臺灣臺北地方法院民事判決111年度訴字第5733號原 告 王明慧
王明玲
王志成共 同訴訟代理人 王至德律師前列王明玲、王志成共同訴訟代理人 張立業律師複代理人 段誠綱律師被 告 沈玉郎（原名：沈盈均）訴訟代理人 沈惠珠律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國112年5月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○號三樓房屋305室騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾陸萬柒仟貳佰元，及自民國一一二年一月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一一二年一月一日起至騰空遷讓返還門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○號三樓房屋305室之日止，按月給付原告新臺幣捌仟捌佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣參拾肆萬元為被告供擔保後，得假執行，但被告如以新臺幣壹佰零貳萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院90年度台抗字第2號裁定意旨參照）。查原告起訴時，原係依兩造就門牌號碼臺北市○○區○○○路0段00號3樓房屋（下稱系爭房屋）中分隔之套房305室（下稱系爭房屋305室）針對民國98年3月15日簽立之房屋租賃契約書（下稱系爭租約）屆期後之不定期租賃契約關係，主張被告自110年6月起未再繳納房租，經原告通知終止租約，而依民法第455條規定及系爭租約請求被告遷讓返還系爭房屋305室等語。嗣於本件訴訟中變更為：先位主張被告於110年5月14日已對外終止兩造原本之不定期租賃契約，且兩造嗣後亦未就新租賃達成合意，惟被告仍無權繼續占用系爭房屋305室，故先位依民法第179條、第767條第1項、第455條、系爭租約第12條，請求被告遷讓返還系爭房屋305室，及給付110年6月至111年12月仍繼續無權占用系爭房屋305室之不當得利及因被告違約而涉訟所生原告律師費合計新臺幣（下同）24萬7,200元，暨自112年1月1日起至遷讓返還系爭房屋305室之日止，按月給付8,800元；備位主張兩造110年5月14日後仍延續上開不定期租賃契約關係，直至原告111年3月22日以被告欠繳租金終止租約為止，而依民法第179條、第767條第1項、第455條、系爭租約第3、12條，備位請求判決同上等語。
核屬訴之變更、追加，惟原訴與此變更、追加之訴，均係以兩造就系爭房屋305室是否有租賃契約存在、租約存續期間、被告是否因可歸責事由欠繳租金、原告是否得終止租約等節，為主要爭點，先前審理中之訴訟及證據資料均有相當程度範圍內之一體性，揆諸前揭說明，應予准許。
貳、實體事項
一、原告主張：訴外人王彭梅蘭與被告於98年3月15日就系爭房屋305室簽訂系爭租約，約定被告每月15日前應給付租金。
於99年3月14日合約期滿後，仍繼續沿用系爭租約約定而改為不定期租賃契約。嗣原告王志成、王明玲與訴外人即王彭梅蘭二弟女兒彭成正於103年起擔任王彭梅蘭監護人，代其管理系爭房屋租賃相關事宜，三位監護人並推派王志成王志成代為與承租人連絡相關事宜，租金則匯入王彭梅蘭帳戶。
其後王彭梅蘭105年7月18日過世，原告三人與訴外人王志嘉共同繼承系爭房屋，原匯入租金之王彭梅蘭帳戶遭銀行凍結而無法使用，經被告委任其胞妹沈惠珠提出要求，由原告王志成提供全體繼承人同意將租金轉匯王志成名下臺灣銀行帳戶（下稱系爭王志成臺銀帳戶）之同意書予被告後，被告即繼續給付約定之租金及相關公共費用、個人電費至系爭王志成臺銀帳戶。嗣原告三人於108年5月2日與王志嘉成立訴訟上和解，由王志嘉將其系爭房屋持分轉讓原告三人，原告三人並於109年10月16日登記取得系爭房屋所有權。