臺灣臺北地方法院民事判決111年度訴字第595號原 告 李明信被 告 施志和上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國111年4月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣柒拾肆萬零貳佰肆拾元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項，於原告以新臺幣貳拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。經查，原告原係以兩造所簽立之不動產買賣契約書（下稱系爭契約）第8條第1點規定提起本件損害賠償訴訟，惟系爭契約第8條第1點僅係約定兩造稅費負擔，並未有可因此請求損害賠償之依據，經本院於民國111年4月1日裁定命原告補正本件請求損害賠償之法律上依據，原告於同年月8日以書狀補正本件損害賠償之法律上依據為民法第184條，又於同年月14日言詞辯論期日以言詞追加民法第179條為請求權基礎，並請求本院就民法第184條及第179條規定擇一為原告有利之判決（見本院卷第133頁、第143頁及第147頁至第148頁）。核原告上開所為係基於同一基礎事實所為追加，與上揭規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：被告向伊購買門牌號碼臺北市○○區○○路0段000巷00弄00號4樓房屋及其坐落土地（下稱系爭不動產），兩造並於108年8月1日簽立系爭契約。依系爭契約第8條第1點，兩造約定因原告要辦理自用土地增值稅，系爭不動產必須隔1年不能有出租或為營業之事，故約定系爭不動產於簽立系爭契約後1年始辦理過戶。惟因系爭不動產屋況老舊，伊遂同意先行交付系爭不動產之鑰匙予被告，以利被告就系爭不動產先行進行裝修整理工作，詎被告竟於系爭不動產尚未過戶前即將系爭不動產擅自出租予第三人，致已經核定的自用增值稅遭撤銷，並增加40%之增值稅，致伊受有多繳納新臺幣（下同）74萬240元增值稅之損害。又伊斯時僅係同意被告先行進行裝修整理，並未同意被告出租，被告出租之行為侵害伊之權利，被告並因此受有利益。為此，爰依系爭契約第8條第1點、民法第184條及第179條規定提起本件訴訟，請求擇一為原告有利之判決等語。並聲明：㈠被告應給付原告74萬240元。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：本件買賣係伊透過訴外人即仲介許翼俊向原告購買，斯時因系爭不動產結構、屋況甚差，兩造便於系爭契約約定1年後始辦理移轉登記，因許翼俊為促成本件買賣賺取傭金，遂告知伊可讓原告先交付系爭不動產，伊即可進行修繕裝潢，期間可先行出租，只要承租人戶籍不要遷入，出租期間補貼些許費用等語，伊始在許翼俊之鼓吹下購買系爭不動產，然於此期間，原告及許翼俊皆未曾提及補稅或1年內遷入戶籍有何影響或伊應負擔系爭不動產1年內不得有人遷入戶籍之義務，兩造亦從未就此部分約定違約條款。況系爭契約中僅約定兩造稅費之負擔，並無系爭不動產1年內出租，伊須負違約賠償等之特別約定，原告之主張並非事實，是原告自不得依系爭契約為請求。又本件並無不法情事，應由原告就其主張所稱之侵權行為及損害之內容負舉證責任。綜上，原告之請求欠缺權利保護要件，應予駁回等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張兩造於108年8月1日簽立系爭契約時，因原告欲辦理自用土地增值稅，故兩造約定系爭不動產於簽立系爭契約後1年始辦理過戶，在此之前原告可先行讓被告就系爭不動產進行裝潢，但不得出租，惟嗣後被告違反約定，於109年2月間將系爭不動產出租予第三人，致原告受有遭追繳70萬240元土地增值稅之損害等語，為被告所否認，並以前詞置辯。是本件爭點為：(一)兩造於108年8月1日簽立系爭契約時，是否有約定原告將系爭不動產先行交予被告裝潢，但被告不得在過戶前將系爭不動產出租等情？(二)原告依民法第179條、第184條，請求被告給付因違反系爭契約第8條第1點之約定，致原告受有70萬240元之損害，有無理由？茲說明得心證之理由如下：
(一)兩造於108年8月1日簽立系爭契約時，確有約定原告將系爭不動產先行交予被告裝潢，但被告不得在過戶前將系爭不動產出租等情：
