臺灣臺北地方法院民事判決111年度重訴字第161號原 告 馬凱林訴訟代理人 竇韋岳律師被 告 黃李芙美
張耀仁張智鈞張僑芸共 同訴訟代理人 侯傑中律師複代理人 游文愷律師上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國112年11月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限；又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第5款、第256條分別定有明文。查原告起訴時訴之聲明原為：被告張明煌、張陳彩雲、黃李芙美應依序將坐落新北市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）上之建物（門牌號碼為同市區○○路00巷0弄0號2-4樓〈以下分稱系爭2樓、3樓、4樓房屋，並合稱為系爭房屋〉）全部拆除，並將占有之土地返還予原告及全體共有人等語（見本院卷第7頁、第73頁）。因被告具狀陳明系爭2、3樓房屋原為訴外人張清埤所有，張清埤死亡後，由配偶張陳彩雲、子女張耀仁、張明宗、張明煌共同繼承，其後張陳彩雲、張明煌、張明宗分於民國105年、108年、110年間相繼過世，目前系爭2樓、3樓房屋係被告張耀仁（兼為張陳彩雲、張明煌之繼承人）、張智鈞、張僑芸（前二人為張明宗之繼承人）所共有等語（見本院卷第109頁），原告乃更正而追加被告張耀仁、張智鈞、張僑芸為共同被告，此核屬因訴訟標的對於原告、追加被告必須合一確定，而追加原非當事人之追加被告為當事人，自應予以准許。又系爭土地上之建物於訴訟繫屬中，經本院會同兩造及新北市新店地政事務所測量員至現場勘驗後，原告於112年7月30日再具狀更正訴之聲明為：㈠被告張耀仁、張智鈞、張僑芸應將坐落系爭土地上未辦理保存登記之系爭2樓、3樓房屋〈占用之位置及面積如新北市新店地政事務所110年4月20日土地複丈成果圖（下稱複丈成果圖）所示〉全部拆除，並將占有土地返還予原告及全體共有人；㈡被告黃李芙美應將坐落系爭土地上未辦理保存登記之系爭4樓房屋〈占用之位置及面積如複丈成果圖所示〉4至5樓全部拆除，並將占有土地返還予原告及全體共有人；㈢原告願以現金或同額之金融機構無記名可讓定期存單供擔保，請准宣告假執行等語（見本院卷第384頁），核此部分原告所為更正之聲明，乃基於地政事務所測量結果所為，要屬補充及更正事實上陳述，揆之上開規定，於法並無不合，亦應准許之。
貳、實體方面：
一、原告主張：其為系爭土地所有權人之一；被告張耀仁、張智鈞、張僑芸為系爭2、3樓房屋；被告黃李芙美為系爭4樓房屋之事實上處分權人，而前開未辦保存登記之建物無權占用系爭土地達86.82平方公尺，原告自得依民法第767條第1項前段、第821條但書規定，請求前開被告將占用系爭土地上之前開建物予以拆除，並將系爭土地返還予原告及全體共有人，而聲明：㈠被告張耀仁、張智鈞、張僑芸應將坐落系爭土地上未辦理保存登記之系爭2樓、3樓房屋〈占用之位置及面積如複丈成果圖所示〉全部拆除，並將占有土地返還予原告及全體共有人；㈡被告黃李芙美應將坐落系爭土地上未辦理保存登記系爭4樓房屋〈占用之位置及面積如複丈成果圖所示〉之4至5樓全部拆除，並將占有土地返還予原告及全體共有人；㈢願以現金或同額之金融機構無記名可讓定期存單供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭土地之原所有權人馬千里（即原告之父），前曾以張清埤、黃李芙美為被告，主張系爭房屋無權占有其所有之系爭土地，以不當得利請求權為據，請求被告黃李芙美及張清埤給付相當租金之不當利益，惟經前案即本院95年度訴字第6549號判決、臺灣高法院上字第119號判決判認：
系爭土地前業經馬千里，基於與訴外人中外建設事業股份有限公司（下稱中外公司）間之合建契約（下稱系爭合建契約）關係，而將該地移轉與中外公司占有，嗣中外公司於系爭地上完作系爭房屋之興建後，即將前開房屋出賣並移轉系爭土地之占有給被告黃李芙美及張清埤，被告黃李芙美及張清埤自係有權占有，不構成不當得利。本件原告既為馬千里之繼承人，上開判決之訴訟標的雖為不當得利而非物上請求權，然就系爭土地是否為黃李芙美及張清埤無權占有乙節既本於當事人辯論之結果已為判斷，原告就該重要爭點有關所提起之訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判，本件有爭點效之適用。再原告於本件雖欲解除馬千里與中外公司間之系爭合建契約，惟因前開契約係馬千里等8位地主與中外公司所簽訂，其解約自應由當時締約之全部地主為之，而馬千里死亡後，其繼承人有數人，是本件應由全體繼承人為解除之意思表示始為合法。另中外公司於系爭合建契約究有如何違約之事實不明，原告復未為催告，被告爰依民法第242條之規定代位中外公司為相關之時效抗辯，原告即無解除契約之權利等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
