臺灣臺北地方法院民事判決112年度簡上字第603號上 訴 人 廖大富訴訟代理人 吳威廷律師
林佑儒律師被 上訴 人 蔡碧華訴訟代理人 江昭燕律師上列當事人間請求返還租金等事件，上訴人對於中華民國112年6月27日本院臺北簡易庭111年度北簡字第14582號判決提起上訴，本院於113年4月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決主文第一項關於命上訴人給付逾新臺幣42,452元本息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判廢棄。
二、上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、其餘上訴駁回。
四、第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用，由上訴人負擔86%，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按當事人不得提出新攻擊或防禦方法。但對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充，不在此限；此規定於簡易程序之上訴程序準用之，民事訴訟法第447條第1項第3款、第436條之1第3項分別定有明文。故當事人以在第一審已經主張之爭點，即其攻擊或防禦方法（包含事實、法律及證據上之爭點），因第一審法院就該事實、法律及證據上評價錯誤為理由，提起上訴，其上訴理由，仍在第一審審理之範圍內，應允許當事人就該上訴理由，再行提出補強之攻擊或防禦方法，或就之提出其他抗辯事由，以推翻第一審法院就該事實上、法律上及證據上之評價，此尋繹該條項但書第3款之修正理由自明（最高法院99年度台再字第60號判決判意旨參照）。查上訴人於原審民國112年5月30日言詞辯論期日時抗辯上訴人要求被上訴人先賠償3個月違約金，且不退還2個月保證金（下稱系爭條件），才願意提前終止租約，因被上訴人不同意，故於當日（即111年7月31日）未接受點交等語（見原審卷第249頁）。於本院審理時補充主張上訴人此前於111年7月27日已向被上訴人提出以系爭條件為提前終止契約條件，經被上訴人同意，並聲請傳喚證人李佳臻證明之（見本院卷第133-134頁）。被上訴人雖否認上情，並以上訴人前揭主張及調查證據聲請屬於第二審程序始行提出之新攻擊防禦方法，應不予審酌等語。然上訴人上開主張及聲請傳喚證人，係就原審112年5月30日言詞辯論期日已提出之前揭攻擊防禦方法為補充，且已釋明合於上開第3款之規定，應准上訴人提出，合先敘明。
貳、實體事項：
一、被上訴人主張：被上訴人向上訴人承租門牌號碼臺北市○○○路0段000號4樓之2房屋（下稱系爭房屋），兩造於111年4月26日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租期自111年4月28日起至116年4月28日止；被上訴人於簽約時以現金交付履約保證金94,000元及第一期租金47,000元，並交付由第三人陳孟羚簽發如附表所示之逐月屆期兌現之租金支票共23張予上訴人作為預付111年6月至113年4月之租金。嗣被上訴人於111年7月25日通知終止租約，經上訴人同意，故系爭租約業於是日終止。若否，因被上訴人於111年7月30日發送簡訊、電子郵件予上訴人，向其再次提及終止租約之事，並與之約定於同年月30日至系爭房屋辦理交屋，故系爭租約至遲應於111年7月30日合意終止，被上訴人無繼續支付租金之義務，但上訴人竟拒不返還履約保證金94,000元，並兌領如附表所示編號3至6號之支票共188,000元，且拒絕返還如附表所示編號7至23號之剩餘支票共17張，其所受利益係無法律上原因，並致被上訴人受有損害，被上訴人得依民法第179條、第182條第2項規定及租賃關係等請求上訴人返還之。
至上訴人於上訴後補稱兩造於111年7月27日合意以系爭條件作為終止租約之條件等語，被上訴人否認之；上訴人係在111年7月31日點交時方提出系爭條件，此應屬終止系爭租約後之新條件，被上訴人並未承諾等語。並於原審聲明：⒈上訴人應給付被上訴人282,000元，及自原審民事變更訴之聲明暨準備書狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；⒉上訴人應將如附表所示編號7至編號23所示之17張支票返還予被上訴人；⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人則以：系爭租約定有期限，租賃關係於期限屆滿時始為消滅，當事人一方不得任意終止租約。又被上訴人於111年7月25日要求終止租約時，系爭租約期限尚未逾半，故被上訴人亦不得依系爭租約第6條第4項約定終止租約。再上訴人於111年7月27日在上訴人妻李佳臻、被上訴人胞妹蔡燕嬌在場下，向被上訴人明示以系爭條件為同意被上訴人提前終止租約之條件，被上訴人已當場同意。若被上訴人否認同意系爭條件，則兩造並未達成合意終止系爭租約意思表示之合致，系爭租約自未合法終止，縱被上訴人單方清空房屋而拋棄占有，上訴人無須返還租金及押租金等語，資為抗辯。
