臺灣臺北地方法院民事判決111年度重訴字第612號原 告 張行健訴訟代理人 黃中麟律師
趙國婕律師被 告 羅明泉
羅順清共 同訴訟代理人 雷皓明律師複代理人 蘇 萱律師上列當事人間履行契約事件，本院於民國111年9月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告羅明泉、被告羅順清應給付原告張行健新臺幣貳拾萬元，及自民國一百一十一年七月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告先位之訴、其餘備位之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由被告羅明泉、被告羅順清負擔百分之一，餘由原告張行健負擔。
本判決主文第一項得假執行。但如被告羅明泉、被告羅順清各以新臺幣拾萬元為原告張行健預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面按當事人就一定法律關係而生之訴訟，得以文書合意定第一審管轄法院，民事訴訟法第24條定有明文。查本件兩造訂立之「信義房屋買賣斡旋/要約契約」（下稱系爭斡旋契約）「四、(九)」（下稱第四條第九項，以下均類此條號方式表述）約定，因該契約涉訟時，合意以本院為第一審管轄法院（見本院卷第23頁），揆諸前開規定，本院自有管轄權。
貳、實體方面
一、原告主張：
(一)被告羅明泉、被告羅順清為臺北市○○區○○段○○段000地號土地之共有人（權利範圍各為二分之一），被告羅明泉為坐落其上同小段20718號建物（門牌號碼為同區承德路4段297巷18號1樓）之所有權人，被告羅順清為坐落其上同小段22110號建物（門牌號碼為同區承德路4段297巷18號2樓）之所有權人（上二建物及土地，合稱系爭不動產）。原告前於民國110年11月10日經信義房屋股份有限公司承德店之仲介（下稱信義房屋仲介），以支付斡旋金新臺幣（下同）10萬元方式，提出以2,350萬元購買系爭不動產之條件，而在系爭斡旋契約買方欄簽名，表示願與被告洽購系爭不動產事宜。被告二人亦於同日在系爭斡旋契約賣方欄簽名，而以勾選方式表達「賣方同意依幹旋/要約內容及其他約定出售」、「同意信義房屋將定金存入安信建經，視為已受領買方之定金」。另系爭斡旋契約第四條第二項（本文部分）約有：「本契約如經賣方或其代理人簽名(章)同意出售，買賣雙方即負有簽署買賣契約之義務」，第四條第十項約有：「買方同意本契約經賣方或其代理人簽署同意出售時，此契約即轉為定金收據，除買賣標的物為預售屋，限將定金存入安信建經外，信義房屋即得代理買方將斡旋金充為定金交付賣方，或依賣方指示將定金存入安信建經。(略）…如因可歸責賣方之事由不履行簽立買賣契約書之義務時，賣方應加倍返還定金，作為違約賠償」等語。
(二)先位部分：信義房屋仲介嗣於110年11月11日以通訊軟體LINE通知原告，被告已簽署系爭斡旋契約，並約定兩造於110年11月21日下午2時在信義地政士聯合事務所簽約，復於110年11月13日將買賣合約書、安信建經代辦履約保證委任契約書傳送予兩造，可知兩造除就標的物、價金已達成合意，甚就交屋之細節、簽立買賣契約之日期、地點加以約定且提前審閱買賣契約及履約保證契約，均應受系爭斡旋契約拘束，負有簽署系爭不動產之買賣契約（下稱系爭買賣契約）之義務。又原告收受信義房屋仲介幹旋金轉訂通知後，即將相當買賣價金十分之一之定金200萬元以支票（下稱系爭支票）方式交付信義房屋仲介存入履約保證專戶，原告所交付之定金共計210萬元。詎被告因不明原因表示拒絕出售系爭不動產，經原告多次請求訂約未果，爰依系爭斡旋契約第四條第二項約定，請求被告履行簽署系爭買賣契約之義務，而為先位聲明：被告應就系爭不動產，以2,350萬元之價格，與原告訂立買賣契約。
(三)備位部分：系爭斡旋契約之無從履行，係因可歸責於被告之事由，原告亦得依民法第249條第3款規定、系爭斡旋契約第四條第十項約定，就已給付之定金210萬元，請求被告加倍返還之。而為備位聲明：
1.被告應給付原告420萬元，及自起訴狀繕本送達日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
2.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯則以：
(一)原告不得請求被告訂立買賣契約：兩造就系爭不動產之買賣價金具體付款方式、契約簽約日期及有關其他費用之負擔、貸款、交屋約定、違約等諸多必要之點均未有合意，系爭不動產買賣契約無從成立，且依系爭斡旋契約第四條第二項、第十項約定可知，兩造尚未成立系爭不動產之買賣契約，賣方得不具理由，以加倍返還定金作為違約之代價，拒絕訂立買賣契約，縱使議價成功，被告仍保有選擇簽署買賣契約或加倍返還定金予原告之權利，以免造成強買強賣、侵害契約形成自由問題。被告已決定不出售系爭不動產，已無可能訂立買賣契約。