1、原告主張兩造於108年8月1日簽立系爭契約時，約定系爭不動產可先行交予被告進行裝潢，但不得出租等情，此部分雖未見記載於系爭契約中，惟證人即代書陳章偉證述：伊從事地政士20多年，有處理系爭不動產過戶事宜，這間房屋當初是透過現代房屋仲介成交，成交後找伊辦理過戶手續，當時系爭不動產內有人設戶籍，設戶籍的人跟原告是甚麼關係伊不清楚，簽約時原告有給伊看一張將該人逕自遷移至萬華戶政事務所的公文，原告說不認識這個人，因為本件系爭不動產如果要辦自用土地增值稅，原告必須證明在出售前一年沒有出租營業，在習慣上，若有人設戶籍，依法必須去稅捐處申明沒有租賃行為，或是寫切結書附身分證影本及蓋章代替。因為原告不認識設籍的那個人，所以才約定買賣契約簽了之後必須要讓房子空置一年才辦理報稅，以符合自用土地增值稅條件。在簽約時，兩造都有談論這件事，當時來簽約的除了被告，還有被告的母親在場，被告及母親都知道這件事，因為一般買賣案件，伊不會超過兩個月結案，但這件買賣約定過戶的時間是一年，所以當時伊會特別跟雙方確認，也因為如此，才做了一個反設定保障買方。（庭呈土地建築改良物抵押權設定契約書）當時為了保障買方，所以有設定抵押權，這個案子當初有作履約保證，原則上在結案（也就是過戶、交鑰匙、結清所有稅務）之前，賣方不得動用款項，但本件因為原告好像有生意上的需求，必須先動用款項，所以才另外設定192萬的最高限額抵押權，也就是如果到時原告找不到人，被告可以透過抵押權的程序將款項追回。當初買賣價金為270萬，第一期款項是160萬，原告要先動用這筆款項，所以伊等就再加兩成做設定。伊當時有聽到兩造約定，因為本件過戶的時間比較久，所以原告有將房子先交由被告去做整理。…當初兩造都知道系爭不動產之所以會在簽訂契約後過一年才交屋，是因為簽約前原告才將系爭不動產內設籍的第三人遷戶籍到戶政事務所，所以必須讓系爭不動產在這一年是沒有人設籍的狀況，以便過戶時可以用自用稅率辦理。因為系爭不動產到109年5月20日即滿一年，也就可以報稅，在這個日期之後，伊也幫原告用自用住宅的稅率報稅。109年5月25日，稅捐處通知，雖然已經騰空一年，但原告的哥哥與設籍的第三人的租約是到109年7月20日才到期，當時稅捐處有跟伊等溝通，如果5月當時就要報稅，稅捐處就必須發函通知之前設籍的第三人來說明，這樣的時間一定超過租期結束的時間，詢問伊等是否先撤件，等到109年7月20日之後，也就是設籍的第三人租期結束，再來報稅。所以後來伊有通知雙方，重新用印，等109年7月20日之後再報稅。…被告應該知道這個房子不能有任何租約，加上到了109年5月，因為之前的租約未到期，被稅捐處要求，伊通知雙方重新用印、撤件，所以被告很清楚知道不能有租約這件事。另外補充，正常程序其實要等到租約結束後，再隔一年，才能用自用稅率報稅，但是系爭不動產在108年5月時，原告就跟戶政主張系爭不動產沒有租約，所以要將設籍的第三人逕為遷出，伊等就認為系爭不動產在109年5月之後就可以報稅了，後來，到了109年5月申報時，稅捐處表示雖然實際上108年5月起就沒有租約，但因為當初設籍的第三人所簽的租約日期是到109年7月20日，所以稅捐處要伊等到109年7月20日之後再申報，就會同意用自用稅率。所以108年8月1日簽立系爭契約時，伊都有跟兩造提到，都有跟被告解釋，被告都清楚。再加上109年5月報稅時又撤件，當時也有跟被告再次講到這件事情，提到租約未到期的問題。另外，110年10月因為原告接到稅捐處補稅通知，當時伊還有電話跟原告、被告母親、仲介聯繫，一起到稅捐處，當時被告及被告母親一再保證，是本件結案之後，也就是109年8月之後，被告才將系爭不動產出租，所以當時伊等也去稅捐處跟一位承辦人石先生討論很久，到後來，石先生直接拿出租約影本給伊等看，伊等才知道被告在109年2月就私底下跟他人簽立租約，而且承租人也因此申報租金補貼，所以稅捐處隔了一年才知道，才通知原告補稅。之後被告就都不出現等語（見本院卷第104頁至第107頁）。復參系爭不動產之建物登記第一類謄本，系爭不動產於109年8月4日始過戶予被告，且前於108年8月2日確有設定最高限額抵押權予被告，及陳章偉所提供地方稅網路申報作業，系爭不動產確有於109年5月間有撤件之紀錄，有系爭不動產登記第一類謄本、網路查詢資料，以及臺北○○○○○○○○○108年5月21日北市萬戶登字第1086004659號函附何有心逕為遷徒資料、系爭不動產土地、建築改良物抵押權設定契約書在卷可佐（見本院卷第63頁至第64頁、第117頁至第127頁），與陳章偉證述情節均相符，足認兩造於108年8月1日簽立系爭契約時，因原告欲適用自用土地增值稅，故兩造約定系爭不動產於1年後始辦理過戶，原告將系爭不動產於過戶前先交由被告裝潢使用，但被告不得將系爭不動產出租，或使他人遷入戶籍。然被告嗣後違反兩造約定，於109年2月間將系爭不動產擅自出租他人，以致原告遭追繳土地增值稅等情，此部分事實應堪認定。