惟被告仍持續委由沈惠珠與原告王志成聯繫租賃事宜，並於109年間由沈惠珠向原告王志成請求減少租金，經二人多次信件往返，原告乃同意就109年3月、4月租金減收一半，嗣再經沈惠珠請求，自109年7月份起將租金調降為8,500元（加計公共費用300元，合計為8,800元），其後王志成每月均寄發電子郵件表列未繳付租金及相關費用予沈惠珠，可見沈惠珠確實為被告就本件租賃關係之代理人。起先被告尚依約給付房租及相關費用至系爭王志成臺銀帳戶，直至110年5月14日原告三人要求重新簽立租賃契約並調整租金時，被告之代理人沈惠珠始回覆抱怨各種事項，此後即拒不給付租金及相關費用，縱經原告三人同意暫以原租金計算，且經按月多次催繳仍不見其按月給付原約定租金，對王志成後續催繳租金之電子郵件均置之不理，於本件訴訟中亦否認當時有意承受王彭梅蘭留下之租賃關係，故兩造於110年5月14日以後已無租賃關係存在，原告三人自得先位依民法第179條、第767條第1項、第455條、系爭租約第12條，請求被告遷讓返還系爭房屋305室，及給付110年6月至111年12月計19個月期間仍繼續無權占用系爭房屋305室之不當得利計16萬7,200元及因被告違約而涉訟所生原告律師費8萬元，暨自112年1月1日起至遷讓返還系爭房屋305室之日止，按月給付8,800元。退步言之，縱認兩造於110年5月14日以後仍延續原不定期租賃契約關係，因被告經原告多次催繳仍積欠二期以上租金，經原告三人於111年3月21日終止租約，原告三人亦得備位依民法第179條、第767條第1項、第455條、系爭租約第3、12條，請求被告給付110年6月份至111年3月份之租金及111年4月份至111年12月份之不當得利以及因被告違約而涉訟所生原告律師費8萬元，暨自112年1月1日起至遷讓返還系爭房屋305室之日止，按月給付8,800元等語。並聲明：（一）被告應將系爭房屋305室騰空遷讓返還予原告；（二）被告應給付原告三人24萬7,200元，及自112年1月11日訴之追加狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；（三）被告應自112年1月1日起騰空遷讓返還系爭房屋305室之日止，按月給付原告三人8,800元；（四）原告三人願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯：
（一）被告自92年間即向王彭梅蘭之夫王忠華承租系爭房屋305室，因王忠華表示系爭房屋係其妻王彭梅蘭所有，王忠華並表示每月租金應付金額與匯款帳戶會每月填具一張通知單（其上列有租金、公共費用及個人使用電費數額），被告於收到通知單再依通知單內容支付，有關租賃事宜亦皆與王忠華聯繫，嗣王彭梅蘭之子王志嘉夫婦出現為王忠華處理租賃相關事宜，被告與王彭梅蘭就系爭房屋305室簽立之系爭租約即係由王志嘉出面與被告簽立。系爭租約簽立後，仍由王志嘉夫婦每月填具租金通知單給被告，被告再依通知單內容給付租金，於99年3月14日系爭租約租期屆滿後，被告與王彭梅蘭就系爭房屋305室成立無書面租約之不定期租賃關係，嗣王志嘉委託訴外人即系爭房屋同棟建物住戶之親戚彭莉雪管理，其後突又由原告王志成出面處理租賃事宜，惟均依然每月填具租金通知單，交予房客依該通知單給付租金。嗣於105年8月1日，王志成電告被告其母王彭梅蘭往生，經被告要求出具全體繼承人（即原告三人與王志嘉）同意將租金匯入系爭王志成臺銀帳戶之同意書後，被告即依原告王志成每月通知應給付之租金數額，將租金匯入系爭王志成臺銀帳戶。故於王彭梅蘭105年死亡後，王彭梅蘭與被告間之不定期租賃關係，即由原告三人與王志嘉共同繼承。嗣原告三人與王志嘉於108年5月2日和解分割共有物，系爭房屋由原告三人分割取得所有權，並於109年10月16日完成所有權登記，依民法第824條之1第1項、第825條及第425條第2項規定，原告三人和解分割取得系爭房屋所有權乃屬移轉後之新所有權，故原告三人並不承受王彭梅蘭原與被告間之不定期租賃關係。惟原告三人於108年5月2日取得系爭房屋新所有權時，繼續將系爭房屋305室出租予被告，兩造間於斯時起成立無書面契約之不定期租賃關係，租金收取與給付方式仍由原告每月書面通知應付租金金額及付款方式後由被告匯入指定帳戶，原告並持續收受被告給付之租金至110年5月份。