臺灣臺北地方法院民事判決111年度重訴字第297號原 告 劉美芳訴訟代理人 李浩霆律師被 告 但唐誥訴訟代理人 林旭暉律師被 告 林鵬翔上列當事人間返還買賣價金等事件，本院於民國112年5月25日言詞辯論終結，判決如下︰
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回應以書狀為之；訴之撤回係以書狀撤回者，自撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法第262條第1項、第2項前段、第4項分別定有明文。查劉美珠原以但唐誥、林鵬翔為被告提起本訴，嗣以書狀撤回對被告2人之起訴（見本院卷第159頁），被告2人未提出異議，視為同意撤回，就劉美珠起訴部分已生合法撤回效力，非本件審理範圍。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2款、第3款、第7款定有明文。原告起訴時原聲明第1項：「被告但唐誥應給付原告新臺幣（下同）7,407,000元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息」；嗣原告依債務不履行損害賠償請求權對被告但唐誥追加備位聲明，並擴張聲明第1項；另就被告林鵬翔追加民法第571條、第226條第1項、類推適用第544條為請求權基礎（先位、備位聲明如後述原告聲明所示，見本院卷第359、372頁），經核所為追加請求權基礎、聲明擴張及變更，均係本於本件買賣標的物漏水之同一基礎事實，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，依上開規定，應予准許。
三、被告林鵬翔經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠伊於民國108年12月間經被告即大樓管理員林鵬翔居間仲介購
買被告但唐誥所有門牌號碼臺北市○○區○○○路0段00巷0號8樓之3房屋（含頂樓加蓋建物）及坐落基地（房屋及基地合稱系爭房屋），約定買賣契約完成後將給付林鵬翔居間仲介費用，嗣但唐誥委託其兄即訴外人但唐謨與伊於108年12月18日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），並於109年1月22日將所有權移轉登記予伊，復於109年3月14日由林鵬翔代理但唐誥與伊進行屋況點交及結算等交屋事宜，伊並給付林鵬翔11萬元居間仲介費用。
㈡詎系爭房屋於移轉登記予伊之前，即已發生地板、頂板漏水
之瑕疵，但唐誥自應負瑕疵擔保責任；但唐誥故意隱匿房屋漏水情事，使伊陷於錯誤簽立買賣契約，伊自得依民法第92條規定撤銷受詐欺而為買賣之意思表示；又系爭房屋漏水瑕疵顯屬重大，伊自得依民法第359條規定解除買賣契約，並依民法第259條第2款規定請求但唐誥回復原狀返還全部價金570萬元；縱認系爭房屋漏水未達重大瑕疵，因漏水情事致系爭房屋價值貶損至少15%，伊得依民法第359條規定請求但唐誥減少價金855,000元；伊因房屋漏水因而支出裝潢費用1,573,400元，伊迄今無法入住而在外租屋，自110年7月起111年3月止共支出租金136,000元，而受有損害，依民法第227條第2項請求但唐誥賠償損害；林鵬翔明知系爭房屋有漏水瑕疵卻欺瞞伊簽約，而為有利但唐誥之行為，違反居間仲介應盡之調查報告義務，違反誠信原則，伊得依民法第571條、類推適用民法第544條、第226條第1項規定請求林鵬翔賠償損害11萬元。先位聲明㈠爰依民法第359條、第259條第2款、第227條請求但唐誥給付7,409,400元，先位聲明㈡依民法第571條、第226條第1項請求林鵬翔給付11萬元；備位聲明㈠爰依民法第359條但書、第227條第2項、第216條第1項規定請求但唐誥給付1,628,400元，備位聲明㈡依民法第571條、類推適用民法第544條規定請求林鵬翔給付11萬元。
㈢並聲明：
⒈先位聲明：
⑴被告但唐誥應給付原告7,409,400元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
