臺灣臺北地方法院民事判決111年度訴字第520號原 告 羅曼綾訴訟代理人 陳明宗律師複 代理人 蔡爵陽律師被 告 江大維訴訟代理人 張育銜律師複 代理人 劉添錫律師上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國111年12月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣參佰壹拾玖萬伍仟元，及自民國一百十一年十月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣壹佰參拾壹萬元供擔保後得假執行；被告如以新臺幣參佰玖拾壹萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3、7款分別定有明文。查本件原告起訴時，於訴之聲明第1項原係請求「被告應給付原告新臺幣（下同）300萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。」（見本院卷第7頁）；嗣參酌卓群不動產估價師事務以「不動產估價報告書」（下稱系爭不動產估價報告書）鑑定，門牌號碼：臺北市○○區○○○路00巷00號房屋暨其坐落基地（下稱系爭房地）之系爭違建倘經拆除，於市場交易價格將減損3,915,000元等情，是原告請求被告負出賣人之物之瑕疵擔保責任，有擴張請求金額之必要，並將利息起算日減縮自該變更訴之聲明書狀繕本於民國111年10月11日送達至被告之訴訟代理人翌日（即111年10月12日）起訴，遂於111年10月11日以民事準備㈤狀將上開聲明變更為「被告應給付原告3,915,000元，及自111年10月12日起至清償日止，按年息5％計算之利息。」等語（見本院卷第361頁），經核其原訴與擴張訴之聲明之基礎事實同一，且原告所為擴張應受判決事項之聲明部分，亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，核與前揭規定並無不合，故原告所為訴之擴張為合法，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：㈠「大使儷園」大廈於74年10月14日建築完成，為獨棟雙併7層
樓建物，每層2戶，共14戶，該大廈左方為門牌號碼：臺北市○○區○○○路00巷00號1樓房屋，該房屋前方空地（接連左方空地）設置有鐵門及金屬欄杆，由被告單獨使用，嗣原告於109年6月12日經訴外人太鼎不動產仲介經紀有限公司（下稱太鼎公司）居間仲介，與被告簽署「不動產買賣契約書」（下稱系爭買賣契約），以總價4,500萬元購買被告所有門牌號碼臺北市○○區○○○路00巷00號1樓暨其坐落土地應有部分（下稱系爭房地），因被告表示將於110年1月間舉家遷往大陸地區常住，於售後欲暫借居至109年年底，兩造因而系爭買賣契約第12條特約事項第3項約定：「雙方合意點交程序完成後，買方同意無償供賣方使用至年底為止」等語，嗣被告於109年8月11日將房地所有權移轉登記予原告，仍繼續居住於該址，迄至110年1月中旬始將系爭房屋點交予原告。詎原告於規劃裝修系爭房屋時，於110年8月間接獲臺北市政府建築管理工程處通知被告領取掛號信件，惟因原告無代領取權限又不清楚被告現住所，遂向該處函詢上揭掛號信件乙事，始知悉臺北市政府都市發展局早以於107年8月6日以北市都建字第1076006490號函查報系爭違建，並通知原告應依建築法第86條之規定予以拆除，復於109年9月15日以北市都建字第1093209230號函通知被告應於109年9月30日前自行改善拆除報驗，逾期未拆即派工強制拆除並收取費用等情，詎被告竟刻意隱匿，未向原告說明上開情事，且原告隨即於110年9月間收受其他鄰居所提訴訟文書，請求拆除空地增建等情，且遭臺北市建築管理工程處通知將予強制拆除，遂於111年1月中旬自行雇工將系爭違建拆除完成。經查，被告於出售系爭房地時，曾再三地向原告說明系爭房屋1樓空地係由1樓住戶單獨使用，且違建部分亦已處理好，只要不更動鐵門及架高圍欄，就不會發生問題云云，然查，被告於系爭房屋前方空地以鐵門、金屬欄杆興建之系爭違建，確實違反建築法第25條第1項之規定，業遭臺北市建築管理工程處以違建列管，並依建築法第86條之規定通知限期拆除等情，依通常交易觀念，其物之交換價值應有所減損，自屬物之瑕疵。
㈡經查，被告於不動產買賣契約書第1條：「四、增建或占用部
