臺灣臺北地方法院民事判決112年度簡上字第563號上 訴 人 徐三立訴訟代理人 陳郁婷律師複代理人 韓昌軒律師被上訴人 王創鋒上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國112年8月25日本院臺北簡易庭111年度北簡字第803號第一審判決提起上訴，本院於民國113年4月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分及訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應給付上訴人新臺幣伍仟零伍拾柒元，及自民國一百十一年七月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
上訴人其餘上訴及追加之訴均駁回。
第一、二審及追加之訴訴訟費用由被上訴人負擔百分之二，餘由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按簡易訴訟之第二審裁判，其訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第436條之1第3項準用第446條第1項、第255條第1項第2款分別定有明文。經查，上訴人於原審中，本於兩造於民國110年2月24日簽立之房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約），請求被上訴人將門牌號碼臺北市○○區○○路0段00巷0弄0號房屋（下稱系爭房屋）遷讓返還予上訴人，並給付租金予上訴人；嗣於本院審理中，追加備位主張：倘本院認定兩造簽訂之系爭租賃契約及同日簽訂之房屋買賣契約（下稱系爭買賣契約）均為通謀虛偽，真意係信託讓與擔保契約（上訴人否認之），則基於信託讓與擔保之法律關係，因被上訴人未依約於110年8月23日清償債務，爰類推適用民法第873條之1之規定，請求被上訴人將系爭房屋騰空並移轉占有予上訴人，而備位聲明：「被上訴人應將系爭房屋騰空並移轉占有予上訴人。」（見本院卷第39至51頁）。核上訴人所追加之備位主張與聲明，係基於原起訴同一之基礎事實而為不同之法律上主張，與上開規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：
(一)被上訴人前因有資金需求欲向上訴人借貸，然因被上訴人未能提供不動產作抵押權設定，故上訴人已拒絕借貸。嗣後被上訴人提議將系爭房屋之稅籍登記移轉予上訴人，藉此取得買賣價金，故兩造於110年2月24日，在訴外人陳麗文地政士辦公室內簽訂系爭買賣契約，約定買賣價金為70萬元，被上訴人並實際將系爭房屋之稅籍登記移轉至上訴人名下，另於系爭買賣契約中特別約定被上訴人得於110年8月23日前以相同價格買回系爭房屋（下稱系爭買回條款）。又因被上訴人仍需使用系爭房屋，而上訴人並無急用房屋之需求，兩造遂於同日簽訂系爭租賃契約，約由被上訴人向上訴人承租系爭房屋，租賃期間自110年2月24日起至110年8月23日止，每月租金為1萬7,500元。然被上訴人未依約給付租金，上訴人於系爭租賃契約期滿前之110年8月13日以存證信函催告被上訴人應於租賃期限屆滿前，繳清每月租金1萬7,500元後，再辦理買回手續，如超過期限則承諾無效，上訴人將收回系爭房屋。惟租賃期限暨系爭買回條款期限經過後，上訴人才收到被上訴人所寄存證信函，表示希望展期三個月清償租金，然上訴人並不同意暫延系爭買回條款之期限，且無繼續將系爭房屋出租予被上訴人之意願，系爭租賃契約已於110年8月23日中止，被上訴人於租期屆滿後拒絕遷讓系爭房屋，於租期內積欠3期房租共計5萬2,500元（計算式：1萬7,500元×3＝5萬2,500元），加計110年9月至10月由上訴人繳納之電費5,057元，合計共積欠5萬7,557元（計算式：5萬2,500元＋5,057元＝5萬7,557元）。為此，爰依民法第455條、系爭租約第3條之約定、民法184條第1項前段、第176條第1項、第179條前段規定、第421條第1項之規定，提起本件訴訟，而於原審聲明：「㈠被上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還予上訴人，並自110年8月23日起至遷讓返還之日止，按月給付上訴人1萬7,500元。㈡上訴人應給付被上訴人5萬7,557元，及自『111年7月4日民事更正訴之聲明狀』繕本送達翌日起算至清償日止，按年息百分之5計算之利息。」