⑵被告林鵬翔應給付原告11萬元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
⑶願供擔保請准宣告假執行。
⒉備位聲明：
⑴被告但唐誥應給付原告1,628,400元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
⑵被告林鵬翔應給付原告11萬元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
⑶願供擔保請准宣告假執行。
二、被告之答辯：㈠被告但唐誥則以：
⒈系爭房屋於68年底建造完成，已閒置2、30年無人居住，107
年間伊母親過世才繼承取得，旋於108年12月18日出售予原告，伊持有房屋期間均旅居國外，並未就該屋使用、收益，難謂對該屋屋況知之甚詳，關於原告所指房屋地板及頂板2處漏水情事，「地板漏水」部分於買賣過程已告知原告，且已支付55,000元予7樓住戶修繕系爭房屋地板漏水，點交房屋簽收文件第8點亦記載「8樓漏水地板已修繕」，「頂板漏水」部分則為伊所不知，伊與胞兄但唐謨於買賣交易完成前，從未聽聞曾有頂板漏水之情形，無故意隱匿之可能。
⒉原告於109年6月18日即僱工開始施作整修系爭房屋，並於同
年8月中旬停工申請裝修許可，於110年1月開始續行施作，惟原告僱工施作時將系爭房屋之頂板大範圍鑿穿，破壞頂板及交屋時原有地板之結構及防水層，始致鄰戶房屋頂板於111年1月初遇雨則漏，系爭房屋縱有地板、頂板漏水瑕疵，已非危險移轉於原告時之原狀，殊難遽令伊負瑕疵擔保之責。原告主張其於109年8月知悉、109年9月19日告知系爭房屋地板漏水瑕疵，實則為「前後陽台處」漏水而非「室内地板」，惟告知對象為其兄但唐謨，並非伊本人，縱認原告已儘速通知，卻未於109年9月19日起6個月內對伊為解除契約或請求減少價金之意思表示，縱認有該等形成權，亦已消滅，原告除「前後陽台」以外，就「室內地板」漏水一事並未即時通知伊，不得主張瑕疵擔保責任；另原告主張其於110年9月間知悉頂板漏水，卻遲至111年1月2日始為通知但唐謨，未即時通知出賣人，應視為已承認受領之物。本件為中古屋買賣，交易時屋齡已44年，屋況經年自然折舊所致瑕疵，實非原告所不能預期，系爭買賣契約第17條手寫附註：「依現況固定物交屋」之特約，益徵雙方締約之真意乃以「現況交屋」為出賣人之債務本旨，原告追加民法第227條第2項請求不完全給付所生額外裝璜費用之損害，並無理由。系爭房屋經重新修繕或補強，系爭房屋交易價值不減反增，難認有價值貶損情事；又原告未陳明系爭房屋為何不堪入住，而需另行租屋，自難逕認原告受有租金損害，其損害與漏水瑕疵間有何因果關係等語置辯。
㈡被告林鵬翔則以：伊擔任系爭房屋大樓管理員12年，系爭房
屋屋齡40幾年，原告經友人介紹多次來看系爭房屋，也知悉天花板有鋼筋腐蝕外露情形，伊並未隱瞞漏水事實，至於樓頂水錶處有長雜草，地板當然會潮濕，原告也有看到，但是水錶下面是系爭房屋隔壁鄰戶8樓之2，從未聽說水錶下方有漏水情況；系爭房屋當時行情約每坪56至60萬元，因20幾年無人居住，但唐誥以低於市價約每坪47萬元出售予原告；之前7樓漏水，但未查漏水原因，若係外牆漏水，應由每層樓住戶自己負責；系爭房屋樓頂發生漏水，最大原因把頂樓加蓋地板挖洞，挖洞產生震動造成樓地板龜裂，並破壞地板防水層所致等語置辯。
㈢均聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷第142-143頁，並依判決格式修正或刪減文句）㈠原告於108年12月18日向被告但唐誥購買系爭房屋，約定價金
為570萬元，並簽訂系爭買賣契約，被告但唐誥因長年旅居國外，由其兄但唐謨擔任代理人簽約（系爭買賣契約，見本院卷第87-115頁）。
㈡系爭房屋於109年1月22日以買賣為原因移轉登記為原告所有
（土地建物登記第一類謄本，見本院卷第37-39頁）。㈢系爭房屋買賣價金570萬元原告已全數給付完竣，並於109年3
月14日辦理交屋，由被告林鵬翔擔任賣方交屋之代理人，並與原告簽訂點交房屋簽收文件，其上記載「8樓漏水地板已修繕」，被告林鵬翔已收取原告給付之仲介服務費用11萬元（點交房屋簽收文件，見本院卷第41頁）。