嗣王志成於110年5月14日通知系爭房屋所有權變更，並要求提高租金金額，被告請胞妹沈惠珠回覆表示不同意提高租金，王志成即不再依原約定每月通知應付租金金額及帳戶，從此消失匿跡。由於王志成已通知系爭房屋所有權人有變動，而王志成亦不再為任何通知，被告既不知新屋主為何人，亦未接獲任何新屋主通知每月應繳金額與付款方式，且無人前來收取租金，被告當不能繼續匯款至原繼承人全體指定之系爭王志成臺銀帳戶，故被告於110年6月份以後未為租金之給付，實屬因不可歸責於被告事由致未為給付，被告不負遲延責任，原告三人自不得以被告欠繳租金二個月以上為由終止租約。於原告三人提起本件訴訟、提出系爭房屋建物登記謄本顯示系爭房屋所有權人全體姓名，並確定追加請求110年6月份以後之租金後，被告即於111年1月31日將110年6月份至111年4月份之租金數額辦理提存，故被告確實並未遲延給付租金。
（二）兩造間係屬不定期租賃，無法定理由不得收回房屋，原告三人故意停止租金繳付通知銷聲匿跡，且其三人皆住居美國，系爭房屋並無可能收回自住，被告亦於111年4月4日請原告王明慧提供租金給付之匯款帳戶，然未見回復、不為受領，縱使被告知悉新屋主為原告三人，亦無法給付租金，其等再以被告欠繳租金二個月以上為由終止租約，係以損害經濟弱者之被告為目的，以達收回房屋之企圖，違反誠信原則。縱認原告王志成於110年5月後仍有將通知給付租金之電子郵件寄達沈惠珠之郵件信箱，然沈惠珠並非被告之代理人或被告指定同意之意思表示到達方式，亦不生租金催告到達被告之法律效果。又原告三人於111年3月21日寄發終止租約之存證信函係遭退回，並未送達被告，故兩造間不定期之租賃關係仍然有效存在。再者，於原告三人和解分割取得系爭房屋新所有權後，原告三人係與被告就系爭房屋305室成立新的無書面、不定期租賃關係，兩造僅就租金、租賃標的物、收取與支付租金方式為約定，是原告無由援引系爭租約第12條向被告請求律師費用。
又兩造間之不定期租賃關係既仍有效存在，被告為有權使用系爭房屋305室，原告不得依民法第179條規定請求被告給付占用系爭房屋305室之不當得利。退步言之，依稅捐機關就系爭房屋之評定現值及坐落土地之申報地價總值應為466萬4,290元，而系爭房屋305室約占系爭房屋9分之1，依土地法第97條規定，依法每月租金應以4,319元為上限（計算式：466萬4,290元×10%÷12÷9＝4,319元），故原告三人請求每月相當租金8,800元之不當得利金額，於法不合。又兩造係約定每月租金為8,500元、加計公共水電費300元，原告主張8,800元之租金亦與事實不符等語。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷
（一）依民法第451條規定，租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。又依同法第1147條及第1148條第1項規定，繼承，因被繼承人死亡而開始；繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。復依同法第425條規定，出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。再依同法第824條之1第1項規定，共有人自共有物分割之效力發生時起，取得分得部分之所有權。所謂「效力發生時」，在協議分割，如分割者為不動產，係指於辦畢分割登記時（該條立法理由參照）。經查，王彭梅蘭原將其所有系爭房屋中之305室出租予被告，雙方於98年3月15日簽立系爭租約，於約定租期99年3月14日屆滿後，被告仍繼續使用系爭房屋305室，王彭梅蘭並未反對，故雙方就系爭房屋305室成立有不定期租賃關係等情，為兩造所不爭執，並有系爭租約為證（訴字卷第29至33頁），堪信為真實。嗣王彭梅蘭於105年間過世，由原告三人與王志嘉共同繼承取得系爭房屋，四人公同共有系爭房屋所有權，其後原告三人與王志嘉針對包含系爭房屋在內之王彭梅蘭遺產分割事宜於108年5月2日成立訴訟上和解，由原告三人分割取得系爭房屋所有權（原告三人各取得應有部分3分之1），並於109年10月16日以「和解共有物分割」為登記原因，辦理所有權移轉登記完畢等情，亦為兩造所不爭執，並有系爭房屋建物登記謄本、異動索引及原告三人與王志嘉辦理上開分割登記時之登記申請資料在卷可憑（訴字卷第35、443至453頁），亦堪認為真。基此，依民法第1147條、第1148條第1項規定，於105年王彭梅蘭過世時，原告三人與王志嘉即共同繼受王彭梅蘭與被告間就系爭房屋305室原本之不定期租賃關係。
