臺灣臺北地方法院民事判決111年度重訴字第675號原 告 湛維漢訴訟代理人 粘毅群律師複 代理人 吳聲昀律師被 告 財政部國有財產署北區分署法定代理人 郭曉蓉訴訟代理人 曾智群律師上列當事人間請求增加地上權地租等事件，本院於民國112年12月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、如附表所示之地上權存續期間定至民國130年5月11日止。
二、被告就附表所示之地上權地租，自民國111年9月12日起，調整為按年依各土地申報地價年息5.5%計算。
三、訴訟費用由兩造各負擔50%。事實及理由
一、原告主張：原告為坐落臺北市○○區○○段0○段000地號土地（下稱系爭土地）之所有權人（應有部分917/10,000）。系爭土地上之臺北市○○區○○段0○段000號建物（即門牌號碼臺北市○○區○○街00巷00號，下稱系爭建物），及就原告之所有權範圍所設定之如附表所示地上權（下稱系爭地上權），因無人辦理繼承，而於民國109年10月14日均收歸國有；被告為系爭建物及系爭地上權之管理機關。系爭地上權係不定期限，地租每月每坪新臺幣（下同）6元，已不符現況合理地租。又，依土地法第73條之1規定及台北市政府地政局「建築改良物耐用年數及每年折舊率表」，鋼筋混凝土造建物之經濟耐年數60年，故定存續期間為被告登記完畢日後10年即至119年10月14日止，被告無再受請求給付之不利益，並可調和土地所有權人之利益及充分發揮物之經濟效用，應屬相當。爰以起訴狀送達為調整租金之意思表示，並依民法第833條之1、第835條之1第1項規定，請求將系爭地上權存續期間定為10年即自109年10月14日起至119年10月14日日止，並將年租金調整為以當年度申報地價之年息8%計算等語，並聲明：⒈被告對於原告所有系爭土地，於109年10月14日登記設定面積77.07㎡之地上權租金，應自起訴狀繕本送達翌日起調整為按當年度申報地價年息8%計算。⒉被告就系爭土地，收文字號109年大安字第117300號，登記日期109年10月14日，地上權存續期間定為10年（自109年10月14日至119年10月14日止）。
二、被告則以：系爭地上權原為訴外人即被繼承人黃浩所有，因死後無人向法院承認繼承，依法收歸國有，故就系爭地上權之國有房屋（即系爭建物），並無土地法第73條之1第2項規定適用。該國有房屋及系爭地上權均屬國有非公用不動產，由被告依法管理維護，於該國有房屋滅失前（即系爭地上權成立目的不存在），系爭地上權係維護該國有房屋不可或缺之權利，被告礙難同意原告縮短地上權存續期間之請求。又依國有非公用土地設定地上權作業要點第5點第㈢項規定，地租計算係以土地申報地價年息1%至5%計算，目前國有非公用土地設定地上權之地租，多以申報地價年息3.5%計收，衡酌系爭地上權所有人為中華民國，以其出租土地設定地上權之地租作為向私人承租土地、設定地上權之地租，應屬合理之價格等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、本院判斷：原告主張系爭地上權係屬未定有期限之地上權，且約定之租金每月每坪6元，已顯失公平，請求定存續期間為10年即至119年10月14日為止，並請求調整租金為按申報地價年息率8%計算租金等語，被告固不爭執系爭地上權係屬未定有期限，及約定租金如上述，但否認原告之主張，並執上詞置辯。是本件所應審究者為：㈠原告請求定系爭地上權之存續期間為10年即至119年10月14日為止，是否有理?㈡原告請求自起訴狀繕本送達翌日起，調整地上權租金為按當年度申報地價年息8%計算，是否有理?茲分論如下：
㈠原告請求定系爭地上權之存續期間為10年即至119年10月14日
為止，是否有理?⒈按地上權未定有期限者，存續期間逾20年或地上權成立之目
的已不存在時，法院得因當事人之請求，斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之種類、性質及利用狀況等情形，定其存續期間或終止其地上權。民法第833條之1定有明文。此規定係於99年2月3日修正公布，自公布後6個月施行。其立法理由為：地上權雖未定有期限，但非有相當之存續期間，難達土地利用之目的，不足以發揮地上權之社會機能。又因科技進步，建築物或工作物之使用年限有日漸延長趨勢，為發揮經濟效用，兼顧土地所有人與地上權人之利益，爰明定土地所有人或地上權人均得於逾20年後，請求法院斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之各種狀況而定地上權之存續期間；或於地上權成立之目的不存在時，法院得終止其地上權。且依同日修正公布之民法物權編施行法第13條之1：
