臺灣臺北地方法院民事判決111年度訴字第5341號原 告 吳明潔訴訟代理人 陳鼎駿律師複 代理人 鄭芷晴律師被 告 郭永福訴訟代理人 賴勇全律師複 代理人 古茜文律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國113年6月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳佰萬元，及自民國一百一十一年十月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣陸拾陸萬陸仟陸佰元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國111年6月3日與被告簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定以新臺幣（下同）4,750萬元向被告購買其名下所有坐落於臺北市○○區○○段○○段000地號土地及其上同段2955建號即門牌號碼臺北市○○區○○路000號13樓之3建物（就建物部分下稱系爭房屋），然於簽約前被告隱瞞系爭房屋有多處大面積漏水情況，甚至於不動產委託銷售標的現況說明書（下稱系爭現況說明書）針對系爭房屋現況有無壁癌、有無水痕、有無滲漏水、是否曾與鄰居發生過滲漏水修繕事項或爭議等漏水相關問題均勾選「否」，原告因而信任被告所言，與被告簽立買賣契約，並已給付簽約款200萬元。詎系爭房屋於移轉登記予原告之前，因被告答應原告可以先至系爭房屋丈量以籌備裝潢事宜，故簽約後原告有再前往系爭房屋，豈料，原告發現系爭房屋維修孔掀開後有許多銅管、大型接水盤、排水導管，甚至位於浴室天花板上方被放置一個臉盆，顯然系爭房屋有滲漏水瑕疵之情形，被告故意隱匿系爭房屋漏水情事，使原告陷於錯誤簽立買賣契約，原告自得依民法第88條、第92條規定撤銷受詐欺而為買賣之意思表示，並依民法第179條請求被告返還簽約款；又系爭房屋漏水瑕疵屬不完全給付之情形，經原告催告後，被告仍不履行，原告另依系爭買賣契約第12條第1項約定、民法第227條第1項、第254條、第359條、第353條準用第227條第1項、254條規定解除系爭買賣契約，並依民法第259條請求被告返還簽約款，就上開請求權請擇一而為有利判決等語，並聲明：㈠被告應給付原告200萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房屋並無滲漏水之情形，原告於系爭房屋天花板上發現之管線、接水盤、排水導管等設施，實乃維持消防系統運作之整體設備或輔助設施，抑或因應14樓層處中繼水箱輸水、排水等需求所設置之整體設備或輔助設施，均於大樓興建時即已設置，並非因系爭房屋有滲漏水之情形而事後加裝，自不得僅因該等設施之存在，遽認系爭房屋有滲漏水之情形，況原告自始未提出相關具體事證以實其說，是原告請求解除系爭買賣契約並返還簽約款，顯無理由等語置辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：（見本院卷二第116頁）㈠兩造於111年6月3日簽訂系爭買賣契約，約定原告以4,750萬
元向被告購買其名下所有坐落於臺北市○○區○○段○○段000地號土地及其上系爭房屋。
㈡原告於111年6月3日給付簽約款200萬元至履約保證專戶。
㈢被告於系爭現況說明書上，針對系爭房屋現況有無壁癌、有
無水痕、有無滲漏水、是否曾與鄰居發生過滲漏水修繕事項或爭議，均勾選「否」。
㈣原告於111年8月12日以111年鼎律字第00000000號律師函，向
被告主張撤銷受詐欺、錯誤之意思表示，並請求返還簽約款200萬元。
㈤原告於111年8月23日以111年鼎律字第00000000號律師函，向
被告主張依系爭買賣契約第12條第1項、第3項及民法債務不履行、瑕疵擔保責任主張解除系爭買賣契約，並請求返還簽約款200萬元。
