臺灣臺北地方法院民事判決111年度重訴字第324號原 告 許文炫
許精德許文政黃許雪許月珠許月惠上六共同訴訟代理人 吳讚鵬律師被 告 許源峰訴訟代理人 許富盛
黃慧敏律師上列當事人間請求確認買賣契約關係不存在等事件，本院於民國
111 年6 月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，故確認之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號、42年台上字第1031號判例要旨參照）。查原告等主張被告於民國110 年1 月26日就兩造及訴外人共有坐落臺北市○○區○○段○○段000 地號土地（權利範圍2 分之1）及其上同段1297建號及1298號建物即門牌號碼臺北市○○區○○路○段000 號2 樓及3 樓房屋（下稱系爭二樓房屋、三樓房屋，該二間建物與前開土地合稱系爭房地）行使優先承買權後，兩造間成立房地買賣契約關係（下稱系爭承買契約），然被告迄未履行簽約及給付價金義務，經原告等於110 年4 月15日行使解除權後，系爭承買契約已不存在，惟為被告否認其有合法行使優先承買權，即兩造間有無因被告行使優先承買權而成立系爭承買契約關係既有爭執，此攸關被告是否負有履行系爭承買契約買受人法律上之義務，及原告得否以可歸責被告事由主張被告應負債務不履行義務，並據以解除系爭承買契約，並依系爭承買契約第10條第2 項約定請求被告給付違約金之法律上地位有所不明，該爭執所產生之不安狀態復得以提起本件確認判決除去，依前揭說明，應認原告等對被告有即受確認判決之法律上利益，是原告等提起本件確認之訴，自應准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告等主張系爭房地於106 年7 月19日由兩造及訴外人許書銘、許富盛等9 人以繼承為原因辦理公同共有登記，嗣原告等6 人於110 年1 月15日欲以新臺幣（下同）3,
000 萬元將系爭房地出售與訴外人吳柏廷、徐梓翔，原告等並於與吳柏廷、徐梓翔簽署成屋買賣契約書（下稱系爭買賣契約）後，依土地法第34條之1 第1 項及第5 項規定，以板橋站前郵局第23號存證信函通知被告及許書銘、許富盛等人應於函至11內行使優先承買權，而被告雖於110 年1 月26日以土城青雲郵局第24號存證信函向原告等表示行使優先承買權，並與原告等約定於110 年2 月4 日簽署買賣契約及給付第一期買賣價金，然被告竟未依約到場，原告等乃以110 年
3 月24日板橋文化路郵局第649 號存證信函催告表示，被告應於函至7 日內簽署買賣契約並給付買賣價金1,500 萬元，惟亦未獲置理，且拒收相關催告信函，惟依系爭買賣契約第11條第1 項約定，拒收之催告信函仍視為送達，故原告等始於110 年4 月15日以律師函依系爭買賣契約第10條第2 項約定，向被告解除因被告行使優先承買權而成立之買賣契約（下稱系爭承買契約）。茲原告等為免被告否認系爭承買契約因原告等行使解除權而不存在，爰起訴請求確認系爭承買契約不存在外，復因優先承買權性質上為形成權，一經被告行使優先承買權後，兩造間即已成立系爭承買契約，故原告等爰另依系爭買賣契約第10條第2 項約定請求被告給付按買賣總價金15％計算之違約金450 萬元即每位原告為各75萬元（計算式：450 萬元 ÷ 6）等語。並聲明：㈠確認系爭承買契約之買賣關係不存在。㈡被告應給付原告各75萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
二、被告則辯以：原告等6 人長年居住於巴西，原告委任律師及提起本案訴訟並未經當事人同意，應不合法。又觀110 年1月26日土城青雲郵局第24號存證信函所載，被告係原告等表示有意願以同一條件行使優先承買權…聯絡商討細節等語，即被告之意為尚需商討細節，並非完全同意系爭買賣契約之內容，原告片面認為被告同意系爭買賣契約之條件與內容，顯有違誤。是而，被告即未表明接受系爭買賣契約一切內容，被告行使優先承買權是否合法、有效尚非無疑，兩造間應無成立系爭承買契約。另原告等通知被告行使優先承買權時所寄送予被告之買賣契約，其上所載之買賣標的建物為臺北市○○區○○段○○段0000○號及1297號建物即門牌號碼臺北市○○區○○路○段000 號1 樓房屋及系爭二樓房屋，與本案原告等原證二所呈系爭買賣契約記載為系爭二樓及三樓房屋不同，則原告自無義務依系爭買賣契約履行義務等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：㈠按稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方
