臺灣臺北地方法院民事判決111年度重訴字第455號原 告 李林金訴訟代理人 李秀美
張育銜律師被 告 彭禧訴訟代理人 陳宜鴻律師
林彥廷律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國112年3月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路○段○○○號○樓之○○房屋騰空遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣壹佰零貳萬元。
被告應自民國一百一十一年五月二十五日起至被告返還本判決第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬柒仟元。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序部分按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262條第1項定有明文。經查，原告於起訴時原列訴外人彭陳玉霞、彭少彬為被告，嗣於民國111年8月3日具狀撤回對彭陳玉霞、彭少彬之起訴（見本院卷第283頁），並經彭陳玉霞、彭少彬同意（見本院卷第337頁），已生合法撤回之效力，先予說明。
貳、實體部分
一、原告主張：原告與彭少彬於101年4月24日簽立不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定出售門牌號碼臺北市○○區○○路0段000號0樓之00房屋（建號為臺北市○○區○○段0○段0000號，權利範圍為全部，共有部分則為同小段0000建號，應有部分比例為2890分之47，下稱系爭房屋）及坐落土地（地號為臺北市○○區○○段0○段00○00○0○00號，應有部分比例均為19606分之50，與系爭房屋合稱為系爭房地），價金為新臺幣（下同）825萬元，原告分別以彭少彬於101年積欠原告85萬元之債務、原告替彭少彬清償積欠訴外人鮑明申及陳建德之債務150萬元、原告代彭少彬繳納土地增值稅等稅費合計60萬元、原告替彭少彬清償其積欠銀行及民間借貸之利息合計20萬元、承擔彭少彬以系爭房地作為抵押物之貸款510萬元，作為買受系爭房地之對價，系爭買賣契約亦因彭少彬告知其父母即被告、彭陳玉霞有居住之需求，故約定原告應與彭少彬訂定租賃契約，且彭少彬得於103年5月31日前以900萬元買回系爭房地，而彭少彬於101年5月10日將系爭房地移轉登記予原告。然彭少彬迄今未與原告訂定租約，亦未行使買回權，被告自101年5月10日起無權占有系爭房屋至今。爰依民法第767條第1項前段、第179條規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，並給付自106年4月22日起至111年4月22日止相當於租金之不當得利合計102萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日之止相當於租金之不當得利等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告、㈡被告應給付原告102萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至被告騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬7,000元。