（二）次查，原告王志成於105年8月1日先電予被告告知王彭梅蘭過世，並再由被告透過胞妹沈惠珠與王志成以電子郵件聯繫後續租金支付事宜一節，亦為兩造所不爭；再觀諸原告所提出、被告不爭執真正之原告王志成與被告胞妹沈惠珠間105年8月1日至106年3月31日、109年4月26日至110年5月14日之往來電子郵件內容（訴字卷第115至131、135至145頁），王志成於105年8月1日寄發郵件向沈惠珠告稱：
因王彭梅蘭日前過世，王彭梅蘭原用來管理房屋出租之帳戶凍結，經與其他家人商量下，將由王志成另成立帳戶來處理房屋收支，並列出系爭王志成臺銀帳戶資訊及被告105年8月份應繳房租9,000元、公費300元及個人電費數額等語，沈惠珠於當日即回信要求王志成再查證被告個人使用之電費數額是否正確，並要求王志成提供其他繼承人出具同意轉匯其她帳戶之證明等語，王志成亦於同日回覆確認上開被告個人於同年5月至6月份使用電費數額無誤，並表示會準備換帳戶之證明。嗣王志成再於同年9月4日告知被告同年9月份應繳之房租9,000元、公費300元及同年7月至8月份個人電費數額，並請被告連同同年8月份未繳之費用一併匯入王彭梅蘭原帳戶。沈惠珠則於同日回信質疑9月期電費與8月期計算之合理性。王志成即於同日回覆告知係依台電公布之累進電價表計算，並列出電費之詳細計算公式。沈惠珠於同日回信「謝謝」。嗣王志成再於同年10月3日寄信告知當月份被告應付之房租9,000元及公費300元合計9,300元；於同年11月7日告知被告11月份應繳房租9,000元、公費300元及個人9月至10月份電費數額；於同年12月1日告知被告12月份應繳房租9,000元及公費300元；於106年1月1日告知被告106年1月份應繳房租9,000元、公費300元及個人11月至12月份電費數額；於同年1月30日告知被告106年2月份應繳房租9,000元、公費300元、以及106年1月份欠繳之費用數額；沈惠珠亦於當日即回信稱「抱歉，1月太忙，忘了匯款，年後再匯」等語；王志成於同年2月28日寄信告知被告同年3月份應繳房租9,000元、公費300元及個人1月至2月份電費數額；於同年3月31日再寄信告知被告同年4月份應繳房租9,000元、公費300元，並檢附全體繼承人（即原告三人與王志嘉）租金轉匯同意書，請被告將後續租金費用匯入系爭王志成臺銀帳戶等情（訴字卷第115至124頁）。由上益徵，於105年王彭梅蘭過世時，原告三人與王志嘉即共同繼受王彭梅蘭與被告間就系爭房屋305室原本之不定期租賃關係，且為被告所同意，此亦為被告所自認在卷（見訴字卷第293頁即被告112年2月6日民事答辯四狀第1頁），雙方約定之每月房租固定為9,000元、每月公共費用固定為300元，並再另計被告應分擔之個人使用電費（每2個月為一期計價）。
（三）續查，原告三人與王志嘉嗣於108年5月2日就王彭梅蘭遺產分割事宜成立訴訟上和解，由原告三人分割取得系爭房屋所有權（原告三人各取得應有部分3分之1），並於109年10月16日以「和解共有物分割」為登記原因，辦理所有權移轉登記完畢，業如前述。故依前開民法第824條之1第1項、第425條第2項規定，原先原告三人與王志嘉所繼承之王彭梅蘭與被告間系爭房屋305室不定期租賃關係，於原告三人109年10月16日分割取得系爭房屋所有權時，並不當然移轉自「原告三人與被告」間而繼續存在。觀諸前開原告王志成與沈惠珠間109年4月26日至110年5月14日之往來電子郵件內容（訴字卷第135至145頁） ，直至109年4月份為止，雙方仍是約定以每月房租固定為9,000元、每月公共費用固定為300元，並再另計被告應分擔之個人使用電費，經沈惠珠於同年4月26日寄信表示因被告3、4月均停職無薪，請求可否減收租金，嗣經王志成與其他屋主商量後，於同年6月3日回覆同意就同年3、4月減收租金一半，於同年5月起回復原先計費方式（即：每月房租固定為9,000元、每月公共費用固定為300元，並再另計被告應分擔之個人使用電費），經沈惠珠再於同年9月6日請求再於同年7月起降價租金，經雙方郵件往返商量數額後，合意自同年7月起改為每月房租固定為8,500元、每月公共費用固定為300元，並再另計被告應分擔之個人使用電費。