分」其他項雖勾選：「平台外推並搭雨篷」為增建之違章建築物，表面上似有告知原告上開情事，然被告竟刻意向原告隱瞞主官機關早已通知強制拆除系爭違建一事，甚且向原告訛稱略以：只要不更動鐵門及架高圍欄，就不會有問題云云；綜上，且被告於系爭房屋於危險負擔移轉前確已收到系爭違建之拆除通知，且兩造於系爭買賣契約第1條第4項既已明確約定：「...，但賣方在交屋前已收到相關單位之查報、拆除通知而未告知者，賣方應依鑑價結果減少價金、負擔鑑價費及損害賠償之責。」等語，堪認被告就系爭房地之系爭違建，業經主管機關通知應於109年9月30日前強制拆除，需依鑑價結果減少價金，且系爭房地既有上揭減少系爭房屋價值之瑕疵，被告亦需負擔出賣人之物之瑕疵擔保責任。為此，原告爰依系爭不動產買賣契約書第1條第4項之約定、民法第359條之規定，請求減少價金391萬5,000元，又被告就上揭減少價金部分，被告係屬無法律上原因而受有不當利益，原告另依民法第179條之不當法律關係，請求被告返還上揭不當利益或民法第227條第1項不完全給付之損害賠償法律關係，請求賠償所受價金損害391萬5,000元，並請求本院擇一為有利之判決等語。
㈢為此聲明：
1.被告應給付原告391萬5,000元，及自111年10月12日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
2.願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告抗辯則略以：㈠按被告於系爭不動產買賣契約書簽訂時，已告知原告有關系
爭房地已查詢到有列管拆除等情，並將相關拆除通知附件於該不動產買賣契約書內，被告對此實無任何隱匿之意，則原告於兩造簽約時已然知悉系爭房屋有違建部分存在，且已有查報拆除通知，即應對違建部分可能遭拆除之風險有所瞭解；且原告於110年1月間交屋之後即得對該違建部分進行察看、確認現況，故原告應不得於交屋後再恣意主張其未曾發現違建之瑕疵云云。再者，原告遭其他住戶提起拆除違建等訴訟後，始有對被告提出本件訴訟之意，然斟酌此情形應係於被告交屋後發生，自不得逕將此風險再為轉嫁被告。又原告既對系爭房屋違建並有遭列管拆除通知之瑕疵提出本件請求，然承前所述，原告對該屋有違建存在且已收列管拆除通知之瑕疵業於被告交屋後知悉，卻遲至交屋後翌年（即111年1月17日）始提出本件請求，顯已逾民法第365條第1項所定6個月之除斥期間。
㈡又查，原告僅係以與被告對話中略以：「…我拿著公文去的哦
」等語，遽認被告確有收受建管處所寄發前揭臺北市政府都市發展局109年9月15日北市都建字第1093209230號列管拆除通知函，且知悉必須於109年9月30日前拆除系爭違建云云；惟當時被告所謂「拿著公文去」等語，該公文係指附件於不動產買賣契約書內之列管拆除通知函，同時被告所指拿著公文去詢問建管處乙事，亦發生於000年0月00日以前，此公文實非原告所謂系爭列管拆除通知函云云。復細繹該列管拆除通知函性質係屬「列管拆除通知」，而系爭不動產買賣契約書所附之拆除通知亦屬「列管拆除通知」，斯時被告與不動產仲介人員皆有確實告知該通知之性質，並將查詢之列管拆除通知附件於系爭不動產買賣契約書內，原告自不得諉謂其毫不知情云云。又列管拆除通知係為行政處分，其旨為限期拆除違建之意涵，兩造對該違建情事皆已知悉，是原告既已明知系爭房屋之前已收有列管拆除通知，應當瞭解此違建部分於日後有遭拆除之風險，仍決定購買，後續自不得以再次收到相同性質之列管拆除通知而向被告提出減少價金之主張請求云云。從而，原告既於簽約時已知悉系爭房屋存有違建之情事，衡情應已瞭解日後可能依法拆除違建與面臨投資報酬率下降之風險，仍決定與被告就系爭房地交易互為同意而約定買賣價金，應不得再執此主張被告應負物之瑕疵擔保責任或不完全給付之損害賠償責任。
㈡為此聲明：
1.原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
2.如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造本件不爭執事實如下：（以下見本院卷第135至137頁、第263至265頁、第339頁）㈠原告有與被告於109年6月12日簽署系爭買賣契約（見本院卷
第13至74頁），上開契約書書面上賣方「江大維」簽名暨印文、買方「羅曼綾」簽名暨印文均屬真正。
㈡原告於109年6月12日經太鼎公司居間購買被告所系爭房地，