二、被告則以：彭少彬因其所經營之訴外人天治企業有限公司（下稱天治公司）於100年間有資金需求，故向被告與彭陳玉霞之友人即原告借款85萬元，嗣因原告要求被告為彭少彬清償前開債務，然被告無力負擔，原告即取走系爭房地之權狀正本，並要求彭少彬自中國返國簽訂系爭買賣契約及辦理系爭房地之移轉登記。於簽訂系爭買賣契約後，原告代彭少彬清償對第三人之借款150萬元，土地增值稅等稅費60萬元亦由原告支付，並由原告負擔彭少彬對於板橋區農會之貸款510萬元，而補貼息20萬元係前開85萬元借款之利息，合計恰為系爭買賣契約所載之價金825萬元。另依據土地增值稅係由原告負擔、原告未曾催告彭少彬行使買回權、彭少彬於103年5月31日前曾委請彭陳玉霞向原告表明欲買回系爭房地卻遭原告拒絕、買賣價金係以彭少彬積欠原告之債務總額計算得出、買賣價金僅有市價之6成、原告並未一次給付尾款或提供擔保即辦理移轉登記違背通常交易流程、被告仍為系爭房地上權利人為板橋區農會之抵押權之債務人、於系爭買賣契約簽訂日即101年4月24日後仍於同年月26日設定權利人為原告之最高限額抵押權、原告於系爭買賣契約簽訂後均未要求被告、彭陳玉霞及彭少彬簽訂租賃契約、給付租金或遷讓房屋等情綜合判斷，足認系爭買賣契約為通謀虛偽意思表示，實質上應係信託的讓與擔保，且縱然屆期未回贖，亦不生所有權移轉之效力，故彭少彬仍為系爭房地實質所有權人，自得本於所有權能，將系爭房地供被告占有使用，則原告請求均屬無據等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第432至433頁）：
㈠、原告與被告、彭陳玉霞為朋友，被告與彭陳玉霞為夫妻，生有一子為彭少彬。
㈡、系爭房地原為彭少彬所有，彭少彬於101年5月10日以買賣為登記原因（原因發生日期：101年4月20日），將系爭房地移轉登記予原告，系爭房地之現登記名義人仍為原告。
㈢、彭少彬於100年間將系爭房地設定最高限額抵押權（下稱板橋區農會最高限額抵押權）予新北市板橋區農會，並於100年11月22日辦理設定登記，用以共同擔保彭少彬對於新北市板橋區農會之債務，設定金額為612萬元，債務人與設定義務人現仍登記為彭少彬。彭少彬就前開對於新北市板橋區農會之債務，於原告與彭少彬簽訂系爭買賣契約後並未曾繳納過，均係由原告所支付。
㈣、彭少彬於101年間將系爭房地設定最高限額抵押權（下稱系爭最高限額抵押權）予原告，並於101年4月26日辦理設定登記，用以共同擔保彭少彬對於原告之債務，設定金額為300萬元，債務人與設定義務人現仍登記為彭少彬。
㈤、原告與彭少彬曾於101年4月24日簽訂系爭買賣契約，該契約載明系爭房地買賣總價為825萬元、第一期簽約款235萬元（彭少彬或天治公司對原告之借款85萬元、彭少彬對他人之欠款即二三胎150萬元）、完稅款60萬元、貸款510萬元、補貼息20萬元。彭少彬或天治公司實際上獲得原告之借款以及原告替其清償對他人之欠款合計235萬元，原告並未交付彭少彬其他款項。原告所提出系爭買賣契約之第14條其他特別約定欄下方記載之「計算式」、「我存一個十五萬在阿彬戶頭」等文字，均為原告事後自行加註。
㈥、兩造並未依系爭買賣契約第14條其他特別約定欄之約定簽訂租約，亦未公證租約，被告、彭少彬、彭陳玉霞未曾就系爭房地之使用交付原告租金。原告於寄發110年10月5日台北大同郵局328號存證信函前，從未書面催告被告、彭少彬公證租約、給付租金或要求自系爭房屋搬離。
㈦、系爭房地於101年5月10日由彭少彬移轉登記給原告後，仍係由被告使用占有至今，未曾由原告直接占有。
㈧、系爭房屋位處基隆路1段馬路旁，附近有萊爾富、臺北市市民廣場、臺北市政府府前廣場、台北君悅酒店、世貿一館、中山公園、國父紀念館，商店與餐廳林立，步行至捷運台北101/世貿站、捷運國父紀念館站、捷運市政府站分別約9分鐘、11分鐘、10分鐘之路程。
㈨、臺北市○○區○○段0○段00○00○0○00地號土地於106年申報地價分別為每平方公尺15萬2,998元、10萬7,905元、9萬8,400元，於107年、108年申報地價分別為每平方公尺14萬4,545元、10萬1,770元、9萬2,800元，於109年、110年申報地價分別為每平方公尺14萬8,049元、10萬4,408元、9萬5,200元，於111年申報地價分別為每平方公尺15萬4,751元、10萬9,564元、10萬元，系爭房屋之價額為54萬6,695元。