允為處理之契約，民法第528條定有明文。復能力、法定代理權或為訴訟所必要之允許有欠缺而可以補正者，審判長應定期間命其補正，如恐久延致當事人受損害時，得許其暫為訴訟行為；再於能力、法定代理權或為訴訟所必要之允許有欠缺之人所為之訴訟行為，經取得能力之本人、取得法定代理權或允許之人、法定代理人或有允許權人之承認，溯及於行為時發生效力，民事訴訟法第49條、第48條規定甚明。查本件原告等6 人長年旅居於國外，渠等為處理系爭房地出售事宜，原告許精德、許文政、黃許雪、許月珠、許月惠等人遂出具委任狀委由原告許文炫處理系爭房地出售相關暨行使相關訴訟事宜等情，有原告所呈經我國駐巴拉圭國大使館認證之授權書附卷為證（見本院卷第157 頁至第168 頁），嗣原告許文炫基於其餘原告之委任，以其名義暨其餘原告等名義共同委任吳讚鵬律師為訴訟代理人提起本案訴訟，並據提出委任狀為憑（見本院卷第19頁），而被告雖據否認原告許精德、許文政、黃許雪、許月珠、許月惠等確有授權原告許文炫或吳讚鵬律師提起本案訴訟之意，然而委任契約存在於委任人與受任人間之信任關係，本非他人所能置喙，且國外委任雖要求當事人之委任狀須經駐外單位認證，但並非以此為委任關係存在之唯一認定標準，被告既未能舉出具體之實證證明原告許精德、許文政、黃許雪、許月珠、許月惠等未有委任原告許文炫為本件訴訟之起訴，及委任吳讚鵬律師為本案訴訟行為，徒以空言否認其等委任狀之真正，即否認原告許文炫以全體原告名義提起本案訴訟，以及吳讚鵬律師本案之代理權限，尚不足取外，況原告許精德、許文政、黃許雪、許月珠、許月惠等嗣後再提出經我國駐巴拉圭國大使館認證之委任吳讚鵬律師為本案訴訟代理人之委任狀（見本院卷第237 頁至第260 頁），依前開規定，應認吳讚鵬律師前此所為之訴訟行為溯及於行為時發生效力，則原告許精德、許文政、黃許雪、許月珠、許月惠委任吳讚鵬律師為訴訟代理人之行為，即已補正，揆諸前揭說明，該訴訟程序縱認有瑕疵亦經除去，故被告抗辯原告許精德、許文政、黃許雪、許月珠、許月惠部分訴訟代理權限有欠缺，起訴不合法云云，並不可採，應認本件起訴合法。
㈡次按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責
任。民事訴訟法第277 條前段定有明文；復民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院100 年度台上字第415 號判決意旨參照）。又土地法第34條之1 第1 項、第2 項、第4 項及第5 項規定，共有土地之處分、變更，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。共有人依前項規定為處分、變更時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購；前四項規定，於公同共有準用之。復土地共有人依土地法第34條之1 第1 項規定，出賣共有土地之全部，其為處分之共有人，僅係對自己之應有部分處分自己之權利，其得一併處分他共有人之應有部分，乃源於法律之授權，並非以此剝奪他共有人依同條第4 項所定之優先承購權，是共有人依首揭規定出賣共有土地之全部時，他共有人對於出賣共有土地全部之共有人之應有部分，依同條第4 項規定應有優先承購之權利（最高法院96年台抗字第735號裁定參照）。
㈢經查，兩造及許書銘、許富盛等9 人於106 年7 月19日以繼
承發生為原因登記為系爭房地之公同共有人，其中原告等6人依繼承法律關係就系爭土地之潛在應繼分比例各為7 分之
1 ，即原告等6 人合計潛在應繼分比例為7 分之6 ，而被告及許書銘、許富盛等3 人潛在應繼分比例則為21分之1 ，合計為21分之3 即7 分之1 ；嗣原告等6 人依土地法第34條之