(二)原告不得請求被告給付原告420萬元：兩造在系爭斡旋契約中，除現金交付之10萬元幹旋金外，別無其他關於定金之約定或合意，被告亦無授權信義房屋合仲介代為收受其他定金或款項，則系爭斡旋契約「斡旋金轉定金」之範園僅限於契約書所載之10萬元。況原告是在接獲信義房屋仲介通知被告不賣後，自行到仲介營業處所丟下支票後離開，仲介有明確向原告表示拒絕收受，但原告不願取回，可見原告自始未合法交付系爭支票，且該支票迄今未經提示兌現，兩造間不存在200萬元定金關係。
(三)並聲明：原告之訴駁回。
三、不爭執事項：原告主張兩造訂立系爭斡旋契約之事實，為被告所不爭執者，並有系爭斡旋契約在卷可稽(本院卷第23頁)，堪信為實。
四、得心證之理由：
(一)先位部分：
1.按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。次按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約係約定將來訂立一定契約（本約）之契約，旨在使預約當事人負有成立本約之義務。預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行。而不動產買賣為求慎重，契約當事人通常均就買賣標的、價金、價款繳納方法、不動產移轉登記及交付期限等事項加以約定。是買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立，有最高法院61年台上字第964號判決、102年度台上字第69號判決、104年度台上字第1410號判決意旨可參。又給付之障礙雖可得除去而未除去前，給付仍屬不能，例如買受人依買賣契約請求出賣人將第三人所有之物移轉或交付與買受人，自屬給付不能，該買受人自亦無從請求為不能之給付，且依社會通常觀念，如屬給付不能，即不問該給付不能之為主觀或客觀原因而異其效果，另有最高法院85年度台上字第1389號判決意旨可供參酌。
2.原告主張兩造已訂立系爭斡旋契約，被告應依第四條第二項約定與原告訂立買賣契約之本約等語，惟被告否認之，辯稱兩造雖有訂約，但依系爭斡旋契約第二條第一項內容可知，買賣本約尚有必要之點未為合意，例如付款方式、不動產交付時期等項，本約既未成立，被告仍有權選擇簽署契約或以加倍返還十萬元之方式解決本件紛爭，被告沒有要訂立本約等語（本院卷第182、183、75頁）。經查，
(1)兩造係透過信義房屋仲介辦理系爭不動產之買賣事宜，除價金及買賣標的部分已由兩造在系爭斡旋契約前言段及第一條明示其特定內容外，如首揭說明所示通常不動產買賣必要之合意內容，例如「價款繳納方法」、「不動產移轉登記」及「交付期限」等事項，系爭斡旋契約查無特定具體之表述，有系爭斡旋契約在卷可稽，而系爭斡旋契約第四條第二項本文部分並約有：「本契約如經賣方或其代理人簽名(章)同意出售，買賣雙方即負有簽署買賣契約之義務」等語，依上揭說明，堪認該段所定之簽署義務，具有訂立買賣契約本約之預約性質，其目的在完備本約必要內容之合意。
(2)次查，原告在系爭斡旋契約第二條第一項勾選「由買賣雙方於簽立買賣契約時另行約定」等語，就「價款繳納方法」明示他日再行商議，並無具體要邀內容，而被告既為「沒有要訂立本約」之表示，堪認被告已拒絕給付，無欲就此部分再為要約或承諾之意思表示，則原告就「價款繳納方法」已無可能再與被告達成合意，洵可認定。此外，兩造就其他不動產移轉登記及交付期限等必要之合意事項所未為之意思內容，因內容自始即不具體明確，亦無可能以強制執行方式使被告單方形成之，堪認系爭斡旋契約就訂立本約部分之債務本旨應已無法實現。
(3)按系爭斡旋契約第四條第十項第一款全文為：「買方同意本契約經賣方或其代理人簽署同意出售時，此契約即轉為定金收據，除買賣標的物為預售屋，限將定金存入安信建經外，信義房屋即得代理買方將斡旋金充為定金交付賣方，或依賣方指示將定金存入安信建經。如因可歸責買方之事由不履行簽立買賣契約書之義務時，買方得拋棄定金交由賣方沒收，作為違約賠償；如因可歸責賣方之事由不履行簽立買賣契約書之義務時，賣方應加倍返還定金，作為違約賠償」，依文字解釋方法可看出，第二段採平行體例，各定買方及賣方不訂立本約時之違約賠償責任。而本件既有如上述之必要內容（包含原告自己保留之「價款繳納方法」及其他原告所提契約樣本之空白內容）無法達成合意，依上揭說明，系爭斡旋契約第四條第二項本文欲使兩造再就其他內容達成合意及簽署本約之約定，客觀上已無除去障礙之可能，則系爭斡旋契約之訂約義務即陷於給付不能，被告辯稱於此情形，得以賠償方式解決，不得再請求履行，以免發生強買強賣問題等語，應屬合理且符合當事人真意之契約解釋。原告主張被告並無毀約權，於此情形仍得請求被告履行云云，無解於僵局，且該給付無從為強制執行，已如上述，並不可取。
