臺灣臺北地方法院民事判決111年度重訴字第1127號原 告 游定承被 告 耀明新能源投資有限公司（耀明新創能源有限公司
）法定代理人 施梅櫻
指定送達處所：新北市○○區○○○ 路000巷0號0樓訴訟代理人 謝銘仁被 告 邱合德上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國112年4月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。查，本件原告起訴時原以耀明新能源投資公司（下稱耀明公司）為被告，聲明為：「㈠被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路0段000號4樓房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還原告。㈡被告應自民國111年9月11日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付原告新臺幣（下同）1,900元。」（見本院卷第9頁）。嗣於112年2月22日具狀追加邱合德為被告，並變更聲明為：「㈠被告應將坐落於臺北市○○區○○段○○段000地號土地上同段1112建號（即系爭房屋）騰空遷讓返還予原告。㈡被告應連帶自111年9月11日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付原告1,900元。」（見本院卷第135頁），經核原告所為其請求之基礎事實同一，與原訴間具有共同性，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有一體性，揆諸前揭規定，應予准許。
二、被告邱合德經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款事由，應依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張略以：原告於111年7月21日取得系爭房屋所有權，於111年8月11日寄發存證信函通知原所有權人楊正中系爭房屋已出售，請求於辦畢所有權移轉登記後30日內遷出房屋及戶籍，配合點交。數日後楊正中去電訴外人劉美莉稱其因私人債務遭人入侵房屋，心生畏懼，旋已搬離，屋內遺留物品或另遭他人占用，由買方自行處理。原告遂於111年9月11日入屋查看，系爭房屋內並無他人，原告即點交系爭房屋予新租客陳心懷。詎其後水電師傅無法開門入內，發現屋內有被告邱合德，被告邱合德並稱系爭房屋已由被告耀明公司承租。然楊正中與訴外人劉美芳簽立之借款契約書第6條明白記載系爭房屋無定期或不定期租賃，楊正中於土地建築改良物抵押權設定契約書亦簽名切結無租約存在，故被告係無權占有系爭房屋，致原告受有損害，原告自得依民法第767條第1項、第179條規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，並給付相當於租金之不當得利等語，並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告應連帶自111年9月11日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付原告1,900元。㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被告耀明公司則以：被告耀明公司於109年11月9日與楊正中簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），承租系爭房屋，系爭租約對於受讓系爭房屋之原告仍有效力，被告耀明公司自有占有系爭房屋之正當權源，原告不得請求被告返還系爭房屋及不當得利。又原告提起本件訴訟所能獲得之利益未定，與被告因搬遷受有之財產及非財產上利益相權衡，原告顯有濫用權利之嫌等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告邱合德未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
四、得心證之理由：㈠按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓
與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，民法第425條定有明文。經查，系爭房屋於110年12月29日以信託為由，刪除楊正中之所有權人登記，新增信託登記權利人為劉美芳，又於111年8月11日以買賣為由新增權利人為原告等情，有建物所有權狀、土地所有權狀在卷可參（見本院卷第13頁、第15頁），並經臺北地方檢察署111年度偵字第34825號不起訴處分調取異動索引查閱無誤（見本院卷第233頁、第234頁），應堪認定。又系爭房屋之原所有權人楊正中於原告111年8月11日取得系爭房屋所有權前，即於109年11月9日將系爭房屋出租予被告耀明公司，並交付被告耀明公司占有，此有房屋租賃契約書附卷可佐（見本院卷第63頁至第68頁）；而系爭租約租賃期間自109年11月1日起至114年10月31日止，未逾五年期限，則依民法第425條規定，系爭租約對原告仍繼續存在，被告耀明公司自得本於系爭租約對原告主張為有權占有。準此，被告耀明公司既非無權占用系爭房屋，原告請求被告耀明公司騰空遷讓返還系爭房屋及給付相當於租金之不當得利，均屬無據。㈡原告雖以楊正中與被告耀明公司間就租金給付之方式異於交
易常態，被告耀明公司亦未將營業地址登記於系爭房屋等節，主張系爭租約為通謀虛偽意思表示云云。惟本件楊正中與被告耀明公司既已就租賃系爭房屋必要事項即租賃標的、租賃期間、租金數額達成共識，且以書面契約明定意思合致內容，自應有效成立租賃契約。至租金有無依約給付、如何給付，均屬租賃契約成立後之債務履行問題，承租人承租後如何使用收益租賃物，亦當由承租人權衡決定，與契約成立與否無涉，是原告主張系爭租約非真實有效云云，礙難憑採。㈢次按受僱人、學徒、家屬或基於其他類似之關係，受他人之
指示，而對於物有管領之力者，僅該他人為占有人，民法第942條定有明文。所謂輔助占有人，重在其對物之管領，係受他人之指示，至是否受他人之指示，仍應自其內部關係觀之，所謂內部關係，即民法第942條所指受僱人、學徒、家屬或其他類似關係，有最高法院65年台抗字第163號民事裁判可資參照。又民法第942條該條所規定之占有輔助人於受他人指示而為他人管領物品時，僅該他人為占有人，其本身並非直接占有人，該占有之財產上法益原則上歸該指示之他人享有（最高法院111年度台上字第1106號、第1352號判決要旨參照）。查系爭房屋現為被告邱合德所居住使用，而被告邱合德受僱於被告耀明公司，擔任被告耀明公司之工務乙職等節，有臺北市政府警察局信義分局111年12月19日北市警信分刑字第1113062814號函檢附調查訪問紀錄表、被告耀明公司之識別證可證（見本院卷第57頁、第60頁、第62頁），堪認被告邱合德應僅係受被告耀明公司之指示而管領系爭房屋之占有輔助人，非直接占有人，且原告復未能舉證證明被告邱合德係本於自己之意思自主占有系爭房屋，則原告基此請求被告邱合德應遷讓、返還系爭房屋，及連帶給付相當於租金之利益損害，即乏所據。㈠
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告將系爭房屋遷讓返還予原告，及依同法第179條規定，請求被告應自111年9月11日起至返還系爭房屋之日止，按日連帶給付相當於租金之不當得利1,900元，均無理由，應予駁回。
又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請亦失所附麗，一併駁回之。
六、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及所援用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 5 月 12 日
民事第八庭 法 官 宣玉華以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 5 月 12 日
書記官 林怡秀