四、本院之判斷：原告主張透過被告林鵬翔之仲介，向被告但唐誥購得之系爭房屋於交屋前即存在地板、頂板漏水瑕疵，其遭被告2人詐欺，因而解除系爭買賣契約，為被告2人所否認，並以前詞置辯。茲將得心證之理由說明如下：
㈠系爭房屋是否有漏水之瑕疵？存在時點？⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文；又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。次按出賣人交付買賣標的物時，該物無瑕疵，則出賣人即不負擔保責任。是買受人受領買賣標的物後，主張物之瑕疵擔保權利，而出賣人否認有物之瑕疵時，則買受人除應證明買賣標的確有其所主張之瑕疵外，尚應證明該瑕疵係在出賣人交付時即已發生，出賣人就其否認之事實，始負證明責任。倘瑕疵係於危險移轉後，始行發生，即非出賣人應負物之瑕疵擔保責任範疇（最高法院95年度台上字第951號裁判意旨參照）。本件原告主張系爭房屋於交付時即有漏水之瑕疵，為被告否認，揆諸前開說明，自應先由原告就系爭房屋於交付時即有漏水瑕疵存在之事實負舉證責任。⒉原告主張系爭房屋之地板、頂板有漏水情事，固提出裝修人
員管聖忠與7樓住戶LINE對話紀錄、頂樓平台位置圖及裝修照片、原告與管委會副主委對話紀錄、但唐謨與原告對話紀錄、同樓層鄰居與原告之對話紀錄、7樓鄰居與管聖忠對話紀錄、原告與林鵬翔對話紀錄、工程報價單、時序表、漏水位置圖等件為證（見本院卷第45-53頁、171-178頁、279-281頁、283-290頁、413頁、437頁、439頁）。查原告自陳109年9月裝修前7樓住戶向其表示系爭房屋後陽台漏水，並有裝修人員管聖忠與7樓住戶LINE對話紀錄可參（見本院卷第11、45、174頁），惟系爭房屋係於109年3月14日進行點交（見本院卷第41頁），至7樓住戶於109年8月27日向原告抱怨系爭房屋漏水為止，期間至少有5個月之久，原告與但唐誥108年12月18日簽約買賣系爭房屋時，該屋屋齡已近40年，被告2人既否認系爭房屋有漏水之瑕疵，依我國一般社會大眾普遍認知，此種屋齡且位於頂樓之中古屋常有漏水問題，原告所指本件漏水情形，自不能排除係在但唐誥交付系爭房屋後，隨房屋日益老舊方出現漏水情形之可能，且依原告到庭陳稱109年9月遇到颱風、豪雨，7樓住戶抱怨發生漏水，伊無法證明瑕疵是在交付前存在等語（見本院卷第144頁），且漏水原因多端，是否僅因短暫突發氣候因素造成外牆滲漏水不得而知，亦無從單從7樓住戶抱怨，遽以推認7樓房屋發生漏水原因即為系爭房屋所致，縱認係因系爭房屋漏水所致，依原告所提前開證據，亦無從逕予推論漏水情形係何時發生。再者，關於系爭房屋地板曾經發生漏水一節，但唐誥於交屋前已委託7樓住戶就系爭房屋地板於109年1月間進行防水工程，系爭房屋點交時於文件第8點亦記載「8樓漏水地板已修繕」，有點交房屋簽收文件、但唐謨與7樓住戶對話紀錄、匯款紀錄、地板防水施工照片可參（見本院卷第41頁、253-254頁），堪信為實。依7樓住戶抱怨漏水位置係位於後陽台，並非但唐謨委託7樓住戶修繕之系爭房屋室內地板，二者並非同一，證人即裝修人員管聖忠亦證稱7樓住戶要求後陽台先行施作防水（見本院卷第320頁），可見並非系爭房屋室內地板發生漏水情事，則原告空言賣方交付房屋時未將漏水地板完全修復云云，並非可採。
⒊原告另主張系爭房屋之頂樓平台公共區域水錶處有漏水，110
年7月因颱風，系爭房屋鋪好之天花板因頂板漏水而損毀（見本院卷第143、267頁）。惟查原告所指水錶雜草處之正下方並非系爭房屋，而是鄰戶，此據林鵬翔、林美珠陳述在卷（見本院卷第145、146頁），且依原告與管委會副主委間對話內容，可知頂樓平台水錶處屬於公寓大廈區分所有權人共用部分，縱有漏水，其修繕應依公寓大廈管理條例相關規定辦理，非屬系爭房屋之瑕疵至明。