爭買賣契約第12條第1項約定解除系爭買賣契
約，並依同條第2項約定沒收余佳惠給付之價金並請求給付違約金部分：
⒈系爭買賣契約第12條第1項、第2項分別約定：「甲乙雙方（
即余佳惠、蘇彥文）其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約……」、「甲方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償乙方自應付之日起，按已支付買賣價款（如係簽約款遲延給付者，則按簽約款應付金額計算）每日千分之壹計算之違約金至甲方完全給付時為止。如甲方毀約不買或有其他違約情事時，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項……」。
⒉查，蘇彥文主張余佳惠未依約於111年7月1日前給付尾款2,08
8萬元，其依系爭買賣契約第12條第1項約定於111年8月1日解除系爭買賣契約等語，固舉111年7月20日、同年7月29日律師函暨中華郵政掛號郵件收件回執在卷可稽（見5404號案卷㈠第51至95頁）。然余佳惠已於111年6月10日合法撤銷其為系爭買賣契約之意思表示，系爭買賣契約自該時視為自始無效，均詳前述，是蘇彥文嗣即無從再依前開契約約定主張解除系爭買賣契約，復無法依系爭買賣契約第12條第2項後段約定沒收余佳惠所給付520萬元，及依同條第2項前段約定，請求余佳惠給付違約金161,200元。因認蘇彥文之請求均屬無據。
㈤遲延利息之認定：
按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1項、第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，亦為民法第233條第1項前段、第203條所明定。查，余佳惠於4676號案請求之520萬元為有理由，又該給付無確定期限，而該案之民事起訴狀繕本係於111年11月14日寄存送達予蘇彥文（見4676號案卷㈠第205頁送達證書），依民事訴訟法第138條第2項規定，寄存送達自寄存日起經10日發生效力，是該起訴狀於111年11月24日始生送達效力，是余佳惠得請求自上開訴狀繕本送達翌日即111年11月25日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
伍、綜上所述，余佳惠於4676號案依民法第179條規定，請求蘇彥文給付520萬元，及自111年11月25日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則非有據，應予駁回。另蘇彥文於5504號案依系爭買賣契約第12條第2項前段約定，請求余佳惠給付161,200元，及依系爭買賣契約第12條第2項後段約定，請求余佳惠給付520萬元，及自111年8月2日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，均無理由，不予准許。
陸、就4676號案上開應予准許部分，兩造分別陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至前述4676號、5504號案不應准許部分，余佳惠、蘇彥文之假執行聲請皆失所依據，均應併予駁回。
柒、4676號、5504號案事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及援用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。
捌、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條（4676號案）、第78條（5504號案）。
中 華 民 國 115 年 4 月 24 日
民事第一庭 法 官 劉娟呈以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 4 月 24 日
書記官 李登寶