臺灣臺北地方法院民事判決111年度訴字第5052號原 告 王帝勝訴訟代理人 林殷廷律師被 告 高瑋侖
吳思萱上列當事人間請求確認租賃關係存在事件，本院於民國112年5月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事 實
壹、程序事項按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係存否不明確，原告在法律上之地位有不安之狀態存在或受侵害之危險，而此種不安之狀態或危險，能以確認判決除去者而言（最高法院52年臺上字第1240號、42年臺上字第1031號裁判意旨可資參照）。本件原告起訴請求確認兩造間就門牌號碼臺北市○○區○○○路○段000巷00號1樓及門牌號碼臺北市○○區○○○路○段000巷00號房屋地下層之租賃關係存在，惟為被告所否認，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，形式上能以確認判決將之除去，揆諸前揭規定及說明，原告提起本件訴訟，應有確認利益，合先敘明。
貳、實體事項
一、原告起訴主張：門牌號碼臺北市○○區○○○路○段000巷00號 1樓 （建號：臺北市○○區○○○○段0000○0000號）、臺北市○○區○○○路○段000巷00號房屋地下層（建號：臺北市○○區○○○○段0000號）等房屋（下合稱系爭房屋）原為訴外人李景美所有，然因李景美未能按時清償對訴外人彰化商業銀行股份有限公司所負債務，系爭房屋遂經本院以110年度司執字第36028號強制執行程序予以變價拍賣（下稱系爭執行程序），並由被告等共同於民國111年4月間拍定取得系爭房屋之所有權，渠等應有部分各為二分之一，此有本院民事執行處111年4月20日北院忠110司執玄字第36028號執行命令附卷可參；然而，李景美對原告負有借款債務，其為清償前開述借款，遂於109年6月1日就系爭房屋與原告簽署租賃契約（下稱系爭租約），約定以系爭房屋之租金作為抵償債務之用，並約定租賃期間自109年6月1日起至114年5月1日止，且李景美與原告簽訂租賃契約後，即將系爭房屋交付予原告占有使用，原告復將系爭房屋委由親人即訴外人王坤炳、王靜慧管理，其二人再將系爭房屋出租予訴外人程以琳、邱宗慰。是而，系爭房屋所有權因拍賣程序而移轉登記予被告等二人，惟依民法買賣不破租賃之規定，原告與李景美間之系爭租約之租賃契約關係，對於受讓人即被告二人仍繼續存在等語。並聲明：確認兩造間就門牌號碼臺北市○○區○○○路○段000巷00號1樓及門牌號碼臺北市○○區○○○路○段000巷00號房屋地下層之租賃關係存在。
二、被告則均辯以：系爭房屋前於106年5月22日經原所有權人設定抵押權予訴外人即債權人彰化商業銀行股份有限公司，而觀系爭租約所示之內容，系爭租約之起始日為前開抵押權設定後之109年6月1日，然原告於系爭房屋經查封、第一次公告拍賣即110年10月12日後均未於系爭執行程序主張權利，迄至系爭房屋拍定一年後始為本件訴訟，顯刻意規避強制執行法第98條第1項及第2項「拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同。前項不動產原有之地上權、永佃權、地役權、典權及租賃關係隨同移轉。但發生於設定抵押權之後，並對抵押權有影響，經執行法院除去後拍賣者，不在此限。」規定，即規避法院依前開規定排除系爭租約後而拍賣系爭房屋，甚由系爭租約之租賃期間為4年11個月觀之，原告明顯意在閃避不動產租賃契約公證相關規定。依此，由原告前述規避法律漏動之舉，與民法第425條買賣不破租賃相關規定立意在保障弱勢租賃人居住之權利有違；亦且，原告與李景美間系爭租約實為以租抵債之債之關係，並無租賃契約關係，亦無民法第425條規定之適用，其訴應無理由等語。
並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：李景美前為擔保其對彰化商業銀行股份有限公司現在及將來所負之債務，於106年5月22日就其所有坐落臺北市○○區○○○○段000地號土地及其上同段1761建號、4271建號、2547建號等不動產（即系爭房屋）設定最高限額新臺幣（下同）7,200萬元之抵押權予彰化商業銀行股份有限公司，嗣彰化商業銀行股份有限公司實施前開最高限額押權，並經本院以系爭執行程序受理，就系爭房屋依法查封進行變價程序，復於110年10月12日為第一次公告拍賣，定於同年11月16日14時30分於本院執行處投標室為第一次拍賣，期後被告等於111年1月11日拍定取得系爭房屋之所有權，渠等應有部分各2分之1，系爭執行程序並於111年1月25日核發權利移轉證書，再於同年5月25日將系爭房屋點交予被告等二人等情，有111年1月25日北院忠110司執玄字第36028號執行命令、111年1月25日北院忠110司執玄字第36028號不動產權利移轉證書、111年4月20日北院忠110司執玄字第36028號執行命令、臺北市○○區○○○○段0000號建號建物他項權利部、110年10月12日北院忠110司執玄字第36028號第一次拍賣公告等件影本附卷可參（見本院卷第87頁至第104頁），並為兩造所不爭執，應可認定為真實。
