臺灣臺北地方法院民事判決111年度重訴字第1085號原 告 許建宗訴訟代理人 石志鵬律師被 告 高銘樹訴訟代理人 李明洲律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國112年3月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣15,325,500元，及自民國111年11月2日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、訴訟費用由被告負擔。
三、本判決第一項於原告以新臺幣5,108,500元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣15,325,500元為原告預供擔保，得免為假執行。事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。原告起訴時係依據兩造於民國111年8月19日簽訂之不動產買賣契約書（下稱系爭契約）之其他特別約定或變更約定事項之約定（下稱特別約定條款）所為之請求，嗣原告於112年2月13日以民事準備書狀㈡追加民法第226條第1項前段、第256條、第259條第2款為請求權基礎，並追加假執行之聲請，核其追加請求權及假執行之基礎事實與起訴事實同一，依上說明，應予准許。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：兩造於111年8月19日簽訂系爭契約，由原告以價金新臺幣（下同）6,000萬元購入被告所有坐落臺北市○○區○○段○○段00○0000地號土地暨其上546、560建號建物(下稱系爭不動產)。兩造簽訂系爭契約時，原告知悉系爭不動產因訴外人永豐商業銀行股份有限公司（下稱永豐商銀）、中泰租賃股份有限公司（下稱中泰租賃）聲請強制執行而有查封登記，嗣兩造與永豐商銀、中泰租賃達成協議，由原告給付15,325,500元予被告，被告再分別償還予永豐商銀、中泰租賃，永豐商銀、中泰租賃即同意就系爭不動產撤回強制執行。兩造簽訂系爭契約後，原告依約共給付被告15,325,500元，永豐商銀、中泰租賃亦撤回對系爭不動產之強制執行聲請，詎等待辦理塗銷查封登記過程中，系爭不動產因有訴外人即第三債權人孫宇婷聲請併案強制執行，故未能辦理塗銷查封登記。原告遂依系爭契約之特別約定條款：「本案買賣雙方合意，若簽約後因賣方債務關係未能完成產權移轉，雙方同意無條件解除本買賣契約，賣方無息、無條件退還買方支付之全部款項」，於111年10月11日寄發存證信函予被告解除系爭契約，並請求被告無息返還已給付之價金15,325,500元。退步言之，系爭不動產因被告債務關係致無法塗銷查封登記，為可歸責於被告之事由致給付不能。為此，爰依系爭契約特別約定條款、民法第226條第1項前段、第256條、第259條第2款之規定，請求被告給付15,325,500元等語。
並聲明：被告應給付原告15,325,500元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：孫宇婷基於債權關係對被告所有之系爭不動產聲請強制執行，被告基於該借款債務已清償，故依法於111年9月30日向本院提起債務人異議之訴，以期早日解除查封登記，原告解除系爭契約，並非合法。原告函知被告解除系爭契約，因系爭契約之特別約定條款屬附解除條件或合意解除條件尚有未明，原告以存證信函單方函知被告解除系爭契約，是否符合解除要件，亦屬可疑。又系爭不動產雖遭孫宇婷聲請執行而致系爭不動產遭查封登記，惟此非民法第226條所稱之給付不能，原告本件請求，並無理由等語置辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、查，兩造於111年8月19日簽訂系爭契約，由原告以6,000萬元購入被告所有之系爭不動產，原告已給付被告價金15,325,500元；系爭不動產迄今仍有查封登記；原告於111年10月11日寄發存證信函予被告，內容略以：本件買賣契約因台端隱瞞債務，致使無法完成產權移轉登記，本人爰依上開約定（按即特別約定條款），解除本件買賣契約等語，被告於同年月13日收受該存證信函等情，為兩造所不爭執，並有系爭契約、存證信函在卷可稽（見本院卷第147至148頁、支付命令卷第10至16頁、第36至40頁），堪信上情為真。
四、得心證之理由
㈠、按解除權之發生原因，有由於當事人以契約約定者，謂之約定解除權；有由於法律規定者，謂之法定解除權。除民法第254條、第255條為法定解除權之規定外，契約當事人亦得於契約中自行合意契約解除權發生之原因。契約當事人於約定解除權事由發生時，即取得解除權，至其是否行使解除權，仍由權利人自行斟酌（最高法院95年度台上字第2038號判決意旨參照）。依系爭契約特別約定條款：「本案買賣雙方合意，若簽約後因賣方債務關係未能完成產權移轉，雙方同意無條件解除本買賣契約，賣方無息、無條件退還買方支付之全部款項」，足證兩造間就系爭不動產於簽約後無法辦理所有權移轉登記一事，已約定為解除系爭契約之事由。據此，系爭不動產無法辦理所有權移轉登記，則原告依前開約定，自得主張解除系爭契約，且不待被告之同意，此由上開約款文字為「雙方同意無條件解除本買賣契約」亦明。
㈡、又土地經辦理查封登記後，未為塗銷前，除徵收、區段徵收或照價收買、依法院確定判決申請移轉、設定或塗銷登記之權利人為原假處分登記之債權人、公同共有繼承、其他無礙禁止處分之登記外，登記機關應停止與其權利有關之新登記，土地登記規則第141條第1項定有明文。查，如前所述，系爭不動產迄今仍有查封登記，原告亦非符合上開4種情況之人，揆諸上開規定，登記機關無從就系爭不動產辦理所有權移轉登記，是原告主張系爭不動產於簽約後因被告之債權人孫宇婷聲請併案強制執行，系爭不動產仍有查封登記，而無法辦理所有權移轉登記，自屬有理。至被告辯稱：其已清償與孫宇婷間之借款債務，亦已對孫宇婷提起債務人異議之訴等語，縱屬有據，惟此仍無礙系爭不動產係因被告債務致仍受有查封登記之事實，被告上開所辯，仍無從為有利於被告之認定。
㈢、系爭不動產既無法辦理所有權移轉登記，則原告依系爭契約之特別約定條款，以存證信函解除兩造間之系爭契約，並請求被告返還原告已給付之價金15,325,500元，核屬有據，為有理由，應予准許。
五、末按，給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第203條分別定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第233條第1項前段亦有明文。原告得請求被告返還價金15,325,500元，已如前述，是按上說明，原告自得請求被告給付上開價金15,325,500元自民事支付命令送達翌日即111年11月2日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
六、綜上所述，原告依系爭契約之特別約定條款解除系爭契約，並請求被告返還原告已給付之價金15,325,500元及遲延利息，為有理由，應予准許。
七、兩造均陳明願供擔保請准宣告得為假執行或免為假執行，經核於法均無不合，爰分別酌定相當擔保金額宣告得為假執行及免為假執行。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 3 月 30 日
民事第四庭 法 官 蕭涵勻以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 3 月 30 日
書記官 林立原