臺灣臺北地方法院民事判決111年度訴字第916號原 告 栗明訴訟代理人 薛進坤律師被 告 臻品地產有限公司兼法定代理人 朱正揚上二人共同訴訟代理人 熊全迪律師
李劍非律師陳奎霖律師被 告 鍾孟甫訴訟代理人 蔡皇其律師複代理人 高永穎律師上列當事人間損害賠償事件，本院於民國111年10月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序部分：按解散之公司，除因合併、破產而解散者外，應行清算；又無限公司之清算，以全體股東為清算人，但公司法或章程另有規定或經股東決議，另選清算人者，不在此限。上開規定於有限公司之清算程序準用之。公司法第24條、第113條準用第79條分別定有明文。惟若不能依上開規定定清算人時，法院始得依利害關係人之聲請，選派清算人。查被告臻品地產有限公司(下稱臻品公司)已於110年4月9日經台北市政府以府產業商字第11048257600號函為解散登記，揆諸上揭規定，應由清算人為被告臻品公司之法定代理人代表公司為訴訟行為，因此本件即應以被告臻品公司之唯一股東朱正揚為清算人，代表臻品公司為訴訟行為，合先敘明。
乙、實體部分：
一、原告起訴主張：㈠原告經由網路知悉被告臻品公司代銷杜拜不動產後，自民國1
08年8月起藉由其Facebook網頁開始接觸了解，而參加被告舉辦之說明會前，原告曾多次詢問「成本計算方式是否確定是依照面積固定，是否有依照比例扣除成本後再分配利潤」等問題，被告等皆告知「就是按照面積扣除固定成本」，因此原告對被告等已獲得杜拜不動產廠商(即總部位於阿拉伯聯合大公國之DAMAC地產開發集團，下稱DAMAC)之代銷授權及取得相關資訊深信不疑，之後才參加被告臻品公司於108年8月17日於香格里拉台北遠東國際大飯店之投資杜拜不動產說明會(即DAMAC之派拉蒙塔飯店公寓Paramount Tower Ho
tel & Residences Dubai，位於杜拜商業灣，下稱PTH)。該說明會由被告鍾孟甫主講，簡報內容不斷遊說參加者，並表示投資杜拜不動產「每年投報率可高達百分之10.7不等，每年僅需要負擔大樓管理費、飯店營運費共迪拉姆44,058元(按迪拉姆，AED，阿拉伯聯合大公國貨幣)」等語，原告信任所述投資內容為真實，遂依照被告公司、鍾孟甫指示，於當日先刷卡給付迪拉姆4萬元訂金(約新台幣340,704元，手續費新台幣5,111元)，預定杜拜不動產「DAMAC飯店第1915室」，並在108年8月19日經由鍾孟甫在台北市松哖酒店取得「DAMAC飯店第1915室」外文投資契約、外文管理契約。
㈡爾後被告臻品公司、鍾孟甫又再度遊說原告繼續投資杜拜不
動產，原告詢問合約條件與第一次是否相同，被告臻品公司、鍾孟甫告知條件相同，故原告又參加108年8月31日說明會，並於當日刷卡給付迪拉姆2萬元提拉姆之訂金(約合新台幣170,598元，手續費新台幣2,559元)，預定杜拜不動產「DAMAC飯店第2002室」，並於108年9月6日於住家附近向鍾孟甫取得「DAMAC飯店第2002室」外文投資契約、外文管理契約。
㈢原告信任被告臻品地產有限公司於108年8月17日、108年8月3
1日說明會所稱之投報率、每年應負擔之大樓管理費、飯店營運費，進而預定兩間杜拜不動產。然從被告等開始向原告介紹杜拜不動產到原告簽署契約，被告等均未提出DAMAC飯店委託代銷契約、經不動產經紀人簽署之廣告、中文版不動產說明書、買賣契約書中譯本等文件，被告鍾孟甫也未曾主動告知其並非不動產經紀人，無法單獨辦理仲介或代銷外國不動產業務，原告基於信任被告等，也不知被告等應主動提供上開文件，更不知被告鍾孟甫並非不動產經紀人，無法單獨辦理仲介或代銷外國不動產業務。
㈣而依照兩份外文買賣契約約定，買賣價金採分期給付，第一
期款為總價金之百分之14，原告於108年9月4日分別給付「DAMAC飯店第1915室」第一期款美金47,450元(約新台幣1,489,930元，手續費新台幣1,045元)及「DAMAC飯店第2002室」第一期款美金53,600元(約新台幣1,683,040元，手續費新台幣1,100元)，另被告臻品公司、朱正揚、鍾孟甫於說明會中曾告知會收取2%服務費，原告於給付第一期款時，並依被告指示臨櫃匯款45萬元，足證雙方已經成立國外不動產經紀服務契約。
㈤惟原告於108年11月突然遭到被告等告知每年原本僅需要給付
飯店營運費從44,058元更改為「每年43%」(即每年房間租金收益必須先扣除43%交付飯店後，方屬原告實際收益)，原告詢問被告等於購買杜拜不動產前，被告等分明告知每年僅需要負擔飯店營運費共44,058元，何以突然不同？更甚者，原告在查閱英文版不動產買賣契約時，發現有關飯店營運費係約定15%：「Developer Management Fee：means a charge