1 第1 項及第5 項規定（共有人過半數及其應有部分合計過半數），於110 年1 月15日與吳柏廷、徐梓翔就系爭房地簽訂系爭買賣契約後，旋檢附系爭買賣契約影本乙份，以110年1 月19日板橋站前郵局第23號存證信函通知被告及許書銘、許富盛等人應於函至11內行使優先承買權等情，為兩造所不爭執，並有臺北市中山地政事務所建物所有權狀、建物登記第二類謄本（建號全部）、土地登記第二類謄本（所有權個人全部）、系爭買賣契約、110 年1 月19日板橋站前郵局第23號存證信函等件附卷可稽（見本院卷第25頁至第74頁、第79頁、第222 頁），自堪信為真實。則原告等因就系爭房地所有權潛在應有部分已逾3 分之2 ，且渠等復依土地法第34條之1 第1 項之規定，將系爭房地全部售予吳柏廷、徐梓翔等人，並簽立系爭買賣契約事實，為被告所不爭執，則被告既為系爭土地之共有人，依前開說明，自有優先承購權，應堪認定。
㈣再按，土地法所定土地或建築改良物共有人之優先承購權，
目的既在減少共有人數，簡化共有物之使用關係，則其第34條之1 第4 項所稱，共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購者，應指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言。故「出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人必須均表示接受」，始得謂為合法行使優先承購權；倘有部分不接受或擅加變更買賣條件時，自不得稱之（最高法院85年度台上字第793 號、100 年度台上字第432號、102 年度台上字第141 號判決意旨參照）。惟土地法第34條之1 第4 項並未如同法第104 條第2 項後段設有出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人之明文，故土地法第34條之1 第4 項規定之優先承購權僅具債權效力（最高法院109 年度台上大字第2169號民事大法庭裁定參照）；亦且，土地法第34條之1 第
4 項所稱之優先承購權，乃基於該法律規定，對於出賣共有土地或建築改良物共有人而生「先買特權（先買權）」之形成權，一旦行使該權利，即係對出賣人行使買賣契約訂立請求權，並請求出賣人按其與第三人約定之「同樣條件」補訂書面契約。易言之，該權利係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言（最高法院65年台上字第853號民事裁判、100年度台上字第432號民事判決意旨參照）。是依土地法第34條之1 第4 項之行使優先承購權，應僅係對行使對象即出售土地之共有人發生行使買賣契約訂立請求權之效果。據此，原告主張依土地法第34條之1 第4 項規定優先承購權人一經表示以同一條件優先承購，兩造間已形成與系爭買賣契約相同條件之買賣契約等語，即有商榷餘地。況苟認有一經表示行使優先承購權即發生如原告主張之形成權效果，仍應以優先承購權已合法行使為前提。
㈤承上，原告本件係主張被告於收受110 年1 月19日板橋站前
郵局第23號存證信函後，旋於同年月26日以土城青雲郵局第24號存證信函向原告等為行使優先承買權之意思表示，兩造間當然就系爭房地應成立系爭承受契約云云，惟為被告否認伊已合法行使優先承買權，並否認兩造間存有系爭承買契約存在；查優先承購權一經他共有人表示以同一條件優先承購時，固立即對行使對象即出售土地之共有人發生行使買賣契約訂立請求權之效果，惟此非謂共有土地或建築改良物之買賣契約即當然於出賣之共有人與優先承購之共有人間成立，業如前述，原告此部分主張，已難憑採。是而，依前揭說明，非出賣土地或建築改良物之他共有人一經行使優先承買權，該行使權利之共有人即與出賣之共有人就共有之土地或建築改良物至多僅發生行使買賣契約訂立請求權之效果，惟此前題仍以非出賣土地或建築改良物之共有人『合法』行使優先承買權為據。本件觀諸110 年1 月26日土城青雲郵局第24號存證信函記載，被告於收受通知催告使行系爭土地之優先承買權之存證信函時覆原告等表示「本人有意願以同一條件行使優先承買權，請台端（即原告許文炫）於函到二日內聯絡商討細節…。」