再者，依證人管聖忠到庭證稱：承攬裝修工程包括施作一座系爭房屋通往頂加之內梯，有在系爭房屋頂板挖洞，洞為長方形，180公分乘以90公分，是進場施工第2天就打了，是在申請許可證之前，因為那個洞才會被檢舉，樓梯在一開始設計圖就有，拆除工程是合約簽完，約5、6月施作，所謂全室地板見底、全室前次防水工程底板拆除這些工程都是指頂樓增建（9樓）地板、8樓頂板等語（見本院卷第318、319頁），佐以原告與管聖忠簽訂工程承攬合約書及工程報價單、原告於109年6月9日匯出第1期工程款之匯款紀錄、通知林鵬翔6月18日要動工之手機訊息（見本院卷第287-290頁、61頁、255頁），可知管聖忠於109年6月間為施作內梯，於系爭房屋頂板鑿穿挖洞，以連通頂樓加蓋，並有照片可參（見本院卷第257、258頁），徵以證人管聖忠證稱頂樓加蓋屋況極差，有屋頂（石棉瓦）破損、外牆破損，只要下雨頂樓加蓋室內一定會積水，系爭房屋也會漏水再漏到7樓等語（見本院卷第316頁），則系爭房屋之頂板因原告設置內梯，而有大面積鑿穿之情形，不僅變更室內格局，亦破壞原先頂板遮風避雨完整結構，縱認系爭房屋交付原告後頂板發生漏水，亦無從認定係賣方交付房屋時已存在瑕疵。況且依買賣雙方簽訂之不動產買賣契約書第17條其他約定事項，已註明「依現況固定物交屋」，系爭買賣契約亦無保證房屋不漏水之約定，佐以原告與林鵬翔均提出實價登錄相關比價資料（見本院卷第325-339頁、367頁），本件交易系爭房屋買賣價格約為每坪49.1萬元，與同一社區不動產歷史交易相比，價格確係較為低廉，況且上開買賣價格，尚未列入頂樓加蓋面積計算，原告於買賣房屋當時對於頂樓加蓋屋況極差、系爭房屋長期無人居住，以現況交屋顯然需重新大幅整修等情，為原告所知悉，其仍願意與但唐誥簽訂買賣契約，自不得以事後個人裝修目的設置內梯鑿穿系爭房屋頂板，發生漏水之情形，而歸責於被告2人，本件並無原告主張可歸責於債務人之不完全給付情形至明。又原告先前對被告2人提起詐欺、背信之告訴，經臺灣臺北地方檢察署檢察官為不起訴處分，有該不起訴處分書在卷可佐（見本院卷第341-347頁），益徵原告前揭主張，洵屬無據。
⒋依上，原告主張系爭房屋交付時有地板、頂板漏水之瑕疵，
且係可歸責於被告云云，復無其他積極舉證以實其說，並非可採。從而，原告主張其遭被告2人詐欺，依民法第92條規定撤銷簽訂買賣契約之意思表示，另主張本件買賣因物有瑕疵，向但唐誥主張瑕疵擔保責任，依民法第359條規定解除契約，進而主張回復原狀，請求但唐誥返還全數價金或請求減少價金，或依民法第227條規定請求但唐誥賠償損害，即無理由。
㈡原告另主張林鵬翔居間仲介系爭房屋買賣，受有報酬11萬元
，卻未將瑕疵如實告知，未盡居間人義務，違反誠信，應負損害賠償責任云云。惟查系爭房屋地板，於點交前業經但唐誥付費委託7樓住戶進行地板防水工程，已如前述，至於7樓後陽台滲漏水是否與系爭房屋後陽台有關，原告未舉證以實其說，再者系爭房屋頂板之水錶雜草處發生漏水，該處正下方為鄰戶，並非系爭房屋，縱認有漏水，亦非目視即可獲悉日後施工可能致水流竄而發生漏水，且頂樓平台屬於公寓大廈區分所有權人共用部分，與系爭房屋瑕疵無涉，原告主張林鵬翔故意不告知瑕疵，未盡居間人義務，違反誠信云云，未舉證以實其說，難謂可採。
五、綜上所述，原告先位聲明依民法第359條、第259條第2款、第227條第2項請求被告但唐誥給付7,409,400元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，另依民法第571條、第226條第1項請求被告林鵬翔給付11萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；備位聲明依民法第359條但書、第227條第2項、第216條第1項規定請求被告但唐誥給付1,628,400元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，另依民法第571條、類推適用民法第544條規定請求被告林鵬翔給付11萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經核均與本件判決結果無影響，爰不逐一論駁。
七、訴訟費用負擔之依據︰民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 6 月 30 日
民事第八庭 法 官 張瓊華上列正本係照原本作成。
如不服本判決對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 6 月 30 日
書記官 邱美嫆