in the amount of 15%(fifteen per cent)…」，經詢問被告鍾孟甫原因，被告鍾孟甫亦無法明確解釋。原告不停詢問被告等上開情形來龍去脈，被告鍾孟甫竟表示給付飯店營運費43%對原告並無不利等語，原告無法接受，多次向被告等表示與當時原告購買兩筆杜拜不動產之初衷不符，並委請被告等代為出售或協助解決紛爭，惟被告等多次推延，以諸多理由延宕代為出售上開兩筆杜拜不動產，或是表示收取飯店營運費43%一事並非被告等負責等語，以致上開兩筆杜拜不動產至今都尚未出售，與說明會中表示投資標的很容易出售，顯有不符。且被告等於說明會中，均表示購買杜拜不動產之投資報酬率為10.7%，且被告鍾孟甫於108年11月11日提供一份投資報酬率試算表，其中顯示投資報酬率為10.93%至14.60%不等，不知何以管理費用增加之情況下，投資報酬率為何不減反增，被告亦未曾提出說明。
㈥再者，原告詢問被告鍾孟甫投資報酬率試算表、成本、飯店
營運費調整是否為賣方所提出？有無杜拜不動產賣方相關資料可供證明？豈料被告等竟然無法提出與杜拜不動產賣方之相關資料，所提供之投資報酬率試算表是其與被告臻品公司、朱正揚依照訂房網站AGODA「試算」，並非賣方所提出，渠等也無法拿出與賣方溝通投資報酬率、飯店營運費之各項文件，原告於調解當日始知悉本件不動產買賣中各項計算內容(如投資報酬率、飯店營運費等)全係被告等單方計算，並非DAMAC飯店所提供，更無不動產經紀人簽章確認；且被告鍾孟甫並非不動產經紀人，無法單獨辦理仲介或代銷外國不動產業務，顯然是共同故意侵害原告權益，並違反不動產經紀相關法規，且原告請求被告臻品公司協助代售兩間杜拜不動產迄今仍舊未出售，足見被告於說明會表示投資標的容易出售一事根本不存在，為此依民法第226條第1項、第227條第1項、不動產經紀業從事國外不動產仲介或代銷業務規定㈡、㈢、㈤，以及不動產經紀業管理條例第4條第7項、第5條、第21條、第26第1項、第2項、民法第184條第2項、民法第185條、第188條、公司法第23條第2項、不動產代銷經紀業倫理規範第14條等規定請求被告就：⑴原告於108年8月17日刷卡給付迪拉姆4萬元之訂金(約新台幣340,704元，手續費新台幣5,111元)、⑵原告於108年8月31日刷卡給付迪拉姆2萬元之訂金(約新台幣170,598元，手續費新台幣2,559元)、⑶原告於108年9月4日給付「DAMAC飯店第1915室」第一期款美金47,450元(約新台幣1,489,930元，手續費新台幣1,045元、⑷原告於108年9月4日給付「DAMAC飯店第2002室」第一期款美金53,600元(約新台幣1,683,040元，手續費新台幣1,100元、⑸原告於108年9月4日依照被告臻品地產有限公司、被告鍾孟甫指示臨櫃匯款新台幣45萬元服務費等部分負擔損害賠償責任。
㈦並聲明：被告等應連帶給付原告新台幣4,144,087元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告答辯部分：被告臻品公司、朱正揚答辯主張略以：
⑴被告臻品公司於108年4月18日設立，並依法加入不動產經紀
商業同業公會，經主管機關台北市政府地政局於108年8月2日北市地權字第1086016328號函許可提供不動產經紀服務，原告主張被告公司登記資料中並未包含國外不動產、被告需取得國外不動產代銷業務許可始得從事系爭不動產經紀事務等語，顯係對管理條例第5條第1項規範意旨有所誤解，蓋經濟部就不動產經紀業僅區分「不動產仲介經紀業(代碼：H704031)」及「不動產代銷經紀業(代碼：H704041)」二類，未再細分國內國外不動產，主管機關內政部地政司公告之公司與商業登記前應經許可業務暨項目總表，備註欄位亦僅記載「經營國外不動產仲介/代銷業務者，以公司為限」文字，可見管理條例第5條第1項後段之「經營國外不動產仲介或代銷業務者，應以公司型態組織依法辦理登記為限」，係指欲經營國外不動產仲介或代銷業務者，應以「公司」組織型態登記為經紀業，不得以商號為之，非指業者應於申請取得經紀業許可業後，需再取得所謂(不存在之)國外不動產經紀業許可後，始能經營國外不動產仲介或代銷業務。原告相關主張，自無可採。
⑵其次，鍾孟甫曾為被告公司員工，持有不動產經紀營業員證
明，於109年10月1日離職。其就系爭不動產對接事務，提供原告系爭不動產位址、周邊設施、物件面積、總價、訂金、付款條件、營運費用等資訊，並持續協助原告與黃東軍間之資訊聯絡，乃至見證原告與黃東軍會面簽署系爭契約、簽約後亦持續提醒原告按時繳納分期款等作為，均屬協助不動產經紀人執行代銷或仲介業務之行為，並無違背管理條例第4條第7款規定。且管理條例之立法目的，係作為主管機關行政上管理不動產經紀業之內容，所直接保護之法益係國家公益或社會秩序，不動產交易者(個人)僅享有不動產市場受規範之反射利益，是管理條例非屬民法第184條第2項之保護他人之法律，原告主張被告非法僱傭不具不動產經紀人員證照資格之鍾孟甫從事系爭不動產對接事務，與鍾孟甫共同違反管理條例第4條第7款之保護他人法令等語，並非可採。
⑶被告臻品公司於108年8月15日與DAMAC地產開發集團簽訂委賣
