臺灣臺北地方法院民事判決111年度重訴字第731號原 告 劉林生訴訟代理人 李祖麟律師被 告 蘇石泉上列當事人間請求交付房地等事件，本院於民國112年1月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國110年10月3日將其所有之如附表所示之房地（下稱系爭房地）透過仲介以新臺幣（下同）1,670萬元出售予伊，兩造並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約）及不動產買賣價金履約保證申請書（下稱系爭申請書，與系爭契約合稱系爭契約及申請書），約定買賣價金由伊匯入訴外人僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）之履約保證專戶（下稱系爭專戶），再由該公司於買賣標的完成點交後撥付予被告。伊已依約自110年10月7日起陸續將款項及系爭房地稅捐匯入系爭專戶，系爭房地所有權亦於110年10月28日辦妥移轉登記。詎被告遲未點交系爭房地，經伊聲請臺北市萬華區調解委員會（下稱萬華調委會）調解，被告同意於110年12月14日將系爭房地騰空搬清，然被告屆期仍未為之，爰依系爭契約第9條第5項前段第15條第3項約定請求交付系爭房地（見本院卷第257頁），依系爭契約第9條第5項後段約定，請求給付違約金等語。並聲明：㈠被告應將系爭房地交付予伊。㈡被告應自110年12月1日起至交付系爭房地之日止，按日給付伊3,340元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：伊於簽署買賣議價委託書（下稱系爭委託書）同意出售系爭房地時，並未同意使用履約保證，且兩造於簽訂系爭契約時，原告未使伊清楚知悉系爭契約及申請書之內容，依民法第71條規定，系爭契約及申請書應屬無效。又兩造已於110年12月7日在萬華調委會成立調解，並作成調解書（下稱系爭調解書），是兩造間權利關係應以系爭調解書為準，系爭契約及申請書因而失其效力。另本件實係因原告未履行系爭調解書第1項約定，而致後續約定無法執行，原告自不得將遲延責任歸責於伊，且一般拍賣程序係先繳交價金再行點交，本件卻前後倒置，應屬違法等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由原告主張其已在兩造成立系爭契約後，將系爭房地之買賣價金及相關稅費匯入系爭專戶，並已辦妥系爭房地之所有權移轉登記，被告卻遲未騰空交付系爭房地，其自得請求被告騰空交付並給付違約金等節，被告則以前詞拒絕。茲查：
㈠系爭契約是否有效？
1.按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153條第1項定有明文。契約成立後，如無自始當然無效之原因存在，又未經契約當事人撤銷、解除或終止，或因約定之終期屆至或解除條件成就而失效，契約自仍屬有效，契約當事人即應受該契約之拘束，不容任意指為無效。
2.原告主張兩造已成立系爭契約等節，業據提出被告未爭執形式上真正之系爭契約及申請書，以及兩造簽訂系爭契約及申請書時之現場照片為證（見本院卷第26至35頁、第21至25頁、第37頁），且被告亦不否認其確有於系爭契約及申請書上簽名（見本院卷第145頁），堪認兩造已就買賣系爭房地達成成立系爭契約且委由僑馥公司之系爭專戶進行買賣履約保證之意思表示合致，買賣系爭房地之系爭契約及委由僑馥公司處理履約保證事務之契約（下稱系爭履保契約）自已成立。
3.雖被告辯稱其僅同意系爭委託書上關於「已收定金新台幣壹拾萬元整」之部分，並未同意使用履約保證，且事先無閱覽系爭契約及申請書之機會，系爭契約及申請書已違內政部108年10月31日台內地字第108025629號函文意旨，依民法第71條規定應屬無效云云。查：
⑴觀諸被告所提之系爭委託書（見本院卷第155頁），乃買方（
即原告）為承購議價標的而於110年9月18日委託住商不動產萬華青年加盟店代為議價，係由原告先行提出，原告除支付議價保證金10萬元，並於第9條特約條款記載：「買方同意全程用履保」，經仲介代為議價徵得賣方（即被告）同意，該10萬元則轉作買賣系爭房地之定金，交由被告於110年9月20日簽收，被告並於「賣方是否同意依上開內容出售？☑同意」之欄位下方簽名（見本院卷第155頁下方），足見被告非僅與原告達成價金之意思合致，並同意以履約保證之方式履行買賣契約。
⑵又內政部於108年10月31日以台內地字第1080265629號公告（
