臺灣臺北地方法院民事判決111年度訴字第5637號原 告 林育正被 告 李奕雯上列當事人間返還房屋等事件，本院於民國112年5月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣445,676元，及自民國111年12月13日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、被告應自民國112年5月17日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告新臺幣14,000元。
三、被告應將門牌號碼為新北市○○區○○路0段000巷0弄00號8樓之房屋，騰空遷讓返還予原告。
四、原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
五、訴訟費用由被告負擔3分之2，餘由原告負擔。
六、本判決主文第一項於原告以新臺幣148,559元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣445,676元為原告預供擔保後，得免為假執行。
七、本判決主文第二項，原告於屆期部分，以新臺幣4667元為被告供擔保後，得假執行。但被告於屆期部分，如以新臺幣14,000元預供擔保，得免為假執行。
八、本判決主文第三項於原告以新臺幣1,175,258元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣3,525,773元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、實體方面
一、原告主張：
(一)被告向原告承租門牌號碼為新北市○○區○○路0段000巷0弄00號8樓之房屋(下稱系爭房屋)，並於民國108年3月28日訂立房屋租賃契約書(下稱系爭租約)，約定租期為108年3月28日至109年3月27日；每月租金為新臺幣(下同)14,000元，於簽約時支付首月租金，其他每月租金於各月5日以前繳納；若有拖欠按日加付相當於租金1%的滯納金至全數清償完畢之日止；於租期屆滿時，除經原告同意繼續出租外，應即日將系爭房屋遷空交還原告，若有違反按月給付租金兩倍之違約金，至遷空交還系爭房屋止；於訂約時，支付兩個月租金作為押租金保證金，如有違約原告有權優先扣除該保證金款項等語。
(二)詎被告未如期給付租金，原告於109年3月13日以台北長安郵局存證號碼320號存證信函向被告表示不再續租，系爭租約於109年3月27日屆滿後終止，惟被告迄未搬走，原告爰依系爭租約第4條、第6條約定，請求被告給付計算至111年10月31日所欠房租及所生之違約金700,000元(超過700,000元部分拋棄不請求)，並依系爭租約約定、民法第455條及第767條第1項規定，擇一請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告，再依不當得利法律關係請求被告應自111年11月1日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告14,000元。
(三)爰聲明：
1.被告應給付原告700,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
2.被告應自111年11月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告14,000元。
3.被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。
二、被告答辯則以：
(一)原告為二房東，被告只想儘快清償所欠租金即搬離返還房屋給原告，但因疫情導致搬家不成，只好變為不定期租賃。原告所提被告108年4月23日至112年1月9日給付金錢之日期及金額正確，嗣被告又陸續於112年2月6日、112年3月6日、112年4月6日、112年5月5日清償12,710元、12,710元、14,000元、15,420元，其中包含得為抵銷之管理費。被告清償之金錢，應先抵扣租金，再抵扣租約屆滿後相當於租金之不當得利，如果還有剩下的話再付租約約定之違約金。至於系爭租約第4條、第6條約定之違約金過高，請求酌減至零等語。
(二)並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、不爭執事項：原告主張兩造訂立系爭租約，被告繳付之押租金尚未抵充被告之債務，而被告已於108年4月23日至112年1月9日期間有如附表一B、D欄所示日期及金額之給付等語，被告並不爭執(本院卷第166、167、101至105、211頁)，堪信為實。
四、得心證之理由：兩造爭點厥為原告得否請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，以及被告給付金錢如何抵充所欠租金、違約金、相當於租金之不當得利等項，茲上揭爭點及本院判斷析述如下：
(一)有關返還房屋：
1.按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人，民法第455條定有明文。而定期租賃契約期滿後，是否變為不定期限租賃，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為必要，另有最高法院107年度台上字第2127號判決意旨可參。
2.查系爭租約於109年3月27日屆期之事實，有系爭租約在卷可稽(本院卷第31頁)，且原告於租期屆滿前之109年3月13日，已向被告明示租賃期間屆滿不再續租，並請求遷讓房屋等語，有原告109年3月13日台北長安郵局存證號碼320號存證信函及郵局回執可稽(本院卷第43、45頁)，嗣原告仍重申不予續租之意思，復有台北法院郵局存證號碼1號存證信函可考(本院卷第49、51頁)，堪認兩造租賃關係已於109年3月27日終止，不再續約，並無被告所辯變為不定期租賃之情(本院卷第139頁)。此外，被告並未舉證原告同意其繼續使用，或證明其於租期屆滿後，有合法之占有權源。則原告依民法第455條之規定，請求被告返還系爭房屋，即有理由，應予准許。
(二)有關相當於租金之不當得利：
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文；又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念(最高法院61年台上字第1695號裁判意旨參照)。
