臺灣臺北地方法院民事判決111年度重訴字第961號原 告 汪金雲訴訟代理人 簡銘昱律師
張靜律師（嗣於民國112年10月6日終止委任）被 告 汪敏芬訴訟代理人 周詩鈞律師上列當事人間請求塗銷不動產所有權移轉登記事件，本院於113年5月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。查原告起訴時聲明：被告應將其名下所有臺北市○○區○○段○○段00地號土地（下稱系爭土地）及其上324建號、514建號建物（即門牌號碼臺北市○○區○○路0段000號6樓之1）（下合稱系爭房地）以買賣為原因之所有權移轉登記予以塗銷而回復為原告所有（北司補卷第7頁）；嗣於民國112年12月11日具狀追加聲明第2項：被告應將系爭房地全部騰空遷讓返還予原告（本院卷二第205-206頁），係請求之基礎事實同一，核與前揭規定相符，應予准許。
二、原告主張：原告於76年間購買系爭房地，並於76年10月19日辦理所有權移轉登記。原告於87年間曾分別向訴外人即原告大哥汪金蘇、訴外人即原告母親蔡招華借款新臺幣（下同）70萬元、50萬元，為清償上開借款債務，原告出售系爭房地予被告，被告即替原告代償其向蔡招華借貸之50萬元，並交付25萬元予原告，然兩造未就系爭房地買賣討論確切價金、何時及如何交付價金、何時移轉所有權等事宜。被告擅自盜用原告之印鑑、身分證向中國國際商業銀行敦南分行（現為兆豐銀行敦南分行，下稱中國商銀敦南分行）假冒原告名義開戶及申請取得抵押權貸款600萬元，並偽造兩造於88年1月7日簽立系爭房地不動產買賣契約書（下稱系爭契約書）持以於88年3月23日以買賣為原因移轉系爭房地所有權登記為被告所有，嗣原告於000年00月間自美國返臺後始發現系爭房地所有權移轉登記予被告。兩造間未簽立系爭契約書，而被告仍占有系爭房地，爰依民法第767條第1項規定提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應將其名下所有系爭房地以買賣為原因之所有權移轉登記予以塗銷而回復為原告所有；㈡被告應將系爭房地全部騰空遷讓返還予原告；㈢願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：兩造於88年1月7日簽立系爭契約書，約定被告向原告購買系爭房地，買賣總價款為900萬元，系爭契約書上有原告親筆簽名並蓋有印鑑章，被告已依系爭契約書第2條約定給付價款完畢，包含：㈠系爭契約書第2條第1項：締約時原告積欠被告100萬元借款債務，以系爭房地之100萬元價金抵銷；㈡系爭契約書第2條第2項：被告承受原告向中國商銀敦南分行設定之抵押借款600萬元，被告已於88年4月13日匯款600萬元清償債務，中國商銀並交付抵押權設定契約書正本予被告保管；㈢系爭契約書第2條第3項被告代償原告積欠債務：⒈中國商銀房貸利息自87年10月起至00年0月間每月4萬5,311元；⒉債權人黃卿華50萬元借款；⒊債權人劉耿源50萬元；⒋系爭房地增值稅29萬元；㈣被告於88年3月19日以匯款交付買賣尾款。證人汪敏、汪金蘇證詞均足證被告早於99年即以系爭房屋之屋主自居，且原告早於90年間承租系爭房屋樓下之房屋，足證其已知悉系爭房地為被告所有之情事。系爭房地於88年3月所有權移轉登記至被告名下時，原告及其女兒仍與被告共同居住系爭房屋，原告主張其印鑑及身分證等放置在系爭房地遭被告盜用均非實在，原告應負舉證責任等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
四、得心證之理由：查原告於76年10月19日以買賣為原因登記為系爭房地所有權人，被告於88年3月23日以買賣為原因登記為系爭房地所有權人之情，有土地、建物登記公務用謄本、臺北市大安地政事務所異動索引表（本院卷一第33-41頁）、臺北市大安地政事務所111年12月5日函及附件臺北市土地建物異動清冊（本院卷一第125-127頁）為憑，復為兩造無爭執，應堪認屬實。至於原告主張系爭契約書係被告偽造，兩造間無簽立系爭契約書，被告應塗銷系爭房地所有權移轉登記並回復為原告所有，及遷讓返還系爭房地予原告等語，為被告否認，並以前詞置辯，茲論述如下：
