臺灣臺北地方法院民事判決111年度訴字第555號原 告 李晉賢訴訟代理人 鄭文龍律師複 代理人 董幸文律師被 告 李孟容訴訟代理人 于澤先上列當事人間請求返還定金事件，本院於民國111年3月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰貳拾伍萬元，及自民國一百一十年九月十五日起至清償之日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣肆拾壹萬陸仟元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹佰貳拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：伊與被告及訴外人李孟儒、李孟憙、李品樺為兄妹，如附表所示不動產（下稱系爭房地，如單指其一，則依門牌號碼稱系爭102之1號房地、系爭106號5樓房地及系爭106號5樓之1房地）原均為伊5人共有（下稱全體共有人，除原告外稱其他共有人）。伊於民國110年6月11日收受訴外人邱文奎寄發之存證信函，表明有買家欲於全體共有人均同意出售之前提，以支付每一共有人新臺幣（下同）800萬元之代價購買系爭房地，伊評估後認得由伊自行於相同前提下向其他共有人買得全部持分，遂向其他共有人提議由伊購買取得系爭房地全部應有部分，並於110年6月22日與其他共有人達成於全體共有人均同意出售之前提，伊願以支付每一共有人1250萬元之代價購買系爭房地之協議（下稱系爭協議），復於隔日即110年6月23日應李品樺要求，先分別匯付定金125萬元予李品樺及被告，李品樺則提供其與被告分別用印之房地買賣定金收受證明書（下稱系爭證明書）之照片予伊，請伊確認無須修改之處後簽名回傳，然因伊尚有內容欲修改，未於系爭證明書簽名，故伊與被告僅達成系爭協議之約定，並未達成系爭證明書之約定。詎李孟儒嗣因稅務考量決定不出售其就系爭房地之應有部分，致伊與其他共有人約定買受系爭房地之前提即交易重要之點未能達成，伊遂先後於110年6月24日、同年月25日向其他共有人表明因無法完全取得完整之房地，放棄此次購屋方案，並請被告及李品樺返還定金，因當時全體共有人一致同意改將系爭106號5樓房地及系爭106號5樓之1房地出售予同大樓之8樓住戶即訴外人曲昌柔及曲天同（下稱曲天同等2人），兩造及李品樺遂於110年6月25日約定於系爭106號5樓房地及系爭106號5樓之1房地之買方即曲天同等2人給付第1期定金時，共同於系爭證明書用印表明廢棄系爭證明書，被告及李品樺並同意返還定金予伊，是兩造於110年6月25日即合意解除系爭協議，被告自應返還伊前交付之定金125萬元。嗣伊與其他共有人於110年7月17日與曲天同等2人簽訂不動產買賣契約書，且於簽約後3日取得10%之買賣價金，並於110年9月1日將系爭106號5樓房地、系爭106號5樓之1房地所有權分別移轉予曲昌柔、曲天同，其2人亦已付清價款予全體共有人，李品樺並依約於110年7月20日返還定金125萬元予伊，伊於110年9月7日寄發新竹建中郵局第387號存證信函（下稱第387號存證信函）請求被告返還定金，然遭被告於110年9月14日以台北法院郵局第301號存證信函（下稱第301號存證信函）回覆以伊未簽署之系爭證明書第6條第2項約定沒收定金為由，拒絕給付。系爭協議既係因李孟儒嗣拒絕出售等不可歸責於兩造之事由而未能履行，且業經兩造合意解除，伊自得請求被告返還已受領定金125萬元，爰依民法第249條第4款、第259條規定，請求被告如數給付等語。並聲明：㈠被告應給付原告125萬元，及自110年6月23日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造原約定由原告以1250萬元之總價，購買伊就系爭房地之應有部分，其中系爭106號5樓房地及系爭106號5樓之1房地價金為700萬元、系爭102之1號價金為550萬元，原告並於110年6月23日匯款125萬元之定金予伊，伊則簽訂系爭證明書，原告對系爭證明書並無異議，兩造均應受系爭證明書之拘束。詎原告嗣為賺取以800萬元將其就系爭106號5樓房地及系爭106號5樓之1房地應有部分出售予曲天同等2人之100萬元差價，誆稱因共有人李孟儒不願出售系爭106號5樓房地及系爭106號5樓之1房地之應有部分，伊無法取得上開房地全部產權而拒絕履約，然李孟儒之應有部分依土地法第34條之1規定經共有人多數決後，將應給付之價金提存即可，嗣系爭房地共有人復均於110年7月15日與曲天同等2人簽訂系爭106號5樓房地及系爭106號5樓之1房地之不動產買賣契約，李孟儒顯確無不願出售上開房地之情，原告以此為由拒絕履約，自屬可歸責於原告之事由。