臺灣臺北地方法院民事判決111年度重訴字第77號原 告 松德社區管理委員會法定代理人 蕭富文訴訟代理人 劉仁閔律師
邱柏越律師趙翊婷律師被 告 陳莘昀訴訟代理人 詹順貴律師
陳長文律師上列當事人間請求拆除地上物等事件，本院於民國111年6月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣4,343,884元，及自民國110年11月5日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔2/5，餘由原告負擔。
四、本判決第一項於原告以新臺幣1,448,000元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣4,343,884元為原告預供擔保，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序方面按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，民事訴訟法第262條第1項本文定有明文。又訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查，原告起訴時聲明：如附表一所示，嗣於民國111年1月19日以民事陳報狀撤回訴之聲明第2項(見本院卷第19頁)，復於111年5月30日以民事訴之聲明變更狀，擴張聲明為：如附表二所示（見本院卷第121頁）。核原告撤回訴之一部及擴張應受判決事項之聲明，均與前揭規定相符，應予准許。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：伊係坐落臺北市○○區○○段○○段000000000000地號土地(下稱系爭238-4、238-15地號土地)上之建物即門牌號碼臺北市○○區○○路000號及223號（A棟）、225號至243號（B棟）、245號及247號（C棟）、臺北市○○區○○路0段0號及11號（D棟）、臺北市○○區○○路0段00巷0號及3號（E棟）、5號及7號（F棟），即松德社區之管理委員會。被告為門牌號碼臺北市○○路0段0號房屋(下稱系爭房屋)之所有權人，未經松德社區全體區分所有權人之同意，自98年間起，以設立圍牆方式占用全體區分所有權人共有之系爭238-4、238-15地號土地上如附圖編號A、B所示範圍（下稱系爭土地），供其經營愛麗絲咖啡廳使用，被告既無權占用系爭土地，即享有相當於租金之不當得利而致原告受有損害，原告自得依民法第179條之規定，請求被告返還自105年10月28日起至110年10月27日止，按系爭238-4、238-15地號土地公告現值年息5%計算之不當得利共計新臺幣（下同）10,859,704元。為此，依民法第179條規定，起訴請求被告返還不當得利等語，並聲明：如附表二所示。
二、被告則以：原告之成立不合法，欠缺提起本件訴訟之權利保護要件，亦非當事人適格。全體區分所有權人間就系爭土地已有分管契約，被告使用系爭土地不構成侵害行為，且原告未說明其有何被侵害而受損害之事實。又縱原告係合法成立，其自108年11月10日始行成立，則於同年月9日前，原告不可能有被侵害而受損害之事實發生，其請求105年10月28日起至108年11月9日止之不當得利，並無理由。退步言之，本件縱構成不當得利，因原告主張系爭土地作為防火巷、停車位使用，自應以停車位之使用利益作為計算基礎。再退而言之，本件應以系爭238-4、238-15地號土地申報地價年息8%計算相當於租金之損害為適當等語置辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、得心證之理由
㈠、原告係依公寓大廈管理條例規定合法成立之管理委員會（下稱管委會）：
1.按區分所有權人會議除第二十八條規定外，由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人。無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推一人為召集人，公寓大廈管理條例第25條第3項定有明文。
