臺灣臺北地方法院民事判決111年度重訴字第881號原 告即反訴被告 曾美華訴訟代理人 林明正律師複 代理人 林育生律師
林姍霓律師被 告即反訴原告 宋岳炫
宋岳信共 同訴訟代理人 孫 宇律師上列當事人間履行買賣契約事件，本院於民國112年3月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣肆佰萬元，及自民國112年3月17日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
本訴訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求之基礎事實同一，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項定有明文。查，原告於辯論時追加備位聲明（如後述），被告雖不同意並抗辯遲滯訴訟，惟經核其基礎事實同一，被告於民國111年12月2日提起反訴，經本院確認無誤後，歷經調查證人階段後，原告追加備位聲明，某程度係因應被告所提反訴及證據調查之結果，尚無遲滯之情形，且不甚礙被告防禦及訴訟之終結，又基於紛爭解決一次性之考量，自應准許。
二、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告
及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴，民事訴訟法第259條定有明文。查本件本、反訴兩造所主張之權利，均源於同一原因事實關係所生之爭執，攻擊防禦方法關係密切，兩訴言詞辯論之資料亦可相互利用，且有利於當事人間紛爭之一次解決及達訴訟經濟之目的，復無其他民事訴訟法第260條所定不得提起反訴之情形，反訴原告即本訴被告提起本件反訴，於法有據，自應准許。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張及反訴答辯意旨均略以：㈠被告宋岳炫與宋岳信為兄弟，被告宋岳炫之配偶阮錦姮為原
告員工，坐落於新北市○○區○○路000巷00號房地(即新北市○○區○○段0地號宋岳炫與宋岳信權利範圍為公同共有萬分之92，及同小段666建號建物權利範圍為宋岳炫與宋岳信公同共有全部，下合稱系爭不動產)為被告二人公同共有，111年8月15日被告將系爭不動產以新臺幣（下同）900萬元出售予原告，雙方訂有不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），原告已給付400萬元價金，另500萬元尾款於系爭不動產所有權移轉登記完竣後一次付清，因被告反悔拒不履行系爭買賣契約，爰依系爭買賣契約之約定提起本訴先位請求被告二人履行買賣契約，將系爭不動產所有權移轉登記予原告，並同時點交房屋，備位請求則依民法第179條訴請被告返還已交付之400萬元買賣價金。
㈡被告完全理解買賣之法律行為意義，被告抗辯係處於輕率情
形而簽約、原告利用急迫情事及被告不具備不動產交易經驗云云，難予憑信。系爭買賣契約係由阮錦姮聯繫接洽，應認被告已委託阮錦姮處理系爭買賣契約，未見到阮錦姮有被逼迫、利誘、不情願之情緒，況原告親自前往被告家中交付現金時，宋岳信與阮錦姮、宋岳炫之長女亦在場，本件與民法74條暴利行為要件不符。又原告寄發存證信函僅取得解除權，而非附條件解除契約之意思表示，難謂系爭買賣契約已經解除，被告提起反訴並無理由。並聲明：㈠先位聲明：被告應依約履行系爭買賣契約，將系爭不動產所有權移轉登記予原告，並同時點交房屋。㈡備位聲明：被告應返還原告400萬元及自書狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被告本訴答辯意旨及反訴意旨均略以：㈠系爭不動產賣價與同區域、同期、類似房型之市場行情，存
在明顯落差，原告開出之價購條件並不合理，被告並無可供判斷交易合理性之資訊及能力。被告因智慮欠缺，不具理解契約內容、判斷交易風險及查證不動產市價之能力，又未獲事先審約之機會，亦未獲證人充分說明，簽約行為核屬輕率，亦有急迫情事，並為原告知悉利用，被告不具備不動產交易經驗與常識，為無經驗，系爭買賣契約應依民法第74條予以撤銷。原告雖稱被告委託阮錦姮處理交易云云，惟阮錦姮名下並無不動產，並未賣過房子，系爭不動產之議價亦是在不知行情下隨便喊價每坪35萬元，更因囿於語言能力（為越南籍配偶），對中文理解及不動產市場行情理解上，有所欠缺，難認阮錦姮具備不動產交易經驗、知識與能力。
