臺灣臺北地方法院民事判決
111年度訴字第853號原 告 姚力平
社團法人福爾摩沙跑居家長期照顧協會法定代理人 吳正昕上二人共同訴訟代理人兼送達代收 黃柏榮律師人被 告 早安老松公寓大廈管理委員會法定代理人 何天却訴訟代理人 陳江海上列當事人間確認規約無效等事件，本院於民國111年5月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認「早安老松公寓大廈」社區民國一一０年四月臨時區分所有權人會議關於住戶規約第六章第四十三條第三項之修訂無效。
確認「早安老松公寓大廈」社區民國一一０年八月十三日臨時區分所有權人會議通過之養護日照機構管理辦法無效。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠原告甲○○、社團法人福爾摩沙跑居家長期照顧協會（下稱
福爾摩沙跑居家協會，與原告甲○○下各以姓名稱之，合則稱原告）分別為門牌台北市○○區○○街000號（下稱系爭建物）「早安老松公寓大廈」社區（下稱系爭社區）2樓之區分所有權人及承租人（即均為住戶），被告則為系爭社區之管理委員會。福爾摩沙跑居家協會於民國109年9月間擬於系爭建物2樓設立社區式日間照顧中心使用，向台北市政府都發局（下稱都發局）函詢系爭建物2樓是否得作為長期照顧服務機構（下稱系爭長照機構）使用，經都發局以北市都規字第1093090330號函覆稱系爭建物2樓房地為第四種商業區，允作長照機構使用，福爾摩沙跑居家協會遂向甲○○承租系爭建物2樓，並向台北市政府社會局（下稱社會局）提出籌設申請，社會局於110年4月14日以北市社老字第1103004084號函通知福爾摩沙跑居家協會核發籌設許可，福爾摩沙跑居家協會另為使系爭建物2樓符合設立長照機構申設需求，於109年12月25日委請建築師向台北市政府工務局申請室內裝修許可證，俟取得上開核准函後，原告遂依系爭社區規定申請施工，詎被告得知前揭施工係為長照機構使用後，即多次反對，嗣被告於110年4月間未合法通知區分所有權人甲○○，而召開系爭社區臨時區分所有權人會議（下稱110年4月臨時區權會），決議修訂住戶規約第六章第43條第3項「本大樓二樓（含）以上之樓層，除供作一般辦公室使用外，禁止設置開放式營業場所。並嚴禁....有騷擾居家安寧及安全疑慮之營業處所；如日租型套房、養護機構（含日照、長照、共享廚房等），及法律明文規定不當之營業場所。」（下稱系爭規約）；然依上開台北市政府已函覆在案，系爭長照機構之設立及使用系爭建物2樓作為處所係屬適法，系爭規約不同意福爾摩沙跑居家協會或其他專業長照機構之申請及進駐，顯然違反公寓大廈管理條例第1條第2項準用或類推適用民法第56條第2項之規定，應為無效。
㈡嗣被告因福爾摩沙跑居家協會開設之長照機構即將正式對外
服務，而於110年8月13日再次未合法通知甲○○，召開臨時區分所有權人會議（下稱110年8月13日臨時區權會），增訂社區日照機構管理辦法（下稱系爭日照管理辦法），內容為「養護日照機構進駐社區....決議增訂管理辦法納入規約，初設管理辦法如下：一、門戶獨立進出。（若選擇門戶獨立進出，設立電梯維修預備金新台幣《下同》貳佰萬元則不列討論條件）。二、設立電梯維修預備金貳佰萬元（退租無息退還）。三、管理費每坪以十倍計算。四、日照機構進駐後，提出出入動線後供管委會同意後才能執行。五、二樓加裝監視器。六、替社區加保防疫險，防疫險投保金額每人一百萬元。七、支付二樓其餘四戶每月之管理費。八、委請律師行使司法救濟。....」等相關辦法，系爭日照管理辦法增設中，未來將列為規約附件，並發意見表及聯署書供所有權人發表建議。然系爭日照管理辦法除文義不明確外，屬權利濫用，顯然違反公序良俗、誠信原則。
㈢上開被告於110年4月及同年8月13日所召集之臨時區分所有權
人會議（下稱系爭二次區權會議），均未合法通知區分所有權人甲○○，依公寓大廈管理條例第30條第1項規定，系爭二次區權會議均有程序瑕疵。再者，系爭社區使用執照之用途為第四種商業區，並經都發局函覆系爭建物2樓為第四種商業區，允作長照機構使用，社會局亦函准原告於系爭建物2樓籌設系爭長照機構使用，足見系爭長照機構就使用執照之規制類組，於法並無不合。是原告依規定准予籌設系爭長照機構，根本無須經社區或大樓管理委員會同意，系爭規約在決議前，亦無不得設立日照機構、專業長照機構不得進駐社區之相關規定。故系爭規約禁止系爭建物2樓設立養護機構（含日照、長照、共享廚房等）進駐社區部分，對系爭建物使用增加法律所無之限制，且已經完全排除原告自行或出租他人在系爭建物2樓經營養護機構之可能性。揆諸前揭說明，法律既未禁止使用執照之變更，僅需依法辦理變更，系爭二次區權會議決議限制區分所有權人設置養護機構，已違反法令規範，其所欲保護之公共利益，顯然並未大於個人財產利益，亦不符比例原則，並已過度侵害人民財產權，難認系爭二次區權會議決議有何正當性，屬權利濫用，且違反公序良俗，應為無效，爰依法提起本件訴訟等語。
