臺灣臺北地方法院民事裁定112年度執事聲字第200號異 議 人 楊凱絡上列當事人間聲請聲明異議事件，本院裁定如下：
主 文異議駁回。
理 由
一、按強制執行事件，由法官或司法事務官命書記官督同執達員辦理之。本法所規定由法官辦理之事項，除拘提、管收外，均得由司法事務官辦理之，強制執行法第3條及法院組織法第17 條之2第1項第2款定有明文。又當事人或利害關係人，對於執行法院強制執行之命令，或對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，得於強制執行程序終結前，為聲請或聲明異議；前項聲請及聲明異議，由執行法院裁定之，亦為強制執行法第12條第1項本文、第2項所明定。次按司法事務官處理事件所為之處分，與法院所為者有同一之效力。當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議。司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之。法院認第1項之異議為有理由時，應為適當之裁定；認異議為無理由者，應以裁定駁回之，民事訴訟法第240條之3、第240條之4第1項本文、第2項、第3項分別定有明文。上開規定，為強制執行程序所準用，強制執行法第30條之1復有明文。查本院司法事務官於民國112年6月13日所為111年度司執字第143388號裁定（下稱原裁定），於同年6月16日送達異議人，異議人復於同年月21日具狀聲明不服，經本院司法事務官認其異議無理由，而將異議狀連同卷宗檢送到院，核與上開規定相符，是本院自應依法就司法事務官所為之裁定，審究異議人之異議有無理由，合先敘明。
二、異議意旨略以：伊承租物件日期為111年4月1日至114年3月30日止，依據民法第425條買賣不破租賃，租約在5年內，可不經法院公證，且正常承租支付租金，租約有效。成立租約時，並無任何銀行債權催討問題、也無查封動作，且伊一直居住於該社區迄今，也是正當向出租人承租，亦有支付租金，故不應排除租約、不應終止租賃關係。異議人據此聲明異議，請求廢棄原裁定另為適當之裁定云云。
三、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃權。但其抵押權不因此而受影響。前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃權後拍賣之，民法第866條第1項、第2項定有明文。故不動產所有人於設定抵押權後，復就同一不動產與第三人訂立租賃契約，致影響於抵押權者，依上開規定，不問其契約之成立，在抵押物扣押之前後，對於抵押權人當然不生效力，執行法院得依聲請或職權於拍賣程序終結前，以裁定除去其租賃權，依無租賃狀態逕行強制執行（司法院院字第1446號解釋參照）。此乃因抵押權為物權，經登記而生公示之效力，在登記後就抵押物取得地上權或其他使用收益之權利者，自不得使登記在先之抵押權受其影響。故所有人於抵押權設定後，在抵押物上所設定之地上權或其他使用收益之權利於抵押權有影響者，在抵押權人聲請拍賣抵押物時，發生無人應買或出價不足清償抵押債權之情形，即須除去該項權利而為拍賣，並於拍定後解除被除去權利者之占有而點交於拍定人，乃為使抵押權人得依抵押權設定時之權利狀態而受清償所必要（司法院大法官釋字第304號解釋理由書參照）。
四、經查：㈠原裁定附表標別1至6之不動產(下稱系爭不動產)原係債務人
即信託人川元昕建設股份有限公司(下稱川元昕建設)所有，前於106年6月6日設定本金最高限額抵押權新臺幣(下同)9,600萬元之第一順位抵押權予債權人陽信商業銀行股份有限公司(下稱陽信銀行)；復於108年9月24日設定本金最高限額抵押權7,000萬元之第二順位抵押權予債權人賴順鵬。川元昕建設於111年4月27日將系爭不動產信託登記予債權人兼債務人賴順鵬。川元昕建設則於上開抵押權設定後，將系爭不動產出租予異議人。嗣債權人陽信銀行持本院111年司拍字第182號民事裁定暨確定證明書向本院聲請拍賣系爭不動產，經本院分別以如附表所示底價為第一次拍賣，無人應買。系爭不動產再減價拍賣，各標別之最低拍賣價額扣除執行費用、依法應先扣繳之稅款等，均分別不足清償第一順位之抵押權人陽信銀行之債權本金7,625萬69元及所生利息、違約金、取得執行名義之程序費用等，以及第二順位抵押權人所設定最高限額7,000萬元之抵押權。上開事實業據本院職權調取執行卷宗，核閱無訛，且未據異議人爭執。
㈡據前開所陳，本件系爭租賃關係既成立於抵押權設定後，且嗣經本院拍賣系爭不動產而發生無人應買之情形，足徵系爭租賃權之存在，已影響應買人之意願及系爭不動產之售價，並造成系爭不動產須減價後再行拍賣之情形，揆諸前開說明，應認已對系爭抵押權有所影響，本院司法事務官依民法第866條第2項規定，依債權人陽信銀行之聲請，而為除去系爭租賃權之系爭執行命令，應屬有據。異議人雖以前詞置辯，惟出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第425條第1項固有明文。但抵押人於抵押權設定後，始與第三人訂立租約，致影響於抵押權者，法院得除去該租賃權後拍賣之，亦為民法第866條第2項所明定，且與憲法保障人民權利之意旨，並無牴觸乙節，業經司法院大法官釋字第304號解釋在案。又民法第425條第1項所定買賣不破租賃原則，乃在規範於租賃權存續狀態下，租賃物發生所有權讓與第三人時，受讓人應讓受出租人所有之權利，並承擔其義務，使租賃契約仍舊存續，以保護承租人之利益（該條立法理由參照）。惟在本件中，系爭租賃權既於系爭不動產被拍定前，即由執行法院依民法第866條第2項規定加以除去，情形即與民法第425條第1項所規範者不同，本即無該條之適用。異議人猶謂系爭執行命令除去系爭租賃權，與民法第425條買賣不破租賃意涵相悖云云，即無足採。基上，本院民事執行處司法事務官以原裁定駁回異議人之聲明異議，核無違誤，異議意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
五、據上論結，本件異議為無理由，依強制執行法第30條之1、民事訴訟法第240條之4第3項後段，裁定如主文。
中 華 民 國 112 年 8 月 29 日
民事第二庭 法 官 蒲心智以上正本係照原本作成。
如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元。
中 華 民 國 112 年 8 月 29 日
書 記 官 林芯瑜附表(新臺幣/元)標別 底價 1 3,725萬元 2 1,884萬元 3 1,514萬元 4 1,514萬元 5 1,514萬元 6 1,295萬元