(二)退步言之，倘本院認定兩造簽訂之系爭租賃契約及同日簽訂之系爭買賣契約均為通謀虛偽，真意係以系爭房屋之事實上處分權為信託讓與擔保契約（上訴人否認之），則系爭買賣契約既約定有系爭買回條款，顯示兩造已有「如被上訴人未遵期清償，系爭房屋之事實上處分權即移轉予上訴人」之合意，且系爭買回條款既約定被上訴人得於110年8月23日前行使買回權利，顯見兩造係約定以110年8月23日為債務清償期，而被上訴人逾期迄未清償債務，上訴人不同意被上訴人延期清償，爰類推適用民法第873條之1之規定，請求被上訴人將系爭房屋騰空並移轉占有予上訴人，而備位聲明：「被上訴人應將系爭房屋騰空並移轉占有予上訴人。」
二、被上訴人則以：
(一)系爭房屋為未辦保存登記建物，被上訴人已占有使用多年，嗣於110年1月17日向訴外人陳晁垣以總價130萬元買受系爭房屋，又因有資金需求，透過友人介紹向上訴人借款70萬元，上訴人要求被上訴人提供不動產設定抵押供作借款擔保，然因系爭房屋為未辦保存登記建物，無法辦理設定抵押權，上訴人乃要求被上訴人將系爭房屋之稅籍移轉登記予上訴人供作借款擔保，兩造遂基於通謀虛偽意思表示而於110年2月24日簽訂系爭買賣契約，約定由上訴人借貸70萬元予被上訴人，扣除介紹人手續費4萬2,000元、契稅4萬6,284元、前三個月利息5萬2,500元後，實際交付50餘萬元，被上訴人則先將系爭房屋稅籍移轉登記予上訴人供作借款擔保，待被上訴人還款後，上訴人再將系爭房屋稅籍移轉登記返還予被上訴人，兩造並於系爭買賣契約第12條第5款特別約定系爭買回條款即「110年8月31日前賣方（即被上訴人）得以相同價格買回本房屋（即系爭房屋），所產生之相關費用、稅金均由被上訴人負擔，雙方各無異議」。
(二)又兩造約定，借款期間被上訴人應支付之利息以月息百分之
2.5計算，兩造遂於同日基於通謀虛偽之意思表示簽立系爭租賃契約，約定被上訴人應按月支付1萬7,500元（計算式：
70萬元×2.5％＝1萬7,500元），被上訴人同時開立面額3萬5,000元之之本票偽為系爭租賃契約之押金，實則均係為擔保借款之清償而隱藏有信託讓與擔保契約之意，被上訴人始終並無移轉系爭房屋事實上處分權予上訴人之意思。嗣因000年0月間發生疫情，被上訴人一時資金週轉不及，乃向上訴人要求展期三個月，上訴人初為同意，不料於一個月後，竟反悔改稱系爭買賣契約並無隱藏擔保借款之意思，拒絕返還系爭房屋，被上訴人因此對上訴人提起返還系爭房屋之訴訟，業經本院以110年度訴字第6783號（下稱另案訴訟）判決認定兩造間關於系爭房屋稅籍移轉登記之原因，應係以系爭房屋事實上處分權所為之借款擔保之信託讓與擔保契約，其用意與設定抵押權相同，自應類推適用抵押權之相關規定，系爭房屋之事實上處分權雖形式上移轉於上訴人，實際上仍未移轉，於上訴人尚未向被上訴人表示清算取得該讓與擔保物所有權即系爭房屋是實上處分權，或兩造就系爭房屋之清算現值為何尚未議定之前，上訴人自得清償該讓與擔保之債權，以消滅讓與擔保之法律關係，並取回系爭房屋等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，並為訴之追加，其上訴及追加之訴聲明為：㈠先位聲明：1.原判決廢棄。2.第一項廢棄部分，被上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還予上訴人。3.第一項廢棄部分，被上訴人應給付上訴人5萬7,557元，及自起訴狀繕本送達翌日起，按年息百分之5計算之利息，以及自110年8月24日起至被上訴人騰空返還系爭房屋予上訴人之日止，按月給付上訴人1萬7,500元。㈡備位聲明：被上訴人應將系爭房屋騰空並移轉占有予上訴人。被上訴人則答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回。
四、得心證之理由：
(一)兩造間所簽訂系爭買賣契約與系爭租賃契約，及就系爭房屋辦理稅籍移轉登記之原因，係隱藏以系爭房屋事實上處分權擔保借貸之信託讓與擔保契約：