又系爭106號5樓房地及系爭106號5樓之1房地買賣事宜原係由訴外人邱文奎先行覓得買主並與伊之配偶協商好相關事宜後，始邀同原告等其他共有人共同出售，邱文奎並約定為伊另覓買主買受系爭102之1號房地應有部分，然原告經由伊間接知悉邱文奎覓得之買主為同棟8樓住戶，且決意不履約買受系爭106號5樓房地及系爭106號5樓之1房地，轉為出售予他人後，為節省仲介費，自行與買主接洽並簽訂保密協議，並限制伊與邱文奎聯繫，致伊未能再委請邱文奎出售系爭102之1號房地應有部分，原告復未依系爭證明書第4條約定，於110年7月15日前就系爭102之1號房地簽訂不動產買賣契約，迄未履行買受伊就系爭102之1號房地應有部分之約定，亦屬可歸責於原告之事由所致，依民法第249條第2款規定，原告不得請求伊返還定金，且伊已因上開可歸責於原告之事由，於110年7月17日依系爭證明書第6條第2項約定沒收定金，自無須返還125萬元定金等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、查兩造及訴外人李孟儒、李孟憙、李品樺原均為系爭房地之共有人，原告原欲購買其他共有人之應有部分，並於110年6月23日分別給付定金125萬元予李品樺及被告。嗣原告未購買其他共有人之應有部分，系爭106號5樓房地及系爭106號5樓之1房地係出售予曲昌柔、曲天同，並於110年9月1日辦畢所有權移轉登記。李品樺於110年7月20日匯款125萬元予原告，原告於110年9月7日寄發第387號存證信函請求被告返還定金，被告於110年9月14日以第301號存證信函回覆其已依系爭證明書第6條第2項約定沒收定金，且依民法第249條第2款規定原告不得請求其返還定金為由，拒絕給付等情，有全體共有人之LINE群組對話紀錄、系爭證明書、匯款申請書、李晉賢等人與曲天同及曲昌柔之不動產買賣契約書、李品樺匯款紀錄、系爭房地之建物登記謄本、異動索引、第387號存證信函、第301號存證信函附卷可稽（北司調卷第27至109頁，本院卷第23至59頁），且為兩造所不爭執，堪信屬實。
四、本院之判斷：㈠被告得否依系爭證明書第6條第2項約定沒收定金？⒈按系爭證明書第6條第2項固記載：「違約處罰：...(二)買方
如因故致不能履行契約時，雙方得解除本契約，解約時賣方得將已收受之定金沒收」等語（北司調卷第51頁）。
⒉被告抗辯：原告於110年6月23日匯款125萬元之定金予伊，伊
則簽訂系爭證明書，原告對系爭證明書並無異議，兩造均應受系爭證明書之拘束，伊得依系爭證明書第6條第2項約定沒收定金云云，為原告所否認，並稱：李品樺提供其與被告分別用印之系爭證明書之照片予伊，請伊確認無須修改之處後簽名回傳，然因伊尚有內容欲修改，未於系爭證明書簽名，故伊與被告並未達成系爭證明書之約定等語。而依全體共有人之LINE群組對話紀錄內容（北司調卷第55至57頁），固足認兩造有原告願以1250萬元向被告購買其系爭房地應有部分之買賣契約（下稱系爭買賣契約）之約定，原告並於110年6月23日給付被告定金125萬元，亦為兩造所不爭執。惟觀之系爭證明書內容，原告尚未在買方欄簽名蓋章，僅在其上記載「作廢」、「本定金收受證明書無效」等字，並在該等文字旁簽章（北司調卷第49至51頁）；又依全體共有人之LINE群組於110年6月25日對話紀錄內容，於被告及李品樺要求原告書寫文件廢棄系爭證明書時，其3人稱：「（原告）不用，因為我們的協議皆未蓋章簽名，所以不成立」、「（李品樺）我有蓋章」、「（被告）我已經書面文件LINE給你，你在那份文件上補蓋章，到時你拿來告我，我豈不是啞巴吃黃蓮？」、「（李品樺）這是約束雙方的」、「（原告）不會，因妳沒拿到我修改後簽名的版本」、「（原告）我有跟品樺說要修改協議內容」、「（原告）好，我們與8樓簽約時，雙方簽名蓋章作廢」、「（原告）請簽約時，孟容、品樺拿妳們的版本（簽名蓋章的），我在上面簽名蓋章作廢」（北司調卷第66至67頁）；可知原告嗣後於系爭證明書記載「作廢」、「本定金收受證明書無效」等字，係應被告及李品樺之要求註記，並非承認其尚未簽章之系爭證明書已成立效力，原告既未在系爭證明書簽章，復無其就系爭證明書所有約定條款均明示或默示同意或可認為承諾之事實，難認兩造就系爭證明書已達成合意，系爭證明書既尚未成立，則被告抗辯伊得依系爭證明書第6條第2項約定沒收定金，應屬無據。
㈡原告得否依民法第249條第4項規定請求被告返還定金？被告
抗辯依同條第2款規定原告不得請求返還定金，是否有據？⒈按定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：一、契約
履行時，定金應返還或作為給付之一部。二、契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之，民法第249條定有明文。
⒉查系爭證明書雖尚未成立，然兩造仍有原告願以1250萬元向