㈠原告無法證明系爭契約書係經偽造，兩造間確有就系爭房地買賣成立系爭契約書：
⒈按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民
事訴訟法第277條定有明文。又事實有常態與變態之分，其主張常態事實者無庸負舉證責任，反之，主張變態事實者，則須就其所主張之事實負舉證責任。私文書之內容及簽名均為真正，所蓋用之印文亦為真正，係屬常態，該印文係偽造，則為變態，倘當事人主張該印文係偽造，自應就此變態事實負舉證之責任（最高法院105年度臺簡上字第16號判決意旨參照）。原告主張被告偽造原告名義簽立系爭契約書持以辦理系爭房地所有權移轉登記為被告所有，為被告否認，揆諸前揭說明，自應由原告就主張系爭契約書上原告簽名、印文係偽造之變態事實負舉證責任。惟原告未提出任何證據證明系爭契約書上原告簽名、印文係被告所偽造，已難遽認原告主張之變態事實為可採。
⒉查證人即敦旭法律事務所律師吳展旭到庭具結證稱：我知道
被告於88年1月向原告購買系爭房地，88年間被告在我辦公室幫忙，有一天被告問我，她姐姐即原告要賣房子給她，被告問我是否可以幫忙留意契約的買賣簽約過戶事宜，我就對被告的狀況做瞭解，被告有提到原告有欠被告錢，房屋上也有銀行的貸款，又有原告私人的負債，我就跟被告說這些都要再買賣總價裡面當作付款的條件寫清楚，因為被告剛好在我辦公室上班，被告寫完買賣契約之後我幫被告看一下，我認為這樣陳述與被告的條件差不多，我特別關心的是原告外面負債的清償情形，外面的借貸比較不單純，我有提醒被告代償的時候務必把債權憑證通通拿回來作廢，同時我又推薦跟我合署辦公的我信賴的謝淳靜代書去幫忙做過戶。當時我提供意見，被告有拿撰擬契約給我看，上面的字跡滿工整的，是被告的字跡；（系爭契約書，本院卷一第65-68頁）就是我當初看到的那份契約，我當時沒有協助見證，因為我不好介入，原因是雙方我都認識，我知道原告是自尊心高的人，要顧慮原告的感受，我們要周全一點；兩造有無簽約我不在場，我聽謝淳靜代書事後說汪家兩姊妹長得很像，個子都高，姐姐長得更魁；室內電話0000-0000是我事務所的代表號，辦公室是82年8月啟用，當時到現在電話沒有換過，被告有告知我，她會在買賣契約、匯款單上留事務所的電話等語（本院卷二第232-234頁），參以證人即系爭土地於88年間申報土地增值稅之代理人劉貞珍到庭具結證稱：88年間我應該是蘇麗卿代書事務所的雇員，我有代書執照，（原證25，系爭土地增值稅申報書，本院卷二第273-275頁）字是我寫的；土地要買賣時要先報稅後，才能過戶，在送土地增值稅的時候，會需要附買賣契約影本，所以註明與原本相符，這契約文字一般不會是雙方所寫，是我們送件辦理土地增值稅申報時所用的，買賣所有權移轉契約書（本院卷二第275頁）是通稱的公契，這是地政機關需要的文件；辦理完稅、過戶的過程中，通常我會看到雙方都在的狀況下；（本院卷二第275頁）之契約原告也有簽名，就我的經驗，我覺得賣的人是權利損失，所以我會比較小心，請出賣人要在場簽名確認；原則上有在（本院卷二第275頁）簽名情形下，通常就是表示是本人到場簽名，但時間很久，不確定當時的情形；公契上面的簽名當然不可以由別人代簽，通常因為出賣人是權利受損人，為確認真意，會請出賣人在代書面前簽名等語（卷二第358-361頁），並有系爭契約書（本院卷一第65-68頁）、系爭土地土地增值稅申報書（本院卷二第273頁）、買賣所有權移轉契約書（本院卷二第275頁）為憑，足認依證人吳展旭、劉貞珍均一致證稱兩造間確有買賣系爭房地之事實，因被告當時任職吳展旭律師事務所，而在買主欄位記載電話為吳展旭律師事務所代表號，且原告（即系爭房地之出賣人）除在系爭契約書之賣主（乙方）欄位簽名外，並在買賣所有權移轉契約書（公契）（本院卷二第275頁）上簽名。原告空言主張兩造間無簽立系爭契約書云云，核與實情有悖，殊難採憑。
⒊原告雖主張證人吳展旭證述內容不實云云，惟查證人吳展旭