約定價金4,500 萬元，系爭房地已於109 年8 月11日完成所有權移轉登記予原告，原告並已交付全部價金予被告。
系爭房地係於110年1月中旬辦理交屋。
㈢兩造對於本院卷第47頁之系爭買賣契約內「標的現況說明書
」（下稱系爭標的現況說明書）賣方簽名欄「江大維」簽名之形式上真正暨買方簽名欄「羅曼綾」簽名之形式上真正均無爭執。
㈣臺北市○○區○○○路00巷00號1樓房屋（即系爭房屋）（前、旁
）未經申請擅自搭建，違反建築法、臺北市違章建築處理規則等相關規定，為金屬等造，面積約76平方公尺構造物之違章建築（即系爭違建），並經臺北市政府都市發展局以107年8月6日北市都建字第1076006490號函查報處分在案（見本院卷第177頁）。
㈤臺北市政府都市發展局107年8月6日北市都建字第1076006490
號函本寄送至「江大維臺北市○○區○○○路00巷00號1樓」址，因未獲會晤本人亦無受領文書之同居人或受雇人等接收郵件人員，於107年8月13日寄存於臺北光復郵局，有臺北市建築管理工程處送達證書附卷足憑（見本院卷第186頁）。
㈥兩造對於臺北市建築管理工程處於111年4月8日以北市都建字
第1116125415號函表示「臺北市政府都市發展局109年9月15日北市都建字第1093209230號函係以郵務方式寄送函文，限期處分相對人自行拆除改善違建，因上揭函文係觀念通知，並無製作送達回執，另前次檢送之違建查報案件明細表，所載109年9月14日係系統登載時間，並非發文日期」之客觀事實並無爭執。
㈦系爭違建拆除前之狀況如本院卷第171 頁上方照片及第184至192頁現場照片所示。
㈧於系爭違建業經原告自行拆除完畢。
㈨如附件所示原證四第2頁被告與原告配偶Kevin 之通話譯文（
見本院卷第233 頁，下稱原證4錄音譯文）與原證四錄音光碟檔內錄音檔（見本院卷第231 頁）之內容完全相符。
四、茲論述本件之爭點及本院得心證之理由如下：原告以系爭房屋有系爭違建之增建，且被告在交屋前已收到相關單位之查報、拆除通知，然竟未據實告知原告，依系爭買賣契約第1條第4項之約定，請求減少價金391萬5,000元，再依民法第179條之不當得利法律關係，請求被告返還上揭減少價金391萬5,000元暨法定遲延利息之不當利益，要屬有據；茲分述其理由如下：
㈠按「解釋契約，如契約文字已表示當事人之真意，無須別事
探求者，即無須反捨契約文字而更為曲解。是以，倘契約約定明確，其內容又無違反公序良俗、強制規定，或顯然違反誠信原則之情形，當事人即應受契約約定之拘束，而無『常情』適用之餘地」，有最高法院97年度台上字第1676號民事裁判可資參照。經查，兩造於系爭買賣契約第1條第4項約定：「本買賣標的之建築物有增建部分：…其他：平台外推並搭雨蓬，買方明確了解該增建部分屬違章建築，恐有被拆除之虞，雙方同意在簽約後至交屋前被通知須拆除或被拆除者，依估價師就拆除部份之鑑價結果減少價金，鑑價費雙方各負擔一半。如交屋後始拆除者，則由買方自行承擔風險不得向賣方求償，但賣方在交屋前已收到相關單位之查報、拆除通知而未告知者，賣方應依鑑價結果減少價金、負擔鑑價費及損害賠償之責」等語明確，有系爭買賣契約附卷足憑（見本院卷第13頁），另於系爭標的現況說明書亦載明（系爭買賣標的物）有違建，平台12.74㎡，約3.85坪，雨棚約42.26㎡，約12.69坪，違建類型屬平台外移，面積約55平方公尺，1
6.54坪，有主管機關列管情形一節，並經兩造簽名確認無誤，有系爭標的現況說明書在卷可憑（見本院卷第47頁），是以，原告於承購系爭房地當時確實已明確知悉系爭房屋有系爭違建存在且遭主管機關列管等情，然依兩造於系爭買賣契約第1條第4項之明文約定，倘被告在交屋前就系爭違建已收到主管機關之查報、拆除通知而未據實告知原告，原告於系爭違建遭拆除後，即得請求被告依鑑價結果減少價金、負擔鑑價費用，並予損害賠償，先予敘明。
㈡被告雖抗辯稱臺北市違章建築地理資訊管理系統「違建查報
專區」關於系爭違建之查詢資料業經兩造檢附為系爭買賣契約之附件內容（見本院卷第59至74頁），應認被告依系爭買賣契約第1條第4項之規定已盡相當告知義務，系爭違建遭拆除之風險應由原告單方承擔云云，然遭原告否認；經查，本院於111年2月24日言詞辯論程序當庭勘驗兩造所提出系爭買賣契約原本，確認兩造所提出契約書原本內容與本院卷第13頁至第74頁內容相符，有本院111年2月24日言詞辯論筆錄附卷足憑（見本院卷第136頁），是上揭「違建查報專區」關於系爭違建之查詢資料（見本院卷第59至74頁）確經兩造列為系爭買賣契約附屬文件一節，堪信為真；然上揭卷附建查報案件明細表僅單純記載：「查報文號：0000000－0000000000，違建地址：光復南路13巷17號1樓前、旁，違建位置：