㈠、原告主張系爭土地為其與他人所共有，被告張耀仁、張智鈞、張僑芸為系爭2樓、系爭3樓房屋之事實上處分權人；黃李芙美則為系爭4樓房屋之事實上處分權人，而系爭房屋占用系爭土地面積達86.82平方公尺等情，業據原告提出系爭土地之第一類登記謄本為憑，並經本院囑託新北市新店地政事務所測繪系爭房屋坐落之系爭土地占用位置及面積，有卷附勘驗測量筆錄及複丈成果圖可稽（見本院卷第79頁、第361至371頁），原告此部分主張堪信為實。
㈡、按所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767 條第1項前段、中段定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院112年度台上字第1669號判決意旨參照）。原告主張被告係無權占用系爭土地，惟為被告所否認，並以前詞置辯，則本件自應由占有人之被告就其等係合法有權占有系爭土地乙節，負舉證之責。經查：
⒈被告主張系爭土地原為馬千里所有，而馬千里前基於系爭合
建契約將系爭土地占有移轉與中外公司，中外公司復因出賣興建完成之系爭房屋而將前開土地之占有移轉給被告黃李芙美及張清埤，被告既為張清埤之被繼承人，對於系爭土地自有占有之正當權源乙節，經核閱原告所提馬千里與中外公司於65年11月5日所簽訂之系爭合建契約明載（見本院卷第185至195頁）：「一、合建標的：⑴土地：甲方（即含馬千里在內之地主）提供其所有臺北縣新店鎮大坪林段二十張396（即重測前系爭土地之地號）等地號共計24筆面積1,123坪土地全部，交由乙方（即中外公司）興建房屋，上開土地全部，甲方同意匯由乙方依據當地都市計畫辦理土地重劃，其間土地所有比率為：馬千里200坪…；⑵房屋：乙方於上開基地上，興建肆層連棟式鋼筋混凝土構造房屋。二、合建程序：⑴申請建築執照：本約簽訂後30日內，甲方應備齊全部所需土地使用同意書，匯交建築師，連同其他文件圖表，交由乙方辦理申請建築執照…；⑶合建分配：合建所得房屋及其基地，甲方分得37%，乙方分得63%…」等內容。可知系爭土地確經原告之父馬千里前於65年間，與中外公司締訂系爭合建契約在案。復依系爭房屋起造時之66年間，當時建築法第30條明訂：「起造人申請建造執照或雜項執照時，應備具申請書、土地權利證明文件、工程圖樣及說明書」，由是可知建物之起造人應須取得使用土地之權利，方可合法申請建造執照；而所謂土地權利證明文件，參照內政部65年8月31日台內營字第696214號函，係指起造人取得土地提供建築使用之一切權利文件，如建築使用自有土地之所有權狀、使用他人土地建築之同意書、契約書均屬之。參之系爭合建契約所定，地主馬千里執系爭土地履行其與中外公司間之系爭合建契約時，須於前開合約簽訂後30日內，備齊全部所需土地使用同意書，匯交建築師，連同其他文件圖表，交由乙方辦理申請建築執照。再稽之新北市政府工務局就本院所詢關於系爭土地執照領有之情形，亦經該局於112年4月13日以新北工建字第1120679668號函覆稱：「經查新店區民權段388地號土地，領有66店建字第399號建造執照」等語（見本院卷第335頁），堪可推認中外公司就系爭土地請領建造執照之際，應已依前開建築法規定，取得系爭土地含馬千里在內之所有地主出具之同意使用土地等權利證明文件。
⒉又按基於債之關係而占有他方所有物之一方當事人，本得向