另具結證稱：我是先認識原告，原告78、79年間也是系爭信義路的房屋要賣，但是碰到詐騙集團，被偷偷設定抵押權，就產生糾紛，地院敗訴後，透過朋友介紹，高院是我幫原告處理，後來認識變成朋友。原告打官司的過程，被告偶而會陪原告來事務所關心案情才認識。被告86年下半年到89年上半年，曾經在我事務所擔任行政秘書，我當時缺秘書，因為行政秘書可以協助我招呼客人，陪同開庭，因為我那陣子身體不好，被告的閱歷可以幫助我關照事務所的大小事情，我瞭解原告、被告姊妹，她們小時候的家境不好，但是很聰明上進，她們很早在海外工作唱歌表演民族舞蹈，雖然沒有很好的學歷，但是這個對事務所需要的行政秘書而言，算是個人才。我大女兒82年出生的時候，有一年蒙原告照料，原告算是我女兒的保姆。我認識原告之後，官司進行中，原告就有打麻將的習慣，這是原告唯一的嗜好，麻將打得很兇，所以我知道原告有負債，負債我是從被告得知。買賣契約中有代償的部分，被告說原告銀行的貸款利息繳不出來，民間又有人在逼債，原告欠被告的錢也無法還，我知道之後也不感到意外，因為原告就愛打麻將。被告是比較懂省吃儉用的個性，被告賺錢比較懂得留在自己身上。系爭契約書記載雙方議定的買賣總價款為900萬元，我認為當時房屋的負債情形，有銀行第一順位貸款，被告要承受，抵押權的私人借貸，被告要代償，事後也有代償並取回黃卿華、劉姓債權人之債權憑證，如果沒有資力被告要如何處理上開負債等語（卷二第234-236頁），足見原告早於被告結識證人吳展旭且原告曾照料證人吳展旭之大女兒，衡情，證人吳展旭上開證述內容當無刻意偏袒被告之理。復參以證人劉貞珍另具結證稱：我沒有印象看過系爭契約書，有時候會是可能其他的代書去簽雙方的私契約，回事務所就由我們送案件辦理過戶等語（卷二第359頁），堪認系爭契約書縱非由劉貞珍處理代書業務，亦核與常情無違。從而，證人吳展旭、劉貞珍之證述內容均無從為原告有利之認定。
⒋查系爭契約書第2條第2項約定由買方（即被告）承受賣方（
即原告）向中國商銀敦南分行設定之抵押借款600萬元（本院卷一第65頁）。參以本案於85年12月27日借款500萬元，並於同日還款100萬元，86年7月5日借款200萬元，實際借貸餘額為600萬元。上開借貸金額於85年12月27日及86年7月5日撥款予原告帳號：000-00-000000帳戶（下稱系爭原告帳戶）；上開借貸金額於88年4月13日由匯款人（即被告）自台北富邦銀行匯款600萬元至本行還款專戶全額清償，並於88年4月14日塗銷抵押權等情，有兆豐國際商業銀行股份有限公司敦南分行112年1月18日函（本院卷一第153頁）可參，並有中國商銀敦南分行利息收據（本院卷一第81-85頁）為憑。堪認被告確已依系爭契約書第2條第2項約定承受原告之抵押借款債務600萬元並已全額清償。原告空言否認未簽立系爭契約書云云，核與實情有違，殊難採憑。至原告雖主張系爭原告帳戶係由被告掌握，600萬元借款債務人為被告，系爭契約書為不實記載之假買賣云云。惟查，依兩造於銀行之對帳單資訊，系爭原告帳戶於85年12月27日轉帳匯出575萬4,977元、87年9月11日轉帳匯出200萬元並非由系爭原告帳戶匯款至被告帳號：000-00-00000-0（下稱系爭被告帳戶），系爭原告帳戶於86年7月5日轉帳匯出200萬元無法確知是否由系爭原告帳戶匯款至系爭被告帳戶等情，有兆豐國際商業銀行股份有限公司敦南分行113年1月30日函（本院卷二第283頁）、存款往來明細查詢（本院卷二第287-301頁）為憑，足見系爭原告帳戶於上開時間轉帳匯出鉅額款項均非逕匯入系爭被告帳戶，實難遽認原告主張系爭原告帳戶係由被告掌握云云屬實，原告前揭主張殊難採憑。
⒌查系爭契約書第2條第3項約定由買方（即被告）代償賣方（
即原告）積欠債權人劉耿源之50萬元債務（本院卷一第65頁），而原告到庭供承其有積欠劉耿源50萬元，是被告幫忙還的等語（本院卷一第121頁），並有88年1月8日萬通商業銀行電匯通知單（本院卷一第115頁）為憑，堪認被告確有依系爭契約書第2條第3項約定以代償原告積欠債權人劉耿源50萬元債務方式給付系爭房地部分買賣價款。衡情，倘兩造無簽立系爭契約書，被告當無為原告代償積欠債權人劉耿源50萬元債務之必要，足徵兩造間應有簽立系爭契約書，原告空言否認其簽立系爭契約書，已難遽採。
⒍查87年10月12日以借款人原告名義簽立之切結書記載：本人