契約，由DAMAC委託被告臻品公司為包含派拉蒙塔飯店公寓PTH在內之旗下不動產開發項目尋找潛在買家，DAMAC並以業務發展經理黃東軍作為被告臻品公司就PTH不動產相關資訊之取得及聯繫窗口。原告於108年8月17日參加被告舉辦之DAMAC不動產說明會後，對DAMAC不動產計畫感興趣，被告於原告與DAMAC簽訂系爭契約前，己將DAMAC業務發展經理黃東軍提供之杜拜不動產位址、周邊設施、物件面積、總價、訂金、付款條件、每年應支付DAMAC之營運費用為44,058元等資訊，悉數且如實轉達原告，並依Agoda網站所示房間租金價格，試算系爭不動產之預期年度租金收益及預期投資報酬率，併予原告參考，原告則於：①同日向DAMAC匯付迪拉姆40,000元作為購買PTH飯店第1915室(總價迪拉姆1,690,500元)訂金，嗣於108年8月19日在鍾孟甫見證下，與DAMAC業務發展經理黃東軍會面簽訂PTH飯店第1915室買賣契約及單位管理契約，復於108年9月4日向DAMAC匯付PTH飯店第1915室第一期款美金47,450元。②之後原告又參加被告108年8月31日舉辦之DAMAC不動產說明會，再購買PTH飯店第2002室(總價迪拉姆1,386,000元)，於同日向DAMAC匯付迪拉姆20,000元作為訂金，並於108年9月4日向DAMAC匯付PTH飯店第2002室第一期款美金53,600元，及於108年9月6日在鍾孟甫見證下，與DAMAC業務發展經理黃東軍會面與DAMAC簽訂PTH飯店第2002室買賣契約及單位管理契約(下合稱系爭不動產)。
⑷就被告臻品公司協助原告與系爭不動產賣家DAMAC對接簽約買
賣系爭不動產原告簽署服務費應收確認單，確認被告實際提供服務之範疇為「物件介紹、預估投報試算、協助與開發商對接、協助購房合約之簽訂、繳款提醒」，承諾其應給付被告共新台幣45萬元作為服務費用，被告鑑於原告購買不動產數量達二件，乃提供服務費用折扣優惠，實際只向原告收取新台幣350,222元，故被告於108年9月4日收受原告新台幣45萬元匯款後，即開立總價新台幣197,841元及新台幣152,381元(合計新台幣350,222元)之發票，並於108年10月5日至108年11月5日間將新台幣99,778元匯還予原告。
⑸惟原告突然於108年11月11日聯繫鍾孟甫，表示黃東軍向其告
知系爭不動產每年營運費用變更為「系爭不動產租金年收入之43%」，表示此與購買系爭不動產之初衷不符，故請鍾孟甫協助出售系爭不動產，雖原告與被告未簽訂任何系爭不動產之委賣契約，協助尋找買家亦非原契約所定服務範疇，惟被告仍持續於日後多場不動產說明會中推薦系爭不動產，協助原告尋找系爭不動產之潛在買家，遇到有興趣的賣家時，亦會向原告確認議價空間。
⑹依系爭契約所定買方分期付款義務，原告應於109年2月13日
支付DAMAC系爭不動產之分期款，後續各期亦應依約繳納，若有違反，DAMAC可據此終止契約並收回系爭不動產，惟原告於109年2月6日突向鍾孟甫告知因資金問題，希望延後繳納分期款，經鍾孟甫協助向黃東軍請求辦理延後付款，原告卻又於110年6月7日向鍾孟甫表示其未依約繳納分期款已逾1年，並詢問系爭不動產何時會被DAMAC收回，鍾孟甫遂於110年6月14日將黃東軍之指示轉達原告，請原告透過電子郵件告知DAMAC售後單位會繼續繳款、請求不要收回系爭不動產等旨，並於6月17日、7月1日數次詢問原告是否處理，惟此後再也未獲原告回覆。詎料原告竟將其未能如期繳款導致系爭不動產計畫不順利之責任，轉嫁由被告負擔，請求被告等負擔顯無理由之損害賠償責任，更將其與DAMAC間之相關糾紛，不當牽扯無辜第三方即被告，主張被告等應連帶就其所受新台幣4,144,087元損害負賠償責任等語。
⑺然而，不動產經紀業者及經紀人員依不動產經紀業管理條例
第26條第1、2項規定負損害賠償責任者，亦應以其有可歸責事由，交易當事人受有損害、具有因果關係為要件，而相當因果關係要件，於不動產經紀業管理條例第26條第1、2項、民法第184條、226條第1項、第227條第1項等，舉凡屬於損害賠償之債之規定，均有適用，因此主張損害賠償請求權之人，應就其損害賠償請求權存在之要件事實(權利發生事實)負舉證之責，始符民事訴訟法第277條就舉證責任分配之規定，但是原告並未舉證證明被告就系爭不動產事務履行有何違失或構成侵權行為，亦未證明其所稱損害與被告行為間有相當因果關係，逕要求被告為其與DAMAC間之違約責任負責，顯無任何法律及契約基礎。
⑻且本件係因原告個人資金問題，突然於109年2月6日向鍾孟甫
告知因資金問題，希望延後繳納系爭不動產分期款，請求鍾孟甫協助向黃東軍聯繫，又於110年6月7日表示其未依約繳納分期款已逾1年，並詢問系爭不動產何時會被DAMAC收回，乃至110年7月1日被告仍無法確知原告是否已繳款，而此部分雖屬原告與DAMAC間之履約問題，被告仍持續為原告與DAMAC業務發展經理黃東軍間之溝通協調提供幫助，顯見原告係因個人資金問題，無法依系爭契約條款之要求按期繳納系爭不動產分期款，致其面臨DAMAC(賣方)將依約收回系爭不動產風險，本件係原告因顯然可歸責於己之未依約按期繳款事由而造成DAMAC(賣方)將依約收回系爭不動產，卻嘗試向曾經為開發商介紹人之被告興訟求償，以將原告所應自行負責損失不當轉嫁被告，此由原告主張所受損害數額(項目)乃以其為購買系爭不動產所支付予DAMAC之訂金及第一期款為主，可見一斑，此種要求並非契約當事人之第三方被告為其與DAMAC間之違約責任負責之作法，不僅於法無據，更顯與不動產經紀業實務明顯有違。