1、按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又事實有常態與變態之分，其主張常態事實者無庸負舉證責任，反之，主張變態事實者，則須就其所主張之事實負舉證責任。次按民法第87條第2項所謂虛偽意思表示隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定，係指為虛偽意思表示之當事人間，隱藏有他項真實之法律行為而言。債務人為擔保其債務，將擔保物所有權移轉與債權人，而使債權人在不超過擔保之目的範圍內，取得擔保物所有權之信託的讓與擔保，固受有擔保目的之內在限制，惟仍屬真實，並非雙方通謀而為之虛偽意思表示，不能認其為無效（最高法院110年度台上字第510號、70年台上字第104號裁判意旨參照）。兩造有於110年2月24日就系爭房屋分別簽立系爭買賣契約及系爭租賃契約，並已辦理系爭房屋稅籍移轉登記之事實，有系爭買賣契約、系爭租賃契約、系爭房屋稅籍證明書各1份在卷可稽（見原審卷第13至17、57、91至94頁），且為兩造所不爭執，堪以認定。
惟被上訴人主張兩造簽訂前開契約及就系爭房屋辦理稅籍移轉登記之原因，係因其有資金周轉需求欲向上訴人借貸金錢，又因系爭房屋為未辦保存登記建物，無法辦理設定抵押權，兩造乃協議辦理系爭房屋之稅籍移轉登記，以達成借款擔保目的，兩造間實際隱藏信託讓與擔保之法律關係乙節，則為上訴人所否認，揆諸前揭說明，自應由被上訴人就此變態事實負舉證之責。
2、經查，被上訴人前開所辯之事實，業據媒介兩造借貸之證人賴國清於另案訴訟中證述：被上訴人跟我聯絡，說他想要用蓋的宮廟來借錢，我就跟他說借錢要房子有稅籍資料，且借款人須設籍在房子裡，金主才可能借錢，被上訴人都照辦了，我就把案子介紹給阮姓朋友來承做，阮姓朋友又轉介給劉小姐來做，最後這個案子用我上述所講的方法作設定，可借到70萬元，我把這個消息告訴被上訴人，被上訴人就下來臺中會合，大家一起到朝富路的陳代書事務所辦理借錢手續，借錢的方法是陳代書跟金主、被上訴人在事務所談的，後來被上訴人出來就跟我講已經辦好了、70萬元也借到了，他接著把應該給的佣金分給我們三個人，就是劉小姐、阮先生，還有我；（問：知道這一件後來做成買賣契約來借錢？）應該是被上訴人上了賊船，類以養套殺一樣，因為產權跟債權完全不能混為一談，我從來沒有介紹做買賣，LINE對話可以作證據等語明確（見原審卷第188至193頁）。並經協助兩造擬定系爭買賣契約並辦理系爭房屋稅籍移轉登記之地政士證人陳麗文於另案訴訟中證述：雙方當初電話預約時就是說要借貸，他們當天來辦公室找我的時候，雙方也說要辦理借貸設定，文件拿給我看後，我說這個（房屋）沒有權狀不能做設定、你們自己討論；（問：證人看過文件後，發現本件無法用借貸的方式辦理抵押設定，被告有無說那就無法借款？）我沒有這印象，我跟他們說不能辦理後，他們就自行討論，討論完後就說他們要用這種方式叫我寫買賣契約；（問：當天是否有簽署本票作為擔保？）我有聽到他們好像有簽，但本票不會在我這裡，他們當天一來就說要借款、簽本票，我桌上有一本空白本票，他們有問我，我跟他們講可自取使用；（問：所以那時候有因不能做借貸，而在契約裡簽買回條款，以作為擔保的條件？）有這樣的事情，買賣合約書後面也有註明買回日期；（問：就證人所知或經手之案件，有無因借款而將不動產所有權移轉給他人之情況？此時通常會簽何種契約？）有，通常在沒有權狀的情況，雙方會協議以過戶方式（借款），還錢的時候再把產權還給原來的屋主，雙方通常就簽買賣合約，買賣金額就是借貸的金額，之後依照買賣合約的金額來返還借款，這樣不會再簽借貸契約，而會押本票；（問：就證人認知，本件是否為此情形？）因雙方當初電話預約時間時，就是說要借貸，來辦公室來找我的時候也是說要用借貸等語明確（見原審卷第195至200頁）。
證人王瑛蓉於另案訴訟中所證述：被上訴人本來要向伊借款100萬元，但被上訴人事後告知已向他人借貸70萬元等語（見原審卷第185至188頁），亦可佐證被上訴人抗辯其係為向上訴人借貸金錢，始與上訴人簽訂前開契約，並就系爭房屋辦理稅籍移轉登記作為擔保乙節為真。且被上訴人抗辯兩造間有約定借貸期限為110年8月23日，被上訴人並應按月支付月息百分之2.5之利息等節，復核與系爭買賣契約所附系爭買回條款期限與系爭租賃租約租期屆至日均為110年8月23日、系爭租賃契約約定每月租金為1萬7,500元（計算式：70萬元×2.5％＝1萬7,500元）等情相符（見原審卷第13至18、63至68頁），益徵被上訴人所辯前情為真。從而，兩造間雖簽訂有系爭買賣契約，被上訴人並將系爭房屋之稅籍登記移轉予上訴人，復與上訴人簽立系爭租賃契約，然兩造之真意係為以系爭房屋之稅籍移轉登記達成擔保借款之目的，兩造所簽系爭買賣契約與系爭租賃契約核屬通謀虛偽之意思表示，實際隱藏以系爭房屋事實上處分權擔保借貸之信託讓與擔保契約，依前開規定與說明，兩造間隱藏之信託讓與擔保契約為有效，兩造間之權利義務自應適用信託讓與擔保法律關係之相關規定。