109年5月1日生效）成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，消費者保護法（下稱消保法）第11條之1第1項亦規定：「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。」。惟上開消保法之規定，僅賦予企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應使消費者有審閱定型化契約全部約款機會之義務，係為避免企業經營者利用其優勢締約地位，使消費者未能充分理解契約內容前即匆促締約，而受顯不利己之約款拘束之情形，是如締約之雙方均非企業經營者，並無締約能力顯不對等之情，復無契約審閱期間之特別約定，自不因無事先審閱契約之機會即使契約無效。而兩造於110年10月3日簽訂系爭契約時，一併簽署系爭申請書，亦有前所述之契約及申請書可稽（見本院卷第26至35頁、第21至25頁），可知系爭契約之締約當事人均非企業經營者，且又未見特約應賦予契約審閱期之約定，縱使被告未能事先審閱契約內容，仍不因此而使系爭契約無效。至申請由僑馥公司履約保證一節，既係買賣及仲介公司基於保障買賣之履約及仲介報酬之給付而三方共同委任僑馥公司處理履約保證事務，其與僑馥公司之締約能力尚難認為不相等。且原告是在110年9月20簽署系爭委託書後所為，對於將以履約保證方式履行買賣契約，非但已事前知情，由系爭契約第4條第1項「辦理不動產買賣價金履約保證」約定及第15條其他約定事項第1項、第2項約定：「買方最遲應於民國110年10月13日前將第一期價款扣除訂金之差額匯入履約專戶。」、「賣方應於民國110年10月4日將訂金新台幣壹拾萬元整委託仲介公司匯入履約專戶。」（見本院卷第32頁），更徵兩造在締結系爭契約及簽署系爭委託書之際，另就履約保證之履約事項進行磋商，被告對於系爭契約及申請書內容應知之甚詳。
⑶因此，被告以前詞辯稱系爭契約及申請書應屬無效云云，顯不足採。
4.被告又辯稱兩造已簽立系爭調解書，兩造權利義務應以該調解書為準。查：
⑴依鄉鎮市調解條例規定由各該鄉鎮市公所調解委員會調解成
立所作成之調解書，係屬雙方當事人以終止爭執為目的而互相讓步所為之合意。縱該調解書因未經法院核定，不生鄉鎮市調解條例第24條第2項（現行第27條第2項）規定之與民事確定判決有同一之效力，仍應認為具有私法上和解契約之效力（最高法院87年度台上字第2342號判決參照）。再民法上所稱之和解，如當事人係以他種法律關係或以單純無因性之債務約束等由，替代原有之法律關係而成立者，乃創設性之和解；倘以原來明確之法律關係為基礎而成立者，則屬認定性之和解。認定性和解，係以原來明確之法律關係為基礎而成立，因僅有認定效力，故債務人如不履行和解契約，當事人仍得依原來之法律關係為主張。
⑵兩造於110年12月7日成立系爭調解書乙節，雖為兩造所不爭
（見本院卷第256頁），惟原告之聲請調解書載明：「1.合約於110年10月3日簽訂。2.最遲於民國110年12月31日搬出，請蘇石泉先生接受買賣合約，如期交屋」，系爭調解書之前言亦載：「聲請人（按：即原告，下同）於民國（下同）110年10月3日，以總價金新臺幣（下同）壹仟陸佰柒拾萬元整向對造人（按：即被告，下同）購買門牌號碼：臺北市○○區○○路0巷0號11樓房地，並簽立不動產買賣契約書為憑，因兩造就交屋問題生有爭議，故聲請調解。」，業經本院調取該調解卷宗查明，並有聲請調解書及系爭調解書可證（見本院卷第213、235頁），足認兩造係依原有系爭契約之明確法律關係為基礎而就交屋及違約金達成如系爭調解書所示之合意，該調解書之性質應屬認定效力之和解契約。依上說明，被告辯稱因兩造成立系爭調解書，系爭契約及申請書已失其效力云云，仍不足採。
5.從而，系爭契約及系爭履保契約均已成立，又無其他致使各該契約失效之事由存在，各該契約自屬有效，兩造均應受拘束。
㈡原告依系爭契約第9條第5項前段、第15條第3項約定，請求被
告交付系爭房地，是否有據？
1.按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條固有明文，但所用之文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨所用之文字而更為曲解。
2.原告主張其已將系爭房地之買賣價金匯入系爭專戶，依系爭契約第9條第5項前段、第15條第3項約定，被告即應交付系爭房地云云，並提出不動產買賣價金履約保證金專戶入帳明細表為證（見本院卷第173頁）。查：
⑴系爭契約第9條第5項前段約定：「本約買賣標的雙方應於產
