臺灣臺北地方法院民事判決112年度訴字第1859號原 告 詹吉雄特別代理人 詹孜孜訴訟代理人 張清浩律師被 告 詹至為訴訟代理人 吳存富律師
張立民律師上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國113年2月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、核定被告所有門牌號碼臺北市○○區○○路○○○○○巷○○號二樓房屋，占用原告所有坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地（面積一百四十五平方公尺、應有部分四分之一），自民國一百一十年六月一日起，每月應給付原告之租金為新臺幣貳萬元。
二、就第一項所示租賃關係，被告應給付原告新臺幣參拾陸萬元，及自民國一百一十二年五月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
三、被告應自民國一百一十一年十二月一日起至第一項所示租賃關係消滅之日止，按月於每月最後一日前給付原告新臺幣貳萬元，及自次月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
四、核定被告所有門牌號碼臺北市○○區○○路○○○○○巷○○○號二樓房屋，占用原告所有坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地（面積一百三十三平方公尺、應有部分四分之一），自民國一百一十年六月一日起，每月應給付原告之租金為新臺幣壹萬玖仟元。
五、就第四項所示租賃關係，被告應給付原告新臺幣參拾肆萬壹仟元，及自民國一百一十二年五月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
六、被告應自民國一百一十一年十二月一日起至第四項所示租賃關係消滅之日止，按月於每月最後一日前給付原告新臺幣壹萬玖仟元，及自次月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
七、訴訟費用由被告負擔。
八、本判決第二、三、五、六項假執行、免為假執行如附表四所示。
事實及理由
壹、程序方面按無訴訟能力人有為訴訟之必要，而無法定代理人或法定代理人不能行代理權者，其親屬或利害關係人，得聲請受訴法院之審判長，選任特別代理人，民事訴訟法第51條第2項定有明文。經查，原告前經本院以109年度家聲抗字第20號裁定宣告為受監護宣告之人，並選任被告為共同監護人之一，原告為無訴訟能力人，對被告提起本件訴訟，因被告與原告在本件訴訟中利益相反而有不能行使代理權之情形，經原告之女詹貞貞聲請本院以111年度聲字第480號裁定選任甲○○為原告之特別代理人，是本件由甲○○於本件訴訟中擔任原告之法定代理人，合先敘明。
貳、實體方面
一、原告主張：臺北市○○區○○段○○段000地號土地（應有部分4分之1，下稱165地號土地）、臺北市○○區○○段○○段000地號土地（應有部分4分之1，下稱161地號土地，與165地號土地合稱系爭土地）為原告所有，於民國60餘年間與其他土地所有人起造房屋即坐落165地號土地上之同段1351建號建物即門牌號碼臺北市○○區○○路000巷00號2樓房屋（下稱16號2樓房屋）、坐落161地號土地之同段1178建號建物即門牌號碼臺北市○○區○○路000巷00號2樓房屋（下稱24號2樓房屋，與16號2樓房屋合稱系爭房屋），由原告原始取得系爭房屋，並分別第一次登記於被告即原告之子、訴外人即原告配偶詹李阿菊名下。詹李阿菊於99年11月29日死亡，被告因分割繼承而取得24號2樓房屋。因系爭土地及系爭房屋原同屬原告所有，嗣由被告取得系爭房屋所有權，依民法第425條之1第1項規定推定兩造間有租賃關係，縱認本件情形不符土地及房屋同屬一人所有，亦得類推適用之，爰先位主張適用或類推適用民法第425條之1規定，請求就16號2樓房屋占用165地號土地、24號2樓房屋占用161地號土地核定租金分別為每月新臺幣（下同）2萬元、1萬9000元，被告並應給付自110年6月1日起之租金。縱認無法依民法第425條之1規定推定租賃關係，則被告因無系爭房屋占有系爭土地之正當權源，原告得依民法第179條規定，請求被告給付無權占有系爭土地之相當於租金之不當得利等語（計算式詳如附表一、二）。並聲明：㈠先位聲明：如主文所示。