修正之民法第833條之1規定，於民法物權編99年1月5日修正之條文施行前未定有期限之地上權，亦適用之。⒉查系爭土地重測前為大安區十二甲段404-10地號，所有權人
為祭祀公業周元榮公、榮文公；於57年2月14日設定地上權予訴外人章一苹，存續期間為「不定期限」，且係以建築改良物為目的。章一苹於62年間，一部移轉予訴外人黃浩、劉葉美麗、葉美雲等人；其中移轉予黃浩之權利範圍為144.57坪。黃浩復於63年間，再一部移轉予他人，最後僅餘之權利範圍為23.315坪（折合約77.07平方公尺）等節，有系爭土地登記第一類謄本在卷可稽（見本院卷第17頁），並經本院向臺北市大安地政事務所函詢，經該所於111年9月5日以北市大地籍字第1117011793號函復，及檢附土地人工登記謄本、土地登記申請案、土地異動索引及他項權利個人登記謄本電子檔等在案（見本院卷第75-101頁），兩造亦無爭執，故系爭地上權係屬未定期限之地上權，已無疑義。再，以系爭地上權最初設定登記之日(57年2月14日)起，計至原告提起本件訴訟日（即111年7月22日）止，已存續遠逾20年(即已達51年又2月餘)，故原告依民法第833條之1規定，請求法院酌定系爭地上權之存續期間，自屬有據。
⒊被告雖抗辯系爭建物及地上權均屬國有非公用不動產，由被
告依法管理維護，於系爭建物滅失前（即系爭地上權成立目的不存在），系爭地上權係維護該國有房屋不可或缺之權利，不應同意原告縮短地上權存續期間之請求等語。查，系爭地上權設定係以建築改良物為目的等節，有前揭人工謄本可參（見本院卷第96頁）；而系爭建物係於60年5月12日辦理第一次登記，亦有建物登記第二類謄本在卷可查（見本院卷第15頁），準此，固堪認系爭建物確因系爭地上權設定而興建於系爭土地上。然民法第833條之1規定，係指有符合「存續期間逾20年」或「地上權成立之目的已不存在」情形之一，當事人即得請求定地上權之存續期間；本條規定賦予土地所有權人得訴請法院酌定存續期間之訴權，即係為調和兼顧所有權人及地上權人之權益。茲系爭地上權既已符合存續期間逾20年之法定要件，原告請求法院定地上權之存續期間，自為法之所許，被告上開所辯，並無可採。
⒋本院依兩造合意囑託台北市土木技師公會進行鑑定，依112年
2月18日北土技字第1122000594號鑑定報告書結論：「鑑定標的物位於6連棟，總樓層數為6層樓之鋼筋混凝土構造集合住宅建築物中之1樓，同樓層計有6戶，其上方尚有5層樓。
鑑定標的物自民國60年使用迄今已歷經多次地震考驗，現況調查結果未見結構性損壞現象，該大廈管理員亦表示過往地震均無地震災損紀錄，屋況尚稱良好。研判鑑定標物在正常使用，以及未發生明顯超出以往所經歷之地震強度情況下，尚可維持主結構完整性長期繼續使用」等語（見外放鑑定報告第6頁）。嗣經本院函詢後，再於112年4月7日以北土技字第1122001537號函補充鑑定意見：「研判鑑定標的物在正常使用，以及未發生明顯超出以往所經歷之地震強度情況下，尚可維持主結構完整性長期繼續使用（估計約99年）」等語（見本院卷第261頁）。被告對於上述鑑定結果，並無意見（見本院卷第248頁），但原告則認為上揭報告不具備詳細之評估項目、評分、評估基準等內容，也未提供任何客觀的量化數據，不符合科學鑑定所應具備之理性客觀標準，認可依台北市政府地政局「建築改良物耐用年數及每年折舊率表」，鋼筋混凝土造建物之經濟耐年數60年，故定存續期間至119年10月14日已屬相當等語（見本院卷第239-241頁）。而查：
⑴前揭報告於鑑定分析第3-5點已說明：「3、...其結構體與同
址31號、33號及新生南路二段30巷22號、24號、26號等5棟連棟成同幢建築物（亦即聯亞大廈）。...鑒於建築物結構耐震能力及安全性非單獨一戶之行為，而係該幢建築物（6棟）之結構系統整體行為，經檢視其北側緊接之一樓入口門廳及西側緊接之樓梯間等的無裝潢遮蔽之結構梁及其外牆面之梁及柱等位置之現況，結果均未發現可見之結構性裂損現象，該大廈管理員亦表示過往地震均無震後災損紀錄。外牆部分則見有約40塊表面磁磁破損或脫落，及一處窗角處約3塊磁竱破損或脫落，牆面並出現裂縫現象。4、...本會檢視鑑定標的物外牆窗角處磁磚剝落並產生裂縫位置顯示，該處損壞位置為外牆之窗角處，屬非結構牆。研判該處損壞現象與梁、柱構架主結構體之耐震安全性無關，其餘磁磚脫落現象亦不致影響結構安全性。5、...台北市政府地政局『建築改良物耐用年數及每年折舊率表』表中所載主體構造種類為鋼筋混凝土造建築改良物耐用年數為60年（每年折舊率1.5%），係供計算財稅折舊率使用，應與建築物結構耐久性與安全性無直接關聯。」可見上揭報告結論，非全無所據。惟上揭鑑定意見所預估之安全使用期間，實際上仍受未來不可預測之地震強度，或被告之後的實際使用暨維護妥善度等因素影響，尚非系爭建物之真正的「安全使用年限」。況按民法第833條之1規定乃為兼顧土地所有權人與地上權人利益而定，法院酌定存續期間，係以形成之訴變更當事人物權內容，縱建物尚得使用，亦非不得酌定存續期間（最高法院105年度台上字第1072號判決意旨參照），故即令如鑑定意見所預估，系爭建物自出具鑑定報告日（即112年2月18日）起，尚可使用99年之久，法院仍得酌定合理之存續期間，以平衡雙方間之利益，而非必以系爭建物預計尚可使用之時限定其存續期間。