權移轉完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交（若因相關作業遲延者，最遲不得於民國110年11月30日）同時應履行全部價金之給付（包括貸款核撥入專戶或完成代清償作業或存入乙方（按：即被告，下同）指定之帳戶）。」，第15條第3項其他約定事項亦約定：「賣方搬空，經買方確認屋況無誤，才由專戶代償賣方銀行貸款。」（見本院卷第30、32頁），可知兩造簽訂系爭契約時所約定系爭房地之交易流程為被告將系爭房地搬空由原告確認屋況後，再由系爭專戶代償被告之貸款，而於清償貸款並塗銷系爭房地之他項權利登記後，方行交屋。
⑵嗣兩造就交屋爭議進行調解，並於110年12月7日簽立系爭調
解書，雖如前述，但細繹系爭調解書第1條約定：「兩造合意對造人（即被告，下同）應於110年12月14日之前將系爭買賣標的騰空搬清，騰空搬清後聲請人（即原告，下同）於110年12月15日之前看屋，確認屋況無誤次一工作日，通知僑馥建經股份有限公司撥款清償對造人原台新銀行貸款，並於台新銀行核發抵押權塗銷文件，對造人須於次一工作日持台新銀行塗銷文件至地政事務所辦妥抵押權塗銷登記，並於塗銷抵押權登記後次一工作日雙方辦理房地點交，於對造人收到僑馥建經股份有限公司履約專戶餘款後，對造人應交付系爭買賣標的鑰匙予聲請人。」（見本院卷第235頁），兩造再次重申被告先騰空搬清、原告確認屋況、由系爭專戶清償被告之台新銀行貸款、塗銷台新銀行抵押權登記、再辦理交屋之履約流程，並就騰空搬清期限、其餘義務之履約期限加以約定。
⑶綜合系爭契約及系爭調解書之內容，兩造顯已表明於系爭房
地之他項權利即台新銀行之抵押權登記塗銷後，被告方須點交系爭房地之意思，自不容原告為將買賣款項及相關費用匯入系爭專戶，被告即應點交系爭房地之解釋。
⑷從而，原告雖已將買賣價金匯入系爭專戶，但既未塗銷系爭
房地之抵押權登記，有系爭房地之第一類登記謄本可參（見本院卷第117至120頁），原告並已陳稱：「因被告未依調解內容騰空房屋，所以原告無法完成付款給被告的手續。」等語（見本院卷第146頁），顯見原告未指示僑馥公司以系爭專戶中之款項代償被告於台新銀行之貸款，台新銀行之抵押權登記亦因此未能塗銷，被告即尚無點交系爭房地之義務，原告依系爭契約第9條第5項前段、第15條第3項約定，請求被告交付系爭房地，自屬無據。
㈢原告依系爭契約第9條第5項後段約定，請求被告給付違約金
，是否有據？
1.按「如屆最後期限乙方仍不能點交，乙方應自最後期限之次日起算，每逾一日按買賣總價金萬分之二計付違約金賠償甲方（按：即原告），…。」系爭契約第9條第5項後段定有明文。
2.原告主張被告未依系爭契約第9條第5項前段所定110年11月30日之期限交屋，自應依同條項後段約定給付自110年12月1日起至交付系爭房地之日止，按日以買賣總價金萬分之2計算之違約金3,340元云云。查上開約定既以被告違反其依限點交系爭房地之義務為請求違約金之要件，自以被告負有點交系爭房地之義務為前提。然被告尚不負點交系爭房地之義務，已認定如前，自無違反點交系爭房地義務之問題。原告依系爭契約第9條第5項後段約定請求被告給付違約金，亦屬無據。
四、綜上所述，原告依系爭契約第9條第5項前段、第15條第3項約定，請求被告交付系爭房地，並依系爭契約第9條第5項後段約定，請求給付自110年12月1日起至交付系爭房地之日止，按日給付3,340元，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，併駁回之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經審酌後認與本件判決結果無影響，爰不逐一論列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 2 月 8 日
民事第六庭 審判長法 官 許純芳
法 官 杜慧玲
法 官 許柏彥以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 2 月 9 日
書記官 蔡庭復附表：
土 地 坐 落 地目 面 積 權 利 範 圍 縣 市 鄉鎮市區 段 小段 地號 平方公尺 臺北市 萬華區 青年段 一 57 （空白） 16,029 85,319分之141建號 基地坐落 建物門牌 建築式樣主要建築材料及房屋層數 建 物 面 積（平方公尺） 權利範圍 備考 6430 如上土地 臺北市○○區○○路0巷0號11樓 鋼筋混凝土造12層 層次面積：69.63 陽 臺：6 合 計：75.63 全部 含共有部分： 6379建號（面積：1,124.18平方公尺權利範圍：322,692分之6,963）