又本條例第二十五條第三項所定由區分所有權人互推一人為召集人，除規約另有規定者外，應有區分所有權人二人以上書面推選，經公告十日後生效，公寓大廈管理條例施行細則第7條第1項亦有明文。次按，區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之，同條例第31條同有明文。再按，區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議，同條例第32條第1項亦有規定。查，松德社區於108年9月以前並無管委會，為兩造所不爭執，蕭富文為松德社區之區分所有權人，前於108年9月間經推選為召集人，並公告10日後，於108年10月27日召集松德社區第1屆第1次區分所有權人會議（下稱區權會），復於同年11月10日召集第2次區權會，揆諸上開規定，自屬有權召集。又前揭第1次區權會因未達公寓大廈管理條例第31條之出席人數及區分所有權比例之定額，而就同一議案重新召集區權會，松德社區之區分所有權人共139人，經出席區分所有權人合計54人（占全體區分所有權人3
4.85％）及區分所有權比例35.04％出席，出席人數已達3人且人數及區分所有權比例均達1/5以上，並出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成「同意成立管理委員會並申請組織報備」之決議等情，有推選召集人公告、第1、2次區權會紀錄、出席人員名冊可稽（見本院卷第229至251頁），是原告係依公寓大廈管理條例規定合法成立之管委會，可以認定。
2.被告雖辯稱：松德社區A至F建築物應屬「幢」，建物使用及管理均不干涉，參照相關判決、內政部營建署函釋，依法得各自成立管理委員會。A至F幢並無區分共有關係，且早已各自成立管理委員會，於適用屬例外規定之公寓大廈管理條例第32條所定決議方式自應從嚴，本件召集人產生方式有悖於同條例第29條第6項，應各自依同條例第25條第3、4項、第31條、第32條來召集決定是否成立原告此一管委會，又松德社區第2次區權會之A幢、D幢、F幢出席之區分所有權人與區分所有權比例均未達1/5之法定要求，無法表現A幢、D幢、F幢區分所有權人之意思，不符同條例第32條規範之民主正當性云云。惟查，松德社區之A至F建築物均為同時興建，而坐落在系爭238-4、238-15地號土地上，且基於同一使用執照共同使用法定停車空間、防火巷等公共設施，有配置圖可參（見調解卷第25頁），可以認定。而有關共用部分之範圍劃分、修繕、管理、維護及其費用之分擔、公共基金分配、保管文件移交與分工事宜，涉及全體區分所有權人之權利義務（最高法院107年度台上字第1960號判決意旨參照），是松德社區內各建築物縱有各自之管理組織，惟既有共用部分，則就共用部分之範圍劃分、修繕、管理、維護及其費用之分擔、公共基金分配、保管文件移交與分工事宜，涉及全體區分所有權人之權利義務，自應經全體區分所有權人會議決議，被告徒稱A至F建築物，依法得各自成立管理委員會，而認無必要再成立原告之管委會云云，無足採憑。又同條例第25條第3項、第32條並未就有數棟建築物情形，另為規範，是被告辯稱本件應各自依同條例第25條第3、4項、第31條、第32條來召集決定，以及A幢、D幢、F幢出席之區分所有權人與區分所有權比例均未達1/5之法定要求云云，增加法律所無限制，顯無可採。遑論，召集人之推舉、區權會之召開均依法為公告、通知，區分所有權人選擇不另推選他人為召集人（公寓大廈管理條例施行細則第7條參照），以及不到場參與區權會，俱屬其自由意志之表達，未悖於法律或違反民主正當性，被告此部分所辯，並非可採。
3.基上，原告係依公寓大廈管理條例規定合法成立之管委會，則被告以原告並非合法成立之管委會為由，抗辯原告不具當事人適格，且欠缺權利保護必要云云，即失所憑，並非可採。
㈡、原告就本件有訴訟實施權：
1.共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，公寓大廈管理條例第10條第2項前段定有明文。是社區共用部分之管理為管理委員會職務範圍內之事項，其對於因執行管理社區共用部分而衍生之相關民事紛爭，自有訴訟實施權。
2.查，原告主張松德社區共用之系爭土地遭被告無權占用，故依法請求被告給付相當於租金之不當得利乙節，係就其管理松德社區共用部分所生之私法上爭議，依上說明，自有訴訟實施權。
3.基上，系爭土地屬松德社區全體區分所有權人之共用部分，原告為松德社區之管委會，就系爭土地之管理依法有訴訟實施權，則被告辯稱原告不具當事人適格，且欠缺權利保護必要云云，即屬無由。
㈢、本件並無分管契約存在，被告無權占用系爭土地：
1.按共有物分管契約，雖不以訂立書面為要件，明示或默示均無不可，然默示之意思表示，係指土地共有人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沈默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示（最高法院109年度台上字第2118號判決意旨參照）。