四、本院得心證之理由：
㈠、按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效。但不得以其無效對抗善意第三人。虛偽意思表示，隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定，民法第87條定有明文。次按所謂通謀為虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真意之表示而言，故相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當，若僅一方無欲為其意思表示所拘束之意，而表示與真意不符之意思者，尚不能指為通謀而為虛偽意思表示（最高法院62年台上字第316號民事判決先例意旨參照）。又按第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應就其所主張有利於己之此項積極事實負舉證之責（最高法院100年度台上字第415號民事判決意旨參照）。
再按主張以通謀虛偽意思表示為法律行為，實隱藏他項法律行為者，應就表意人與相對人間通謀為虛偽意思表示而欠缺效果意思，以及隱藏他項法律行為等情事，負舉證責任。本件被告抗辯系爭買賣契約為原告與彭少彬通謀虛偽而簽訂，其二人間之法律關係實為信託的讓與擔保等語，此為原告所否認，即應由被告就系爭買賣契約為通謀虛偽意思表示，實係隱藏原告與彭少彬之信託的讓與擔保法律關係等情，負擔舉證之責。經查：
1.觀諸系爭買賣契約之內容（見本院卷第17至31頁），可知其標題為不動產買賣契約書，且係由洪土地登記專業代理人事務所製作之範本，依序記載買賣不動產標示、價額及付款方式、付款方式說明、產權移轉、擔保責任、稅費負擔、房屋點交、違約責任、融資貸款、借屋裝修之約定、房屋現況確認、交款明細表等事項，並由原告、彭少彬於101年4月24日所簽訂，而在其他特別約定欄約定於過戶完畢後須公證租約、彭少彬得於103年5月31日以900萬元買回系爭房地、列載總價金為825萬元及其計算明細，然未有隻字片語提及本契約之簽訂係為擔保原告對於彭少彬之借款債權，或表明有關信託的讓與擔保法律關係成立之相關事項（如擔保標的、擔保目的範圍、擔保標的物、約定取償方法、清算、換價處分及優先受償程序等），形式上實屬不動產買賣契約。又系爭房地原為彭少彬所有，彭少彬於101年5月10日以買賣為登記原因（原因發生日期：101年4月20日），將系爭房地移轉登記予原告，系爭房地之現登記名義人仍為原告等節，為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項㈡），是將系爭買賣契約、系爭房地於101年5月10日之登記原因、系爭房地自101年5月10日以來迄今所有人均為原告等因素綜合觀之，系爭房地於101年5月間所為之所有權移轉公示外觀確實係以原告與彭少彬間買賣為基礎，故尚無法以前開證據逕為對被告有利之認定，仍應綜合其他證據判斷之。
2.證人彭少彬證稱：我是透過彭陳玉霞才認識原告，因為我經營的工廠先前有週轉的問題，我有透過彭陳玉霞向原告借85萬元，是用公司的名義跟原告借款。我從100年以來，有積欠過中國信託、永豐銀行、國泰世華銀行的信用卡債務，還有原告的借款，系爭買賣契約是我簽的，我當時接到被告打電話來說欠錢怎麼沒有跟他講，原告就把電話拿過去跟我說他已經跟被告談好了，我隔天就回臺灣。到臺灣以後，我去找被告，被告告訴我就是這樣子，但被告沒詳細告訴我過程，後來我有跟原告聯絡，原告跟我說如果房子在我名下會被搞不見，當時原告的女兒不同意原告出錢幫我處理這個債務，原告再打電話來說不用管她女兒，所以就約我去地政，在地政的時候我問原告說我沒有權狀，原告說權狀已經在她手上了，代書是原告找的。之前辦理設定給板橋區農會、鮑明申等二人的最高限額抵押權的代書好像是板橋區農會、鮑明申等二人配合的，都不是我找的。