㈡備位聲明：⒈被告應給付原告70萬2000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；⒉被告就其所有16號2樓房屋占用原告所有165地號土地，應自111年12月1日起至被告喪失前揭房屋所有權之日或原告喪失前揭土地所有權之日止，按月於每月最後1日給付原告2萬元，及自次月1日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；⒊被告就其所有24號2樓房屋占用原告所有161地號土地，應自111年12月1日起至被告喪失前揭房屋所有權之日或原告喪失前揭土地所有權之日止，按月於每月最後1日給付原告1萬9000元，及自次月1日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；⒋願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告從未擁有系爭房屋所有權，原告亦未提出原始取得系爭房屋所有權之證據，原告已取得臺北市○○區○○路000巷00號3樓房屋、24號3樓房屋所有權，倘原告亦為系爭房屋之原始起造人，為何未第一次登記與原告，顯見被告及詹李阿菊始為16號2樓房屋及24號2樓房屋之所有人。是系爭土地、系爭房屋所有人自始並非相同，不符民法第425條之1「土地及其土地上之房屋同屬一人所有」之要件，亦無類推適用之必要。原告與被告、詹李阿菊分別就16號2樓房屋及24號2樓房屋之興建成立合建契約關係，而一般合建契約之約定內容，包含房屋興建完成後各自房屋對於基地土地使用權之關係，除非雙方合意終止合建契約關係，則不容任一方任意變更合建契約之約定內容，且經過長達數十年之時間，原告均無向被告、詹李阿菊表示欲收取系爭房屋使用系爭土地之費用，顯見原告與被告、詹李阿菊就系爭房屋對於系爭土地之利用關係上，成立無償使用借貸之法律關係，此亦為原告與被告、詹李阿菊間合建契約之內容。兩造間既成立無償使用借貸關係，且未經合法終止，而被告為系爭房屋所有人，使用24號2樓房屋及收取16號2樓房屋之租金，亦屬當然，原告請求被告給付相當於租金之不當得利云云，顯屬有誤。縱認被告應為給付，審酌系爭房屋所在地鄰近並無捷運站，且周邊建物均係以住宅用途為主，作為計算基礎之土地及其建築改良物申報總價額年息應以1％為適當等語，資為抗辯。
並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠原告為訴外人詹貞貞（長女）、被告（長男）及訴外人甲○○
（次女）之父。原告經本院於109年2月4日以108年度監宣字第427號裁定宣告為受輔助宣告之人，並選定詹貞貞、被告、甲○○共同為原告之輔助人，嗣被告提起抗告，經本院於111年4月27日以109年度家聲抗字第20號裁定廢棄原裁定，宣告原告為受監護宣告人，並選定被告、詹貞貞為原告之共同監護人，甲○○為會同開具財產清冊之人。
㈡本院以111年度聲字第480號裁定選任甲○○於原告為提起給付
租金及返還相當於租金之不當得利訴訟、本案保全程序、強制執行程序時之特別代理人。
㈢原告為坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地、161地號土地
之所有權人（重測前分別為中庄仔段64-67、64-59地號土地），權利範圍均為1/4（即系爭土地）。
㈣165地號土地上有16號2樓房屋，由被告於65年4月7日以64年1月6日第一次登記為原因取得16號2樓房屋之全部所有權。
㈤161地號土地上有24號2樓房屋，由被告於99年12月28日以99
年11月29日分割繼承為原因取得24號2樓房屋之全部所有權。
㈥16號2樓房屋前出租予他人使用，自106年11月5日起至108年1
1月4日止每月租金2萬元，108年11月5日起至109年11月4日止每月租金2萬2000元、自109年11月5日迄今每月租金2萬3000元，係匯入被告第一銀行吉林簡易分行帳戶內。16號2樓房屋現仍出租予他人使用。
㈦24號2樓房屋長年係原告居住使用，於110年5月29日始搬離。
詹貞貞及甲○○於結婚以前，皆居住於24號2樓房屋內，婚後分別於74年間、85年間搬出。
四、得心證之理由：㈠先位之訴：⒈推定兩造間有租賃關係：
⑴按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且
房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，本院48年台上字第1457號判例之本旨，係依此法理加以闡釋，謂土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，體現上述法理，以保護房屋既得之使用權。民法第425條之1之增訂乃以上開判例意旨及法理而予以明文化。若房屋及土地轉讓之事實，發生於上開規定施行前，即與上開判例意旨或法理相符，非不得以該判例或法理為基礎，推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係，土地所有人應許房屋保有者或受讓者使用土地（最高法院99年度台上字第2344號判決意旨參照）。其本旨乃在於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，以保護房屋既得之使用權，並依民法第425條之1有關推定租賃關係存在之規定，以調和土地、建物不同所有人間之權益，庶符社會正義之要求（最高法院95年度台上字第551號判決意旨參照）。