2.系爭土地為松德社區全體區分所有權人共有之土地，現供被告做為餐廳營業之用，為被告所不爭執，並有照片可佐（見調解卷第29頁、本院卷第156頁），堪信此部分之事實為真。
3.又本件經本院會同地政機關至現場測量，經松山地政事務所111年5月3日以北市松地測字第1117008403號函檢送土地複丈成果圖，複丈成果圖第1頁圖上編號A部分，係記載使用238-4地號土地，面積為82平方公尺，圖上編號B部分，係記載使用238-15地號土地，面積為14平方公尺，惟複丈成果圖第2頁編號A部分係標示在238-15地號土地上，編號B部分係標示在238-4地號土地上，對照第2頁繪製之相對位置及面積，應認第1頁圖上編號A部分，係使用238-15地號土地（誤載為238-4地號土地），編號B部分，係使用238-4地號土地（誤載為238-15地號土地），有上開複丈成果圖附卷可參(見本院卷第107至109頁)，爰將上開複丈成果圖第1頁部分更正為如附圖所示。
4.被告辯稱：系爭土地自系爭房屋71年竣工以來即有泥作圍籬存在，足認起造人應有與各區分所有權人約定將系爭土地交由系爭房屋所有權人使用之意；又，系爭土地由系爭房屋所有權人使用，歷經40年無人提出異議或干涉，且系爭土地位於信義路上，其他區分所有權人對於系爭土地係由被告或系爭房屋所有權人使用一節顯係明知或可得而知，全體區分所有權人間已合意成立分管契約云云。惟查，即令系爭土地自竣工以來即有泥作圍籬，然此與起造人有無與各區分所有權人約定系爭土地由系爭房屋所有權人使用乙節，並無必然關連，被告所為之推論，無足憑採。又即令原告或其他區分所有權人長期未就系爭房屋所有權人占用系爭土地乙節，提出異議，然被告未舉證證明其他區分所有權人有何積極作為足以推論同意系爭房屋之所有權人占用系爭土地，按前說明，衡情僅能認為其他區分所有權人為單純沉默，尚無與系爭房屋之所有權人就系爭土地成立分管契約之默示意思表示，是被告此部分抗辯，並非可採。
㈣、原告請求被告給付相當於租金之不當得利4,343,884元，為有理由：
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文。次按，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號裁判要旨參照)。再按，土地法第97條第1 項限制房屋租金之規定，應僅限於城巿地方供住宅用之房屋，始有其適用，至非供居住之營業用房屋並不涵攝在內；承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般土地可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院93年度台上字第1718號、100年度台上字第483號裁判意旨參照）。又無權占有他人所有物或地上物，可能獲得之相當於租金之利益，應以客觀上占有人所受之利益為衡量標準，非以請求人主觀上所受之損害為斷（最高法院104年度台上字第715號判決意旨參照）。
2.本件被告無權占用系爭土地，已如前述，則原告主張被告受有相當於租金之利益致其受有損害，其得依不當得利之規定，請求被告給付提起本件訴訟回溯5年（即105年10月28日起至110年10月27日），計算相當於租金之利益，自屬有據。
3.本院審酌系爭土地目前為被告經營餐廳使用之空間，該餐廳
坐落於臺北市信義路6段，餐廳前設有公車站牌，附近多為住宅，雖有商業活動，然究非工商業繁榮之鬧市商業區可比，有照片在卷可憑（見調解卷第29至36頁）。是本院依照系爭土地之位置、使用情況、繁榮程度、經濟用途、交通便利性、生活機能完善度及利用狀況等因素，認相當於租金之不當得利應以公告土地現值計算，應依系爭土地之公告現值年息2%為計算之基準。
4.系爭土地105年至110年之公告現值如附表3所載，有臺北市地價查詢系統可稽。準此，原告請求被告給付自起訴時回溯
5 年即105年10月28日起至110年10月27日止之不當得利，共計4,343,884元（計算式如附表四），為有理由，應予准許。原告逾此部分之請求，則屬無由，不應准許。
5.至被告辯稱：系爭土地依原告書狀，係主張做為停車位使用，自應以停車位租金做為計算不當得利之基礎；且原告自108年11月10日始行成立，則於同年月9日前，原告不可能有被侵害而受損害之事實發生云云。然相當於租金之不當得利係以客觀上占有人所受之利益為主，已如前述，被告主張應以停車位租金計算，顯無足採。至原告雖於108年11月間始成立，惟原告本非松德社區之區分所有權人，而係松德社區共用部分之管理權人，系爭土地自105年10月28日迄今遭被告無權占用，被告於該段期間受有相當於租金之利益，致系爭土地全體區分所有權人受有損害之情，不因原告成立在後而有別，故被告以原告成立在後為由，抗辯原告不得請求108年11月前無權占用系爭土地而生相當於租金之不當得利云云，核屬無由。
