臺灣臺北地方法院民事判決111年度訴字第870號原 告 周萬春訴訟代理人 陳豪杉律師被 告 周萬德訴訟代理人 彭國書律師複 代理 人 黃韻宇律師上列當事人間請求分割共有物等事件，本院於民國112年1月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有如附表所示之土地、建物，准予原物分割，分歸為被告所有，被告應補償原告新台幣玖佰肆拾貳萬玖仟貳佰貳拾捌元。
被告應自民國一百一十年八月一日起至本件分割共有物判決確定之日止，按月給付原告新台幣壹萬零陸佰玖拾玖元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之五十二，餘由原告負擔。本判決第二項所命給付，各到期部分，於原告每期以新台幣參仟陸佰元為被告供擔保後，得假執行；惟如被告於各到期部分以全額為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄，民事訴訟法第10條第1項定有明文。查本件原告起訴請求分割兩造共有如附表所示之不動產（下稱系爭房地），均位於本院轄區，是本院就本件分割共有物訴訟有管轄權，合先敘明。
二、原告主張：㈠兩造為兄弟關係，雙方共有系爭房地（應有部分各如附表「
應有部分比例」欄所示）及另一坐落新北市中和區房地（下稱中和房地，應有部分各為1/2）。系爭房地係兩造之父於民國51年前後購入，60年底過戶由兩造共有，不久兩造即各自成家，66年間兩造之母購入中和房地，由兩造分攤部分貸款，67年間中和房地完工，原告一家與母親、原告之妹一同遷入，嗣原告在84年間於土城購屋，母親也隨同遷往土城，而家族祖宗牌位始終由母親打理，並隨長子即原告先遷往中和房地，再遷至土城住所至今。兩造間就系爭房地並無不得分割之約定，且系爭房地為兩層樓磚造獨棟房屋，再加蓋三樓，只有一個出入口，不宜以原物分割。原告願以系爭房地鑑定價格新台幣（下同）18,858,455元中原告應有部分價額即9,429,228元（計算式：18,858,455×1/2＝9,429,228，元以下四捨五入）為補償，由被告分得原物之全部。爰依民法第823條第1項，請求分割兩造共有之系爭房地。
㈡被告於101年間因自有台北市房屋進行都更，始與其家人遷入
系爭房地，居住於2樓以上樓層，兩造父親單獨居住於1樓，被告並非為照顧父親居住於系爭房地，由於中和房地及系爭房地係由雙方父母出資購入，兩造又分別使用兩房地，各與父母之一同住，故兩造在父母生前均未就所有權有所主張，即與交換使用無異，107年母親去世後，兩造仍協議就兩房地各自使用、互不干涉，嗣於110年5月協議將中和房地售予被告之女，兩造始結束交換使用之關係，原告即向被告表明被告可繼續使用系爭房地，但應就原告對系爭房地之應有部分給付對價，被告亦同意，110年6月兩造於代書事務所辦理中和房地交屋事宜時，被告配偶亦給付1個月租金12,000元，然被告於同年7月份起拒付租金。被告於本件分割共有物判決確定前，繼續使用系爭房地，欠缺法律上之原因，屬無權占有，致原告不能按應有部分使用收益，而受有相當於租金之損害，爰依民法第179條、第184條規定請求不當得利、損害賠償，被告應自110年8月1日起至本件分割共有物判決確定日止，按月給付12,000元等語。
㈢並聲明：⒈兩造共有系爭房地准予變價分割，所得價金依應有
部分比例分配之。⒉被告應自110年8月1日起至本件分割共有物判決確定日止，按月給付原告12,000元。⒊就聲明第2項，願供擔保請准宣告假執行。
三、被告答辯略以：㈠系爭房地為兩造先父所留起家厝，家族成員對之有特殊情感
，先父亦命不得流入外人手中，且未來擬以此地為祭祀處所，僅因兩造有糾紛，現無法將祭祀處所遷至此地，故系爭房地無法以變價分割，請求將系爭房地分配予被告，由被告以系爭房地鑑價額中原告之應有部分價額即9,429,228元（計算式：18,858,455×1/2＝9,429,228元，元以下四捨五入，以下同）補償原告。
㈡兩造原約定將系爭房地供由兩造之父及負責照顧父親之被告
居住，中和房地則供兩造之母出租，租金由母親授權原告代為收取，故父親與被告101年至109年間共同居住於系爭房地時，原告從未向父親或被告收取租金，嗣父親於109年2月15日去世後，被告繼續居住期間原告亦從未向被告要求租金，可見原告係為供養父親而將自己所有系爭房地應有部分供父親及被告無償使用，兩造成立無償使用借貸關係，而非以系爭房地與中和房地之使用為對價，成立交換使用房地之關係。原告未證明其以如何之意思表示終止其所主張之房地交換使用關係，未證明被告配偶曾於110年6月交付租金，應不得請求不當得利。退步言之，縱被告應給付不當得利，然被告所有中和房地應有部分1/2原係無償供母親出租，使用借貸關係成立於母親與被告間，母親於107年10月去世後，使用借貸關係已終止。詎原告於107年11月至110年4月間，擅自收取租金未交予被告，為無法律上原因受有不當得利，導致被告受有無法收取租金之損害，若以原告主張應有部分1/2租金為12,000元計算，共36萬元（計算式：12,000元×30月＝360,000元），請求以原告應返還被告之不當得利36萬元，與被告對原告所負債務相抵銷等語。並聲明：原告之訴駁回。