至上訴人雖以系爭買賣契約未訂有移轉財產權供擔保債務清償、清償期、或為債務清償時返還財產權之約定，復約定有系爭買回條款及系爭租賃契約，核與信託讓與擔保要件不合等語，否認兩造間實際隱藏有信託讓與擔保法律關係存在。然查，系爭買賣契約約定買賣價金70萬元，並附有系爭買回條款約定：「110年8月23日前賣方（即被上訴人）得以相同價格買回本房屋」等語（見原審卷第63至68頁），在此之前兩造復簽訂系爭租賃契約，約定租賃期限至110年8月23日止（見原審卷第13至17頁），適足證明兩造間已約定債務金額為70萬元，並約定以110年8月23日為債務清償期限，被上訴人應於110年8月23日清償債務以取回擔保標的物即系爭房屋之事實上處分權，核與信託讓與擔保法律關係要件要無不符，上訴人前開主張自不足推翻本院前已以相關事證認定之事實。
3、綜上，兩造簽訂系爭買賣契約與系爭租賃契約，並就系爭房屋辦理稅籍移轉登記之原因，係作為被上訴人向上訴人借貸金錢之擔保，兩造間實際隱藏信託讓與擔保法律關係之事實，堪以認定。
(二)上訴人依民法第455條、系爭租賃契約第3條之約定、民法第184條第1項前段、第176條第1項、第179條與第421條第1項之規定，請求被上訴人將系爭房屋騰空遷讓返還予上訴人，並給付積欠之租金，及自110年8月23日起算至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利，均無理由；上訴人依民法第176條第1項之規定，請求被上訴人償還系爭房屋110年9月至10月之電費5,057元，則有理由：
1、按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人，民法第455條固有明文。然查，兩造所簽立系爭租賃契約為通謀虛偽之意思表示，兩造間實際並無租賃系爭房屋之意思表示合致，而係隱藏以系爭房屋事實上處分權擔保借貸之信託讓與擔保契約乙節，業經本院認定如前，是上訴人依民法第455條之規定請求被上訴人將系爭房屋騰空遷讓返還予上訴人，即無理由。又兩造間就系爭房屋既無租賃關係存在，僅係以系爭房屋事實上處分權擔保借貸之信託讓與擔保契約，則被上訴人繼續占有、使用收益系爭房屋即非「無法律上原因」，對上訴人而言亦不構成侵權行為，從而，上訴人依系爭租賃契約第3條之約定、民法第184條第1項前段、第176條第1項、第179條與第421條第1項之規定，請求被上訴人給付積欠之租金，及自110年8月23日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利，亦無理由。
2、按管理事務，利於本人，並不違反本人明示或可得推知之意思者，管理人為本人支出必要或有益之費用，或負擔債務，或受損害時，得請求本人償還其費用及自支出時起之利息，或清償其所負擔之債務，或賠償其損害，民法第176條第1項定有明文。經查，上訴人主張系爭房屋110年9月至10月之電費5,057元為上訴人所支出乙節，業據提出電費收據1紙在卷為證（見原審卷第137頁），被上訴人就此並未提出任何事證爭執，又自承系爭房屋始終在被上訴人本人管領、占有使用之中（見原審卷第237頁），則上訴人繳付系爭房屋110年9月至10月之電費，應認為係有利於被上訴人且不違反被上訴人意思之行為。從而，上訴人依民法第176條第1項之規定，請求被上訴人償還系爭房屋110年9月至10月之電費5,057元，即有理由。
3、綜上，上訴人依民法第455條之規定請求被上訴人將系爭房屋騰空遷讓返還予上訴人；依系爭租賃契約第3條之約定、民法第184條第1項前段、第176條第1項、第179條與第421條第1項之規定，請求被上訴人給付積欠之租金，及自110年8月23日起算至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利，均無理由；依民法第176條第1項之規定，請求被上訴人償還系爭房屋110年9月至10月之電費5,057元，則有理由。
(三)上訴人類推適用民法第873條之1之規定，請求被上訴人將系爭房屋騰空並移轉占有予上訴人，為無理由：