此一計費方式並持續至110年5月份租金及費用。再參諸系爭王志成臺銀帳戶歷史交易資料（訴字卷第133至134頁），被告亦確實有將依王志成以「每月房租固定為8,500元、每月公共費用固定為300元，並再另計被告應分擔之個人使用電費」之計費方式，繳付直至110年5月份為止之租金及相關費用（個人使用電費計價至110年3、4月期之電費）（被告最後匯款日期為110年5月12日）。而按，稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。民法第421條第1項定有明文。故「當事人」、「租金數額」、「租賃標的物」乃租賃契約得以成立之必要之點。觀諸上開往來電子郵件內容，王志成係於110年5月14日始告知沈惠珠「因所有權變更，共有屋主一致決定，房客均需簽約，且租房費用將調整為每月租金固定為1萬2,000元、每月公共費用固定為300元，並再另計被告應分擔之個人使用電費」，沈惠珠就此回信即表示：房租調整毫無道理，目前系爭房屋僅剩被告承租系爭房屋305室，其餘房客已搬離，不論目前屋主是何人，若王志成亦為屋主之一，並無理由提調高租金等語（訴字卷第142頁），此後，被告即未再繳付110年6月份以後之租金及相關費用。綜上可知，被告於110年5月14日經王志成告知系爭房屋所有權有變更，新所有權人欲調高租金一事，即欲以原先之計費方式與新所有權人成立租賃關係。而依原告所提出、王志成後續於110年9月6日、10月11日、11月1日、12月7日陸續寄送之電子郵件內容（訴字卷第141至142頁）（被告否認有確實送達至沈惠珠電子郵件信箱），王志成表示新所有權人仍欲調高租金，僅同意前六個月可暫時依原計費方式收取（惟差額仍須於六個月後補足），可見新所有權人（即原告三人）係欲以「每月租金固定為1萬2,000元、每月公共費用固定為300元，並再另計被告應分擔之個人使用電費」與被告成立租賃契約，此與被告所欲「以原先之計費方式（即：每月租金固定為8,500元、每月公共費用固定為300元，並再另計被告應分擔之個人使用電費）」與新所有權人（即原告三人）成立租賃關係，顯然並不合致，更遑論被告迭陳並未收受原告三人上開租金計價方式之租賃要約郵件，故雙方顯然並未達成租賃關係之意思表示合致。而被告此後即未再繳付後續租金，並於本件訴訟中迭陳此係因其「王志成已於110年5月通知系爭房屋所有權人有變動，被告因無法確認新屋主為何人，亦未再接獲任何新屋主通知租金數額及付款方式，乃無法為租金之給付」（見訴字卷第79頁即被告111年12月15日民事答辯狀第3頁）、「因原告王志成於110年5月表示系爭房屋所有權人有變動，若王志成後續有再將通知租金繳付郵件送達沈惠珠，沈惠珠必會要求王志成出具全體共有人同意指定租金匯款帳戶之書面證明」（訴字卷第165頁即被告111年12月23日民事答辯一狀第3頁）、「因王志成於110年5月表示所有權變更，且共有屋主一致決定提高租金，亦即租金債權已移轉至新所有權共有人，由於王志成後續並未通知新所有權人為何人，被告只有靜待所有權變更後之新屋主出現來通知應付租金金額及付款方式」（訴字卷第228至229頁即被告112年1月6日民事答辯二狀第4至5頁）、「被告不知系爭房屋所有權異動後之新所有權人姓名及住所，無法為租金之提存。原告110年5月14日通知調高租金之要約已經被告拒絕，租金應維持原約定」（訴字卷第251至252頁即被告112年1月16日民事答辯三狀第1至2頁）、「被告於110年5月14日收到王志成表示所有權有異動，更是小心不敢隨意再匯入系爭王志成臺銀帳戶，將待王志成下次通知租金時，準備要求王志成提供共有人全體同意將租金匯入系爭王志成臺銀帳戶之書面。