系爭買賣契約的825萬元是由我跟原告借的85萬元、前開85萬元借款的利息20萬元、原告幫我還的150萬元、房貸510萬元、土地增值稅60萬元所組成，會約定得以900萬元買回是因為75萬元為約定買回期間的利息，在系爭房地移轉滿二年的前一個月時，我準備好錢，並請彭陳玉霞向原告談，彭陳玉霞有說原告說一人一半反正要改建了，不要那麼麻煩去辦這個手續。原告從沒向我表示請求返還任何款項，我不知道為何房子過戶給原告，還要設定300萬的抵押權給原告，我是有交付印章給原告，因為我人當時不在臺灣。簽訂系爭買賣契約後，我有叫彭陳玉霞告訴原告板橋區農會最高限額抵押權的抵押人要變更為原告，但原告說她年紀太大無法變更，簽訂系爭買賣契約時在場的有我、原告、代書，原告並未以現金付清尾款530萬元等語（見本院卷第447至452頁），可知彭少彬固有描述其所認知其與原告間借貸款項、系爭房地之所有權移轉、抵押權設定等過程，並稱其與原告並無買賣系爭房地之意思，實際上移轉系爭房地所有權係為擔保原告對於彭少彬之債權等語，然證人即辦理系爭房地如兩造不爭執事項㈡所示所有權移轉之代書洪本源證稱：我是先認識彭少彬，彭少彬再帶原告過來，因為我幫彭少彬辦貸款，好像是100年11月的時候，是跟板橋農會辦的，系爭買賣契約之簽訂及系爭房地如兩造不爭執事項㈡所示所有權移轉是原告、彭少彬共同委任我辦理，我與原告是因為簽系爭買賣契約才認識等語（見本院卷第438至439、442、443頁），可知洪本源係證稱其因於100年11月時幫彭少彬辦理板橋區農會之貸款即認識彭少彬，而101年4月至5月間系爭房地之所有權移轉、系爭買賣契約之簽訂係因彭少彬帶著原告請洪本源代為辦理，然與前開彭少彬所證稱代書係由原告所找的等語顯有出入。再參照板橋區農會最高限額抵押權之申請登記資料（見本院卷第469至473頁），可知板橋區農會最高限額抵押權係於100年11月間所設定，該抵押權之抵押權人為新北市板橋區農會、義務人兼債務人為彭少彬、辦理登記之代理人為洪本源，足見彭少彬與洪本源於該次抵押權設定登記時已有接觸，且辦理該次抵押權設定之時點及過程亦與洪本源所為之證述相符，亦徵彭少彬所為之證述與前開事證有所出入，再考量本件訴訟雖係原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋並給付相當於租金之不當得利，然實際上係判斷原告與彭少彬間法律關係究屬買賣或信託的讓與擔保，亦將影響系爭房地之所有權最終歸屬，對於彭少彬而言有相當程度之利害關係，且本件被告為其父親，並為占有使用系爭房屋之人，訴訟結果亦對於其父親能否繼續占有使用系爭房屋有極大之影響。因此，足認彭少彬之證述對於原告不利之部分憑信性甚低，自難單以其具有瑕疵之證述，即推認原告與彭少彬間之系爭買賣契約實係隱藏信託的讓與擔保法律關係屬實。
3.又證人彭陳玉霞證稱：我認識原告是因為他是我們那棟房子的鄰居，我不知道彭少彬有沒有欠人家錢，我不了解，我知道彭少彬有跟原告借85萬元，彭少彬向原告借款乙事我事前都不知道，我沒有看過系爭買賣契約，也沒有參與系爭買賣契約簽署的過程，系爭房地是我在63年買的，最後是登記給彭少彬，彭少彬是否有再把所有權移轉給別人我不知道，權狀都是被告在處理的。原告有跟我說過系爭房屋是他的，在111年3月6日時也有叫我搬走，以前都沒有跟我講過，我忘記我有沒有跟原告討論過系爭房屋所有權歸屬或彭少彬與原告之金錢往來關係，彭少彬有說他二年後要拿回系爭房地，也說錢有借到了，原告就說不要過戶了很麻煩，一人一半就好，房子要趕快改建，我不知道如果原告只借85萬元，為何原告會說房子一人一半就好等語（見本院卷第435至437頁），可知彭陳玉霞對於系爭房地之所有權移轉情形、原告與彭少彬間金錢往來關係、是否有簽訂系爭買賣契約等過程及細節多不知悉，是彭陳玉霞既對於原告與彭少彬就系爭房地於101年5月10日所為之所有權移轉之前因後果不甚了解，自無法由其證述推認原告與彭少彬有關系爭房地之前開所有權移轉，係基於其二人間信託的讓與擔保法律關係所為。
