臺灣臺北地方法院民事判決112年度原訴字第11號原 告 吳迪
黃淑卿前二人共同訴訟代理人 黃明展律師
劉兆珮律師被 告 劉一澤兼上一人法定代理人 陳香如法定代理人 劉冠杰訴訟代理人 陳業鑫律師
張仁興律師林致遠律師上列當事人間給付房屋買賣價金等事件，本院於民國112年11月8日言詞辯論終結，判決如下︰
主 文被告甲○○應給付原告新臺幣714,318元，及自民國111年7月18日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告甲○○負擔57/100，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣240,000元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣714,318元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：被告甲○○、丙○○（下合稱被告，分則稱其名）為母子關係，訴外人丁○○則為丙○○之父，丁○○與甲○○共同代理未成年人丙○○，及甲○○以自己名義共同向原告戊○、乙○○（下合稱原告，分則稱其名）購買門牌號碼新北市○○區○○路00號房屋暨坐落土地（下稱系爭房屋，與土地合稱系爭房地）含屋內家具、家電、大型除濕機、專業餐飲廚具等設備（下稱系爭家電設備），約定買賣價金新臺幣（下同）4,505萬元，兩造於民國110年9月14日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），記載價金4,400萬元，口頭約定被告另給付尾款105萬元及現況交屋，另於110年10月8日於「買賣雙方應退補費用表」註記原告於110年12月31日前點交房屋，被告並支付105萬元購買家電設備，原告依約移轉登記系爭房地所有權予被告，並於110年12月30日完成點交，惟被告迄今仍未給付尾款105萬元，依系爭契約第8條第2款約定，以買賣總價款2/10000計算每日違約金，僅先一部請求被告給付違約金20萬元。又縱認系爭房屋有漏水瑕疵，被告行使同時履行抗辯僅能拒絕給付「部分」尾款，不得拒絕給付全部尾款。又原告並無違反契約約定，被告主張預備抵銷並非有據。爰依民法第367條、第371條、系爭買賣契約第7條第1項、第8條第2項、買賣雙方應退補費用表之約定提起本訴，請求擇一為有利判決等語。並聲明：㈠被告應給付原告新臺幣125萬元，及自111年7月18日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造簽訂系爭買賣契約前發現系爭房屋車庫、室內有多處漏水，簽約前原告即僱工修繕，並約定於交屋前將漏水修繕完畢，詎原告未修繕完成，其積欠端正工程有限公司（下稱端正公司）防水修繕費用122萬9,030元亦由被告先行墊付，依最高法院110年度台上大字第1353號大法庭裁定，被告自得適用或類推適用民法第264條規定主張同時履行抗辯，拒絕給付價金尾款105萬元；又原告未於110年12月30日交付系爭房屋鑰匙，110年12月30日之後繼續自行進出系爭房屋，仍有現實上管領支配力，直至111年3月3日原告以LINE告知大門鑰匙所在，被告始取得鑰匙，應認兩造並未於110年12月30日完成點交；另原告未於110年12月30日搬離、物品未清空，亦未將個人戶籍遷出，搬家時破壞牆面定著物均違反系爭買賣契約之約定；又兩造簽訂買賣契約時，系爭房屋庭院原種植數十棵高價值松樹及觀賞植栽（價值47萬5,913元），為系爭房地之定著物，且為被告購屋主因，詎原告未經被告同意逕將松樹及植栽搬走，未依系爭契約第7條第5項給付，被告自得主張同時履行抗辯，拒絕給付尾款，且尾款未付並非可歸責於被告，原告亦不得請求違約金20萬元；退步言，被告對於原告有如附表各編號所示主動債權至少758萬2,845元，自得依民法第334條第1項規定為預備抵銷等