（見本院卷第75頁），自其內容以觀，被告係表明有「意願」以同一條件行使優先承買權，而所謂意願，通常指個人對事物所產生的看法或想法，并因此而產生的個人主觀性思維，即意願就是最初的願望是想要達到某個特定的目標和方向，故核被告之用語，可認被告雖有向原告等表示欲以同一條件承買系爭房地之意向，惟此尚不足據為認定被告存有係為無保留「同意」之意，本院復酌以被告該文其後復表示請原告許文炫於函到二日內聯絡商討細節，則參以該文字用語，被告是否對系爭買賣契約之內容及條件是否完全同意，亦或認尚需討論而有保留之意思，尚屬不明，甚被告再要求原告許文炫應提供其餘原告即原告許精德、許文政、黃許雪、許月珠、許月惠等人授權證明文件，以茲確認系爭房地權利人確有處分系爭房地之意思，即被告對系爭土地共有人是否真有依土地法第34條之1 規定處分系爭房地之意思，即存有懷疑，於此情形之下，以難據認被告斯時確有無條件以系爭買賣契約所約定價金、條件及契約內容之同一條件行使優先承買權之真意，此亦由原告許文炫收受被告11
0 年1 月26日土城青雲郵局第24號存證信函後所寄發之110年1 月30日板橋文化路郵局第649 號存證信函記載「本人（即原告許文炫）委請代書杜文智（即原告許文炫委任之代理人）於110 年1 月28日下午17時許以電話通知許源峰（即被告），依存證信函附件買賣契約條件，前來簽定買賣契約。惟許源峰表示要再與許書銘、許富勝討論購買事宜，晚一些回電推遲，嗣杜文智乃於同日下午18時許再次去電與許源峰確認，約定於110 年2 月4 日11時至板橋區實際路30號3 樓簽立買賣契約。」等內容可證（見本院卷第85頁）；抑有進者，原告許文炫於前開110 年1 月30日存證信函復表明，如被告未於110 年2 月4 日11時至板橋區實際路30號3 樓簽立買賣契約，或要求更改系爭買賣契約之內容，將視為不行使優先承買權可知，原告許文炫斯時亦認被告尚未合法行使優先承買權，始會向被告表明若未履行簽立書面買賣契約或要求更改系爭買賣契約之內容，將視為不行使優先承買權；是而，前開之情與所述，原告之舉證並不足茲證明被告確有無條件同意以系爭買賣契約同一條件買受系爭房地之意，原告等復未再就被告同意或完全接受系爭買賣契約之內容、條件、價金等節另舉證證明之，難認原告主張被告已合法行使基於系爭土地共有人所生之優先承買權為真外，反之被告既未依110 年1 月30日板橋文化路郵局第649 號存證信函通知，於110 年2 月4 日11時許至新北市○○區○○路00號3 樓與原告等簽立書面之買賣契約，並給付簽約款即第一期買賣價金1,
500 萬元，堪認被告於經原告給予合理之催告、考慮期間後，未依同一條件承買，揆諸最高法院向來採認之上開見解，本件被告因「未合法行使」優先承購權，且其後被告復未依與原告許文炫之代理人杜文智之約定，於110 年2 月4 日就系爭承買契約簽定書面之買賣契約及給付簽約款，應已喪失其優先承購權，應堪認定。
四、綜上開所述，本件因被告未表明無條件以系爭買賣契約之同一條件承購系爭房地，復未依約於110 年2 月4 日與原告等簽立書面之買賣契約，並給付簽約款1,500 萬元，顯未依同一條件承買，即未合法行使優先承購權，被告之優先承購權既非合法行使，自難認系爭承買契約已在兩造間成立，且被告於原告等催告後亦未合法行使，兩造間自無系爭承買契約關係存在，其已喪失其優先承購權。據此，原告等起訴主張被告未於110 年2 月4 日簽署書面之買賣契約及給付第一期買賣價金為由，依系爭買賣契約第10條第2 項約定內容解除系爭承買契約，故於本訴請求確認系爭承買契約契約不存在，應無理由。則原告等主張兩造間原存有系爭承買契約，其後經原告等合法解除而不存在，既為本院所不採，則其等再依系爭買賣契約第10條第2 項約定內容訴請被告應給付原告等違約金各75萬元，即失所附麗，不應准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法並所提證據，經核均與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1 項，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 6 月 30 日
民事第五庭 法 官 張詠惠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 6 月 30 日
書記官 陳香伶