臺灣臺北地方法院民事判決111年度訴字第5222號原 告 臺北市政府都市發展局法定代理人 王玉芬訴訟代理人 許淑慧被 告 王忠勇（原名王銪鋐）
張守德上列當事人間請求返還房屋等事件，經臺灣士林地方法院以111年度訴字第1413號裁定移送前來，本院於民國111年12月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告王忠勇應將門牌號碼臺北市○○區○○路○段○○○號七樓之四十六房屋騰空遷讓返還予原告。
被告王忠勇應給付原告新臺幣伍萬貳仟參佰壹拾貳元，及如附表所示計算方式計算之違約金。
被告王忠勇應自民國一百一十一年八月二十日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬玖仟壹佰壹拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告王忠勇負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按當事人法定代理人之代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人承受其訴訟以前當然停止，第170條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受訴訟，民事訴訟法第170條、第175條第1項分別定有明文。查原告之法定代理人原為黃一平，嗣於本院審理時變更為乙○○，並經其聲明承受訴訟，此有承受聲明狀、臺北市政府民國111年12月25日府授人任字第11130101681號令在卷可稽，經核與上開規定相符，應予准許。
二、被告王忠勇經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款事由，應依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張略以：被告王忠勇邀同被告甲○○為其連帶保證人，與原告簽訂臺北市社會住宅租賃契約書（下稱系爭租約），承租原告所管理之門牌號碼臺北市○○路0段000號7樓之46房屋（下稱系爭房屋），租賃期間為110年5月1日起至113年3月31日止，租金為每月新臺幣（下同）14,700元，扣除原告依規定補貼金額後，被告每月應給付租金為8,700元，又因新冠肺炎疫情，原告公告111年5月至同年7月租金折扣20%即每月租金6,960元。嗣被告王忠勇未按期於每月20日以前繳納租金，原告於111年7月27日發函催告被告繳清欠費未果，原告乃於同年8月17日發函終止租約，並於同年8月19日送達被告王忠勇而發生終止之效力。被告王忠勇已無占有使用系爭房屋之正當權源，至今仍占用系爭房屋，爰依民法第455條、第767條第1項規定請求被告王忠勇騰空返還之。又被告王忠勇未按期繳納租金，迄今尚積欠租金共52,312元，被告王忠勇除應清償欠繳租金外，依系爭租約第5條第1項約定，應按附表所示計算方式加收懲罰性違約金，並依系爭租約第23條約定，被告王忠勇應自租約終止日翌日即至返還系爭房屋之日止，按月支付依租金1.3倍計算之損害賠償金。
而被告甲○○為系爭租約之連帶保證人，自應就被告王忠勇所負債務負連帶賠償責任，爰依民法第455條、第767條第1項、系爭租約及連帶保證之法律關係提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告王忠勇應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告應連帶給付原告52,312元，及自111年1月21日起至清償日止，依附表計算之違約金。㈢被告應自111年8月20日起至返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告19,110元。
二、被告甲○○則以：系爭租約為定型化契約，其中第23條約定，向原告申租者須覓得連帶保證人，較一般房屋租賃契約有更高門檻，未考慮向原告承租社會住宅者係經濟上之弱者，此約款顯然加重承租人責任，依民法第247條之1第1款、第2款規定，應屬無效；且原告未給予被告甲○○合理審閱契約期間，連帶保證部分應不構成契約內容。又被告甲○○為中度身心障礙者，經醫師診斷其判斷力有長期缺損之情形，屬無行為能力人，故被告甲○○就本件所為之連帶保證，亦為無效等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告王忠勇未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