4.被告雖抗辯土地增值稅係由原告負擔、買賣價金係以彭少彬積欠原告之債務總額計算得出、被告仍為板橋區農會最高限額抵押權之債務人、於系爭買賣契約簽訂日即101年4月24日後仍於同年月26日設定系爭最高限額抵押權，足認原告與彭少彬間成立信託的讓與擔保法律關係等語。然證人洪本源證稱：我有看過系爭買賣契約，我是這次買賣的代書，系爭買賣契約的手寫文字是由我書寫的，系爭買賣契約載明公證租約是因為要出租，買回條款就是說彭少彬二年內有權利用900萬元買回來，但如果超過二年的話就不知道這個價格了，超過二年的時候還是可以買回來，但是要雙方同意。補貼息20萬元是因為原告幫彭少彬還二胎，而在簽約當天幫彭少彬還款，就馬上要辦過戶，簽約款235萬元是有85萬元的借據，還有還地下錢莊的錢，完稅款60萬元就是增值稅，這個是原告匯款給我，我再拿去繳的，我有收原告給的代書費4萬元，彭少彬沒有給付。板橋區農會最高限額抵押權的債務人沒有變更為原告是因為原告年紀太大，所以沒有辦法辦理貸款，但實際上貸款是從原告的帳戶去扣，一直扣到現在。系爭最高限額抵押權的設定是因為彭少彬有其他債務，為了防止這段期間被假扣押或是被債權人求償，所以才設定這個抵押權，而且事實證明，真的有人來追償，這個設定也是我去辦的。依一般不動產實務，土地增值稅是由賣方負擔，而本件是由賣方負擔，但是從買方的價金中扣除，再由代書代繳，再依一般不動產實務，如賣方外面有欠債，但不清楚賣方對外實際債務狀況時，會在簽訂買賣契約後將不動產再設定抵押權登記給買方。原告是用85萬元借款、150萬元借款，總共235萬元作為第一次的買賣價金，接下來就是完稅款60萬元，再來就是尾款510萬元加上補貼息20萬元。除了235萬元借款以外，剩餘款項其實都已經交付了，所以我才辦理移轉登記，因為尾款實際上是用原告去支付剩餘貸款的方式處理，我有核對過，數字沒有問題等語（見本院卷第439至444頁），可知系爭買賣契約係由洪本源作成，洪本源自兩造簽署系爭買賣契約至辦理所有權移轉登記之過程均全程參與，而未將板橋區農會最高限額抵押權之債務人變更為原告之原因係原告年紀太大無法辦理貸款，設定系爭最高限額抵押權之原因係為避免彭少彬之其他債務人追償，系爭房地之土地增值稅係由彭少彬所負擔，然係以原告所給付之買賣價金作為繳納前開稅捐之來源。又彭少彬就前開對於新北市板橋區農會之債務於簽訂系爭買賣契約後，並未曾繳納過，均係由原告所支付等節，為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項㈢），是與前開洪本源之證述綜合觀之，足見原告於成為系爭房地之所有人後，即開始負擔系爭房地之貸款，而與有負擔貸款之不動產交易後，由買方繼續負擔剩餘貸款或辦理新貸款償還舊債務之狀況大致相符，又應由彭少彬負擔之土地增值稅係以原告所給付價金一部繳納，實係由彭少彬所負擔，另板橋區農會最高限額抵押權未變更債務人與系爭最高限額抵押權之設定實乃事出有因並為買賣雙方所同意，故尚難僅以被告所主張之情節認定原告與彭少彬間有成立信託的讓與擔保法律關係存在，則被告此部分抗辯，並不足採。
5.被告固抗辯原告未曾催告彭少彬行使買回權、彭少彬於103年5月31日前曾委請彭陳玉霞向原告表明欲買回系爭房地卻遭原告拒絕、買賣價金僅有市價之6成、原告並未一次給付尾款或提供擔保即辦理移轉登記違背通常交易流程、原告於系爭買賣契約簽訂後均未要求被告、彭陳玉霞及彭少彬簽訂租賃契約、給付租金或遷讓房屋等語。然有關未催告行使買回權、彭少彬表明買回卻遭原告拒絕部分，觀諸系爭買賣契約關於買回之約定（見本院卷第29頁），實係賦予彭少彬得於103年5月31日前以900萬元買回系爭房地之權利，並未課予原告應行催告彭少彬買回之義務，又彭少彬縱有委請彭陳玉霞向原告表明欲買回系爭房地之事，若原告未依約履行時，僅為彭少彬得另行向原告主張權利，惟買回權行使與否實與原告與彭少彬間有無成立信託的讓與擔保全然無涉。