㈣並聲明：⑴確認「早安老松公寓大廈」社區110年4月臨時區分
所有權人會議關於住戶規約第六章第43條第3項之修訂無效。⑵確認「早安老松公寓大廈」社區110年8月13日臨時區分所有權人會議通過之養護日照機構管理辦法無效。
二、被告則以：㈠被告於召開系爭二次區權會議前均已合法通知全體區分所有
權人，110年4月臨時區權會於110年4月8日公告、通知，於同年月24日開會，110年8月13日臨時區權會則係於110年7月28日公告、通知，於110年8月13日開會，上開二次臨時區分所有權人會議至少均於16日前公告、通知，又110年8月13日臨時區權會議，應出席數58席，當日出席（含委託）為45席，出席率78%，該次會議通過決議禁止日照及長照機構進入系爭社區及制訂系爭日照管理辦法，上開會議記錄及管理辦法，被告業以存證信函方式寄送原告，是就會議召開之程序並無任何瑕疵，會議召開係於會前半個月前於大樓大廳公布欄、電梯內張貼開會公告，且均有以口頭通知原告。系爭社區住戶從自始反對，到逐漸理性討論，研議各種方式，如另闢獨立出入口、另行介紹合適場所、有條件同意原告之系爭長照機構進駐等，反觀原告之系爭長照機構僅憑一紙行政機關公文，自始以單純租屋為由，之後轉經營長照機構，均未與被告或系爭社區住戶溝通，並消極不出席系爭二次區權會議為說明，因此造成多數住戶對原告之系爭長照機構進駐產生反感而反對進駐。
㈡系爭日照管理辦法並未限制原告機構人員之活動範圍，因甲○
○為系爭建物2樓房屋之屋主，其係一樓一戶，可做獨立入口使用，避免與住戶相互干擾，而關於負擔費用係以系爭社區現有住戶約130人與福爾摩沙跑居家協會預計收受29名受照顧者，加計其行政人員約為45人，二者依比率計算負擔費用，應以25%計算之。本件亦應考量受照顧者之身心狀態，並非被告所能掌握，另二樓另有4戶住家，被告為一單純住宅用大樓，又因新冠肺炎疫情尚未完全根除，系爭長照機構設立後，出入成員及份子複雜，凡此種種皆係被告應一併考量。系爭二次區權會議係由超過七成住戶所為之決議，依據私法自治原則，被告當可於不違反法規命令之情況下，為決議及管理等語，資為抗辯。㈢並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：㈠就福爾摩沙跑居家協會提起本件訴訟，其當事人並不適格：
按管委會係指住戶為執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作，互選管理委員若干人設立之組織，住戶則係指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意，而為專有部分之使用者，公寓大廈管理條例（下稱公寓大廈條例）第3條第8款、第9款分別定有明文。另公寓大廈條例第1條第2項規定：「本條例未規定，適用其他法令之規定。」，公寓大廈條例本身就「區分所有權人會議」及「管理委員會」之召集程序或決議內容有違反法令時，其效力如何，並無規定或準用之規定，自應回歸適用民法之普通規定。次查「區分所有權人會議」是指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務的相關事項，召集全體區分所有權人所舉行的會議，為公寓大廈住戶之最高意思表示機關，其性質與社團總會相似，則區分所有權人會議如有程序或決議內容上之瑕疵等問題時，自可類推適用民法第56條規定。又「總會之召集程序或決議方法違反法令或章程時，社員得於決議後3個月內請求撤銷其決議，但出席社員，對於召集程序或決議方法未當場表示異議者不在此限；總會決議之內容違反法令或章程者無效」，為民法第56條所明定，準此，得請求法院撤銷總會決議或宣告決議無效者，僅限於「社員」，不具備社員身分者，縱與社員關係密切，或縱係受社員委託出席會議者，嗣後亦不得以自己名義提起撤銷總會決議，此為當然之理，否則，若社員對總會決議內容已無異議，或已喪失得請求撤銷決議之資格時，非社員之第三人猶得對總會之決議請求法院撤銷，將使社團之運作處於不安狀態，是將民法第56條上開規範意旨援用於管理委員會及區分所有權人之會議瑕疵，則可提起撤銷管委會或區權會會議決議或宣告其決議無效者，應僅限於具有區分所有權人資格，始得為之。本件福爾摩沙跑居家協會既非系爭社區之區分所有權人，僅為承租系爭建物2樓房屋之住戶，此有經公證之租賃契約在卷可稽（見本院簡易庭110年度北司補字第2414號卷《下稱補字卷》第29至36頁），揆諸前開說明，則福爾摩沙跑居家協會對被告召開系爭二次區權會議決議是否無效，自無實施訴訟之權，是其以自己名義提起本件確認系爭二次區權會議決議無效之訴，當事人即屬不適格。