四、得心證之理由：㈠按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；承租人租金支
付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第455條、第440條第1項、第2項前段定有明文。又承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明文。另系爭租約第12條第1項第3款亦約定，乙方（即被告王忠勇）或其同居人或其允許為房屋使用之第三人有積欠租金達二個月，經催告仍不清償者，甲方（即原告）原告得隨時終止租約，乙方不得異議。經查，被告王忠勇於110年4月12日以被告甲○○為連帶保證人，與原告簽訂系爭租約，向原告承租系爭房屋，約定租期自110年5月1日起至113年3月31日止，租金每月14,700元，扣除原告依規定補貼部分金額，被告王忠勇應於每月20日以前繳納其餘租金8,700元；另因新冠疫情影響，原告公告111年5月至7月之租金折扣20%。嗣被告王忠勇自111年1月即未按期繳納租金，積欠租金共52,312元，原告已於111年7月25日發函催告補繳未果，原告於同年8月17日發函終止租約，並於同年8月19日送達被告王忠勇等情，有臺北市社會住宅租賃契約書、臺北市政府都市發展局111年7月25日北市都服字第1113058755號函、111年8月17日北市都服字第1113066028號函、111年5月31日北市都服字第1113044547號公告、中華郵政掛號郵件收件回執、欠款計算表在卷可稽（見臺灣士林地方法院111年度訴字第1413號卷第26頁至第51頁、第54頁），此部分事實堪信為真實。是被告王忠勇未依約繳納租金，系爭租約業經原告合法經終止，被告王忠勇繼續占有系爭房屋即失合法權源，原告依前開規定請求被告王忠勇騰空遷讓返還系爭房屋予原告，核屬有據。㈠㈡次按租金每月14,700元；乙方應於每月20日前依前條規定繳
款，逾期不繳者，應依逾期未滿1個月按欠額加收2%，逾期1個月以上未滿2個月按欠額加收4%，逾期2個月以上未滿3個月按欠額加收6%，逾期3個月以上未滿4個月按欠損害收8%，餘此類推，最高按欠額20%計算之違約金，絕無異議。租約終止後，被告應於租約終止日將房屋騰空返還予原告，如未返還，應自租約終止翌日起，按月依租金之1.3倍給付占用期間之使用費（損害賠償金），系爭租約第5條第1項、第22條已有明定。查被告王忠勇至租約終止日之111年8月19日止已積欠租金52,312元，則原告依系爭租約第5條第1項約定，請求被告王忠勇應給付租期內積欠之租金52,312元，及如附表之計算方式之違約金，洵屬有據。又被告王忠勇於租賃關係消滅後未依約遷離系爭房屋，依上開約定即應每月給付原告損害賠償金19,110元（計算式：14,700元×1.3＝19,110元），是原告請求被告王忠勇應自111年8月20日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告19,110元之損害賠償金，亦屬有據。 ㈢㈢復按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約
，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。加重他方當事人之責任者。使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。其他於他方當事人有重大不利益者，民法第247條之1定有明文。其立法理由，乃鑑於我國國情及工商發展之現況，經濟上強者所預定之契約條款，他方每無磋商變更之餘地，為使社會大眾普遍知法、守法，防止契約自由之濫用及維護交易之公平，而列舉四款有關他方當事人利害之約定，而為原則上之規定，明定「附合契約」之意義，及各款約定按其情形顯失公平時，其約定為無效。所稱「按其情形顯失公平者」則係指依契約本質所生之主要權利義務，或按法律規定加以綜合判斷有顯失公平之情形而言。另定型化契約應受衡平原則限制，係指締約之一方之契約條款已預先擬定，他方僅能依該條款訂立契約，否則，即受不締約之不利益，始應適用衡平原則之法理，以排除不公平之「單方利益條款」，避免居於經濟弱勢之一方無締約之可能，而忍受不締約之不利益，是縱他方接受該條款而締約，亦應認違反衡平原則而無效，俾符平等互惠原則。