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲明均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張兩造於110年9月14日簽訂系爭買賣契約，買賣契約記載被告向原告購買系爭房地，並由永豐建築經理股份有限公司（下稱永豐公司）辦理價金履約保證等相關事宜；又系爭房地已於110年9月29日辦理所有權移轉登記，買賣雙方於110年10月8日簽立「買賣雙方應退補費用表」等情，有系爭買賣契約、買賣雙方應退補費用表、地籍異動索引、土地登記謄本等件為證（見本院卷第13-59頁），且為被告所不爭執（見本院卷第259頁），堪信為實。
四、本院之判斷：㈠原告依民法第367條、第371條、系爭買賣契約第7條第1項、
第8條第2項、買賣雙方應退補費用表之約定，請求被告給付購買家電設備價金105萬元、違約金20萬元，是否有據？⒈依卷附「買賣雙方應退補費用表」（見本院卷第51頁）下方
手寫註記：「雙方同意賣方於110年12月31日前點交房屋，買方並支付105萬元購買傢倶家電設備...等」，再依證人即系爭房地買賣地政士李致政到庭證稱：系爭房屋買賣伊負責產權移轉，110年10月8日辦理產權移轉完畢交付所有權狀予買方，買賣雙方簽名後，由履保公司出款給賣方，「買賣雙方應退補費用表」下方文字係經兩造協議後伊寫下但書等語（見本院卷第481-482頁），並有永豐公司函覆之履約保證結案單2份可佐（見本院卷第503-507頁）。依系爭買賣契約約定內容（見本院卷第19頁），兩造約定系爭房地買賣總價款為4,400萬元，被告亦支付4,400元萬元至履約保證帳戶，永豐公司將4,400萬元代償賣方貸款後，將剩餘款項撥至乙○○銀行帳戶，堪認兩造約定系爭房地買賣價金為4,400萬元至明，則原告主張系爭房地買賣總價款為4,505萬元，並依系爭買賣契約請求被告給付尾款105萬元云云，難謂可採。再參「買賣雙方應退補費用表」之本文已明確載明：「1.買方付清全部價款，經賣方收訖無誤。2.賣方移交房地並交付鑰匙與買方，經買方點收無誤。」；履約保證結案單注意事項亦載明：「請先確認已完成點交手續且上列金額及帳號內容無誤後，再簽名蓋章以利撥款，...」，兩造於買賣雙方應退補費用表、履約保證結案單簽名時，主觀上應均認定買賣價款已付清、房地已點交、並交付鑰匙至明。原告主張兩造於112年12月31日點交云云，被告則抗辯110年12月30日之後才點交云云，均與上開簽署文件記載內容不符，亦無證據證明兩造有意排除上開文件記載內容，則兩造前開房屋點交時間之主張，自難憑採。另110年10月8日甲○○於「買賣雙方應退補費用表」上簽名，同意支付購買系爭家電設備價金105萬元，堪認甲○○與原告間就系爭家電設備成立另一買賣契約，原告既已點交系爭房屋（含系爭家電設備）予被告，顯然已將系爭家電設備之物權讓與並現實交付予甲○○，則原告依「買賣雙方應退補費用表」之約定請求被告甲○○給付105萬元，洵屬有據。
⒉至原告主張被告違約未給付尾款105萬元，依系爭買賣契約第
8條第2項請求給付違約金20萬元云云，因家電設備價金105萬元並未訂入系爭買賣契約內，屬於買賣契約以外原告與甲○○間之另行約定，成立另一家電設備買賣契約，原告讓與系爭家電設備後，甲○○未依約給付家電設備價金，與被告有無履行系爭買賣契約義務無涉，遑論依系爭買賣契約第8條第2項約定請求違約金，原告此部分請求，自屬無據。
㈡被告提出適用或類推適用同時履行抗辯，為無理由：
⒈按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒
絕自己之給付，民法第264條第1項本文定有明文。再按同時履行抗辯制度，係為保障同一雙務契約當事人，以交換給付方式，履行彼此之反對給付，本適用於具有互為對待給付或對價關係而互相關聯之雙方債務間；至非基於同一雙務契約所生具有牽連性之對立債務，係本於誠信及公平原則，類推適用民法第264條規定（最高法院110年度台上大字第1353號民事大法庭裁定參照）。