⑼再者，DAMAC與被告間之委賣契約第2.2條第(v)款約定：「乙
方未經授權不得有以下行為…(v)介入Damac與潛在買方之間任何合同談判的調解。」可知，被告不得以DAMAC名義提供任何保證，亦不得介入DAMAC與買家間任何契約談判之協調，而被告於原告與DAMAC簽訂系爭契約前，由DAMAC業務推展經理黃東軍提供系爭不動產相關資訊(包含不動產位址、周邊設施、物件面積、總價、訂金、付款條件、每年應支付DAMAC之營運費用為迪拉姆44,058元等)，被告亦將上開資訊悉數轉知原告，並向原告明確告知：系爭不動產交易條件與投資分潤條件等，最終均以DAMAC提供之買賣契約及單位管理契約內容為準，簽約時應看清楚合約條件，被告於簽約後即不再參與買家與DAMAC間因契約所生問題，而就被告提供予原告之系爭不動產預期年度租金收益及預期投資報酬率數額，則係依Agoda網站所示房間租金價格試算後得出，僅供原告參考，因此就對於DAMAC與買家間契約內容之協商與確認，乃至雙方簽約後之具體履行，實無法亦無權參與過問，被告已確實履行「物件介紹、預估投報試算」、「協助與開發商對接、協助購房合約之簽訂」等契約義務。
⑽況且，不動產經紀業者乃協助買賣雙方順利對接並簽訂不動
產買賣契約，締約後買賣方所生履約糾紛，已無依不動產經紀業管理條例要求不動產經紀業者介入負責之理，因此被告依約僅提供原告系爭不動產對接服務，服務範疇以「物件介紹、預估投報試算、協助與開發商對接、協助購房合約之簽訂、繳款提醒」為限，就系爭不動產對接事務之執行，係將源自DAMAC業務發展經理黃東軍之系爭不動產相關資訊(包含位址、周邊設施、物件面積、總價、訂金、付款條件及每年應支付DAMAC之營運費用數額)，已全數轉達原告，以協助雙方對接並完成簽約事宜。被告已秉持善意誠信，殷實履約，未有任何隱匿或欺瞞。直至原告與DAMAC簽訂系爭契約後，被告依約對原告義務僅剩「定期提醒原告繳款」。至系爭契約締約後履約爭議之參與或協調，不在被告服務範疇。
⑾而原告既為具相當知識之成年人，於投資國外不動產前，自
應對於可能產生之風險及獲利本質有所知悉，並於簽約前審慎為之；倘就系爭不動產或系爭契約條款尚有任何疑義，自得當場向賣家DAMAC代表黃東軍提出，如仍有疑慮亦可放棄或拒絕締約，原告既已於108年8月19日、9月6日二度與DAMAC代表黃東軍直接會面進行簽約，更親自於系爭契約條款每一頁簽名，均徵原告已充分閱讀、理解並同意系爭契約條款內容，在清楚系爭不動產相關資訊下(包含清楚認知系爭契約條款明定每年營運費用標準為15%)始決定購買系爭不動產，並無原告主張簽約當日非買不可之情。故不論簽約後原告認為系爭不動產買賣是否符合投資初衷，或原告與DAMAC間就系爭不動產買賣履約問題，均應由原告自行承擔，殊無再要求被告(不動產經紀業者)於善盡不動產經紀契約義務後，尚需為原告交易動機負責，或為原告與DAMAC間之履約糾紛「提供必要之法律意見」或「訴訟協助」，乃至無端要求被告負損害賠償責任之理。
⑿原告雖以系爭契約簽訂後發生營運費用計算標準調整為43%一
事，認與其系爭不動產買賣與投資初衷不符等語，但是，被告係於108年11月11日經原告轉知黃東軍之資訊記載「今天聽Harvey(按即DAMAC業務發展經理黃東軍)說派2飯店在分配利潤前會扣掉總營收4成多給飯店，剩下5成多才分潤給產權所有人，請幫我確認一下…」等語後，始知DAMAC將系爭不動產每年營運費用計算標準變更為「系爭不動產租金年收入之43%」，被告此前並不了解原告與DAMAC間關於此一契約條件內容變更始末爭議，對於系爭契約簽訂後始發生之營運費用計算標準變更，被告無從預見亦無從介入原告與DAMAC之間契約內容及履約相關爭議，自難認被告就系爭不動產對接事務之執行有任何故意或過失。且被告依約既無義務協助於原告與DAMAC締約後之相關爭議代表原告與DAMAC為任何協商或詢問，被告於斯時持續協助原告詢問DAMAC，亦僅係出於友好客戶關係善意協助，並非出於契約或法律義務。
⒀原告雖主張鍾孟甫係於108年10月12日不動產說明會上表示營
運費用計算標準為43%等語，但原告與DAMAC早已於108年8月19日、9月6日簽訂系爭契約，原告所舉不動產說明會則是於108年10月12日始舉行，該次說明會顯非於系爭契約簽約前就約定條件所為之說明，自與本件紛爭無涉，原告所舉與本案無關之說明會內容，並無足影響被告或鍾孟甫於原告108年11月11日告知後才知道營運費用標準變動之事，亦無從證明被告就系爭不動產對接服務之提供有何違約之處。原告主張係將「原告與DAMAC之間，因DAMAC自身行為所致之履約糾紛」與「鍾孟甫於系爭契約簽訂後始舉辦之不動產說明會上，關於非系爭房產(即PTH飯店第1915、2002室以外其他房產)之說明內容」二者作無端連結，即非可採。
⒁又細譯系爭契約之相關約定，原告與DAMAC既已具體約定系爭