四、得心證之理由：㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定
危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條第1項前段、第359條分別定有明文。次按民法第354條有關物之瑕疵擔保規定，原則上應於危險移轉後始有適用。惟於危險移轉前，買受人已發現標的物有瑕疵，倘出賣人無法提出無瑕疵之物或擔保除去該瑕疵後為給付，買受人即有拒絕受領瑕疵物之權利，並得解除契約（最高法院111年度台上字第2348號判決意旨參照）。
㈡經查，兩造於111年6月3日簽署之系爭買賣契約第9條第5項約
定：本買賣標的物於交屋前如有存在物之瑕疵（例如：滲漏水、海沙屋、輻射屋…等或其他影響結構安全之瑕疵）時，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任（見本院卷一第45頁），而被告復於系爭買賣契約所附系爭現況說明書，針對系爭房屋現況有無壁癌、有無水痕、有無滲漏水、是否曾與鄰居發生過滲漏水修繕事項或爭議，均勾選「否」，並於簽名欄內親簽其名（見本院卷一第55至57頁）。被告雖尚未將系爭房屋交付予原告，然依上開說明，於危險移轉前，被告仍應負擔物之瑕疵擔保責任。是原告主張被告應擔保系爭房屋無滲漏水瑕疵，應屬有據。
㈢原告主張系爭房屋餐廳、主臥室、主衛浴之天花板上有許多
銅管、排水導管、大型鋼板接水盤、臉盆，且天花板、牆壁、陽台多處有大面積水痕，靠近主衛浴處有壁癌等語，並提出光碟及照片為證（見本院卷一第179至203頁、第275至283頁、第219頁）。經本院當庭勘驗原告提出之光碟，勘驗結果略以：「影片1內有男生聲音，表示拍攝場景為餐廳天花板，有接水盤，摸起來是濕潤的。依照影像內容，天花板上有整片接水盤，水盤上有深色水漬痕跡，紅色水管上有白色生鏽痕跡。影片2男生聲音，表示拍攝場景為門口天花板。依照影像內容，天花板上有整片接水盤，水盤上有多處深色水漬。影片3男生聲音，表示接水盤及水管摸起來有濕潤感。依照影像內容，接水盤上有多處深色水漬，紅色水管上有白色生鏽痕跡。影片4男生聲音，表示拍攝場景為主臥天花板，都是水。影像內容為本院卷一第193頁所示之臉盆，臉盆內有深色水漬」（見本院卷二第218頁），可知系爭房屋之餐廳、門口、主臥室之天花板內水管下方設有接水盤，主衛浴之天花板更有放置臉盆，而水管上均有白色生鏽痕跡；復觀諸原告所提出之照片，即為上開光碟影像內容之截圖，水管上白色痕跡為長時間滲水留下之鏽痕（見本院卷一第183頁），水管上之反光亦可見該水管有濕潤感，有漏水情形存在（見同卷第185頁），接水盤上有深色水漬痕跡（見同卷第187至189頁、第175頁），主衛浴之天花板內有臉盆，內有深色水漬，臉盆上方之水管並有凝結而成之水珠（見同卷第193頁），而上開接水盤所對應之門口、餐廳天花板，雖因裝潢而未有滲水，然該處油漆已因潮濕而有所剝落（見同卷第195頁、第277頁、第279頁），牆角並有壁癌導致油漆剝落之情形（見同卷第281至283頁），是系爭房屋有滲水、水痕以及壁癌之情形，應堪認定。
㈣被告雖辯稱上開管線、接水盤均於大樓興建時即已設置，並
非因系爭房屋有滲漏水之情形而事後加裝等語。然依系爭房屋所在國際名紳大廈管理委員會之回函內容可知，該接水盤、臉盆等設備並非由管委會安裝、設置（見本院卷二第15頁），且由臺北市建築管理工程處檢送之使用執照，可知上開影片內容呈現之接水盤、臉盆等設備皆非系爭房屋建造時即有之原況，而管委會亦表示系爭房屋並無任何合法申請裝修許可登記、修繕會議紀錄、修繕文件等（見本院卷二第61頁），又依臺北自來水事業處所回覆系爭房屋送審用水設備表後工程設計圖，可認系爭房屋之用水工程應無特殊應放置接水盤或臉盆之設計（見本院卷二第145至147頁），而依一般建築常規，實無於起造時設置接水盤，甚或放置塑膠臉盆之情形，堪認上開接水盤及臉盆係事後人為放置在天花板夾層上，究其用意，應係避免滲漏水影響天花板建材，是系爭房屋有滲漏水、水痕及壁癌之情形，應予認定。