3.依上，原告先位請求被告以特定價格訂立買賣契約本約，訂立契約部分屬不能之給付，無從許可，該特定價格之意思表示即失所附麗，全部請求仍不能許可，應予駁回。
(二)備位部分：
1.民法第249條規定：「定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：一、契約履行時，定金應返還或作為給付之一部。二、契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。
四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之。」又定金依其作用之不同，可分為證約定金、成約定金、違約定金、解約定金及立約定金。上述各種定金，非必各不相涉，互相排斥，交付一種定金，而兼具他種作用者，事恆有之，應依契約之文字及當事人之真意決定之（最高法院101年度台上字第1692號判決要旨參酌）。
2.原告主張其得民法第249條第3款規定及系爭斡旋契約第四條第十項請求被告給付420萬元等語，惟被告否認之，辯稱其未收受逾10萬元之定金，未授權他人收受系爭支票等語。經查，被告自認原告有交付10萬元定金，並稱決定不簽約，願加倍返還十萬元等情（本院卷第75頁、第183頁第6行），合於系爭斡旋契約第四條第十項有關「如因可歸責賣方之事由不履行簽立買賣契約書之義務時，賣方應加倍返還定金，作為違約賠償」約定，堪認原告主張被告就訂立買賣契約本約之不履行，具有可歸責事由，其得依系爭斡旋契約第四條第十項約定而請求給付20萬元部分，為有理由，應予許可。此部分原告併請求被告給付按週年利率百分之五計算之遲延利息(起訴狀繕本於111年7月25日送達被告羅明泉、羅順清，本院卷第53、55、57、59頁)，合於民法第203條規定，亦應許可。至於原告併依民法第249條第3款規定為同額請求部分，雖斡旋金有轉為本約定金之特約，惟因買賣契約本約尚未訂立，已如上述，並無何本約不能履行之問題，該20萬元於此情形仍僅在預約中具有不履行訂立本約之違約定金性質，則原告依民法第249條請求被告給付20萬元部分，於法不符，為無理由，應予駁回；惟此部分無礙上揭已許可部分之請求。
3.次查，兩造就其等有上述之未訂立本約事實，並不爭執。原告雖主張其有簽發系爭支票，並依系爭斡旋契約第四第十項所定方式，交付信義房屋仲介，無待被告親自收受，已生定金之效力等語（本院卷第96、97頁、第183頁第31行），但被告否認之。查系爭斡旋契約訂立日為110年11月10日，當事人為被告二人（本院卷第23頁），惟系爭支票簽發日為110年11月17日，受款人僅羅明泉一人，有系爭支票影本在卷可稽（本院卷第25頁），堪認原告係在系爭斡旋契約訂立日後始簽發支票，該支票顯非系爭斡旋契約中，經被告二人合意之斡旋金，自無由依第四條第十項約定發生斡旋金「轉為定金」之法律效果，遑論信義房屋仲介有權代收或處分之。次查，原告自陳系爭支票尚未兌現，亦未存入安候建經，現由仲介保管等語（本院卷第184頁第8行），堪認被告辯稱其亦未收受該筆金錢等情為有據。另觀諸原告所提內湖西湖郵局存證號碼1005號存證信函(本院卷第27頁)、110年11月13日「阿鎧」LINE對話紀錄(本院卷第119頁)、110年11月11日「阿鎧」LINE對話紀錄(本院卷第135、137頁)等件，亦查無被告二人有何關於定金之意思表示。此外，原告就被告合意以系爭支票為本約定金及受讓票據權利之事實，並無其他證據以實其說，尚難僅因原告單方簽發支票之行為，推認系爭支票即為兩造合意之本約定金，是原告主張被告另有受領200萬元定金云云，洵屬無據，其依民法第249條及系爭斡旋契約第四條第十項請求被告加倍返還之，為無理由，應予駁回。
五、綜上所述，原告先位之訴為無理由，應予駁回。原告備位請求於主文第一項所示範圍為有理由，應予許可；逾此範圍為無理由，應予駁回。
六、原告勝訴部分，本判決所命被告給付之金額未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，依職權宣告假執行，原告陳明願供擔保聲請假執行，僅促使法院職權發動，不另為假執行准駁之諭知；另依民事訴訟法第392條第2項規定，依職權酌定相當擔保金額宣告被告亦得於預供擔保後免為假執行。備位聲明原告敗訴部分，假執行之聲請失去依據，應予駁回。
七、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之舉證，經審酌核與本件判決結果不生影響，不再一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項。中 華 民 國 111 年 10 月 18 日
民事第五庭 法 官 林修平以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 10 月 18 日
書記官 宇美璇