汪金雲向黃卿華女士借款50萬元並本人房屋（即系爭房地）做為抵押權設定，如果經法院拍賣本人無條件辦理自用住宅土地增值稅，特立此切結書並放棄法律先訴抗辯權等語（本院卷一第89-90頁），核與證人黃卿華到庭具結證稱：我於
87、88年間與朋友合起來做代書事務所，除了從事一般代書業務之外，有從事借款放款業務，我們有登報紙，借款人會打電話來，我們就去看他的房屋有無價值，及可以借多少錢；我會與借款人見面，借款人簽名「汪金雲」之切結書（本院卷一第89-90頁）是交給來借錢的人簽名的，我之前有看過本票、切結書、土地所有權狀、建築改良物所有權狀、印鑑證明、無租賃關係聲明書、電匯通知單（本院卷一第87-99頁），債務人來跟我借款的時候都會簽署上開相關資料；在我經手的借款業務中一般都是本人來借，好像沒有拿別人的來借，因為不是本人，沒有保障我們不做。如果是用別人的名義來借款，須要公證，可能要寫什麼文件等語（本院卷二第196-201頁）相符，並有原告供承其於87年10月12日簽發面額50萬元本票（下稱系爭本票，本院卷一第
87、120頁）為憑，堪認原告確曾於87年10月12日向證人黃卿華借款50萬元並簽發同額本票供擔保。次查，被告（匯款人）前於88年1月7日匯款50萬元至黃卿華（收款人）申設之台北國際商業銀行大橋分行帳號0000000000000號帳戶（下稱系爭帳戶）之情，有萬通商業銀行電匯通知單（本院卷一第99頁）為憑，並據證人黃卿華具結證稱：系爭帳戶都是我本人使用，我確實有收到萬通商業銀行電匯通知單（本院卷一第99頁）所示這筆錢，要還錢的時候，借款人會打電話給我，當時應該就是借款人本人打電話給我的，當時也沒說以何人名義匯款。如果沒有按時還款，我們就按照設定的抵押權去拍賣抵押物等語（本院卷二第198-201頁）。復參以系爭契約書第2條第3項約定由買方（即被告）代償賣方（即原告）所欠50萬元（債權人黃卿華）債務（本院卷一第65頁），堪認被告確於88年1月7日匯款50萬元至黃卿華申設系爭帳戶，依系爭契約書第2條第3項約定代償原告積欠黃卿華之50萬元債務。又證人黃卿華具結證稱其不認識被告等語（本院卷二第198頁），衡情，倘非兩造間簽立系爭契約書約定給付買賣價款方式包含被告代償原告積欠債權人債務，被告殊無於88年1月7日匯款50萬元予黃卿華之理，益徵被告係依兩造間簽立系爭契約書第2條約定給付買賣價款，原告空言主張系爭契約書係經偽造云云，殊無可採。
⒎至證人黃卿華雖具結證稱：今年五、六月份時原告有來我家
找我，原告問我認不認識她，我說不認識，原告說她從地政機關調資料出來說我有借錢給她，但已經20幾年我忘記了，我看資料確實有這筆錢。當時借錢都要本人，當初借錢應該有確認身分證照片與本人相符，但是經過20幾年我對原告完全沒有印象，完全認不出來，我應該是沒有看過原告等語（本院卷二第198頁），惟證人黃卿華另具結證稱：時間太久我忘記切結書（本院卷一第89-90頁）是否當時向我借錢的人在我面前手寫，並交給我；依我的習慣一般都是對身分證的照片與我面前的人長相是否一致，確認出具切結書人的身分；這麼久了，如果再看到的話，我也不確定是否能認得原告等語（本院卷二第199-200頁），足見證人黃卿華係因時間相隔久遠而無法確認原告即為20多年前簽立切結書之借款人，然證人黃卿華於借款時均會核對身分證照片與借款人相貌是否相符，堪信原告為於87年10月12日簽立切結書向證人黃卿華借款50萬元之借款人。縱使證人黃卿華無法於時隔20多年後當庭指認原告，亦核與常情無違，是證人黃卿華上開證述仍無從為原告有利之認定。
⒏另原告雖於113年1月23日具狀否認系爭本票為其親簽云云（
本院卷二第311頁）。惟按訴訟代理人為訴訟行為，係本於當事人之授權以自己之意思為之，並非本人之代言機關，故其行為有無錯誤，不依本人之意思決之，而依代理人之意思決之，其所為事實上之陳述，除經到場之當事人本人即時撤銷或更正外，其效果即及於當事人本人，不得以與當事人本人之真意不符為理由，而否認其效力（最高法院74年度臺上字第836號裁判意旨參照）。當事人所委任之訴訟代理人，其所為事實上之陳述或於訴訟上本於其訴訟代理權所為之「自認」，除經到場之當事人本人，依民事訴訟法第72條規定，即時撤銷或更正，或其撤銷符合同法第279條第3項所定：