㈤被告復抗辯原告所提出之影片及照片均係於111年8月5日拍攝
，無法證明兩造於111年6月3日簽約時即已存有滲漏水之瑕疵等語。然依上開影片內容，接水盤及臉盆係位於天花板夾層，必須打開天花板始可見滲漏水之情形，是尚難以原告於看屋時並未目視有漏水瑕疵存在，遽認系爭房屋並無滲漏水之瑕疵。又原告拍攝之日距離兩造簽訂買賣契約之時僅有2個月，並非相隔甚久，而依照上開影片及照片顯示之滲水情形，顯然並非短時間即可形成，是被告此部分抗辯，亦非有據。
㈥被告另抗辯系爭房屋於83年6月6日興建完畢，被告於100年5
月13日始登記為系爭房屋之所有權人，且被告持有期間並無居住於系爭房屋內，不可能知悉接水盤及臉盆之存在等語。然物之瑕疵擔保為物之出賣人對於買受人應擔保其物危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，並未以出賣人主觀上是否知悉瑕疵情事為必要，是被告此部分抗辯，難認可採。
㈦基上，系爭房屋有滲漏水、水痕及壁癌之瑕疵，且該瑕疵於兩造簽訂系爭買賣契約前即已存在等情，堪予認定。又房屋之主要功能除為供居住使用外，亦屬保值資產，而有重要之交換價值，依通常交易觀念，房屋有漏水之瑕疵，將使房屋之交換價值產生貶抑，是系爭房屋之漏水縱未達立即影響結構安全之程度，仍會減少系爭房屋價值及其居住之通常效用，自屬物之瑕疵。從而，原告主張被告應就系爭房屋存有滲漏水、水痕及壁癌之瑕疵，應負瑕疵擔保責任，應屬可取。又原告發現系爭房屋有漏水等瑕疵，即於111年8月23日以111年鼎律字第00000000號律師函，向被告主張瑕疵擔保責任並解除系爭買賣契約，並經被告於111年8月24日收受（見本院卷一第75至79頁），則原告業已向被告為解除系爭買賣契約之意思表示，系爭買賣契約已合法解除，依前述規定，原告即得請求被告返還簽約款200萬元。
㈧被告雖抗辯原告以此為由解除契約顯失公平等語。然兩造尚未完成交屋，被告仍實際占有系爭房屋，且於本件訴訟中尚有持續透過仲介銷售系爭房屋，此為被告所自承（見本院卷一第221頁），足見被告已有房屋出賣、出租計畫，而系爭房屋因漏水瑕疵而有價值及其居住之通常效用之減損，且有可能導致污名化價值減損，縱經修復完成，建築物之防水施工有其時效性，亦有保固年限之考量，綜合上開各情以觀，尚難認原告因此解除系爭買賣契約有顯失公平之情。是被告上開抗辯，應非可採。
㈨原告本件得請求之金額，屬無確定期限之給付，原告請求加計自起訴狀繕本送達被告之翌日起（即自111年10月18日起，見本院卷一第101頁）至清償日止，按年息5%計算之遲延利息，核與民法第203條、第229條第2項、第233條第1項前段規定相符，亦應准許。
五、綜上所述，原告依系爭買賣契約第12條第1項約定、民法第359條規定解除系爭買賣契約，並依民法第259條第2款規定請求被告給付200萬元，及自111年10月18日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。又原告係請求本院擇一為其勝訴之判決，本院既認原告依上開規定向被告請求為有理由，則原告另主張其他請求權基礎，即毋庸審究。另原告雖聲請傳訊原告之配偶，並請求至現場履勘，以證明系爭房屋有滲漏水、水痕及壁癌之瑕疵，惟依諸前述，已足認定系爭房屋有上開瑕疵，是本院自無調查上開證據之必要，附此敘明。
六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告准予、免為假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 113 年 7 月 19 日
民事第七庭 法 官 許筑婷以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 7 月 19 日
書記官 林政彬