又有關買賣價金偏低、移轉登記違背通常交易流程部分，兩造對於系爭買賣契約係由原告、彭少彬簽署乙節並不爭執，洪本源亦證稱：本件買賣價金就是把當時彭少彬欠原告的債務作為加總得出，一般房屋買賣，有時是買賣雙方會協調出一個價格，有時會有債務關係而當場計算才決定，本件就是後者，彭少彬會同意以825萬元將系爭房地出售予原告可能是有一個第二順位抵押權人的約定利息收很高，有時候價格會很特別，不一定是什麼價格，只要雙方合意就可以等語（見本院卷第445、446頁），可知其二人非有意思表示錯誤、遭詐欺或脅迫而為意思表示等意思表示瑕疵情形，本於契約自由原則，系爭買賣契約所載之價金或移轉登記之流程自得由其二人基於自由意志而為約定，且自買賣價金係由原告之借款、原告為彭少彬清償對外之借款、板橋區農會貸款等債務所組成觀之，足見彭少彬於該時確實有資金週轉之問題，故其自有可能以較低之買賣價金出售系爭房地及經由與通常交易流程不同之方式辦理移轉登記，以求迅速解決前開問題。至於關於原告均未要求簽訂租約、給付租金或遷讓房屋部分，然原告是否行使其權利為其個人之自由，如未行使雖可能有時效消滅或權利失效之問題，而對於其權利有所減損，惟單純不本於其對於系爭房地之所有權能行使權利，而未對被告、彭陳玉霞、彭少彬為任何請求，亦無法逕予推認原告與彭少彬間有信託的讓與擔保合意存在，則被告此部分抗辯，亦不足採。
6.綜上，依據前開說明，被告應就其主張原告與彭少彬簽訂之系爭買賣契約為通謀虛偽意思表示，實係隱藏其二人就系爭房地之信託的讓與擔保法律關係等節負舉證之責，惟其未能充實其所應盡之舉證責任，使本院足以認定原告與彭少彬間就系爭房地有信託的讓與擔保法律關係存在，則應認原告與彭少彬於101年5月10日就系爭房地所為所有權移轉登記係基於系爭買賣契約所為。
㈡、次按對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第第767條第1項前段定有明文。又以無權占有為原因，請求返還不動產者，占有人對不動產所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，不動產所有權人對其不動產被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號民事判決意旨參照）。本院既已認定原告與彭少彬間並無信託的讓與擔保關係存在，故其於101年5月10日為系爭房地之登記名義人後，即為系爭房地之所有人，而得依法就系爭房地享有使用、收益、管理，並排除他人干涉等所有權能。又被告自101年5月10日起占有使用系爭房屋迄今乙情，為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項㈦），被告自應就其占有系爭房屋具有合法權源負擔舉證之責，然被告除以原告與彭少彬間就系爭房地係成立信託的讓與擔保，而其得本於被告與彭少彬間使用借貸關係，主張占有連鎖外，並無具體說明其有其他之合法占有權源。是依卷內證據資料，尚難逕認被告業已舉證證明其有占有使用系爭房屋之合法權源，依據前開說明，應認其屬無權占有，原告既為系爭房屋之所有人，則其依民法第767條第1項前段規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，應屬有據。
㈢、再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條但書定有明文。無權占有他人不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，其所得利益之價額即應以租金計算（最高法院61年度台上字第1695號民事判決先例意旨參照）。再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文。