2.查被告於租期屆滿後，繼續使用系爭房屋之事實，為其所自認者(本院卷第139至141頁)，且被告使用系爭房屋既無法律上原因，已如上述，而受有每月免給付14,000元租金之利益，致原告受有損害，則原告依民法第179條之規定，請求被告自租約屆期後騰空遷讓返還系爭房屋日止，按月給付相當於租金之不當得利14,000元，與意定租金數額相符，洵屬有據，應予許可。
(三)有關違約金：
1.按民法第250條第2項規定：「違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。」民法第252條規定：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」而「當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準；債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受之利益減少其數額。倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高。」「若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異。」並有最高法院96年台上字第107號、82年台上字第2529號判決意旨可供參照。
2.查本件租賃契約第4條約定：「…乙方（即被告）若有拖欠時願按日加付相當租金1%的滯納金…」(本院卷第31頁)，第6條約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，若有違反時乙方願按月處租金2倍之違約金，至遷空交還房屋為止」（本院卷第33頁），原告主張此等約定為違約金等語(本院卷第97、165頁)，則就被告所為違約金酌減之抗辯，本院審諸上揭違約金非懲罰性違約金，依民法第250條第2項前段規定，視為因不履行而生損害之賠償總額。而被告於租期屆滿時，既未依上揭約定即時遷讓返還系爭房屋，致原告受有無法管領使用系爭房屋之損害，如被告依約履行時，原告即可享受管領使用系爭房屋之利益，且原告亦未陳明依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益為何，並舉證以實其說，另參酌被告租用系爭房屋供為住宅之用，109年8月14日內政部台內地字第10902642032號公告「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」中，第15條第3項為「承租人未依第一項規定返還租賃住宅時，出租人應即明示不以不定期限繼續契約，並得向承租人請求未返還租賃住宅期間之相當月租金額，及相當月租金額計算之違約金(未足一個月者，以日租金折算)至返還為止」，可知出租人得向承租人請求相當月租金2倍之數，認上揭契約第6條約定尚屬允當，尚無酌減之必要。惟就遲付租金部分，「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」僅敘及出租人得提前終止租約（第17條），或就未激清之租金以押金抵充（第15條第4項），則系爭租約第4條「按日加付相當租金1%」違約金之經濟負擔，與按週年利率百分之365計算之利息相當，逾通常定期給付遲延之法定利率即週年利率百分之5甚多（參民法第203條），認此部分違約金應酌減為週年利率百分之5，始與原告所受給付遲延之賠償總額相當，始屬允當。
3.被告另為管理費抵銷抗辯部分，已提出6紙單據為證。本院審酌系爭租約就管理費之分擔並無約定，惟據原告既主張自己為所有權人，並有權代另名所有權人出租系爭房屋等情，衡諸公寓大廈之管理費本即區分所有權人應負擔之費用，被告既已代原告繳納而使原告受有免付管理費之利益，所為抵銷抗辯合於民法不當得利規定，應予許可。此部分審諸被告所提單據共6紙，均記載管理費為1,290元，無記載欠繳，且有代繳戳章等情(111年8月、112年1至5月單據共6張，本院卷第221至229、237頁)，核該抵銷數額為7,740元。
4.末查被告就原告所列之清償數額、日期均不爭執，並辯稱抵充順序為「先清償已欠的租金，再清償租約屆滿後相當於租金之不當得利，如果還有剩下的話再付租約約定之違約金」等語(本院卷第165頁第27行、第167頁第2行)，原告則表示聲明第一項之違約金計至111年10月31日，如法院計算結果逾70萬元，就超逾部分拋棄不請求等語(本院卷第165頁第25行、第211頁第29行、第212頁第5行、第33頁)，據此按被告於簽約日即首期給付一次月租金，嗣以各月5日應付一次月租金，遲付部分按週年利率5%計算違約金，被告清償之順序為先清償已欠租金，再清償不當得利，最後清償違約金，且被告得以管理費抵銷及押租金抵充之方式，計算原告聲明第
一、二項所請求之數額，過程詳如附表一、附表二所示，其中附表一為被告先抵充已欠租金之結果，於編號第34號部分，被告已清償租金完畢，尚有餘額3,000元可供清償其他債務，但有遲付租金之違約金4,778元待清償。附表二先計算被告可用清償之數額，再計算相當於租金之不當得利，結果為聲明第二項就言詞辯論終結日以前之數已清償完畢，原告尚得請求被告自112年5月17日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告新臺幣14,000元。又聲明第一項部分於被告抵充租金、聲明第二項已到期之不當得利後，被告尚有254,324元可供清償附表二編號6、7所示之違約金債務，而原告僅請求70萬元，故此部分原告得請求被告給付違約金核為445,676元（計算過程見附表二第6至9項），逾此範圍之請求為無理由。
五、綜上所述，原告請求如主文第一、二項所示金額本息並請求被告遷讓返還如主文第三項所示系爭房屋，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，就原告勝訴部分，合於民事訴訟法第390條規定，爰酌定相當之金額准許之，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告得預供擔保而免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失去依據，應予駁回。
七、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之舉證，經審酌核與本件判決結果不生影響，不再一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 112 年 5 月 30 日
民事第五庭 法 官 林修平以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 5 月 30 日
書記官 宇美璇附表一、附表二：