⒉查家電設備買賣契約並未訂入系爭買賣契約，已如前述，實
乃原告與甲○○於110年10月8日簽立「買賣雙方應退補費用表」時另行約定，此經證人李致政到庭證述明確（見本院卷第482頁），且依卷內現有事證，並無證據證明兩造於簽訂買賣契約時就系爭家電設備之買賣已有約定，再依卷附買賣價金履約保證委任書第6條第2項約定：「甲乙雙方無債務不履行情事，並依買賣契約辦理點交時，甲乙雙方應簽妥結案單，但結案單之簽立與否非永豐經建撥付價金之要件；結案單簽立後視為點交手續完成。...」（見本院卷第37頁），堪認兩造於110年10月8日簽署買賣雙方應退補費用表、履約保證結案單（見本院卷第51、503-507頁）時，主觀上均認買賣雙方並無債務不履行情事，且已依約辦理點交，並進行價金結算及撥款至明。系爭房地買賣契約雙方既已履約完畢，後成立之家電設備買賣契約與系爭買賣契約並非同一雙務契約，僅系爭家電設備動產讓與與價金105萬元之間具有互為對待給付關係，與後續成立使用借貸關係（詳如後述）所生點交義務亦非具有牽連性之對立債務，揆諸上開民事大法庭裁定之意旨，自不發生同時履行抗辯問題，從而，被告甲○○以原告未修復漏水、未交付庭院松樹及觀賞植栽為由，主張同時履行抗辯，拒絕給付家電設備價金105萬元，自非有理。
⒊至「買賣雙方應退補費用表」下方手寫「雙方同意賣方於110
年12月31日前點交房屋」部分之法律關係為何？依「買賣雙方應退補費用表」本文內容記載，雙方既認價款已付清、房地已點交、並交付鑰匙，原告與甲○○卻另行約定原告應於110年12月31日點交房屋，依其等簽署上開文件之行為可間接推知甲○○同意自110年10月8日起將系爭房屋借予原告無償使用，兩造默示之意思表示就系爭房屋成立使用借貸契約，且原告於兩造讓與合意前已占有系爭房屋，依民法第946條第2項準用同法第761條第1項但書規定，於其等讓與合意時即生觀念交付之效力，上開「110年12月31日前點交房屋」之約定即為使用借貸返還期限之約定至明。至證人李致政雖證稱兩造簽署履保結案單不是代表點交房屋，當日賣方並未將房屋交付買方，也沒有交付房屋鑰匙予買方云云（見本院卷第481-482頁），不僅與買賣價金履約保證委任書第6條第2項約定不符，亦與「買賣雙方應退補費用表」本文內容、履約保證結案單注意事項之內容相左，其既稱房屋點交是買賣雙方自行負責（見本院卷第481頁），難認其對兩造如何點交、係基於買賣契約抑或使用借貸契約進行點交，毫無所悉，自無從依證人李致政前開證述遽認買賣雙方有意將買賣契約之房屋點交日延後至110年12月31日履行。
㈢抵銷抗辯部分：
二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷；抵銷，應以意思表示，向他方為之；其相互間債之關係，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額而消滅，民法第334條第1項前段、第335條第1項定有明文。被告提出如附表編號1至7所示主動債權依序向原告行使抵銷權，為原告所否認，茲分述如下：⒈關於附表編號1、2被告主張原告於111年1月1日起至同年2月2
3日未清空物品、111年1月1日起至同年5月29日破壞牆面定著物，違反系爭買賣契約第7條之契約義務，依系爭買賣契約第8條、民法第250條規定分別請求給付違約金48萬6,540元、463萬1,140元云云。依卷附LINE對話紀錄（見本院卷第301-303頁），固可認原告迄至111年2月16日、同年2月23日尚未將所有物品搬離系爭房屋，且有因拆除拳擊器材導致屋內牆壁受損之情形，惟原告既係依其與甲○○間使用借貸契約占有使用系爭房屋，原告逾期未搬空或拆除拳擊器材造成牆面受損，均與買賣契約義務之履行無涉，被告依系爭買賣契約第8條、民法第250條規定請求給付違約金，並非有據。
⒉關於附表編號3被告主張原告迄至111年3月21日始遷出戶籍，