不動產每年應支付/收取之營運費用標準：「開發商管理費意指根據第8.8.7條就本建物內專案整體營運之總收入，向管理人支付總收入百分之十五(15%)的收費…」，則雙方就契約義務之履行，自應以此(即15%)為準。不論鍾孟甫於108年10月12日不動產說明會上所提營運費用標準為何，均與系爭契約並無關連，亦對原告與DAMACE締約在前、雙方合意共同遵守之營運費用計算標準不生影響。同理，原告於110年11月9日以律師函要求被告提出文件或說明，包含⑴DAMAC飯店通知營運費變更為每年收取43%年之通知函，⑵報告目前DAMAC飯店興建進度，⑶投資報酬率計算內容及如何計算，⑷不動產經紀業及仲介資格證明，⑸杜拜當地1915室及2002室產權證明，⑹投資報酬率試算表之相關證明文件及此為業主所提供之證明，⑺系爭契約中譯本，除其中第⑶、⑹點，被告業已說明係依Agoda網站所示房間租金價格試算後得出，僅供原告參考(業如前述)，及第⑷點業經被告舉證外，其餘各點均係原告與DAMAC就系爭契約履行所生問題，亦應由原告自行與DAMAC溝通聯繫，被告實無從亦無權提供或代為說明。併此敘明⒂原告主張被告就系爭不動產對接事務之執行，未遵守「不動
產經紀業管理條例」及「不動產經紀業從事國外不動產仲介或代銷業務規範」中被告應提供相關文件之中文資料或譯本、加註投資警語、相關文件經不動產經紀人簽章等要求，因此導致其受有為購買系爭不動產而支付予DAMAC之訂金及第一期款及支付予被告之服務費等損害部分，惟觀諸不動產經紀業從事國外不動產仲介或代銷業務規範第1點規定，可見業務規範僅係作為主管機關參考，且未規範任何違反法律效果(包含損賠及罰則)，性質上非法律或法規命令，至多屬訓示規定或行政指導，不得逕以行為人所為與本業務規範規定有所不符而為不利認定，此亦與判斷民事賠償責任之範圍無關。因此，被告既已確實依約履行對原告所負之義務，業如前述，甚至對於原告額外提出之請求，包含向DAMAC辦理遲延繳納首期分期款、尋找系爭不動產買家等事宜，被告亦本於善意及誠信，於力所能及之範圍內協助處理，則被告就系爭不動產對接事務執行，實難認有任何故意或過失致原告受有損害，且原告所稱之任何違反業務規範之情形，亦顯與其所稱所受損害並無任何關連，而本件原告提起訴訟實係因系爭契約簽訂後發生營運費用計算標準調整一事而起，惟此事既屬原告與DAMAC間關於系爭契約履行之問題，已非被告對原告之契約義務範圍，原告所舉相關業務規範訓示性之要求，包含提供相關文件之中文資料或譯本、加註投資警語、相關文件經不動產經紀人簽章等，均與原告所稱DAMAC於系爭契約簽訂後調整營運費用計算標準進而造成原告所稱損失無關，二者欠缺相當因果關係，自不應由被告負擔。
⒃原告主張被告以諸多理由延宕代為出售系爭不動產，或被告
並未就其與DAMAC間之履約糾紛提供必要之法律意見或訴訟協助，致其受有損害等語，然被告於原告簽訂系爭契約後，本不應亦無需介入原告與DAMAC間契約履行之問題，此等事項本即非被告對原告所負契約義務之範圍，被告之所以提供原告協助，實係本於誠意與善意為之，更無任何違失致原告受有損害，是原告指摘被告以諸多理由延宕代為出售系爭不動產，乃至被告並未就其與DAMAC間之履約糾紛提供必要之法律意見或訴訟協助，致其受有損害等語，實屬無稽。
⒄再者，原告為購買系爭不動產所支付之訂金和分期款，均係
由原告自其帳戶直接轉匯至DAMAC指定帳戶，被告並未經手其中金流；被告就系爭不動產對接服務之提供，僅向原告收取新台幣350,222元服務費用，並無其他費用或投資款項之收付；被告亦無任何擔保或承諾由其負責向原告支付系爭不動產投資收益之義務，故被告並無任何違法收受存款投資款非法吸金等涉及違反銀行法規範之行為。故原告請求被告就其支付予DAMAC之訂金、第一期款項，以及支付予被告之服務費350,222元負擔損害賠償責任，均非有據。
⒅並聲明：原告之訴駁回。
被告鍾孟甫答辯主張略以：
⑴原告主張被告鍾孟甫告不具不動產經紀人身份、未提供中文
不動產說明書等等因此應負損害賠償責任，惟先不論原告主張有無理由，上開狀態於原告108年8月間簽署兩份投資契約時即已存在，是時效自此時便已起算，原告卻遲至110年11月間方聲請調解，其請求權已罹於時效消滅。
⑵而鍾孟甫從未向原告表示自己具有不動產經紀人身份，也未
曾故意隱瞞自己不具不動產經紀人身份，無故意過失不法侵害之情，且原告未就被告未具不動產經紀人身份、未提供契約中文譯本與其所指損害結果之間，具有相當因果關係之部分，提出證據以為佐證，不動產經紀業管理條例亦非屬民法第184條第2項之保護他人之法律，況原告迄今仍未能證明被告等有不法之行為造成原告損害，其依據民法第184條第1項前段、第2項、第185條等規定請求自無理由。
⑶並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：㈠經查，原告主張之事實，業據其提出108年8月刷卡單、PTH飯