⑵原告雖以台北市政府地政局「建築改良物耐用年數及每年折
舊率表」，鋼筋混凝土造建物之經濟耐年數為60年，及土地法第73條之1規定，請求酌定系爭地上權存續時間為被告登記完畢日後10年即至119年10月14日止等語。本院審酌折舊率表，與建築物實際上的結構耐久性與安全性，並無直接關聯，況依財政部於99年1月7日訂定公布之「國有非公用土地設定地上權作業要點」（下稱作業要點）第5點第1項規定，國有非公用土地設定地上權之存續期間，最長可達70年（見本院卷第153頁）。且查，系爭建物於60年5月12日辦理第一次登記，為6層樓、鋼筋混凝土構造物，主要用途為「住家用」，有前揭建物登記第二類謄本可按（見本院卷第15頁），迄至本件鑑定人於000年0月間最後一次會勘時，建築物之屋齡已有約為51年8月，而依前揭鑑定報告書所敘及其目前實際狀況，系爭建物之結構梁、柱及外牆面，並無任何結構性裂損現象，可見系爭建物實際上可耐用之年數，應非僅60年。爰參酌前揭鑑定意見、系爭建物實際狀況，暨作業要點前開規定，認酌定系爭地上權存續期間為系爭建物完成第一次登記後70年即至130年5月11日較為適當，以兼顧兩造之利益。
㈡原告請求自起訴狀繕本送達翌日起，調整地上權租金為按當
年度申報地價年息8%計算，是否有理?⒈按地上權設定後，因土地價值之昇降，依原定地租給付顯失
公平者，當事人得請求法院增減之，民法第835條之1第1項定有明文。本條項之立法意旨略為：「土地之價值，在社會經濟有變遷之情形下，常多變動，如於地上權設定後，因土地價值之昇降，地上權人給付原定地租，依一般觀念顯然不公平者，為保障雙方當事人之權益，並避免爭議，爰增訂第一項，由當事人提起民事訴訟，請求法院以判決增減其地租，以期允當。」上開規定係於99年2月3日修正公布，雖民法物權編施行法無溯及適用規定，但上開規定乃將情事變更原則條文化，於該法條公布施行後，不論地上權設定時間在之前或之後，倘有該法條所定情形，土地所有人均得請求法院酌定其地租（最高法院108年度台上字第94號民事判決要旨參照）。
⒉查，系爭地上權約定地租為每月每坪6元，權利範圍23.315坪
，即每月地租僅139.89元，年地租為1,679元（6元×23.315坪×12月，元以下四捨五入）。反觀系爭土地地價，以本院可查得之最早年度即67年5月起至112年間之歷年地價表（見本院卷第389頁），其中公告地價，由67年5月之每平方公尺9,680元，至000年0月間已調至每平方公尺129,000元，約成長13.33倍（小數點第三位以下四捨五入，下同）；至土地公告現值，則由67年5月之每平方公尺9,680元，至000年0月間，更已上調至每平方公尺502,000元，約成長51.86倍。而依土地稅法第17條規定，土地所有權人需按申報地價（即公告地價8成）計算，負擔繳納地價稅之義務，即令屬該條第1項之自用住宅用地，地價稅按2‰計徵，系爭地上權設定範圍（77.07平方公尺），按111年度1月申報地價103,200元（見本院卷第17頁土地登記第一類謄本）計算，應納之地價稅即約達15,907元之譜（103,200元×77.07㎡×2‰，元以下四捨五入），足見系爭地上權設定範圍，於原告起訴時所應負擔之之地價稅額，顯已較按67年間地價所負擔之稅額大幅增加；原告於起訴年度（即111年）所應負擔之地價稅額，更為系爭地上權設定之年地租9倍餘。反觀本件被告即地上權人每年僅須繳交地租1,679元，且無庸繳納地價稅，就系爭建物尚可自由使用及收益。則原告長期負擔地價稅，被告則以極不符市場交易行情之地租，享有使用系爭土地之利益，確已顯失公平，應非成立系爭地上權契約時所能預料，是原告依民法第835條之1第1項規定，請求增加地租，當屬有據。
⒊本院依兩造合意囑託朝華不動產估價師事務所鑑定，鑑定人
採取成交價值占比例推估地上權價格為9,883,697元，另依複利年金現價率推估地上權價格為7,699,065元，各以50%權重計算，最後決定地上權價格為8,791,381元（見外放鑑定報告書第3、41頁）。嗣經本院函詢後，再於112年11月22日以朝華112北函字第0000000000-0號補充鑑定意見：「二、地上權人設定地上權所支付之權利金（地上權價格），屬土地所有權人犧牲土地發展之權而以設定負擔之方式所得之對價，為躉繳一次性支付之概念，與定期支付地租不同。...