⑵查原告為系爭土地所有人，於61至63年間提供系爭土地興建
系爭房屋，原告、被告（斯時被告未成年，並載法定代理人為原告）、詹李阿菊列為起造人，其中165地號土地上有16號2樓房屋，由被告於65年4月7日之第一次登記為16號2樓房屋所有人，161地號土地上有24號2樓房屋，先由詹李阿菊於62年11月29日第一次登記為24號2樓房屋所有人，嗣由被告於99年12月28日因分割繼承取得24號2樓房屋所有權等情，有土地建物、異動索引查詢資料及臺北市建築管理工程處函覆資料在卷可稽（見本院卷第68之1至68之7頁、第87至112頁）。雖原告提供土地興建房屋，被告未能舉證其出資興建房屋，然原告自始未登記成為系爭房屋所有人，與首揭「土地及房屋同屬一人，而僅將房屋所有權讓與他人」之要件未盡相同，然依原告於本件之主張及土地使用權證明單（見本院卷第87至112頁）可知，原告同意系爭房屋占用系爭土地，且係同意系爭土地供系爭房屋使用至系爭房屋不能使用之時為止，否則系爭房屋將因原告隨時終止使用系爭土地之法律關係，而使系爭房屋處於一旦經終止該法律關係即屬無權占有，致有被拆除之危險而嚴重減損系爭房屋於社會上之經濟價值及交易上之安全，此情即屬民法第425條之1規定之規範目的所欲避免發生者，揆諸前開說明，應依「相類事實，應為相同處理」之法理，而為類推適用，是本件類推適用民法第425條之1第1項規定，推定兩造間在系爭房屋得使用期限內具有租賃關係。
⑶民法第425條之1第1項規定雖使房屋所有權人得於房屋得使用
年限內，繼續合法使用該房屋坐落土地，惟除別有約定，房屋所有權人不當然可無償使用該土地，否則被告無償享受土地利益，原告無法享有完整土地所有權且負擔土地稅捐，顯不合理，被告亦未能舉證證明兩造間有無償使用系爭土地之相關約定存在，是被告所辯並不足採。
⒉核定租金金額：
⑴按依民法第425條之1第1項推定有租賃關係時，其租金數額當
事人不能協議時，得請求法院定之，同條第2項定有明文。兩造就租金不能協議如前述，原告訴請法院定其租金，即無不合。按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文。所謂土地之總價額，係指法定地價而言，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，土地法施行法第25條、土地法第148條分別定有明文，而舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80％為其申報地價，平均地權條例第16條前段亦規定明確。另基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判決意旨參照）。
⑵經查，系爭土地位於臺北市中山區，商業發達、交通便利、
生活機能完善（見本院卷第191至192頁），16號2樓房屋現仍出租予他人使用，本院斟酌系爭土地之地理位置、工商業繁榮程度及被告利用系爭土地所受利益等情狀，認以按系爭土地申報地價之年息10％計算租金為適當。是以占用期間、被告占用系爭土地面積、系爭土地申報地價之年息10％計算並計算原告應有部分，原告請求核定租金如附表三所示為有理由。
⒊原告得請求之租金本息：⑴按承租人自租賃關係成立時起，即有給付租金之義務，此於
民法第425條之1第1項所定推定租賃關係亦然。依該規定，土地及其土地上房屋同屬一人所有，其後因移轉而異其所有人時，即推定於不同之房、地所有人間，成立土地租賃關係，自斯時起，承租人（房屋所有人）即有給付租金予出租人（土地所有人）之義務，僅因兩造間於此推定租賃關係成立時未有意思表示，事後復未能協議定租金數額，始按同法條第2項規定，由法院以判決定之，替代當事人成立契約時應互相一致之意思表示。租賃關係既非於當事人請求核定租金數額時方成立，租金給付義務亦非於斯時始發生，法院判決
主文，自得於「推定租賃關係成立後」，當事人聲明之期間範圍內，宣示其租金數額，並命房屋所有人給付該期間之租金，尚不以自起訴狀（載明請求核定租金數額之旨）繕本送達房屋所有人後之期間為限（最高法院110年度台上字第3013號判決意旨參照）。從而，兩造間經推定存在租賃關係並核定租金如前述，是原告請求如附表三所示之租金，應屬有理。
⑵按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任
；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第1項、第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。原告依上開規定，就主文第二、五項部分請求被告自起訴狀繕本送達被告翌日即112年5月14日起（見本院卷第15頁）至清償日止，按週年利率5％計算之利息，就主文第三、六項部分，請求次月一日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，自屬有據。