他方當事人（所有人）主張有占有之合法權源；如該有權占有之人將其直接占有移轉予第三人時，除該移轉占有性質上應經所有人同意（例如民法第467條第2項之規定）者外，第三人亦得本於其所受讓之占有，對所有人主張其有占有之權利，此乃基於「占有連鎖」之原理所產生之效果，與債之相對性（該第三人不得逕以其前手對所有人債之關係，作為自己占有之正當權源）係屬二事（最高法院101年度台上字第224號判決參照）。次按房屋與土地分屬不同之不動產，性質上房屋必須占有土地，不能脫離土地而單獨存在，土地所有人與建築商簽訂合建契約，由土地所有人提供土地，供建築商建屋，則土地所有人對於所提供土地上將由建築商興建永久性房屋，自不得諉為不知；而因土地所有人出具土地使用權同意書予建築商興建建物，該建物就其基地自有利用之權（最高法院98年度台上字第1339號判決參照）。從而土地所有人與建築商簽訂合建契約並出具土地使用權同意書予建築商，約定由建築商建屋，所建房屋由雙方分配，則土地所有人依合建契約之約定，既負有移轉建築商應分配房屋之基地所有權予建築商之義務，建築商基於土地使用權同意書，自有占有使用基地之權利，而建築商嗣後倘將分得之房屋出售予第三人並移轉對基地之直接占有，亦不違反合建契約本即係為建築永久性房屋於土地上之內容，是自建築商購買房屋之第三人，即得本於占有連鎖之法律關係，對土地所有人主張有權占有。準此：
⑴承上所述，中外公司於與馬千里簽立系爭合建契約後30日內
，應即取得馬千里就系爭土地出具之土地使用權同意書，俾該案建築師辦理建造執照申請程序，則在系爭合建契約被認定為無效或經解除前，中外公司所興建之系爭房屋因之有占用系爭土地之權源，自屬當然之理。又觀之系爭合建契約約款二之⑶⑷、四之⑴⑹分別明載：「⑶合建分配：合建所得房屋及其基地，甲方分得37/100，乙方分得63/100。地下室之管理使用，平時屬於一樓住戶，緊急避難時屬於『長安新城』全體住戶無條件使用。甲方所得房屋建坪，詳見附表…⑷交屋及過戶：房屋及公共設施完成，乙方應即將屬於甲方之房屋產權應辦手續點交承辦代書。甲方應同時將土地產權應辦手續點交承辦代書，統由乙方監督代書完成房屋登記、土地分割、重劃、過戶等程序」、「⑴甲方所分得房屋，自始即應由甲方名義申請建築執照，使甲方確保其為房屋原始起造人；…⑹甲乙雙方所得房屋，於開工前應確定所有權。屬於甲方所有之房屋，自用或出售均由甲方自行處理」等語，可知馬千里與中外公司於簽訂合建契約時，即確定彼此間因前述合建關係所受分配之房屋，且馬千里亦知悉於合建之房屋及公共設施完成興建之同時，其負有將系爭土地產權應辦手續交予承辦代書之義務，則中外公司將其本於系爭合建契約所得分配之房屋出售，並移轉系爭房屋所坐落土地之占有予被告黃李芙美及被告之被繼承人張清埤等節，均為馬千里所預見。⑵系爭房屋經中外公司興建而定名為「長安新城」（參本院卷
第191頁），中外公司嗣出售所興建完成之系爭房屋並移轉系爭土地與被告黃李芙美、張清埤及其他買受人占有。被告黃李芙美、張清埤在占有前開經中外公司出售之系爭房屋後，即與其他長安新城之建物買受人組織長安新城委建戶委員會，向中外公司請求履行相關建物坐落土地之所有權移轉義務，惟因中外公司無法履行前開義務，該公司乃於67年5月1日將其向合建地主承買用以興建前開建物坐落土地之權利，併同移轉予前述委建戶委員會，此有原告提出之「土地權利轉移書」載稱：「甲方：新店大坪林『長安新城』AB棟委建戶委員會代表劉育虎、柳衣芬、金雨珍、黃李芙美等；乙方：中外建設事業股份有限公司董事長張雲家、經理喬原等。甲方於66年3月份先後向乙方委建新店大坪林長安新城AB棟房屋並已繳交乙方房屋工程款新臺幣（下同）1,105萬5,000元，乙方業將該款600餘萬元購得臺北縣新店大坪林段二十張小段396-2、396-5、396-7、396-10、396-14、396-16中之3分之1、396-19等批土地面積共計約350坪以致影響工程進度，為維護甲方之權益，乙方願將上載該批土地（含地主馬千里等所訂定之買賣契約書內全部權利）轉移甲方為甲方房屋之自然基地，由甲方全權處理將來分割過戶等由甲方自行處理，乙方不得異議。」等語（見本院卷第229頁、第305頁），由前開「土地權利轉移書」所載，亦可證明被告黃李芙美及張清埤均有正當權源可合法繼受中外公司對於系爭土地之占有。
⑶原告雖主張前述「土地權利轉移書」並未列入系爭土地云云
，惟稽之前開權利轉移書內已明確載稱：乙方之中外公司，願將含地主馬千里等所訂定之買賣契約書內全部權利均移轉甲方（即長安新城AB棟委建戶委員會）而為甲方房屋之自然基地等語。更何況，參核本院95年度訴字第6549號判決理由已揭載，馬千里於65年11月5日與中外公司簽訂系爭合建契約，由中外公司動工興建系爭房屋，中外公司即於65年12月31日約定收購馬千里因執行前開合建契約所得房屋之1/2，而依附於該案卷之「承諾書」所載，中外公司因與馬千里間之系爭合建契約，中外公司願履行如下之條款：「一、收購馬千里合建所得之一半…，付款尾款時，應即點交土地持轉登記所需全部證件及手續，由中外公司指定代書點收。…三、關於馬千里合建所得另一半，中外公司願以50/50比例分配。四、關於「長安新城」基地面積、出入，馬千里願無條件放棄權利」，且馬千里與中外公司簽訂上列承諾書後，至66年8月31日止，共收受有該公司所交付之系爭土地價款達140萬元等語（見本院卷第277至279頁）。益徵中外公司與「長安新城」AB棟委建戶委員會代表所簽立之「土地權利轉移書」雖未將系爭土地地號加以明示列舉，然該權利移轉書之內容，確係包含馬千里與中外公司間買賣契約內之全部權利無誤。是系爭土地雖因馬千里與中外公司間有訟爭，而未為所有權移轉登記事宜，然馬千里對於系爭土地仍不得主張權利。