嗣於原告三人112年1月16日確定追加請求被告給付110年6月至111年3月租金暨111年4月至12月不當得利，被告即於112年1月31日提存110年6月份至111年4月份應付租金（依每月租金8,500元加計公共費用300元計算）」（訴字卷第294至296頁即被告112年2月6日民事答辯四狀第2至4頁）、「原告王志成已知會所有權人有變異，且為共有狀態，被告須要求變異後之共有所有權人同意租金繳付給王志成一人始能繳付租金」（訴字卷第309頁即被告112年2月8日民事答辯五狀第3頁）等語，可見被告自始即認為「應該與系爭房屋確實之新所有權人成立租賃關係」，並係基於先前有確實收受王彭梅蘭全體繼承人出具之同意租金匯入系爭王志成臺銀帳戶之同意書下，於109年10月16日原告三人分割取得系爭房屋所有權後至110年5月止之期間，因尚不知此所有權異動情事，而仍繼續基於「與繼受自王彭梅蘭之原告三人、王志嘉間之不定期租賃關係」，依王志成通知繳付租金及相關費用至系爭王志成臺銀帳戶。故嗣經原告王志成於110年5月14日告知系爭房屋所有權再度發生變動時，被告即認應改與新所有權人成立租賃關係，並需於確認新所有權人之身分及通知確切租金繳付方式時，始能為租金之給付。而原告王志成嗣後雖有寄發表明「新所有權人仍欲以『每月租金固定為1萬2,000元、每月公共費用固定為300元，並再另計被告應分擔之個人使用電費』與被告成立租賃契約」之郵件，然被告明確否認有收受該郵件，且表明因未能確知新所有權人身分及所要求之租金繳付方式而無法繳付租金，可見被告與原告三人於110年5月14日以後，確實未能就系爭房屋305室之租賃事宜，針對「契約當事人」、「租金數額」之必要之點達成意思表示合致。又原告三人於111年3月21日向被告寄發表明「原告三人為系爭房屋繼承人，並對被告為終止系爭房屋305室原先不定期租賃契約」之存證信函，雖經退回而未送達（見訴字卷第39至43、113頁），然原告王明慧嗣已於同年4月4日將該存證信函內容寄送電子郵件至沈惠珠上開與王志成聯繫之郵件信箱，沈惠珠於當日收受該電子郵件後回信詢問新所有權人之具體身分，經原告王明慧回信告知原告三人之全名後，沈惠珠回信稱：原告王志成曾經給我們一份繼承人都同意由他管理租金帳戶，並會按月通知用電多少與費用後，我們就匯款到指定帳戶，但王志成自110年5月以後沒有再給任何通知，我們也不知道該付多少租金，一直等到現在也沒有出現過，擔心是否疫情原因，也不敢貿然聯絡等語，並詢問原告三人目前租金該匯至哪個帳戶等情，有沈惠珠與王明慧往來電子郵件內容可佐（訴字卷第147至148頁），嗣原告三人即未再回覆沈惠珠或被告，並於同年11月8日提起本件訴訟請求被告遷讓返還系爭房屋305室（見訴字卷第9頁本院收章）。由上可見，原告三人至遲於111年4月4日已將「確定不和被告成立租賃關係」之意思表示向被告告知，兩造於斯時確定無法就系爭房屋305室達成租賃契約。而針對110年6月至111年4月4日期間，原告三人要以「每月租金固定為1萬2,000元、每月公共費用固定為300元，並再另計被告應分擔之個人使用電費」成立租賃契約之要約（即：原告王志成110年9月6日、10月11日、11月1日、12月7日寄發予沈惠珠之電子郵件），被告明確表示並未收受該要約郵件，且於本件訴訟中亦明示拒絕，故兩造於此段期間針對系爭房屋305室亦不存在有針對租金數額必要之點之租賃合意。據此，兩造間於110年6月以後即無租賃關係存在，應堪認定，原告自得依民法第767條第1項規定請求被告遷讓返還系爭房屋305室。
（四）兩造於110年6月以後就系爭房屋305室既已無租賃關係，被告即不得再本於承租人地位繼續使用系爭房屋305室，故原告依民法第179條規定請求被告於110年6月以後仍繼續無權占用系爭房屋305室之相當於租金不當得利，即為有據。至被告於112年1月31日以原告三人為受取權人，依每月租金8,500元加計公共費用300元計算，就110年6月至111年4月份計11個月租金及公共費用合計9萬6,800元辦理提存，固有本院112年度存字第205號提存書影本為證（訴字卷第303頁），然其提存原因及事實為「給付110年6月份至111年4月份共計11個月租金（承租系爭房屋305室），因受取權人受領遲延」，惟兩造於110年6月以後即無租賃關係，業如前述，是被告上開為給付「租金」所辦理之提存，自不生對原告給付之效力。