法定空地、停車空間，違建材料：金屬，施工進度：拆除後重新新違建，違建日期：0000000，議會協調會勘紀錄：尚無議會協調會勘紀錄，違建目前處理情形：由區對列管，依序處理（違建是否處理完畢，以處理日期住記為依據）（107年8月7日）」等語（見本院卷第71頁），並未明確記載「應由違建人限期自行拆除，逾期即派工強制拆除」等意旨，尚難認定被告於系爭房地交屋前（即110年1月中旬以前）確實已將就系爭違建業經主管機關之查報、拆除通知等情全部據實告知原告，是被告徒以系爭買賣契約已檢附上揭「違建查報專區」查詢資料為契約附件，抗辯其依系爭買賣契約第1條第4項之約定，已盡告知義務云云，要與事實不符，委無足取。
㈢承上，兩造對於系爭違建經臺北市政府都市發展局以107年8
月6日北市都建字第1076006490號函查報處分在案，臺北市政府都市發展局上揭函本寄送至「江大維臺北市○○區○○○路00巷00號1樓」址，因未獲會晤本人亦無受領文書之同居人或受雇人等接收郵件人員，於107年8月13日寄存於臺北光復郵局，有臺北市建築管理工程處送達證書附卷足憑一節並無爭執，已如前述，則上揭函文依行政訴訟法第73條第1項、第3項之規定，於107年8月23日發生合法送達於被告之效力。又查，觀諸卷附臺北市政府都市發展局107年8月6日北市都建字第1076006490號函明確記載：「…主旨：臺端所有坐落本市○○區○○○路00巷00號1樓前、旁之構造物已違反建築法第25條規定，依同法第86條之規定應予拆除，請查照。…前經本局於99年4月16日以北市都（工）建字第09960389500函第2次查報，並於99年6月22日拆除結案，惟臺灣違反規定重建，經勘查認定範圍…面積約76平方公尺（如附圖），應予拆除。…」等語，堪認被告早於107年8月23日即經臺北市政府都市發展局通知而知悉系爭違建違反建築法第25條規定，應依建築法第86條之規定予以拆除。
㈣再查，兩造對於臺北市建築管理工程處於111年4月8日以北市
都建字第1116125415號函表示「臺北市政府都市發展局109年9月15日北市都建字第1093209230號函係以郵務方式寄送函文，限期處分相對人自行拆除改善違建，因上揭函文係觀念通知，並無製作送達回執」一節，並無爭執；又觀諸上揭臺北市政府都市發展局109年9月15日北市都建字第1093209230號函業已記載：「…主旨：臺端所有本市○○區○○○路00巷00號1樓前、旁違建案，請於109年9月30日前自行改善拆除報驗，逾期未拆本局將依法強制執行並收取費用，請查照。…」等語明確，有上揭函文附卷足憑（見本院卷第221頁），又臺北市政府都市發展局109年9月15日北市都建字第1093209230號函雖係以平信寄至「臺北市○○區○○○路00巷00號1樓」址，故無製作回執，然依卷附臺北○○○○○○○○111年5月3日北市安戶資字第1116004694號函附被告遷入戶籍登記申請書顯示（見本院卷第303至306頁），被告於111年5月6日以前其戶籍均設於「臺北市○○區○○○路00巷00號1樓」，且系爭買賣契約第12條第3項特別約定「買方（即原告）無償提供賣方（即被告）使用至年底（即109年12月底）」（見本院卷第21頁），另兩造並不爭執被告係於110年1月中旬始將系爭房地交付予原告，綜上事證益徵系爭房屋於109年9月15日應係於被告實際占有使用中，且觀諸如附件所示被告與原告配偶Kevin之通話譯文，被告曾提及：「我說奇怪，我說這個為什麼還會，現在還發一封這個通知給我，他們特別跟我解釋說這個是臨時，每一年都會有固定臨時抽查的，然後查到，他說你這個你不用管，這個沒有事情啦。這個都知道啦，對不對，我說的是事實，是我本人去的哦，我拿著『公文』去的哦」、「你這個真是，我跟你講，如果說那個，如果沒有處理完的話，不可能我 從 109年 到 ，這麼長的時間，從民國99年 到 109年 ，十年了耶，你去查一查那中間。中間只有一次後來通知我，我還拿著『公文』去市政府問，他跟我說那個是，是市政府每年固定抽檢的，確實是這樣子啊」，被告雖辯稱上揭對話中所指稱「公文」係指上揭「違建查報專區」關於系爭違建之查詢資料（見本院卷第71、73頁），惟查上揭查詢資料顯係當事人登錄臺北市違章建築地理資訊管理系統「違建查報專區」網頁後自行查搜尋所得違建資料，要無可能係由主管機關依職權寄發，顯然與被告所稱「我說這個為什麼還會，現在還發一封這個通知給我…」等云全然矛盾，是被告前揭所辯，顯不可採；綜上事證，衡情被告顯然有收到臺北市政府都市發展局109年9月15日以北市都建字第1093209230號函，始有可能持上揭函文前往臺北市建築管理工程處查詢系爭違建遭勒令限期拆除事宜，是被告抗辯其未收到臺北市政府都市發展局109年9月15日以北市都建字第1093209230號函，顯與事實不符，要難採信。