店第1915室契約、PTH飯店第2002室契約、美金47,450元匯款證明、美金53,600元匯款證明、新台幣45萬元匯款證明、鍾孟甫提出之投資報酬率表格、律師函、PTH飯店第1915室契約中譯本、PTH飯店第2002室契約中譯本、說明會錄影檔暨逐字稿等文件為證(卷1第33-52頁，卷2第7-248頁)；被告則否認原告之主張，而以前詞資為抗辯，並提出臻品公司不動產經紀業相關文件、鍾孟甫不動產經紀營業員證明、鍾孟甫勞工保險退保申請表、被告臻品公司與DAMAC簽訂之契約、DAMAC業務發展經理黃東軍名片、PTH飯店第1915室契約、PTH飯店第1915室單位管理契約、PTH飯店第2002室契約、PTH飯店第2002室單位管理契約、服務費應收確認單、臻品公司退還99,778元服務費之單據、原告轉知系爭不動產每年營運費用計算標準變更訊息、LINE對話紀錄、經濟部之公司行號及有限合夥營業項目代碼表檢索系統、內政部地政司之公司與商業登記前應經許可業務暨項目總表、台北市政府地政局函、臻品公司與DAMAC間之委賣契約、黃東軍員工薪資證明資料等文件為證(卷1第111-334頁，卷2第257-273頁)；是本件所應審究者為：原告依民法第226條第1項、第227條第1項、不動產經紀業從事國外不動產仲介或代銷業務規定㈡、㈢、㈤，以及不動產經紀業管理條例第4條第7項、第5條、第21條、第26第1項、第2項、民法第184條第2項、民法第185條、第188條、公司法第23條第2項、不動產代銷經紀業倫理規範第14條等規定請求被告連帶給付4,144,087元及法定遲延利息，有無理由？被告抗辯主張已履行契約、無任何故意過失行為、原告未證明因果關係、不動產經紀業從事國外不動產仲介或代銷業務規範僅屬訓示規定或行政指導、無違反銀行法規範之行為等語資為抗辯，有無理由？以下分別論述之。
㈡就原告主張依不動產經紀業從事國外不動產仲介或代銷業務
規定㈡、㈢、㈤，以及不動產經紀業管理條例第4條第7項、第5條、第21條、第26第1項、第2項不動產代銷經紀業倫理規範第14條等規定之部分：
⑴按經紀人員指經紀人或經紀營業員。經紀人之職務為執行仲
介或代銷業務；經紀營業員之職務為協助經紀人執行仲介或代銷業務。經營經紀業者，應向主管機關申請許可後，依法辦理公司或商業登記；其經營國外不動產仲介或代銷業務者，應以公司型態組織依法辦理登記為限。前項申請許可之事項及其應備文件，由中央主管機關定之。經紀業分設營業處所，應向直轄市或縣(市)政府申請備查。不動產經紀業管理條例第4條第7項、第5條、第21條、第26第1項、第2項、不動產代銷經紀業倫理規範第14條、不動產經紀業從事國外不動產仲介或代銷業務規範分別定有明文。
⑵而不動產經紀業管理條例第1條之立法意旨，在於不動產仲介
經紀業影響房地產交易市場之穩定與發展至鉅，涉及交易雙方當事人權利義務重大，為健全管理機制，以人必歸業、業必歸會方式，明定經營不動產仲介業，須以公司或商號之型態執行仲介業務，乃規定經營不動產仲介經紀業應向主管機關申請許可後，方得營業；另為管理之必要，亦明定不動產經紀人員不得為自己執行仲介業務，而禁止個人私自營業行為，是不動產經紀業管理條例第5條、第7條規定，從事不動產買賣仲介業務之經紀業者，應向主管機關申請許可後，辦妥公司或商業登記並加入登記所在地之同業公會後，方得營業。有台中高等行政法院105年度訴字第20號、台北高等行政法院110年度訴字第341號判決意旨參照。
⑶經查，內政部地政司公告之公司與商業登記前應經許可業務
暨項目總表，備註欄位僅記載：「經營國外不動產仲介/代銷業務者，以公司為限」文字，並未限定經營國內不動產經紀業者，不得從事國外不動產經紀業，經濟部就不動產經紀業亦僅區分「不動產仲介經紀業(代碼：H704031)」及「不動產代銷經紀業(代碼：H704041)」二類，未再細分國內或國外不動產；且不動產經紀管理條例亦僅有規範符合經紀業分設營業處所、全國聯合會訂立經紀業倫理規範、會員有入會、停權、退會情形，以及經紀業於經紀人到職之日起15日內應造具名冊、仲介業經營代銷業務應於簽訂、變更或終止委託代銷契約之日起30日內將委託代銷契約相關書件等條件時，應報請主管機關備查，為不動產經紀管理條例第5條第3項、第7條第5項、第12條、第24條之1第2項分別定有明文，並未規定需取得國外不動產代銷業務許可始得從事系爭不動產經紀事務，應可確定。
⑷因此，被告臻品公司主張：其已經台北市政府地政局於108年
8月2日發函許可經營不動產經紀服務，並依法加入不動產經紀商業同業公會，並未違反不動產經紀管理條例之規定，自得從事系爭不動產經紀事務等語，並據其提出台北市不動產仲介經紀商業同業公會會員證書、台北市政府地政局函為證(卷1第111-113頁，卷2第257-258頁)；被告鍾孟甫乃主張其就本件係提供原告關於系爭不動產位址、周邊設施、物件面積、總價、訂金、付款條件、營運費用等資訊，並協助原告與黃東軍聯絡，以至見證原告與黃東軍會面簽署系爭契約、簽約後持續提醒原告按時繳納分期款等作為，所為均屬協助不動產經紀人執行代銷或仲介業務之行為，並無違背管理條例第4條第7款規定等語，並提出不動產經紀營業員證明為證(卷1第115頁)；是被告臻品公司係依法設立經營不動產經紀業，鍾孟甫具不動產經紀營業員證明之資格，自得協助不動產經紀人執行代銷或仲介業務，從事系爭不動產經紀事務，即無從逕認為與上揭規定不符，應可確定。
⑸其次，經營經紀業者，應向主管機關申請許可後，依法辦理