1、按信託的讓與擔保係指債務人或第三人為擔保債務人之債務，將擔保標的物之財產權移轉於擔保權人，擔保權人僅於擔保之目的範圍內，取得擔保標的物之財產權。因屬擔保物權性質，就具有登記公示外觀之不動產，其讓與擔保之成立，僅需辦理所有權移轉登記與債權人為已足，固不以交付不動產擔保物之占有為要件，擔保之債務清償後，標的物應返還於債務人或第三人；債務不履行時，擔保權人得依約定方法就該擔保物取償。至於擔保權人與債務人（擔保義務人）於96年3月28日民法增訂第873條之1規定後，約定債務未清償時，擔保物之所有權移屬於擔保權人者，雖非無效，然讓與擔保既僅以擔保債務清償為目的，參酌增訂該條第2 項規定及其立法意旨，若擔保物尚未交付占有，應認擔保權人於清償期屆至而未受債權之清償，請求債務人或第三人交付擔保物之占有時，仍負有清算擔保物價值之義務，且其價值如超過擔保之未償債權，並應返還剩餘價值與債務人或第三人。倘擔保權人應返還清算後擔保物之剩餘價值，與擔保物本身之價值非顯不相當，其所負返還剩餘價值之義務與債務人（擔保義務人）交付擔保物之占有間，尤應有民法第264 條關於同時履行抗辯規定之適用，庶符公平（108年度台上字第2447號）。
2、經查，兩造間所簽訂系爭買賣契約與系爭租賃契約，及就系爭房屋辦理稅籍移轉登記之原因，係隱藏以系爭房屋事實上處分權擔保借貸之信託讓與擔保契約，且兩造所約定之債務清償日為110年8月23日之事實，業經本院認定如前。被上訴人自認迄今尚未清償債務（見本院卷第104頁），是依兩造間之信託讓與擔保之法律關係，上訴人得請求擔保物即系爭房屋之交付，並將擔保物即系爭房屋變賣或估價受償，惟於擔保物即系爭房屋交付上訴人占有前，上訴人應負有清算擔保物即系爭房屋價值之義務，且應就擔保物即系爭房屋之價值超過所擔保之債權部分，負有返還剩餘價值予債務人即被上訴人之義務。本件兩造尚未清算擔保物即系爭房屋之價值，並由上訴人將系爭房屋之價值超過所擔保債權之剩餘價值返還予被上訴人。從而，上訴人逕類推適用民法第873條之1之規定，請求被上訴人將系爭房屋騰空並移轉占有予上訴人，即無理由。
(四)末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。民法第229條第2項及第233條第1項前段定有明文。上訴人就前開請求被上訴人給付5,507元之部分，併請求自民事更正訴之聲明狀繕本送達翌日即111年7月5日（原審卷第133頁）起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，應屬有據。
五、綜上所述，上訴人依民法第176條第1項之規定，請求被上訴人償還系爭房屋110年9月至10月之電費5,057元，為有理由，應予准許。其餘依民法第455條、系爭租賃契約第3條之約定、民法第184條第1項前段、第176條第1項、第179條與第421條第1項之規定，請求被上訴人將系爭房屋騰空遷讓返還予上訴人，並給付積欠之租金，及自110年8月23日起算至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利；及類推適用民法第873條之1之規定，追加請求被上訴人將系爭房屋騰空並移轉占有予上訴人，則均無理由，不應准許。原審就上開應准許之部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄該部分改判如主文第二項所示。至上訴人之請求不應准許之部分，原審為上訴人敗訴之判決，經核並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分上訴。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料，經核與判決基礎不生影響，爰不一一論駁，併予敘明。
七、據上論結，本件上訴人之上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。。中 華 民 國 113 年 5 月 22 日
民事第一庭 審判長法 官 林鈺琅
法 官 熊志強
法 官 呂俐雯以上正本係照原本作成。
如不服本判決，僅得以適用法規顯有錯誤為理由逕向最高法院提起上訴，但須經本院之許可。提起上訴應於收受送達後二十日內向本院提起上訴狀同時表明上訴理由；判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提理由書狀。並應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。中 華 民 國 113 年 5 月 22 日
書記官 吳芳玉