有LINE對話紀錄、新北○○○○○○○○111年6月13日函可憑（見本院卷第119、305頁，個人戶籍資料附於限閱卷），堪信為實。依系爭買賣契約第7條第2項約定：「賣方應於點交前，將原設籍於買賣標的之戶籍全部遷出；...否則買方得暫停辦理點交手續並主張依照第8條第1項違約罰則處理」，再依契約第8條第1項約定：「賣方若未依本約履行各項義務，每逾1日賣方應按買賣總價款2/10000計算違約金予買方，但買方不得藉賣方未給付違約金而拒絕履行契約義務或妨礙房屋點交，買方應另行主張之。經買方面通知限期催告仍不履行時，買方得另以書面通知解除本買賣契約，賣方應返還買方已支付價金，並同意按買方已支付價金之同額，作為懲罰性違約金另行給付買方」（見本院卷第25-27頁）。系爭買賣契約既約定原告應於點交前將設籍於系爭房地之戶籍遷出，被告迄至111年3月21日始遷出，顯然違反系爭買賣契約第7條第2項之契約義務，是被告主張原告違約應給付違約金，即屬有據。惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。次按違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院82年度台上字第2529號判決意旨參照）。爰審酌原告本應於110年10月8日點交房屋前遷出戶籍，迄至111年3月21日始遷出，嗣原告與甲○○成立使用借貸契約，原告至少應於使用借貸終日即110年12月31日前遷出，卻無故拒絕履行契約義務，另考量系爭房地買賣價金數額非寡，上開期間被告仍在修繕房屋，對於被告使用系爭房地之權益影響非屬重大，且系爭買賣契約第8條第1項違約處罰之約定，係概括約定違約金數額，不分違約情節輕重，一概適用上開條款認定違約金數額，實悖於常情，被告請求自111年1月1日起至同年3月21日止，按日以買賣總價款2/10000計算違約金合計72萬800元，要屬過高，應核減為10萬元始為適當，逾此部分之請求，尚乏依據，應予駁回。
⒊關於附表編號4被告主張原告承諾修復系爭房屋漏水，卻未修
復，嗣由被告委託端正公司進行修復並付款，原告就端正公司防水修繕工程報價21萬9,840元表示同意支付，願意從105萬元尾款扣除等情，有兩造間LINE對話紀錄、漏水照片、臺灣銀行匯款申請書回條聯、臺灣銀行轉帳記錄、111年8月17日端正公司報價單、原告與端正公司LINE對話記錄可憑（見本院卷第125頁以下、135、137、275-285、345-371頁），原告亦不否認其同意給付防水費用21萬9,840元，同意被告從尾款中扣除端正公司報價之修復費用等語（見本院卷第32
5、336、338頁），準此，被告主張其代為履行修復漏水因而支出219,840元，致原告享有減少費用支出之利益，則被告依民法第179條請求原告返還所受利益21萬9,840元，即屬有據。至被告主張超逾21萬9,840元部分，即所指代墊49萬4,600元（＝714,440元-219,840元）、尚須修繕費用42萬9,030元部分，因按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任（最高法院77年度第7次民事庭會議決議㈠意旨參照）。次按買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院94年度台上字第1112號判決意旨參照）。是給付以特定物為標的，若不完全給付之瑕疵情事係在契約成立後發生，且可歸責於出賣人，出賣人同時負物之瑕疵擔保責任及不完全給付之債務不履行責任。若不完全給付之瑕疵情事係在契約成立前已發生，但出賣人故意或過失未告知買受人，出賣人仍負不完全給付之債務不履行責任。依卷附兩造間LINE對話記錄（見本院卷第125頁），簽約前之110年9月10日被告即要求與原告委託到場漏水師傅討論，可認系爭房屋有漏水情形為系爭買賣契約成立前已發生，被告既未舉證證明原告有故意、過失未告知漏水瑕疵，致其不知有瑕疵仍為購買等情，則被告依民法第227條第1項規定請求原告負不完全給付賠償責任，自屬無據。