公司或商業登記；其經營國外不動產仲介或代銷業務者，應以公司型態組織依法辦理登記為限。經紀業分設營業處所，應向直轄市或縣(市)政府申請備查。經紀業經主管機關之許可，辦妥公司登記或商業登記，並加入登記所在地之同業公會後方得營業；經紀業經許可後，若有經紀業名稱、所在地、組織型態、經營型態、營業項目及是否經營國外不動產仲介或代銷業務之變更，除本法第7條另有規定外，應於變更之日起30日內，以書面向所在地直轄市或縣(市)主管機關申請備查，不動產經紀業管理條例第5條第1、3項、第7條第1項以及不動產經紀業管理條例施行細則第6條第1項第1款分別定有明文，是本件原告前揭主張，乃屬不動產經紀業管理條例第5條及不動產經紀業管理條例施行細則第6條第1項第1款所規範之事項，應可確定；但是：①不動產經紀業管理條例之規定，與原告前揭主張相似之類型中，僅有於違反管理條例第7條第3、4、6項、第12條、第24條之1第2項情形時，主管機關得依同法第29條第1項第1、3、4、7款之規定處以罰鍰，而主管機關得科處罰鍰之處分範圍亦不包括同法第5條第1、3項、第7條第1項及不動產經紀業管理條例施行細則第6條第1項第1款之範圍，是此項備查之缺失程度輕微，並非屬於必須由主管機關先予以備查後，始會對外發生法律效果之情形，應可確定；②換言之，同法第5條、第7條及不動產經紀業管理條例施行細則第6條第1項第1款違規情節，其亦非屬主管機關得科處罰鍰，甚或得限期改正之範圍，因此縱有同法第5條及不動產經紀業管理條例施行細則第6條第1項第1款未予備查之情節，亦無從認為有影響雙方間已簽訂不動產仲介契約之效果應可確定；故原告主張：被告臻品公司未提出具有可經營國外不動產仲介或代銷業務之主管機關核准函，卻以可經營國外不動產仲介或代銷業務之樣貌欺瞞原告，屬於違法仲介等語，均非有據。
⑹況且，人民向行政機關陳報之事項，如僅供行政機關事後監
督之用，不以之為該事項之效力要件者，為「備查」，並未對受監督事項之效力產生影響，主管機關就依本條例所為「備查」之行政行為，並不具確認或構成該請求備查事項之效力要件，其性質應非行政處分。有最高行政法院103年9月份、105年1月份第1次庭長法官聯席會議決議在案可憑，故縱未依不動產經紀業管理條例施行細則第6條第1項第1款未向主管機關申請備查，亦僅屬於主管機關無從就申請備查之事項而為監督，並不影響不動產經紀業者從事國外不動產仲介之效力，足以確定；則被告公司主張：其為DAMAC旗下不動產開發項目尋找潛在買家所為之仲介業務，並未違反不動產經紀業管理條例、不動產經紀業管理條例施行細則第6條第1項第1款等規定，即非無據，應可確定。
⑺至原告另提出不動產經紀業從事國外不動產仲介或代銷業務
規範(卷1第23-28頁)，主張被告：未提出DAMAC酒店委託代銷契約、經不動產經紀人簽署之廣告、中文版不動產說明書、買賣契約書中譯本等文件之部分，而據以主張被告未盡契約責任導致原告無法取得足夠且正確之交易資訊而受有損害等語，但是不動產經紀業是否提供相關不動產說明書、買賣契約書之中文譯本，與不動產買賣契約之履行問題實屬二事，且上開業務規範內並未記載違反之效果，因此該業務規範應僅屬於主管機關之行政管理措施，對於兩造間之不動產仲介契約之成立或效力並不生影響，亦無從依上開規定要求被告負損害賠償責任，亦可確定。故被告臻品公司主張：原告所舉相關業務規範訓示性之要求，包含提供相關文件之中文資料或譯本、加註投資警語、相關文件經不動產經紀人簽章等，均與原告所稱DAMAC於系爭契約簽訂後調整營運費用計算標準進而造成原告所稱損失等事無關，亦非無據。
⑻因此，本件原告雖主張：①本件不動產買賣中所述各項計算內
容(如投資報酬率、酒店營運費等)未經不動產經紀人簽章確認、②鍾孟甫並非不動產經紀人，無法單獨辦理仲介或代銷外國不動產業務、③被告之公司登記資料中並未包含國外不動產，無仲介或代銷業國外不動產業務之資格、④被告需取得國外不動產代銷業務許可始得從事系爭不動產經紀事務等、⑤被告違反不動產經紀業從事國外不動產仲介或代銷業務規範，未提供相關文件之中文資料或譯本、加註投資警語、相關文件未經不動產經紀人簽章等為由主張被告臻品公司違反上揭不動產經紀相關法規，均非有據，亦可確定。
㈢其次，就原告主張依民法第226條第1項、第227條第1項等規定請求之部分：
⑴按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求
賠償損害。因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。民法第226條第1項、第227條第1項分別定有明文，經查，兩造間就系爭不動產之仲介服務應收確認單之記載，被告臻品公司服務範疇乃為「物件介紹、預估投報試算、協助與開發商對接、協助購房合約之簽訂、繳款提醒」等部分，有上揭服務應收確認單在卷可憑(卷1第317頁)，因此，該部分即為被告臻品公司應提出給付之範圍，倘若被告臻品公司未盡協助原告處理該仲介服務範圍事項之義務，或有其他情事致無法協助、協助不完善等情節時，即屬民法第226條第1項、第227條第1項之規定，而負擔給付不能及不完全給付之責任，但是就上揭約定服務範疇以外之事務，即非被告臻品公司應盡之義務，亦可確定。