㈤又查，系爭房地係於110年1月中旬始辦理交屋，然被告早於1
07年8月23日即經臺北市政府都市發展局通知系爭違建違反建築法第25條規定，應依建築法第86條之規定予以拆除，又於109年9月下旬收受臺北市政府都市發展局109年9月15日以北市都建字第1093209230號函限期於109年9月30日前自行拆除系爭違建，逾期未拆將依法強制執行並收取費用，已如前述，然被告並未依約將上情據實通知原告，則原告依系爭買賣契約第1條第4項之約定，請求賣方應依鑑價結果減少價金，並依不當得利法律關係，請求被告返還鑑定減少價金及法定遲延利息，應屬可採。
㈥被告固抗辯稱原告遲至111年1月17日始以系爭房地有系爭違
建遭拆除為由請求減少價金，顯已逾民法第365條第1項所定6個月之除斥期間，不得主張云云；惟查，本件原告係依系爭買賣契約第1條第4項之約定，請求被告按鑑價結果減少價金，並非依民法第354條之規定，主張被告應負物之瑕疵擔保責任，自與民法第365條所規定之請求權行使時間無關，承前所述，被告既有「在交屋前已收到系爭違建之查報、拆除通知而未據實告知原告」之行為，原告依系爭買賣契約第1條第4項之約定，即得請求被告按鑑價結果減少價金，要與民法第365條所規定「為通知後六個月內行使」之要件全然無涉，是被告前揭抗辯，並無可採。
㈦再查，本件本院經囑託社團法人臺北市不動產估價師公會委
託卓群不動產估價師聯合事務所韋月桂估價師進行鑑定，鑑定結果認「勘估標的係位於臺北市○○區○○○路00巷00號及南側、東側違章建築部分(616地號1筆土地及2114建號1筆建物)之不動產，本報告基於估價目的為提供法院訴訟價值認定之不動產價值參考，價格日期為民國109年6月12日，考量委託人提供之勘估標的基本資料，評估勘估標的於價格曰期當時不動產市場條件下之合理價值。經本所估價師針對勘估標的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及勘估標的依最有效使用與獨立估價情況下，與本估價師專業意見分析後，採用比較法及收益法等估價方法進行評估，評估結果決定如下勘估標的違章建築經拆除後，對交易總價NT$45,000,000.-產生影響之價格減損金額：NT$3,915,
000.」，有系爭不動產估價報告書附卷足憑，是原告主張系爭房地因系爭違建遭拆除後之價格減損為319萬5,000元，請求依系爭買賣契約第1條第4項之約定，減少價金319萬5,000元，另依民法第179條之不當得利法律關係，請求被告返還上揭減少價金319萬5,000元及法定遲延利息，自屬有據。
五、綜上所述，原告依系爭買賣契約第1條第4項及民法第179條之不當得利法律關係，請求被告給付391萬5,000元，及自111年10月12日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。
六、兩造均陳明願供擔保，以代釋明，聲請宣告假執行或免為假執行，經核均與法律規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以准許。
七、本件事證已臻明確，原告固聲請傳訊證人唐品胤欲證明被告係如何向說明系爭違建相關事項，然上揭待證事實要與本件並無直接關連，且被告確有違反系爭買賣契約第1條第4項告知義務之情事，已如前述，是證人唐品胤自無傳訊之必要；至兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78 條、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 2 月 23 日
民事第四庭 法 官 李家慧以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 2 月 23 日
書記官 鍾雯芳附件：原證4錄音譯文