查系爭房屋坐落土地即臺北市○○區○○段0○段00○00○0○00地號土地於106年申報地價分別為每平方公尺15萬2,998元、10萬7,905元、9萬8,400元，於107年、108年申報地價分別為每平方公尺14萬4,545元、10萬1,770元、9萬2,800元，於109年、110年申報地價分別為每平方公尺14萬8,049元、10萬4,408元、9萬5,200元，於111年申報地價分別為每平方公尺15萬4,751元、10萬9,564元、10萬元，面積分別為3,782平方公尺、202平方公尺、1,323平方公尺，原告之應有部分比例均為19606分之50，系爭房屋之價額為54萬6,695元等情，有系爭房屋坐落土地之土地登記謄本在卷可查（見本院卷第169至185頁），亦為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項㈨）。是以原告請求相當於租金不當得利之區間之最低申報地價即108年之每平方公尺14萬4,545元、10萬1,770元、9萬2,800元計算，被告應給付每月相當於租金之不當得利之金額為1萬9,220元【計算式：〈（14萬4,545元/平方公尺×3,782平方公尺×19606分之50）＋（10萬1,770元/平方公尺×202平方公尺×19606分之50）＋（9萬2,800元/平方公尺×1,323平方公尺×19606分之50）＋54萬6,695元〉×10％÷12＝1萬9,220元】。參諸系爭買賣契約第14條其他特別約定欄第1項約定：「甲乙雙方（按指原告、彭少彬，下同）須於過戶完畢後去公證租約，每月租金壹萬柒仟元正，乙方需由現住人乙方父親（按指被告）去公證租約。」（見本院卷第29頁），可知系爭房屋原先預定之租金為每月1萬7,000元，兩造雖無另行簽訂租賃租約而將前開預定租金加以明文約定，但仍得以此作為兩造對於使用收益系爭房屋之對價數額之判斷基準，而此金額亦未超過法定租金上限，足認被告無權占用系爭房屋所受利益，以前開預定租金數額即每月1萬7,000元計算為適當。又原告所主張相當於租金之不當得利計算期間為起訴時即111年4月22日回溯5年，總計為60個月，故被告享有之相當於租金之不當得利之數額為102萬元（計算式：1萬7,000元/月×60個月＝102萬元）。另被告占用系爭房屋，卻自106年4月22日起未給付原告相當於租金不當得利，而使原告須透過提起訴訟之方式請求返還之，堪認原告有預為請求將來尚未發生相當於租金之不當得利之必要，本件原告有關將來尚未發生相當於租金之不當得利部分，係請求被告給付起訴狀繕本送達翌日起至被告騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬7,000元，而本件起訴狀繕本係於111年5月24日送達被告乙情，有本院送達證書在卷可稽（見本院卷第81頁），且本院前已敘明被告占有系爭房屋所受相當於租金之不當得利應以每月1萬7,000元計算為適當。因此，原告依民法第179條規定，請求被告應給付原告102萬元及自起訴狀繕本送達翌日即111年5月25日起至被告騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬7,000元，即屬有據。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、第179條規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，並給付102萬元及自111年5月25日起至被告騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬7,000元，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 4 月 19 日
民事第四庭 審判長法 官 溫祖明
法 官 陳靜茹法 官 林承歆以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 4 月 19 日
書記官 何嘉倫