茲保證人既係擔保他人間之債務清償責任，並非經濟之弱者，且未自保證契約獲取任何利益，如認保證契約有違民法保護保證人之任意規定，自可不訂定保證契約，並不因其未為保證人而生不利益，或經濟生活受制於銀行不得不為保證之情形。是保證人如因同意某條款而訂定保證契約，該條款又屬當事人得依特約排除之任意規定，除另有其他無效之原因外，保證人即不得任指該契約條款為無效（最高法院93年度台上字第710號、96年台上1246號判決意旨參照）。查系爭租約固為原告單方預先擬定之定型化契約，惟被告甲○○並未因擔任系爭租約連帶保證人而獲取任何利益，如其認系爭租約有關連帶保證人之約款有加重立約人責任之虞，自可不於系爭租約擔任連帶保證人，其並不會因其未為保證人而生不利益，亦非經濟生活受制而不得不為保證之情形，與民法第247條之1定型化契約所要保障之對象未合，是被告甲○○抗辯系爭租約保證人之約定，對其顯失公平，依民法第247條之1規定，應屬無效云云，委無足採。
㈣再按無行為能力人之意思表示，無效；雖非無行為能力人，
而其意思表示，係在無意識或精神錯亂中所為者亦同，民法第75條定有明文。又雖非法律上無行為能力人，惟其所為意思表示，係在無意識或精神錯亂中（例如睡夢中、泥醉中、疾病昏沈中、偶發的精神病人在心神喪失中等）者，其對於自己行為或其效果，欠缺正常判斷、識別及預期之精神能力，即無從以自己獨立之意思表示為有效法律行為，故其所為意思表示之效力，與無行為能力人之行為並無區別，亦當然無效（最高法院105年度台上字第256號判決意旨參照）。查被告甲○○簽立系爭租約時，雖為未受監護宣告之成年人，然依其提出身心障礙證明記載，被告甲○○於107年5月18日經鑑定障礙等級為中度，障礙類別為「第1類（b122.2）整體心理社會功能」、ＩＣＤ診斷F25.1（12），經核對衛生福利部網站所列無工作能力身心障礙類別及等級表，屬「慢性精神病患者、「情感思覺失調症，憂鬱型」；並參以新光醫院新乙診字第20220454970號診斷證明書所載，被告甲○○因患有情感思覺失調症，引起長期憂鬱、失眠、動力低落及輕生、關係、被害等意念，於107年3月16日起至新光醫院精神科就診，因疾病緣故，判斷力有明顯障礙等語，足認被告甲○○因長期罹患精神疾病，導致判斷能力產生障礙，其於簽立系爭租約之連帶保證契約時，顯然對於連帶保證契約內容之意涵及效果，欠缺正常判斷、識別及預期之能力，則縱被告甲○○為未受監護或輔助宣告之成年人，仍無從以自己獨立之意思表示為有效法律行為，依民法第75條後段規定，被告甲○○所為連帶保證之意思表示應屬無效。是以，原告本於連帶保證契約，請求被告甲○○連帶給付如主文第2、3項所示之金額，即無所據。
四、綜上所述，原告依民法第455條規定、系爭租約約定，請求被告王忠勇將系爭房屋騰空遷讓返還與原告，並應給付積欠之租金52,312元及按附表所示計算方式計算之違約金，及自111年8月20日起至返還系爭房屋之日止，按月給付損害賠償金19,110元，均有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，不應准許，應予駁回。
五、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及所援用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 112 年 1 月 6 日
民事第八庭 法 官 宣玉華以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 1 月 6 日
書記官 林怡秀附表：新臺幣/元日期 違約金計算方式 違約金 租金 111年9月 逾期未滿1個月者，按積欠本金之2%計算 - 111年8月 逾期在1個月以上未滿2個月者，按積欠本金之4%計算 213元 5,332元 111年7月 逾期在2個月以上未滿3個月者，按積欠本金之6%計算 418元 6,960元 111年6月 逾期在3個月以上未滿4個月者，按積欠本金之8%計算 557元 6,960元 111年5月 逾期在4個月以上未滿5個月者，按積欠本金之10%計算 696元 6,960元 111年4月 逾期在5個月以上未滿6個月者，按積欠本金之12%計算 1,044元 8,700元 111年3月 逾期在6個月以上未滿7個月者，按積欠本金之14%計算 1,218元 8,700元 111年2月 逾期在7個月以上未滿8個月者，按積欠本金之16%計算 - - 111年1月 逾期在8個月以上未滿9個月者，按積欠本金之18%計算 1,566元 8,700元 合計 5,712元 52,312元