三、原審為被上訴人部分勝訴、部分敗訴之判決，即判命上訴人應給付被上訴人183,452元，及自112年2月15日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並應將如附表編號7至23所示之17張支票返還予被上訴人，暨依職權及聲請為准、免假執行之宣告，而駁回被上訴人其餘之訴。上訴人就原審判決對其不利部分，提起上訴，並上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回（原審判決被上訴人敗訴即請求上訴人給付98,548元本息部分【包括履約保證金94,000元及111年7月29日至31日期間按日計算之租金共4,548元】，未據上訴，非本院審理範圍）。
四、被上訴人主張其向上訴人承租系爭房屋，兩造並於111年4月26日簽訂系爭租約，約定租期自111年4月28日至116年4月28日止，被上訴人於簽約時以現金交付履約保證金94,000元及第一期租金47,000元，並由陳孟羚簽發如附表所示之逐月屆期兌現之租金支票共23張予上訴人作為預付111年6月至113年4月之租金等情，上訴人並無爭執，並有系爭租約（含支票影本）在卷可稽（見原審訴卷第15-24頁），堪信屬實。
五、惟被上訴人主張系爭租約業經兩造於111年7月25日或至遲於同年月30日合意終止，上訴人兌領如附表所示編號3至6號之支票及拒絕返還如附表所示編號7至23號之剩餘支票共17張，係無法律上原因而受有利益，致被上訴人受有損害等情，則為被上訴人否認，並以上詞置辯。查：
㈠按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」、「不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額。」民法第179條及181條定有明文。又按「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。」、「未定期限者，各當事人得隨時終止契約。」民法第450條第1項、第2項前段亦有明文；另土地法第100條規定：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。...」準此，只有未定期限之租約，當事人方得隨時終止租約，並應受土地法第100條規定之限制；至於定有期限之租約，除有法定終止事由或契約另有訂定（即意定終止權）外，契約當事人均不得於所定租賃期限屆滿前任意終止租約。
㈡系爭租約係屬定有期限之租約，依上說明，被上訴人非得任
意單方終止契約。又系爭租約第6條第4項約定「本契約於期限逾半後，乙方（即被上訴人）若因故無法繼續營運而需終止本契約關係時，乙方始得於終止日前陸個月以存證信函告知甲方，並須賠償貳個月租金予甲方，作為提前終止本契約之賠償止。」（見原審訴卷第16頁），是被上訴人僅於租期逾半（即逾2.5年），方得以賠付2個月租金為條件而任意提前終止租約。而查，本件依被上訴人主張，其係先後於111年7月25日或30日向上訴人提出提前終止租約之意思表示，即令確有其情，然其提出之時間點既均未達於租期逾半之條件，故除經上訴人同意外，被上訴人單方所為終止租約之意思表示，均不能生終止之效力，自不待言。是本件所應審究者為：系爭租約是否經兩造合意終止?何時終止?有無約定以系爭條件作為終止契約條件?㈢經查：⒈被上訴人雖以其於111年7月25日向上訴人提出終止契約之意
思表示，主張系爭租約應已於是日終止等語。惟上訴人否認當日已同意其要約，證人李佳臻亦於本院作證稱：被上訴人於111年7月25日沒有約就來，當時我家有客人，所以當時上訴人就約27日去租屋處洽談提前終止契約之條件等語（見本院卷第167-168頁）；被上訴人所提出之111年7月26日、27日電子郵件及照片（見原審北簡卷第107-161頁）及下述證據均尚無足證明上訴人於111年7月25日已同意其要約，是尚難認系爭租約已於7月25日經兩造合意終止。惟依被上訴人提出之111年7月30日電子郵件（見原審北簡卷第137頁）、111年7月30日LINE對話紀錄（見原審訴卷第31-34頁）、591出租廣告（見原審訴卷第25-29頁）、數字科技股份有限公司112年5月16日數字（法）字第1120816001號回函暨檢附之資料（見原審北簡卷第213-231頁），暨證人劉明雄於原審（見原審北簡卷第167-170頁）、李佳臻於本院（見本院卷第167-172頁）之證詞，堪認被上訴人於111年7月25日提出終止租約之要約後，兩造確曾就是否提前終止租約乙事進行協商；佐以被上訴人於111年7月30日向上訴人提出於當日晚上8時許點交房屋之要約，上訴人並未拒絕，僅表示該日另有他務，雙方改約於翌日（即31日）早上10時許至系爭房屋處點交，以及上訴人嗣已將被上訴人所提供之系爭房屋清空後照片傳送予仲介人員，委以處理後續出租事宜等客觀事實以觀，兩造此前應已就提前終止租約及預定於7月31日進行房屋點交乙事達成合意。然依證人劉明雄於原審之證詞，兩造於111年7月31日至租屋處進行點交事宜時，上訴人當即要求被上訴人履行系爭條件，並以其未履行為由，未接受房屋點交即行離去（見原審北簡卷第169頁），顯見兩造於點交當日已就被上訴人提前終止契約是否有以系爭條件為條件乙事為爭執。