四、得心證之理由：㈠經查，兩造分別共有系爭房地，應有部分各如附表「應有部
分比例」欄所示，為兩造所不爭執，並有土地登記第一類謄本（地號全部）、建物登記第一類謄本（建號全部）在卷可參（見本院110年度北司調字第888號卷〈下稱調解卷〉第19-21頁），堪以認定。按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項前段定有明文。次按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第1項至第3項定有明文。法院為上述分割之裁判時，自應斟酌共有人之利害關係、共有物之性質、價格及利用效益等，以謀分割方法之公平適當。查系爭房地兩造並無不能分割之約定，復不能以協議定分割之方法，均為兩造所是認，則原告請求法院判決分割，自無不合，應予准許。
㈡復按裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方
法，固應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等，而本其自由裁量權為公平合理之分配，但並不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束（最高法院93年度台上字第1797號判決意旨參照）；又分割共有物固不受分管契約之拘束，惟盡量依各共有人使用現況定分割方法，以維持現狀，減少共有人所受損害（最高法院82年度台上字第1990號判決意旨參照）。是法院裁判分割共有物，應斟酌共有人之應有部分比例、各共有人之意願、土地之價值、現有使用狀況、經濟效用、對外通行問題、各共有人所分得之土地能否為適當之利用，及各共有人間有無符合公平之原則等因素為通盤考量，以定一適當公允之方法為分割。經查，系爭房地為獨棟房屋及其坐落土地，現由被告使用，業據兩造陳述在卷，本院斟酌原告主張及被告有意願承受原告應有部分，認系爭房地以原物分配予被告，由被告以金錢補償原告之分割方式，兼顧共有人間利益之公平、有利系爭房地之整體利用，亦與分割前之使用狀態相符，符合兩造意願，爰採為本件分割方法。參酌系爭房地經本院囑託中華徵信不動產估價師聯合事務所進行鑑價後，鑑定總價為18,858,455元，有中華徵信不動產估價師聯合事務所不動產估價報告書附於卷後可參，原告表示鑑定價格偏低，被告則表示無意見（見本院112年1月5日言詞辯論筆錄），是本件應採原物分割，另以金錢補償未受分配之原告，較為可採。原告雖主張系爭房地位於台北市中心精華區域，鄰近捷運線、交通便利、生活機能完善，且房屋甫經整修，目前仍堪居住使用，鑑定機關卻認定建物本身不具價值，顯然不當，可見鑑定之交易價額過低等語，惟系爭房屋係於61年間即為兩造所有權登記，且並非建物第一次登記，有建物登記第一類謄本可憑（見調解卷第21頁），足見系爭房屋之屋齡已高於50年，而依造建物耐用年數計算建物折舊額為每坪85,600元，鑑定報告以建物所有權登記日期69年8月19日為其建築完成日期，勘估系爭房屋於經濟耐用年數屆滿後，所剩餘之結構材料及內部設備仍能於市場上出售之價格占建物造價之比例，估價其殘餘價格率為0%，有鑑定報告可憑，並無違一般經驗法則及正常估價方法，原告上開主張尚無可採。從而，原告應受分配之不動產價值為9,429,228元（計算式：18,858,455×1/2＝9,429,228），但實際未受分配，被告應補償原告9,429,228元。
㈢原告主張兩造共有系爭房地及中和房地，應有部分各為1/2，