㈡甲○○提起本件訴訟均有理由：
⒈按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益
者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益(最高法院52年台上字第1240號裁判要旨參照)。甲○○主張其為系爭社區之區分所有權人之一，被告召開系爭二次區權會議並為決議應為無效，為被告所否認，甲○○主觀上認其因受該決議拘束致其法律上地位有不安之狀態存在，而此種不安之狀態得以確認判決將之除去，依據前述說明，應認甲○○提起本件訴訟有確認利益。
⒉系爭二次區權會議召開之召集程序合法：
按區分所有權人會議，應由召集人於開會前10日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會，得以公告為之；公告期間不得少於2日，公寓大廈管理條例第30條第1項定有明文。經查，甲○○主張系爭二次區權會議之召開，被告均未合法通知甲○○云云，為被告所否認，辯稱：伊確實皆於開會前至少16日將開會通知公告於系爭社區之兩部電梯及電梯外之公佈欄上，且當面請甲○○的先生徐維君轉告甲○○等語，足見甲○○係爭執開會通知以公告方式為通知並不合法一節；依系爭社區之規約第7條訂有「區分所有權人會議，應由召集人於開會前十五日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為之，公告期間不得少於2日」明文（見補字卷第66頁），而參諸系爭建物2樓已於109年12月25日委請建築師向台北市政府工務局申請室內裝修許可證（見補字卷第45頁），並於取得上開核准函後，向被告申請施工，佐以社會局於110年4月14日業函知福爾摩沙跑居家協會已核發籌設許可一情（見補字卷第27、43頁），可見被告要召開系爭二次區權會議，皆有急迫情事須召開臨時會，無論依系爭社區之規約第7條及公寓大廈管理條例第30條第1項但書規定，均明定「得以公告為之」，故被告張貼開會通知於社區之公佈欄上，與前揭系爭社區規約及公寓大廈管理條例之規定，並無不符，堪認上開通知方式已合理有效使住戶知悉系爭二次區權會之召開，故被告召集系爭二次區權會議之召開通知程序，自屬合法。
⒊系爭社區於110年4月臨時區權會關於住戶規約第六章第43條第3項之修訂無效：
⑴按本條例未規定者，適用其他法令之規定。總會決議之內容
違反法令或章程者，無效。分別為公寓大廈管理條例第1條第2項、民法第56條第2項所明定。公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會議為其最高意思機關，區分所有權人會議決議之內容違反法令或章程時，區分所有權人自得依前揭規定訴請確認決議無效。又依民法第765條之規定：
「所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉」。憲法第15條並明定人民之財產權應予保障；而人民之財產權，依憲法第23條之規定，除為防止妨礙他人自由、避免緊急危難、維持社會秩序或增進公共利益所必要者外，不得以法律限制之；又以法律限制人民之財產權時，應合於比例原則，亦即行為應適合於達成所預期之目的，行為不得逾越法律目的之必要範圍、應採取影響最輕微之手段，以及手段與目的間需合乎比例，若因行為所生之不利益顯然重於所欲達成目的之利益者，即不得為該行為。再按民法第72條所謂法律行為有背於公共秩序或善良風俗者無效，乃指法律行為本身違反國家社會一般利益及道德觀念而言（最高法院69年台上字第2603號判決參照）。
故法律行為如有造成對人民財產權不合理之侵害，而有違憲法保障人民財產權之意旨者，自可認為係違反國家社會之一般利益，背於公共秩序而無效。而公寓大廈管理條例第5條、第23條固規定區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為，且有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法律另有規定外，得以規約定之；然規約之內容，對區分所有權人所有權之限制，仍應合於公共秩序及善良風俗，亦不得違反比例原則甚明。