2、再參證人即系爭不動產之仲介許翼俊亦到庭證述：伊為現代房屋中華加盟店之仲介，從86年擔任仲介至今。伊有處理系爭不動產之買賣，…當時系爭不動產是沒水沒電的情形，後來原告有復水復電，但屋況不太好。伊原本是帶被告的母親去看其他間房子，看了好幾間，後來才看系爭不動產，被告的媽媽表示有意願購買，接著就開始議價，最後議定的價格就如系爭契約所載。在簽系爭契約當時，原告要求要辦自用住宅的土地增值稅，原告告訴伊系爭不動產有出租，房屋內有人設戶籍，代書有說明房屋有出租營業就不能辦自用住宅稅率，必須要空一年，所以在簽系爭契約之前，原告已將設籍在系爭不動產的戶籍遷出了，但是在簽約當時，代書有跟兩造說必須要空一年，所以雙方有約定要一年之後再過戶報稅。但因系爭不動產屋況非常差，所以原告同意先將系爭不動產交由被告去整理。…當時被告有在系爭契約上簽名，知道雖然原告先將系爭不動產交給被告裝修，但是這一年內，被告不可以將系爭不動產設戶籍或出租。…到110年10月份，原告接到補稅通知，大家都嚇一跳，伊、原告、代書、被告母親一起去稅捐處了解這件事情。去了之後才知道，被告在109年2月將系爭不動產出租，有報租金補貼。當時被告的母親也嚇一大跳，還說不可能，如果被告有出租，也是房子過戶到被告名下後才出租。被告母親還說要去找房客了解，到了晚上，被告母親打給伊，說房客是房子過到被告名下後才進去住的。伊還請被告母親找被告及房客去稅捐處說明，後來被告及被告母親沒去，被告還建議原告去找市議員說明這個情形。後來原告有到市議會，被告沒有去，之後被告就不出面了。…原告當初去辦自用住宅稅率時，稅捐處有核准，但是因為被告將系爭不動產出租，才導致原告被補稅，簽約時代書都有向被告表示不能出租這件事情等語（見本院卷第108頁至第110頁）。許翼俊證述兩造確有約定系爭不動產於過戶前先交由被告整理，但不得出租或讓他人遷入戶籍等情，與陳章偉證述情節相符，兩造簽立系爭契約時，確有約定系爭不動產於過戶予被告前，被告不得將系爭不動產出租，惟嗣後被告違反兩造間之約定等情，應屬確實。
3、被告雖辯稱當初買系爭不動產時，有聲明買房子的目的是要出租，仲介強調房子可以租人家，但不能遷戶籍等語。然就此部分，被告所辯內容與證人陳章偉、許翼俊證述均不相符，且觀系爭不動產係於109年8月間始過戶予被告，而被告卻於109年2月即將系爭不動產出租他人，有被告所提租約影本附卷可憑（見本院卷第157頁至第167頁）。且依被告所提租約，並未見被告與承租人有約定不得將戶籍遷入系爭不動產之記載。被告復未舉證證明原告有同意被告可在系爭不動產過戶前出租系爭不動產，是此部分被告空言所辯，難認可採。
(二)原告依民法第184條第1項前段，請求被告給付因違反系爭契約第8條第1點之約定，致原告受有70萬240元之損害，為有理由：
兩造於簽立系爭契約，確有約定系爭不動產於簽立系爭契約後1年始辦理過戶，原告同意系爭不動產過戶前先交由被告裝潢整修，但不得出租等情，已於前述。被告故意違反兩造間前開約定，將系爭不動產於過戶前出租他人，致原告受有稅捐稽徵機關追繳74萬240元土地增值稅之損害，業已侵害原告財產權，有臺北市稅捐稽徵處110年10月7日北市稽萬華甲字第11044071612號函在卷足憑（見本院卷第75頁至第79頁）。從而，原告依民法第184條第1項前段侵權行為之法律關係，請求被告給付74萬240元，為有理由，應予准許。原告主張既經准許，則其餘有關民法第184條第1項後段、第2項、第179條規定之請求，即無庸審酌，併此敘明。
四、綜上所述，原告依民法第184條第1項前段侵權行為之法律關係，請求被告給付74萬240元，為有理由，應予准許。原告陳明願供擔保請准宣告假執行，於法並無不核，爰酌定相當之金額宣告之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 4 月 29 日
民事第一庭 法 官 賴淑萍以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 4 月 29 日
書記官 黃怜瑄