稽之系爭買賣契約並未約定原告需負修復漏水義務，兩造間LINE對話紀錄（見本院卷第134-137頁），被告要求由端正公司修復漏水，原告同意於收到端正公司防水修繕報價確認後再由端正公司施作，嗣被告表示端正公司開始挖土方，接著會處理防水，待防水處理好就會匯款（按即尾款）等語，依兩造對話內容，並未就漏水修復至何種程度、以何種工法、修復漏水幾處等各節達成意思合致，此外被告亦未提出兩造就上開各節已有約定之證據，自應以原告於對話中承諾之修復費用219,840元（泥作-張先生、防水修繕-鄭先生）為限。再者，對照兩造提出之端正公司估價單（見本院卷第357-359、393-397頁），被告提出之估價單除漏水修復、防水工程外，額外增加車庫及牆壁釘孔處油漆修補、玄關下埋3"PVC排水管、前庭地坪灌混凝土、排水管堵塞清理工程、庭園整地、庭園排水管線安裝、車庫導水溝施作等，顯係個人房屋整修費用，而非原告承諾修復漏水範圍，被告依民法第312條、179條、系爭買賣契約、修復漏水約定請求原告給付代墊494,600元、尚須修繕費用429,030元部分，洵非有據。
⒋關於附表編號5被告主張其為原告代墊電費4,928元（110年12
月8日起至同年12月31日）、管理費10,914元（110年11月、12月份）一節，有預繳管理費通知單存根聯、台電繳費通知單可憑（見本院卷第121-123頁），原告對於被告代墊管理費10,914元並不爭執（見本院卷第564頁），本院審酌台電繳費通知單所繳13,964元，計費期間自110年12月8日起至111年2月13日，被告請求之110年12月8日起至同年12月31日確係原告使用借貸系爭房屋期間，則被告依民法第179條規定請求原告給付電費4,928元（110年12月8日起至同年12月31日共24日，13,964元×24日/68日＝4,928元，元以下四捨五入）、管理費10,914元，合計15,842元，應屬有據。⒌關於附表編號6被告依民法第227條第2項規定請求原告給付修
繕期間之社區環境基金（111年8月起至112年5月）109,140元，固提出申請展延施工應繳費用證明為證（見本院卷第30
7、531-533頁）。惟系爭房屋漏水為系爭買賣契約成立前已發生，被告既未舉證證明原告有故意、過失未告知漏水瑕疵，致其不知有瑕疵仍為購買，被告自不得依民法第227條第2項規定請求原告負不完全給付賠償責任。
⒍關於附表編號7被告主張原告將系爭房屋庭院之樹木、植栽遷
移搬走，依民法第227條第1項、第184條第1項後段請求原告賠償478,913元部分，固提出庭院搬遷前後照片、臉書頁面截圖、樹木植栽照片（見本院卷第141-167、291-298頁），原告對於其於110年12月23日將松樹遷移搬走並無爭執（見本院卷第260頁）。惟按物之構成部分，除法律有特別規定外，不得單獨為物權之標的物。未與土地分離之樹木，依民法第66條第2項之規定，為土地之構成部分，與同條第1項所稱之定著物為獨立之不動產者不同。故土地所有人保留未與土地分離之樹木，而將土地所有權讓與他人時，僅對於受讓人有砍伐樹木之權利，不得對於更自受讓人受讓所有權之第三人，主張其有獨立之樹木所有權；系爭地上茶樹、桐樹等未與土地分離前為土地之一部分並非附合於土地之動產而成為土地之重要成分，與民法第811條至第815條所定之情形無一相符，則上訴人依同法第816條規定訴求被上訴人返還不當得利，自難謂合（最高法院29年渝上字第1678號、64年台上字第2739裁判意旨參照）。依上，可知系爭房屋庭院之樹木、植栽，尚未與土地分離前為土地之構成部分，並非民法第66條第1項所指之定著物，被告指稱樹木、植栽為定著物，原告搬走樹木、植栽違反系爭買賣契約第7條第5項契約義務云云，即無可採。再者觀之系爭買賣契約並未就系爭房屋庭院樹木、植栽之所有權歸屬、是否屬於買賣標的範圍加以約定，被告以原告未交付樹木、植栽而有未依債之本旨為給付，且可歸責於原告，則被告依民法第227條第1項規定請求云云，顯非有據。