⑷準上所述，中外公司依系爭合建契約及請領建照執照時地主
所提供之系爭土地同意使用權利證明文件，對系爭土地有使用權，得於系爭土地上建造房屋，且此使用權並不限於建造房屋期間得使用系爭土地，系爭房屋建造完成後倘系爭合建契約或相關土地同意使用權利證明無其他效力消滅情事，所建成之房屋即屬有權占有系爭土地，否則中外公司所興建完成房屋於建竣後即成為無權占有而須負拆屋還地之義務，顯與系爭合建契約及馬千里出具土地使用權利證明文件之目的不符。再中外公司已將於系爭土地上興建之房屋出售予被告黃李芙美及張清埤，並移轉系爭土地之占有予前開二人，則基於占有連鎖之關係，被告黃李芙美及張清埤之繼承人對於原告（為馬千里繼承人之一）主張其等占有系爭土地係有法律上原因及權源，核屬有據。
⒊至於原告另主張，其已於110年6月17日以存證信函寄送中外
公司董事張仇蕙芳、楊光蕙；又於110年5月21日發函予該公司董事張絹絹解除系爭合建契約（見本院卷第163至180頁）；並於本院訴訟繫屬中之111年7月7日再發函前開公司董事楊光慧、張絹絹、張仇蕙芳等人，據以解除系爭合建契約（見本院卷第243至259頁）乙節，依新北市政府工務局112年4月13日回覆本院之函文載稱：「經查新北市○○區○○段000地號土地領有66年店建字第339號建造執照；另調閱上開建造執照，旨案於66年5月3日申請開工展延3個月至66年8月2日，惟查無開工備查及其他勘驗紀錄在卷，爰該執照依建築法第54條第2項規定已失其效力」等語明確（見本院卷第335至336頁），則縱認中外公司於系爭合建契約有債務不履行之情事，然自系爭房屋建造執照失效之66年8月3日起，馬千里或原告即得向中外公司依債務不履行法律關係行使權利，惟原告遲至110年5月21日、同年6月17日、111年7月7日始寄發前開存證信函予原告指稱之中外公司董事楊光慧、張絹絹、張仇蕙芳等人，而主張中外公司應負債務不履行之責任並解除合建契約，顯已罹於15年請求權時效。此外，原告復未能舉證有何時效中斷之事由，則不論原告所稱中外公司未依系爭合建契約給付而構成物之瑕疵、權利瑕疵、不完全給付或給付不能等情況是否屬實，茲因原告本於系爭合建契約之履行請求權已罹於時效，而消滅時效完成之抗辯權即拒絕給付之抗辯權乃權利之一種，如債務人對於債權人怠於行使此項抗辯權時，非不得由他債權人代位行使，並於他債權人代位行使此抗辯權後，已生抗辯之效力，債務人得拒絕向債權人為給付，自無債務人再拋棄時效利益而使債權人依然可向債務人為請求之情形可言（最高法院106年度台上字第2057號判決意旨參照）。本件原告對中外公司之系爭合建契約債務不履行債權，既早已罹於時效而消滅，中外公司自得依法拒絕履行合建契約，因中外公司已遭撤銷且無相關辦理清算之資料而怠於行使時效抗辯，被告顯無從對該公司主張因該公司違約所生之損害，是被告得本於債權人地位代位中外公司對原告主張時效抗辯，並拒絕履行合建契約關係，原告即無由解除系爭合建契約至明。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、第821條規定請求被告拆除如新店地政事務所製作如複丈成果圖所示系爭土地面積計86.82平方公尺之地上物（即系爭2樓、3樓、4樓未辦保存登記建物）為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回。
五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，經審核結果，均不能動搖該基礎，且與本件事實之認定無涉，自無庸一一贅述，附此敘明。
六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 12 月 11 日
民事第三庭 法 官 蔡英雌以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 12 月 12 日
書記官 潘惠敏