四、本院得心證之理由：㈠按以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，僅於特
定人間發生法律上之效力（對人效力之債權相對性），而非如物權行為，以登記為公示方法使第三人得知悉之狀態下，並以之作為權利取得、喪失、變更之要件，俾保護善意第三人，而對任何第三人均發生法律上之效力（對世效力之物權絕對性）。又學說所稱「債權物權化」，就以不動產為標的所訂立之債權契約在合乎一定要件下，對於第三人繼續存在。在此所謂「物權化」一詞，指涉債權契約具有「對抗第三人之效力」，由於物權之所以能發生對世效力，係因物權具有法定之公示外觀，於不動產有登記制度，於動產以占有為公示外觀，而債權因無上述公示外觀，故效力僅發生於相對人間，債權之「物權化」效力，其要件即必須有一公示外觀存在，雖未經以登記為公示方法，然因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，該公示方法即與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，該債權契約始能對於受讓不動產標的之第三人繼續存在（最高法院97年度台上字第1729號判決意旨參照）；次按，民法第425條於88年4月21日修正（89年5月5日施行）後之現行規定，係規定「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」，而觀其修正理由為「第一項增列『承租人占有中』等文字，使買賣不破租賃之規定，僅適用於出租人於租賃物交付後，承租人占有中之情形，以保障第三人之權益。二、在長期或未定期限之租賃契約，其於當事人之權義關係影響甚鉅，宜付公證，以求其權利義務內容合法明確，且可防免實務上常見之弊端，即債務人於受強制執行時，與第三人虛偽訂立長期或不定期限之租賃契約，以妨礙債權人之強制執行，爰增訂第二項」。由此可知，民法第425條第1項規定「出租人於『租賃物交付後，承租人占有中』，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在」，該規定所規範之「占有」即為債權物權化之公示方法要件；至民法第425條第2項增訂「於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者」，不適用前項買賣不破租賃之原則規定，理由之一為期限逾五年或未定期限之租賃契約，宜付公證，以求其權利義務內容合法明確，以保障因適用買賣不破租賃規定而成為出租人之第三人之權益；理由之二為可防免債務人於受強制執行時，與第三人虛偽訂立長期或不定期限之租賃契約，以妨礙債權人之強制執行。
㈡依上開所述，應認民法第425條第1項規定意旨，在於宣示已
合法取得標的物占有之人，於其合法占有期間內，得持續依其原先之信賴，而為標的物之使用或收益，至該期間依法終止之時；不至於僅因標的物所有權之變更，即提前消滅自己之合法占有權源。因此，該規定不但具有保護善意第三人之作用，且在維持物之價值、保障正當信賴及促進經濟活動上，扮演重要功能。是以，在「使用人取得標的物之使用權在先，並繼續占有之中，而所有人取得該物之所有權在後，造成使用人與所有人發生法益衝突」之情形，始有該項規定之適用，以就風險為合理分配，並符合經濟效益之要求，故民法第425條第1項「所有權讓與不破租賃原則」之適用，必以該租賃物讓與之時，已存在有效之租賃契約，並經承租人占有中為前提。
㈢職是，本件被告等於系爭執行程序拍定取得系爭房屋之所有
權人，業如前述，且為原告所不爭執，則原告主張其於被告拍定取得所有權前，即已占有使用系爭房屋，依民法第425條第1項規定，其就系爭房屋合法權源，依前揭規定，自應就其有占用系爭房屋合法權源及「占有」之有利於此之事實，負舉證責任。
⒈經查，本件原告雖提出房屋租賃契約書，據以主張其與原所
有權人李景美就系爭房屋簽有租賃契約云云（見本院卷第155頁至第160頁）；然細鐸該契約備註重要條款約載「甲方（李景美）向乙方（即原告）借款新臺幣肆佰伍拾萬元整，乙方可充抵需給付甲方租金…。」（見本院卷第160頁），顯見該租約之目的在於抵償債務，而非由原告向李景美承租房屋使用，則依該租約約定，系爭房屋每月租金為5萬元，租賃期間自109年6月1日起至114年5月1日止，合計4年11個月，此期間合計租金總額約為295萬元（計算式：5萬元×59個月），縱租金全部抵繳本金，仍不足以清償原告所主張對李景美所執有之借款債權，若李景美對原告確負有450萬元之債務，兩造乃合意由李景美將系爭房屋之使用收益權，以租賃契約之形式讓與原告作為抵債之用，衡諸社會一般常情與生活經驗，該租賃期間之總租金收益應大於所欲抵償之租金本金，始符合交易常情；亦且，前開租賃契約之目的即在於清償債務，惟其租賃期間何以僅為4年11個月，該租賃期間之租金總額，顯不足以達成抵償債務之目的，綜合以上間接事實交互以觀，被告等辯稱該租賃契約之目的係在規避民法第425條第2項規定適用，並據此侵害被告等所有權之完整，非無憑據，則原告與李景美間就系爭房屋是否有租賃之合意存在，即非無疑。