樹木、植栽既為原告先前居住時所種植，買賣雙方並未將之列為買賣標的，依現今植物園藝技術，植物搬遷後仍可於另處繼續生長，不致毀損或變更其性質，可認非屬土地之重要成分，無需與土地同一命運，而得成為獨立權利客體，被告既未舉證證明樹木、植栽為買賣標的之一部，佐以證人即被告甲○○之配偶丁○○證稱：110年12月30日點交當日被告已知悉庭院樹木均已搬離等語（見本院卷第423頁）；證人即丁○○之友人翁靖忠證稱；000年0月間伊去協助丁○○打掃系爭房屋，當時戊○也有到場，3人閒聊互動很正常，沒有印象丁○○有任何不高興等語（見本院卷第478-480頁）；證人即協助原告搬家之室內設計師陳柏鈞證稱：戊○有告訴伊庭院的松樹、櫻花會搬走，後來只有搬走松樹，櫻花本來戊○請伊處理載走，後來收到訊息說新屋主要保留，所以就沒搬走；12月底當日新屋主對於樹木被挖走沒有什麼反應，大家聊得滿開心等語（見本院卷第425-430頁），可認被告於110年3月31日點交房屋後，見樹木、植栽遭原告搬走，並無異議，益徵樹木、植栽並非買賣交易之一部，則被告依民法第184條第1項後段請求原告賠償損害，自非有據。
⒎依上，被告以附表編號3違約金10萬元、編號4漏水修繕費用2
19,840元、編號5代墊電費、管理費共15,842元，合計335,682元之主動債權抵銷系爭家電設備價金105萬元，尚非無據，其中335,682元（＝10萬元＋219,840元＋15,842元）因抵銷而消滅，尚有714,318元未清償，已足認定。
五、綜上所述，原告依「買賣雙方應退補費用表」之約定，請求被告甲○○給付714,318元，及自催告時即111年7月18日起（存證信函、郵件收件回執見本院卷第61-63頁）至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
六、兩造陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行或免為假執行，本院審核後認並無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經核均與本件判決結果無影響，爰不逐一論駁。
八、訴訟費用負擔之依據︰民事訴訟法第79條。中 華 民 國 112 年 12 月 29 日
民事第八庭 法 官 張瓊華上列正本係照原本作成。
如不服本判決對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 12 月 29 日
書記官 邱美嫆附表：被告主張預備抵銷之主動債權（依編號順序主張抵銷）編號 事由 主動債權數額 請求權基礎 1 系爭房屋內之物品未清空(111.1.1-111.2.23) 54日×9,010（買賣總價款×2/10000）＝486,540元 系爭契約第8條、民法第250條。 2 破壞牆面定著物未回復原狀 (111.1.1-112.5.29) 514日×9,010＝4,631,140元 系爭契約第8條、民法第250條。 3 未於期限內遷出戶籍(111.1.1-111.3.21) 80日×9,010＝720,800元 系爭契約第8條、民法第250條。 4 被告所代墊防水修繕費用與修繕尚需費用。 1.代墊71萬4440元。 2.尚須修繕費用42萬9030元。 民法第312條、民法第179條、民法第227條第1項、系爭契約、兩造間修繕漏水約定。 5 被告代墊之電費、管理費 1.電費4,928元（110.12.8至110.12.31日） 2.管理費10,914元（110.11月、12月） 3.以上合計15,842元 民法第312條、民法第179條。 6 系爭房屋於111年8月至112年5月修繕期間所增加之社區環境基金 10月份×10,914＝109,140元 民法第227條第2項。 7 原告未經被告之同意，逕將系爭土地上樹木植栽定著物遷移之不完全給付或侵權責任 475,913元 民法第227條第1項、第184條第1項後段。