而由原告與母親共同居住於中和房地，迄母親於107年10月死亡，被告與父親共同居住於系爭房地，迄父親於109年2月15日死亡，嗣兩造於110年6月以將中和房地售予被告之女結束該房地之共有關係等情，為兩造所不爭執，堪認原告主張兩造就系爭房地、中和房地為房地互換使用關係為可採。被告抗辯原告於101年至109年期間，以及父親109年2月15日去世後從未向被告要求系爭房地租金，可見原告係為供養父親而將其就系爭房地應有部分供父親及被告無償使用，成立無償使用借貸關係，並非以系爭房地與中和房地之使用為對價，成立交換使用關係云云，與前開事實相左，被告復未舉證證明兩造間就系爭房地應有部分1/2成立無償使用借貸關係，其抗辯無從採信。兩造既於110年6月以將中和房地售予被告之女結束該房地之共有關係，則兩造就系爭房地仍由被告居住使用一節協議被告應就其使用原告所有之應有部分1/2給付對價，合於一般社會生活經驗，堪信為真，惟原告未舉證證明兩造間約定由被告每月給付12,000元予原告，此節難認可採。被告既無法律上原因使用原告所有之系爭房地應有部分1/2，受有利益而致原告受有損害，原告依不當得利之法律關係請求被告給付自110年8月1日起至本件判決確定之日止使用系爭房地應有部分1/2之對價，為有理由。
㈣按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通
常之觀念，而如無權占用他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院61年台上字第1695號、97年度台上字第294號裁判意旨參照）。復按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建物申報總價額年息10%為限，土地法第97條定有明文。上開規定係屬強行規定，如當事人間約定之租金超過此限制，其超過部分無請求權（最高法院43年台上字第392號民事判決先例要旨參照）。又土地法第97條第1項所稱「土地價額」，係指法定地價而言，此為土地法施行法第25條所明定，而依土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，則土地法第97條第1項所謂土地申報價額即指該土地之申報地價。而所謂年息10%為限，係指土地租金之最高限額而言，須斟酌土地位置、鄰近地區工商繁榮程度、使用人利用土地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事以為決定。查系爭房地之坐落土地即萬華區青年段一小段918地號土地109年1月之申報地價為每平方公尺35,600元，房屋課稅現值為75,700元，有土地登記第一類謄本、台北市稅捐稽徵處房屋稅籍證明書在卷可憑（見調解卷第19頁、第23頁），又系爭房地區域環境具有市場、公園、學校、郵政、加油站、停車場、醫院、體育場、綠地、兒童遊樂場等公共設施，地域環境內以萬大路為主要道路，鄰近水源、環河快速道路，交通運輸條件良好，有中華徵信不動產估價師聯合事務所不動產估價報告書附卷可查，則原告得請求被告給付相當於租金之不當得利損害金，應以上開土地申報地價及房屋課稅現值，按土地法第97條第1項所定租金最高不超過土地、建物申報總價10%之標準核算即每月10,699元（計算式：[35,600×70＋75,700]×10%÷12×1/2＝10,699）為適當。
㈤被告抗辯其就中和房地具有應有部分1/2之權利，就原告自10
7年11月至110年4月間擅自收取租金未交予被告，係無法律上利益致被告受有損害36萬元，而為抵銷之抗辯云云。惟107年11月至110年4月間，兩造之母雖已過世，兩造之父仍與被告共同居住使用系爭房地全部，業如前述，則兩造依循前例，由原告使用中和房地，被告使用系爭房地，而無互相請求權而言，屬常態事實，被告主張107年11月起改變上開情況而對於原告具有不當得利請求權，自應舉證以實其說，被告未為任何舉證，上開抵銷抗辯即無足採。
五、綜上，原告依民法第823條第1項規定請求分割系爭房地，為有理由，應予准許。本院依系爭房地性質及分割後之經濟效用等情形，認以原物分割，並分配予被告為當，共有人中原告未受分配，應以金錢補償9,429,228元；原告另依不當得利法律關係，請求被告自110年8月1日起至本件分割共有物判決確定之日止，按月給付原告10,699元，為有理由，逾此範圍之請求為無理由，爰判決如主文第1項、第2項所示。
六、原告陳明就聲明第2項願供擔保，聲請宣告假執行，就其勝訴部分核無不合，爰酌定相當擔保金額宣告之，並依職權宣告被告預供擔保後得免為假執行。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1、第79條。中 華 民 國 112 年 2 月 10 日
民事第七庭 法 官 林欣苑附表編號 建物門牌（建號）/地號 應有部分比例 1 台北市○○區○○路000巷00號建物（即台北市○○區○○段○○段0000○號，權利範圍全部） 原告：1/2 被告：1/2 2 台北市○○區○○段○○段000地號土地（權利範圍全部） 原告：1/2 被告：1/2以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 2 月 10 日
書記官 范煥堂