三、本估價書認定為『地上權權利金（地上權價格）』，故以估價方法評估出系爭標的在其存續使用20年期間，因設定地上權須收取合理之地上權權利金若干。...在系爭標的存續使用20年度，將本估價報告書回覆答案『地上權價格』，以躉繳、年繳、季繳或月繳方式，自行計算每期攤提額」等語（見本院卷第475頁）。基上鑑定意見，系爭地上權每年之地上權地租平均額為439,569元（8,791,381元÷20年）。系爭地上權設定之權利範圍為77.07平方公尺，則以112年度申報地價總值7,953,624元（129,000元×80%×77.07㎡）計算，地租之年息率約為5.5%（439,569元÷7,953,624元，小數點第二位以下四捨五入）。另參酌「國有非公用不動產租賃作業程序」第55點第1項規定，出租不動產基地，年租金為當期土地申報地價總額乘以百分之五。系爭建物坐落之系爭土地，係位處臺北市大安區永康街巷道內，鄰近臺北市金華國中，屬臺北市明星學校，就學條件甚佳；另依據前揭鑑定報告內對區域之描述，本地區住宅品質佳，居住環境優良，建物利用率極高，鄰近有大安森林公園、永康街美食觀光景點；大專院校有國立師範大學、國立臺灣大學，生活機能必須機關如郵局、市集賣場，公共設施開展多樣且成熟，交通便捷，屬大安區精華區域（見外放報告書第14-15頁），因認以系爭土地當年度申報地價年息率5.5%計付地租，應屬適當。
兩造分別主張應以系爭土地當年度申報地價年息率8%或3.5%計算年地上權租金，顯屬過高、或過低，均不適當，爰均不予准許。
⒋按「請求法院核定租金之訴，屬形成之訴，僅得自請求核定
之意思表示時起算，不得請求承租人給付該意思表示前之租金。被上訴人提起本件訴訟，請求法院核定租金，一併請求上訴人給付核定之租金，則核定租金判決之效力，應自被上訴人請求核定之意思表示時即起訴狀繕本送達上訴人之日起算，至建物得使用期限為止。」（最高法院109年度台上字第3068號民事判決參照）。故本件原告請求自起訴狀繕本送達被告之翌日即111年9月12日（見本院卷第127頁）起，按本院所核定調整後之地租金給付租金，為有理由，應予准許。
四、綜上所述，原告依民法第833條之1規定，請求酌定系爭地上權之存續期間，本院綜合上開卷證資料，定系爭地上權存續期間為系爭建物完成第一次登記後70年即至130年5月11日止。又原告依民法第835條之1第1項規定，請求調整系爭地上權之年地租，本院綜合上開卷證資料，酌定自111年9月12日起，年地租金調整為按系爭土地當年度申報地價年息5.5%計付。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決結果，爰不予逐一論列。又本件請求係變更系爭地上權原有內容之形成之訴，本院就系爭地上權所酌定存續期間及酌定年地租數額，均屬法院裁量權行使範疇，不受當事人聲明之拘束，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第第80條之1，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 12 月 28 日
民事第一庭 法 官 李桂英以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 12 月 28 日
書記官 劉士筠附表：
土地標示 地上權收件字號 登記日期 地上權人 標的登記次序（土地所有權人） 權利範圍 存續期間 地租 權利價值 臺北市○○區○○段○○段000地號 大安字第117300號 109年10月14日 中華民國 次序42 湛維漢 77.07平方公尺 不定期限 每月每坪新臺幣6元整 新臺幣24,000元