又針對不當得利數額之部分，迄至110年5月為止，被告基於與原告三人、王志嘉間之不定期租賃關係，最後之計費方式為「每月租金固定為8,500元、每月公共費用固定為300元，並再另計被告應分擔之個人使用電費」，被告並欲繼續依此計費方式與新所有權人（即原告三人）成立租賃關係，業如前開認定明確，是原告三人本件主張以「每月租金8,500元加計公共費用300元合計8,800元」作為被告繼續占用系爭房屋305室之每月不當得利數額，應屬合理。故原告三人請求被告給付110年6月份至111年12月份計19個月無權占用系爭房屋305室之不當得利計16萬7,200元（計算式：8,800元×19個月＝16萬7,200元），暨自112年1月1日起至遷讓返還系爭房屋305室之日止，按月給付8,800元，應為有據。又依106年12月27日制定公布、公布後6個月施行之租賃住宅市場發展及管理條例第6條規定，租賃住宅之租金，由出租人與承租人約定，不適用土地法第97條規定。再依同條例第40條第3項規定，本條例施行前已訂定之租賃契約或委託管理租賃住宅契約，其租賃或委託管理期間持續至本條例施行之日以後者，不適用本條例規定。但當事人約定適用本條例規定者，從其約定。而查，被告自98年3月與王彭梅蘭成立租約起，於租期屆滿後轉為不定期租賃，直至與繼承王彭梅蘭租約之原告三人、王志嘉繼續此不定期租賃關係，迄至110年5月14日欲與新所有權人即原告三人成立租約所為要約，所約定或欲約定之每月租金加計公共費用均超過被告抗辯之系爭房屋305室依土地法第97條規定計算之租金上限4,319元（除其中有部分月份因Covid-19疫情之故特別減免），堪認被告前已與原告三人、王志嘉約定就系爭房屋305室之租金數額不受土地法第97條規定計算之租金上限之限制。況且，原告三人本件係請求「兩造已無租賃關係存在、被告繼續無權占用」之「110年6月份以後」之相當於租金不當得利，此段期間本已可依租賃住宅市場發展及管理條例第6條規定排除土地法第97條之適用，故被告援引土地法第97條規定抗辯原告三人本件以原先租金計價方式請求不當得利數額超過該上限而不合法，並非有據。
（四）至原告主張依系爭租約第12條約定請求被告給付「因違約致原告因本件涉訟所支出之律師費8萬元」一節，固據提出律師事務所委任契約書為證（訴字卷第331至332頁）。
然查，本件原告三人於和解分割取得系爭房屋時，並不承受「繼受自王彭梅蘭之原告三人、王志嘉與被告間之不定期租賃關係」，業如前開認定明確，是原告三人自無由再本於王彭梅蘭原先與被告簽立之系爭租約第12條約定請求被告給付律師費。
四、綜上所述，原告先位主張兩造於110年5月14日以後並無針對系爭房屋305室之租賃關係存在，而依民法第179條、第767條第1項，請求被告遷讓返還系爭房屋305室，及給付110年6月至111年12月計19個月期間仍繼續無權占用系爭房屋305室之不當得利計16萬7,200元，及自112年1月11日訴之追加狀繕本送達翌日即112年1月14日起（見訴字卷第245至246頁）至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自112年1月1日起至遷讓返還系爭房屋305室之日止，按月給付8,800元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。又本院已准許原告先位之訴，自無庸再就備位之訴併予裁判，併此敘明。
五、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後，核與本件結論不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項前段。
中 華 民 國 112 年 5 月 19 日
民事第二庭 法 官 林伊倫以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 5 月 19 日
書記官 黃品蓉