⑵甲○○主張其所有房屋位於系爭建物2樓，出租予福爾摩沙跑居
家協會，福爾摩沙跑居家協會擬設立社區式日間照顧中心使用，已向社會局提出籌設申請，社會局於110年4月14日以北市社老字第1103004084號函通知福爾摩沙跑居家協會核發籌設許可，福爾摩沙跑居家協會另為使系爭建物2樓符合設立長照機構申設需求，於109年12月25日委請建築師向台北市政府工務局申請室內裝修許可證，俟取得上開核准函後，原告遂依系爭社區規定申請施工等情，業據提出系爭建物2樓所有權狀、福爾摩沙跑居家協會立案證書、台北市政府都發局北市都規字第1093090330號函、租賃契約且經本院所屬民間公證人公證、社會局北市社老字第1103004084號函、室內裝修許可証等件在卷可稽（見補字卷第23至45頁），而觀諸系爭規約之修訂（見補字卷第75頁），可徵被告召開110年4月臨時區權會之目的，應係為阻止甲○○將系爭建物2樓出租予他人經營養護機構，系爭社區於110年4月召開之區權會議以系爭規約限制區分所有權人出租予養護機構等特定營業場所使用，其欲達成目的所採取者顯非對於區分所有權人影響最輕微之手段，應已過度限制專有部分之使用、收益。況依台北市政府都發局前揭北市都規字第1093090330號已函覆系爭建物2樓為第四種商業區，允作長照機構使用，且系爭建物2樓亦獲台北市政府工務局核發室內裝修許可證，可見系爭建物2樓處所設立養護機構應屬適法。然系爭規約僅為避免區分所有權人或承租人經營特定行業，即不問適法與否，一律禁止設置，採取之手段顯已超越達成目的必要之程度，而逾越法律規定不得限制專有部分之使用收益範疇，對人民財產權造成不合理之侵害，即已違反憲法保障人民財產權之意旨，而違反國家社會之一般利益，故系爭規約決議不同意長照機構進駐，依公寓大廈管理條例第1條第2項準用或類推適用民法第56條第2項規定，顯然違反該規定應為無效。⒋系爭社區於110年8月13日臨時區權會通過之系爭日照管理辦法無效：
⑴按區分所有權人會議所為之決議，倘有侵害少數區分所有權
人權益之情形，其所為縱已符合多數決之原則限制時，仍應具備有充分理由始得為之，且法院於審查該項決議有無效之爭議時，即特別就該項決議有無以損害少數區分所有權人為目的為詳盡之調查，始符合公平正義之法理（最高法院97年度台上字第2347號判決意旨參照）。
⑵系爭社區於110年8月13日召開之區權會議更決議增訂系爭日
照管理辦法納入規約，然觀諸系爭日照管理辦法之內容，除文義不明確外，難認何人為義務人，其中決議要支付2樓其餘4戶每月之管理費，更過度侵害甲○○之財產權，難認有何正當性，且該辦法並未有何具體事證為依據，顯然欠缺合理事由，且對系爭社區可獲得之利益非大，卻對於甲○○或其承租人將造成相對重大、長期之不利益，自有違比例原則，揆諸上開說明，自應認係以損害他人為主要目的之權利濫用行為，是以系爭日照管理辦法所欲保護之公共利益，顯然並未大於個人財產利益，亦不符合比例原則，則甲○○主張系爭日照管理辦法增加伊或承租人所無之負擔及限制，不僅有違比例原則，亦有權利之濫用之情，當屬可採。故系爭社區於110年8月13日臨時區權會通過之系爭日照管理辦法，亦應屬無效。
四、綜上所述，福爾摩沙跑居家協會既非系爭社區之區分所有權人，其起訴確認系爭二次區權會議決議無效之訴，為當事人不適格；而系爭二次區權人會議決議既違反公序良俗且有權利濫用之情形，則甲○○主張⑴確認「早安老松公寓大廈」社區110年4月臨時區分所有權人會議關於住戶規約第六章第43條第3項之修訂無效。⑵確認「早安老松公寓大廈」社區110年8月13日臨時區分所有權人會議通過之養護日照機構管理辦法無效，均有理由，應予准許，爰判決如主文第1、2項所示。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經本院援用之證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論駁。又被告請求本院傳訊證人許峻銘，因被告自陳係以公告方式通知區分所有權人，其效力並經本院認定如前，核無再傳訊該證人之必要，附此敘明。
六、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 6 月 7 日
民事第四庭 法 官 陳靜茹以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 6 月 7 日
書記官 蔡汶芯