被告購買其系爭房地應有部分之買賣契約（即系爭買賣契約）之約定，原告並於110年6月23日給付被告定金125萬元等情，已如前述。又依全體共有人之LINE群組於110年6月25日對話紀錄內容：「（原告）談到現在，已找不出解決方法，本人放棄此次購屋方案，因無法完全取得完整的3戶房屋及土地。所以，請妳們匯返我的定金。謝謝！」、「（被告）經過此次討論，大家的共識是否如下，5F及5F之1全賣給8F...」、「（原告）若賣給8樓，請於簽約前將定金匯到我的戶頭」、「（被告）已有約定不可一屋兩賣，否則我要賠哥哥定金的1倍，哥哥也要寫1個文件給我，廢棄原先的協議，我們需要雙方都同時蓋章簽名，因此在哥哥、我及品樺與8樓簽約時，我收到出售8樓給我的第1期定金時，我們雙方一併蓋廢棄原先協議書的章，我當天（若來不及）或隔天立即匯款給哥哥」、「（李品樺）Me too」、「（李品樺）哥你要先寫...才能匯回給你」、「（被告）邱代書等我們6月30日的回音，哥哥我也想趕快匯還給哥哥」、「（被告）...如今只剩8F，大家都省事，有努力過才知道最佳方案是賣給8F...」（北司調卷第65至67頁），可知兩造均同意將系爭106號5樓房地及系爭106號5樓之1房地出售予8樓住戶，被告於其等與8樓住戶簽訂買賣契約且收到第1期定金時，原告書寫文件廢棄系爭證明書後，返還向原告收取之定金等節，應認原告主張系爭買賣契約於110年6月25日業經兩造合意解除等語，符合民法第153條規定，且與論理及經驗法則無何違背，應為可取，亦即兩造已合意解除系爭買賣契約，被告並於上開返還定金條件（即與8樓住戶簽訂買賣契約且收到第1期定金、原告書寫文件廢棄系爭證明書）成就時，同意返還原告定金。又原告已於系爭證明書記載「作廢」、「本定金收受證明書無效」等字，已如前述，且系爭106號5樓房地及系爭106號5樓之1房地嗣出售予8樓住戶即曲昌柔、曲天同，被告等人並於110年7月17日簽訂買賣契約，於110年9月1日辦畢所有權移轉登記等情，有不動產買賣契約書、建物登記謄本、異動索引（北司調卷第27至41頁，本院卷第33至54、57至59頁），被告亦不否認已收取曲天同等2人之價金，是上開被告返還定金之條件均已成就，被告自應返還原告125萬元定金。再系爭買賣契約不能履行，係因兩造同意將系爭106號5樓房地及系爭106號5樓之1房地出售予曲天同等2人，並合意解除兩造間系爭買賣契約，堪認原告主張系爭買賣契約因不可歸責於兩造之事實，致不能履行乙節，應可採信，是原告依民法第249條第4款規定，請求被告返還定金125萬元，應屬有據。被告辯稱本件無民法第249條第4款規定之適用，應適用同條第2款規定原告不得請求返還定金云云，則無足採。又原告依民法第249條第4款規定請求返還定金125萬元既有理由，本院即毋庸再審究原告依民法第259條第1款規定請求有無理由，附此敘明。
㈢末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項前段、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。原告主張依民法第259條第2款規定請求被告附加自受領時起即自110年6月23日起之利息償還云云；惟按契約之合意解除為契約行為，係以第2次契約解除第1次契約，得就契約之全部或一部為之，債務已全部或一部履行者，除有特別約定外，並不當然適用民法第259條關於回復原狀之規定（最高法院63年台上字第1989號判決意旨參照）；本件兩造既為合意解除系爭買賣契約，已如前述，兩造復未約定被告應附加自受領時起之利息償還，原告即不得適用民法第259條第2款規定請求被告附加自受領時起之利息償還。又本件原告請求之125萬元定金，係無確定期限之債務，而原告於110年9月7日寄發第387號存證信函催告被告返還定金125萬元，被告於110年9月14日以第301號存證信函拒絕給付（本院卷第105至108頁），為兩造所不爭執，已如前述，足認被告至遲已於110年9月14日收受原告第387號存證信函之催告，應自翌日即110年9月15日起負遲延責任，是原告請求被告給付自110年9月15日起至清償日止之法定遲延利息，應屬有據，逾此範圍之利息請求，應屬無據。
五、綜上所述，原告依民法第249條第4款規定，請求被告給付125萬元，及自110年9月15日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
六、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核原告勝訴部份，於法並無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許，並依民事訴訟法第392條第2項規定，依職權宣告被告預供擔保後，得免為假執行。至原告其餘假執行之聲請，因該部份訴之駁回而失所依據，不應准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及提出之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論駁，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 111 年 3 月 31 日
民事第六庭 法 官 蕭清清以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 3 月 31 日
書記官 林家鋐附表：
編號 種類 不動產標示 1 土地 臺北市○○區○○段○○段000地號 2 建物 臺北市○○區○○段○○段000○號（門牌號碼為臺北市○○區○○街000○0號） 3 建物 臺北市○○區○○段○○段000○號（門牌號碼為臺北市○○區○○街000號5樓） 4 建物 臺北市○○區○○段○○段000○號（門牌號碼為臺北市○○區○○街000號5樓之1）