四、又按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第299條第2項、第233條第1項及第203條定有明文。查，原告請求被告給付相當於租金之不當得利4,343,884元，屬給付無確定期限之債務，則原告依上開法條規定，請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日即110年11月5日起至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息，於法有據，應予准許。原告逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、綜上所述，原告依民法第179條之規定，請求被告給付原告4,343,884元暨法定遲延利息，為有理由，應予准許，原告逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。又就原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許；至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，被告雖聲請傳喚證人楊達樞，證明系爭房屋四周於71年間已有圍籬之情，惟縱有圍籬，亦無從證明松德社區全體區分所有權人與被告間就系爭土地有分管契約，詳如前述，是此部分調查證據之聲請，並無必要。又兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據，經本院詳予斟酌後，認均不足以影響判決之結果，爰不另一一論述，併予敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 111 年 6 月 30 日
民事第四庭 法 官 蕭涵勻以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 6 月 30 日
書記官 林立原附表一（起訴時訴之聲明）
附表二（變更後訴之聲明）
一、被告應給付原告新臺幣（下同）10,859,704元，及其中600萬元自起訴狀繕本送達翌日起、4,859,704元自本訴之聲明變更狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、願供擔保，請准宣告假執行。附表三（238-4地號土地、238-15地號土地歷年公告現值，新臺幣）年度 238-4地號 238-15地號 105 436,377元 470,668元 106 418,736元 456,757元 107 412,313元 449,797元 108 414,839元 452,143元 109 415,147元 459,941元 110 425,198元 474,169元
附表四(不當得利計算式)占用期間 土地地號 不當得利金額 （計算式：公告現值〈元/平方公尺〉×占用面積〈平方公尺〉×2% ×占用期間；元以下四捨五入） 105年10月28日至105年12月31日 238-15 470,668元×82×2%×(65/365)=137,461元 238-4 436,377元×14×2%×(65/365)=21,759元 106年1月1日至106年12月31日 238-15 456,757元×82×2%=749,081元 238-4 418,736元×14×2%=117,246元 107年1月1日至107年12月31日 238-15 449,797元×82×2%=737,667元 238-4 412,313元×14×2%=115,448元 108年1月1日至108年12月31日 238-15 452,143元×82×2%=741,515元 238-4 414,839元×14×2%=116,155元 109年1月1日至109年12月31日 238-15 459,941元×82×2%=754,303元 238-4 415,147元×14×2%=116,241元 110年1月1日至110年10月27日 238-15 474,169元×82×2%×(300/365)=639,154元 238-4 425,198元×14×2%×(300/365)=97,854元 總計 4,343,884元