⒉證人李佳臻於本院具結作證稱：被上訴人於111年7月25日沒
有約就來，當時我家有客人，所以當時上訴人就約27日去租屋處洽談提前終止契約之條件。7月27日當天在場有4位，被上訴人姊妹、我和上訴人；上訴人提出履約保證金不予發還，被上訴人必須再賠償3個月，總共5個月，作為終止契約的必要條件。被上訴人姊妹有同意；當天被上訴人先生（即劉明雄）不在場等語（見本院卷第166-172頁），佐以證人劉明雄於原審具結證稱：之前都是我太太跟小姨子在處理，我是在111年7月31日早上被上訴人、我小姨子他們說已經跟上訴人談好合約終止要點交，請我載他們去。當天上訴人先看屋子情形，上訴人看完之後就說沒有問題，就跟我們說要沒收2個月的押金，要給上訴人3個月的違約金，共計5個月（上訴人說要5個月違約金後，被上訴人有何反應?當時怎麼處理?）我們說應該依照內政部所規定的只能收1個月的違約金，上訴人說他不接受後就走了等語（見原審北簡卷第168-170頁），可見證人劉明雄及被上訴人於上訴人提出應給付總計5個月租金作為違約金一事時，當下僅係對違約金之數額應為內政部所規定之1個月或5個月有所質疑，而非對應支付違約金一事有所爭執，更未當場向上訴人提出兩造已合意無庸支付任何賠償金或違約金等辯駁。再者，依前所述，被上訴人須符合系爭租約第6條第4項所定條件（即租期逾半即2.5年），並踐行「於終止日前6個月以存證信函通知」等程序，及賠償2個月租金之條件下，方得依上開約定單方提前終止租約。反觀本件被上訴人係於租期尚未滿3個月，且係於預定交屋日（即終止日）前不到一週時間，復未以存證信函正式通知等情況下，單方向上訴人提出終止租約要求，衡之常情，上訴人當無可能連系爭租約第6條第4項所定得要求賠償2個月租金之權利予以拋棄之理，況亦無證據佐證上訴人確有表明拋棄之旨。基此，堪認證人李佳臻之證詞應較可信為真實，是上訴人抗辯兩造於111年7月27日已合意以系爭條件作為終止契約之條件等語，應屬可採。至被上訴人雖另援證人劉明雄於原審證述：在111年7月31日當下才知道有系爭條件等語，主張系爭條件係上訴人於111年7月31日方提出之新要約等語。然承證人李佳臻之證詞，系爭條件係兩造於111年7月27日協商時達成之合意，當日證人劉明雄並未在場；證人劉明雄亦證實於7月31日之前，均是由被上訴人姊妹負責處理等情，則證人劉明雄既未參與27日之協商，其證詞自不足作為判斷兩造已否於7月27日達成前揭合意之依據，故被上訴人援證人劉明雄之證詞而為前揭主張，亦無可取。
⒌綜上，兩造合意以系爭條件於111年7月31日終止租約，則上
訴人除得沒收被上訴人已付之2個月履約保證金94,000元外，尚得要求被上訴人給付3個月租金（即141,000元），及至約定終止日前按日計算之租金4,548元（即自111年7月29日至31日止），合計145,548元。上訴人兌領附表編號3-6等4張租金支票，計領得租金188,000元，核已逾其前述可受領給付之範圍；又系爭租約既已於111年7月31日終止，上訴人自亦無繼續保有附表編號7-23等租金支票之權利，其仍受領前述利益，自無法律上原因，故被上訴人請求上訴人返還溢領之租金42,452元（188,000-145,548元），及如附表編號7-23等支票17張部分，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
五、綜上所述，被上訴人依民法第179條、第182條第2項規定，請求上訴人給付42,452元，及自112年2月15日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，及返還附表編號7-23等17張支票部分，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，不應准許。原審就上開不應准許部分（即命上訴人給付141,000元本息部分），判命上訴人為給付，於法不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為有理由，爰廢棄改判如主文第二項所示。至上開應予准許部分，原審判決上訴人敗訴判決，於法尚無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條規定，判決如主文。中 華 民 國 113 年 5 月 8 日
民事第一庭 審判長法 官 林鈺琅
法 官 賴淑萍法 官 李桂英以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 113 年 5 月 8 日
書記官 翁鏡瑄附表（如附件所示）：