㈡備位之訴：
原告所為先位之訴既經本院認定為有理由，備位之訴即無庸審酌。
五、綜上所述，原告主張依據民法第425條之1規定，於兩造間就系爭土地於系爭房屋得使用期限內有租賃關係存在，請求核定如主文所示之租金數額，及被告應給付原告如主文所示之租金本息，為有理由，應予准許。而原告備位之訴毋庸審酌之理由，亦如前述。
六、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 113 年 3 月 22 日
民事第七庭 法 官 郭思妤以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 3 月 22 日
書記官 謝達人附表一（原告請求核定之月租金）編號 房屋 門牌號碼 土地地號 （面積、應有部分） 租金期間 申報地價 （元/平方公尺） 月租金 （元/月，元以下四捨五入） 1 16號2樓房屋 165地號土地 （145平方公尺、應有部分1/4） 111年 7萬4560元 145×1/4×74,560×10％÷12＝22,523元（原告誤算為22,989元） 109年 7萬0400元 145×1/4×70,400×10％÷12＝21,267元（原告誤算為21,707元） 並斟酌被告將16號2樓房屋出租予第三人，在108年11月5日起至109年11月4日止之期間，每月租金2萬2000元；自109年11月5日迄今，每月租金2萬3000元之事實，原告請求准予核定16號2樓房屋占用165地號土地之租金為每月2萬元。 2 24號2樓房屋 161地號土地 （133平方公尺，應有部分1/4） 111年 7萬4560元 133×1/4×74,560×10％÷12＝20,659元（原告誤算為20,662元） 109年 7萬0400元 133×1/4×70,400×10％÷12＝19,507元 原告請求准予核定24號2樓房屋占用161地號土地之租金為每月1萬9000元。附表二（原告請求給付之租金）編號 房屋 門牌號碼 期間 月租金 計算式 原告請求之租金 1 16號2樓 110年6月1日起至111年11月30日止 2萬元 18月×2萬元＝36萬元 36萬元 111年12月1日起 2萬元 每月2萬元 2 24號2樓 110年6月1日起至111年11月30日止 1萬9000元 18月×1萬9000元＝34萬2000元 34萬1000元 111年12月1日起 1萬9000元 每月1萬9000元附表三（本院認定之核定租金、給付租金）編號 房屋 門牌號碼 土地地號 （面積、應有部分） 期間 申報地價 （即公告地價×0.8) 月租金計算 （占用面積×原告應有部分×申報地價×10％÷12，元以下四捨五入） 1 16號2樓房屋 165地號土地 （145平方公尺、應有部分1/4） 110年6月1日起至110年12月31日止 7萬0400元 145×1/4×70,400×10％÷12＝21,267元 111年1月1日起至111年11月30日止 7萬4560元 145×1/4×74,560×10％÷12＝22,523元 111年12月1日起 7萬4560元 145×1/4×74,560×10％÷12＝22,523元 本院認定 經如上計算可知月租金為2萬餘元，從而： ⑴原告請求准予核定16號2樓房屋占用165地號土地之租金為每月2萬元為有理由。 ⑵原告請求110年6月1日起至111年11月30日止（共18月）之租金共36萬元為有理由（計算式：2萬×18月＝36萬元）。 ⑶原告請求自111年12月1日起之租金每月2萬元為有理由。 2 24號2樓房屋 161地號土地 （133平方公尺、應有部分1/4） 110年6月1日起至110年12月31日止 7萬0400元 133×1/4×70,400×10％÷12＝19,507元 111年1月1日起至111年11月30日止 7萬4560元 133×1/4×74,560×10％÷12＝20,659元 111年12月1日起 7萬4560元 133×1/4×74,560×10％÷12＝20,659元 本院認定 經如上計算月租金為1萬9000至2萬餘元，從而： ⑴原告請求准予核定24號2樓房屋占用161地號土地之租金為每月1萬9000元為有理由。 ⑵原告請求110年6月1日起至111年11月30日止（共18月）之租金共34萬1000元為有理由（計算式：1萬9000元×18月＝34萬2000元，惟原告僅聲明34萬1000元）。 ⑶原告請求自111年12月1日起之租金每月1萬9000元為有理由。附表四
主文聲明 原告以下列金額為被告供擔保後，得假執行 （新臺幣） 被告以下列金額為原告預供擔保後，得免為假執行 （新臺幣） 本判決第二項 12萬元 36萬元 本判決第三項到期部分 7000元 2萬元 本判決第五項 11萬4000元 34萬1000元 本判決第六項到期部分 6000元 1萬9000元