⒉縱認原告確有與李景美就系爭房屋成立租賃契約，然原告迄
未就李景美有依租賃契約交付系爭房屋予其占有使用乙節盡其舉證之責，雖原告以系爭執行程序第一次拍賣公告使用情形欄記載「2547建物建物（地下室）由承租人提出租賃契約書稱，目前經營『壹樓臺北』酒吧，租賃期間自…，依租賃契約書所載之出租人為第三人而非本件債務人李景美」據為推論其確有轉租之事實，進而證明其確為系爭房屋之承租人、占有人云云，惟原告若確有取得系爭房屋之使用收益權，並將該屋出租予他人，理應得提出該等租賃契約書以證，並進而證明其確有與李景美成立租賃契約，並經其交付而占有使用系爭房屋，然原告空言其說，未就此節提出轉租之租賃契約以實其說，原告上開舉證均不足證明李景美確有曾交付租賃物予其占有使用之客觀事實存在，則其自無從依據民法第425條規定向被告主張租賃契約繼續存在，是原告起訴請求確認兩造間就系爭房屋之租賃關係存在，即屬無據。
⒊此外，觀諸本院民事執行處110年10月12日北院忠110司執玄
字第36028號第一次拍賣公告於點交情形記載「點交否：如備註或使用情形欄所示」，而其「使用情形」欄位並記載「本件標的假扣押查封時，經債權人導往現場，1761及4271建號建物（1樓）之門鎖已開啟，建物內已斷電，經在場人與房東聯繫後稱1樓之租賃契約尚未現期，但店面已無營業。另2547建物建物（地下室）由承租人提出租賃契約書稱，目前經營『壹樓臺北』酒吧，租賃期間自…，依租賃契約書所載之出租人為第三人而非本件債務人李景美。嗣於本案時，依臺北市政府警察局中山分局110年6月11日臺北市警中分刑字第1103030415號函所載，1761及4271建號建物（1樓）之房屋外觀顯無營業，房屋外懸掛出租布條，另2547建物建物（地下室）經營酒吧；…。」，另備註欄第五點則記載「1761及4271建號建物（1樓）現已無人占有使用，拍定後依現況點交；另2547建物建物（地下室）出租予第三人，拍定後不點交」，可認系爭房屋於系爭執行程序查封時，系爭房屋其中一樓（即1761及4271建號建物）係屬無人占有使用中，執行法院遂於拍賣公告載明「拍定後點交」等文字，由此已難認原告於查封時確有「占有」系爭房屋之公示外觀；而系爭房屋其中地下室於查封時雖經第三人主張其就該地下室執有租賃契約，現並占有經營酒吧使用中，故該拍賣公告乃載明2547建物建物（地下室）「拍定後不點交」（見本院卷第103頁）；惟參卷附之本院111年4月20日北院忠110司執玄字第36028號執行命令可知，系爭執行程序於同年5月25日所為點交之不動產範圍，除1761及4271建號建物（1樓）房屋外，即包含2547建物建物（地下室），復佐以強制執行法所謂「點交」程序，係指買受人或承買人在符合強制執行法第99條第1項至第3項之情形下，得請求執行法院強制解除債務人或第三人占有之權利而言，據此規定，可認定本院民事執行法院雖於第一次拍賣公告載明2547建物建物（地下室）不為點交，惟於系爭執行程序中最終乃解除2547建物建物（地下室）占有人之占有權利，而將系爭房屋全部占有之權交付予拍定人即被告等二人；果爾，系爭房屋既經系爭執行程序解除債務人或第三人占有之權利，而將該等房屋占有之權移轉予被告等，並經被告等於點交後持續占有使用1761及4271建號建物（1樓）房屋迄今，另2547建物建物（地下室）部分則經被告等出租予第三人使用。依上開所述可知，原告除未舉證證明李景美於系爭執行程序查封前，確有交付系爭房屋予其占有之事實外，系爭房屋經點交予被告等後，亦無占有使用系爭房屋之客觀外在事實，即與民法第425條第1項規定「承租人占有中」要件不符，而無該條項規定之適用，原告主張其依民法第425條第1項規定，就系爭房屋存有適法占有之權，要難憑採。
五、綜上所述，依原告所舉證據，無從認定其符合民法第425條第1項規定承租人需有「占有中」之事實要件，而得依民法第425條規定主張其租賃契約對系爭房屋之拍定人或承受人繼續存在之餘地，原告依該條項規定訴請確認兩造間就系爭房屋之租賃關係存在，即屬無據，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 6 月 13 日
民事第五庭 法 官 張詠惠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 112 年 6 月 13 日
書記官 陳香伶