㈡原告自認該交付400萬元並非借款，而是系爭不動產買賣價金
，可見原告及李淑惠實使被告無端負債，並令被告於債務不履行後，須返還買賣價金外，還需另外償還協議書所載400萬元消費借貸債務之風險，證明本件交易資訊、地位不對等，見證人為原告所指使，原告主導之交易難謂公平及誠信，被告反訴請求撤銷系爭買賣契約，應有理由。退步言，縱原告行為不構成暴利行為（假設語），惟原告業向被告解除系爭買賣契約，原告本訴請求失所附麗，仍屬無據。並聲明：㈠本訴答辯部分：原告之訴駁回。㈡反訴部分：系爭買賣契約應予撤銷。
三、本件系爭不動產為被告二人公同共有，兩造曾於111年8月15日簽訂系爭買賣契約，約定原告以900萬元為對價，購買系爭不動產所有權等情，有土地及建物謄本、不動產買賣契約書在卷可憑，堪以採信。
四、原告雖主張依系爭買賣契約之約定，被告應移轉系爭不動產所有權予原告，並同時點交房屋云云，惟已經被告否認，被告並辯稱原告已將系爭買賣契約解除，無權再依契約請求等情，按契約當事人之一方因他方遲延給付而定期催告其履行時，可同時為附停止條件之解除契約之意思表示，即於他方當事人未依限履行時，停止條件成就，發生契約解除之效力，無須另為解除契約之意思表示，最高法院92年度台上字第651號民事判決意旨參照。可知，若債權人定相當期限催告債務人履行契約，同時表示如債務人未於催告期限內履行債務者，契約即當然解除時，債權人無需於催告後再為解除契約之意思表示，應認於催告期滿後發生解除契約之效力。查，原告曾於111年9月21日以存證信函向被告表明「謹受當事人（即原告）委任催告台端二人於函達14日內依約完成所有權移轉登記，逾期即解除買賣契約…」、「逾期本人即依約解除買賣契約」（見本院卷第47、49頁），原告之意思係向被告二人為限期履行債務之催告，並表示若被告於催告期限屆滿仍未履行債務時，即解除買賣契約，而被告於催告期間經過迄未履行，為兩造所不爭，依上揭說明，應已於催告期間屆滿後發生解除契約之效力，無須另為解除契約之意思表示，系爭買賣契約既已經解除契約生效，則原告復依系爭買賣契約請求被告履行移轉系爭不動產所有權之義務，則屬無據，原告所提本訴先位請求，自應駁回。
五、原告備位請求依民法第179條請求被告返還已支付之買賣價金400萬元及法定遲延利息部分，原告支付買賣價金400萬元，已經原告主張在卷(見本院卷第231頁)，被告雖以前詞為辯，但被告亦認協議書所載借貸400萬元(見本院卷第41頁)，實係買賣價金之意，兩造並無借貸情形，核與證人阮錦姮、李淑惠之證詞相符(見本院卷第299、314、321頁)，足見協議書記載之借貸新台幣肆佰萬元，其真意應係買賣價款400萬元之支付，而系爭買賣契約既已經原告解除發生效力，原告先位請求雖無理由，但原告備位請求即依不當得利請求被告返還已支付之買賣價金400萬元，則有理由，應予准許。至被告提起反訴請求依民法第74條判決撤銷系爭買賣契約，固非無憑，但系爭買賣契約既已經解除生效在先，則被告訴請撤銷，即屬無據，其反訴應予駁回。
六、綜上所述，系爭買賣契約已經原告解除生效在先，原告先位請求依系爭買賣契約訴請被告履行移轉系爭不動產所有權之義務，自無理由，應予駁回；至原告依不當得利備位請求被告返還買賣價金400萬元及支付法定遲延利息部分，則有理由，應予准許，爰判決如主文第1項所示。至被告提起反訴請求判決撤銷系爭買賣契約，因系爭買賣契約已經解除生效在先，被告又提起反訴請求撤銷，自無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所用證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，反訴原告之訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 112 年 3 月 30 日
民事第四庭法 官 陳正昇以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 3 月 30 日
書記官 翁挺育