⑵然而，不動產經紀業是否提供相關不動產說明書、買賣契約
書之中文譯本，與不動產買賣契約之履行問題實屬二事，且上開業務規範內並未記載違反之效果，因此該業務規範應僅屬於主管機關之行政管理措施，對於兩造間之不動產仲介契約之成立或效力並不生影響，已如前述，且原告亦未提出證據佐證被告臻品公司有未履行「物件介紹、預估投報試算、協助與開發商對接、協助購房合約之簽訂、繳款提醒」等部分之不動產仲介服務，則原告依民法第226條第1項、第227條第1項等規定請求被告臻品公司負擔給付不能及不完全給付損害賠償責任，即非有據。
㈣再者，就原告主張依民法第184條第2項、民法第185條、第18
8條、公司法第23條第2項等規定請求之部分：⑴按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任。不能知其中孰為加害人者亦同。受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負損害賠償責任。但選任受僱人及監督其職務之執行，已盡相當之注意或縱加以相當之注意而仍不免發生損害者，僱用人不負賠償責任。公司負責人對於公司業務之執行，如有違反法令致他人受有損害時，對他人應與公司負連帶賠償之責。民法第184條第2項、民法第185條、第188條、公司法第23條第2項分別定有明文。然而損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件。故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在，且主張損害賠償請求權之人，依民事訴訟法第277條前段規定，對於其成立要件應負舉證責任。惟相當因果關係乃由條件關係及相當性所構成，必先肯定條件關係後，再判斷該條件之相當性，始得謂有相當因果關係，該相當性之審認，必以行為人之行為所造成之客觀存在事實，為觀察之基礎，並就此客觀存在事實，依吾人智識經驗判斷，通常均有發生同樣損害結果之可能者，始足稱之；若侵權之行為與損害之發生間，僅止於條件關係或事實上因果關係，而不具相當性者，仍難謂該行為有責任成立之相當因果關係，或為被害人所生損害之共同原因。最高法院48年台上字第481號、101年度台上字第443號參照。
⑵經查，本件原告雖主張被告等有侵害原告權利之不法行為，
然而，被告臻品公司既已經依照規定由主管機關許可經營不動產經紀服務，並加入不動產經紀商業同業公會，被告鍾孟甫亦具有不動產經紀營業員證明，被告並已將DAMAC業務發展經理黃東軍提供之系爭不動產等資訊轉達予原告，已如前述，則尚無從認為有何侵權行為之事實，應可確定；其次，原告所稱損失係因系爭不動產契約簽訂後，DAMAC調整營運費用計算標準所造成，因此即與被告間之不動產仲介服務並無相當因果關係，亦與被告有無提供相關不動產說明書、買賣契約書之中文譯本等部分無關；再者，不動產經紀業是否提供相關不動產說明書、買賣契約書之中文譯本，與侵權行為實屬二事，且上開業務規範內並未記載違反之效果，因此該業務規範應僅屬於主管機關行政管理措施，已如前述，並無從作為侵權行為之認定；故被告主張：原告所稱損害之發生，實係原告個人違反與DAMAC間之系爭不動產契約所致，與被告就系爭不動產仲介服務事務之履行毫無關連、欠缺相當因果關係等語，亦非無據。
⑶另就被告鍾孟甫為時效抗辯部分，其主張略以：原告主張之
損害於108年8月間簽署兩份投資契約時即已存在，至110年11月間聲請調解，已罹於時效等語；經查，民法所定侵權行為之賠償，旨在填補被害人所受損害，自以被害人之私益因不法侵害致受有損害為要件。而損害之發生乃侵權行為之要件，倘權利未受損害，即無因此所生之侵權行為損害賠償請求權存在，不生請求權可得行使之問題，其請求權消滅時效自無從開始進行(最高法院107年度台上字第267號參照)，因此，本件原告所主張被告有不法侵害其權利之侵權行為，自108年8月間簽署時起，至110年11月間聲請調解之時，已經離於時效，是被告鍾孟甫前揭主張，亦非無據，併予敘明。
四、綜上所述，原告依民法第226條第1項、第227條第1項、不動產經紀業從事國外不動產仲介或代銷業務規定㈡、㈢、㈤，以及不動產經紀業管理條例第4條第7項、第5條、第21條、第26第1項、第2項、民法第184條第2項、民法第185條、第188條、公司法第23條第2項、不動產代銷經紀業倫理規範第14條等規定請求被告連帶給付4,144,087元，及自起訴狀送達亦日起至清償日止之法定遲延利息，均無理由，應予以駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，附此敘明。
六、據上論結，原告之訴為無理由，爰依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 12 月 20 日
民事第一庭 法 官 蘇嘉豐以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 12 月 20 日
書記官 陳靜