「前項 (第2項) 自認之撤銷，除別有規定外， (按：例如同法第72條) 以自認人能證明與事實不符，且係出於錯誤而自認者，始得為之。」等情形外，其效果當然及於當事人本人。法院自應認該當事人自認之事實為真實，以之為裁判之基礎（最高法院85年度臺上字第2953號判決意旨參照）。查原告之訴訟代理人前於本院111年12月1日言詞辯論期日當庭供承：系爭本票是原告本人親簽等語（本院卷一第120頁），原告本人於該次言詞辯論期日親自到庭之情，有本院111年12月1日民事報到單、言詞辯論筆錄（本院卷一第117-123頁）為憑。揆諸前揭說明，在場原告既未於111年12月1日言詞辯論期日即時撤銷或更正其訴訟代理人所為關於系爭本票為原告親簽之事實上陳述，嗣自不得以訴訟代理人之上開自認與原告真意不符為由而否認其效力，是原告前揭否認殊無可採，本院仍應以當事人自認系爭本票為原告親簽之事實為裁判基礎。
㈡原告依民法第767條第1項規定請求被告塗銷系爭房地所有權
移轉登記並回復為原告所有，及請求被告騰空遷讓返還系爭房地，為無理由：⒈按民法第767條係規定，所有人對於無權占有或侵奪其所有物
者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。前項規定，於所有權以外之物權，準用之。故非所有人或得準用之所有權以外之物權權利人，即無此項物上請求權（最高法院100年度臺上字第1213號判決意旨參照）。次按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，民法第759條之1第1項定有明文。不動產登記係由國家機關作成，其真實之外觀強度極高，本應確保其登記之公示性，將登記事項賦予絕對真實之公信力（最高法院99年度臺上字第592號判決意旨參照）。
復按民法第767條中段所規定之所有權妨害除去請求權，係所有人或依法律規定得行使所有權之人，對於無占有之正當權源而以占有所有物以外之方法而妨害其所有權者，行使妨害除去請求權之規定。故行使此請求權人之主體，須為所有人或依法律規定得行使所有權之人（諸如破產管理人、遺產管理人、失蹤人之財產管理人、代位權人或國有財產之管理機關之類），始得為之。又當事人透過債權行為（如買賣、贈與）及物權行為（如移轉所有權登記）而完成其交易行為者，該債權行為雖成為物權行為之原因，惟基於物權行為之無因性，該債權行為於物權行為完成後，即自物權行為中抽離，物權行為之效力，尚不因債權行為（原因行為）不存在、撤銷或無效而受影響。易言之，債權行為之效力並不能左右物權行為之效力。於此情形，原所有權人因物權之變動而喪失之所有權，除物權行為本身亦有不成立、無效或撤銷之事由外，僅得依不當得利或其他之規定（如民法第113條）另請求救濟，而不得再行使民法第767條所規定之權利（最高法院104年度臺上字第473號判決意旨參照）。
⒉原告雖主張兩造未就系爭房地買賣簽立系爭契約書云云。惟
被告確已依系爭契約書第2條約定代償原告積欠債務，業如前述，而原告復未提出證據證明系爭契約書究竟有何經偽造之情事，業經本院認定如前，揆諸前揭說明，被告現登記為系爭房地所有權人，且原因即為兩造間簽立系爭契約書約定原告出賣系爭房地予被告，原告自非行使民法第767條物上請求權之權利主體，而不得依民法第767條第1項規定請求。
從而，原告依民法第767條第1項規定請求被告將其名下所有系爭房地以買賣為原因之所有權移轉登記予以塗銷而回復為原告所有，及將系爭房地全部騰空遷讓返還予原告，均為無理由，應予駁回。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項規定，請求被告塗銷其名下系爭房地以買賣為原因之所有權移轉登記並回復為原告所有，及請求被告騰空遷讓返還系爭房地，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不另論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 113 年 5 月 30 日
民事第八庭 法 官 姚水文以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 5 月 30 日
書記官 吳華瑋