臺灣臺北地方法院民事判決112年度訴字第1972號原 告 鄭建榮兼訴訟代理人 葉志民被 告 曹為勝訴訟代理人 陳瀚茂上列當事人間請求返還定金等事件，本院於民國112年10月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國108年6月30日委託訴外人周守男為代理人，與訴外人江忠憲簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），將台北市○○區○○段○○段000地號（權利範圍30分之2）及坐落其上台北市○○區○○段○○段0000○號建物（權利範圍全部）（下稱系爭不動產）出售予江忠憲，江忠憲當場將定金新台幣（下同）60萬元交付被告代理人周守男，周守男則將被告交付之系爭不動產之所有權狀、印鑑證明交付予江忠憲。嗣江忠憲持不動產所有權狀、印鑑證明向地政機關辦理所有權移轉登記予指定之人陳鷹，並通知被告繳納增值稅時，被告竟藉口未委託周守男為代理人出售系爭不動產而拒絕繳納，江忠憲於108年8月8日催告被告履行，復於同年9月17日再致函通知被告限期繳納，逾期即解除系爭契約，惟被告仍未繳納，其後竟謊報所有權狀遺失補發，將系爭不動產出售他人，被告已經違約。江忠憲於111年11月26日將系爭契約之定金返還請求權等轉讓予原告鄭建榮、葉志民，爰以起訴狀繕本之送達為債權轉讓之通知，並依債權讓與、民法第259條、第249條第3款規定，請求被告加倍返還定金120萬元，給付原告鄭建榮、葉志民各60萬元等語。並聲明：被告應分別給付原告鄭建榮、葉志民各60萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。願供擔保請准宣告假執行。
二、被告答辯略以：系爭不動產為訴外人陳瀚茂所有，借名登記於被告名下，無論形式上所有權人即被告或實質所有權人陳瀚茂，均與周守男不相識，亦未授權周守男代為出售系爭不動產及收取價金，無代理契約存在。根據被告對周守男提起侵占等案件告訴之不起訴起訴書（案號：台灣台北地方檢察署109年度偵字第8355號）記載，周守男自稱係訴外人莊麗珠持系爭不動產所有權狀、印鑑證明等物，表示不動產為其乾兒子陳瀚茂所有，希望能找尋金主借錢，莊麗珠將只有被告簽名、其他欄位均為空白之授權書交予周守男等語，可見無論被告或陳瀚茂就提供權狀、印鑑證明，及由被告蓋章簽名、其餘欄位均空白之授權書等文件予莊麗珠之目的，係為抵押借款，而非出售系爭不動產，莊麗珠或周守男並無代理權限出售系爭不動產，授權書上所載「被授權人周守男」應屬無效。系爭契約上之被告印文不是被告蓋的，也不是陳瀚茂蓋的，周守男所為代理簽約出售系爭不動產係無權代理。
又江忠憲以存證信函催告被告繳納增值稅，被告未置理，可認被告對於周守男無權代理之行為已有否認之意思，是系爭契約對被告不生效力。陳瀚茂及被告亦未曾收受定金60萬元，江忠憲對被告無債權存在，自無債權可轉讓原告等語。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、不爭執之事項：㈠台北市○○區○○段○○段000地號（權利範圍30分之2）及坐落其
上台北市○○區○○段○○段0000○號建物（權利範圍全部）於000年0月間登記為被告所有。
㈡莊麗珠將系爭不動產之所有權狀、印鑑證明、僅有被告簽名蓋章其餘部分未填載之授權書交付周守男。
四、本件之爭點為：㈠被告有無委託周守男與江忠憲就系爭不動產簽訂買賣契約？㈡原告以債權受讓人地位，依民法第249條請求被告加倍返還定金120萬元，有無理由？茲分別論述如下：
㈠按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民
事訴訟法第277條前段定有明文。又事實有常態與變態之分，其主張常態事實者無庸負舉證責任，反之，主張變態事實者，則須就其所主張之事實負舉證責任。而民事訴訟之當事人就有利於己之事實主張所須負擔之舉證責任，須達已足可轉換舉證責任之優勢證據之程度，亦即須證據能證明發生之可能大於不發生之可能，而於他造訴訟當事人否認其事實主張者，始改由他造訴訟當事人負證明優勢證據瑕疵之責。原告主張江忠憲與被告間締結系爭契約，並提出系爭契約、授權書原本（見本院卷第13-16頁、第104頁、第145頁），堪認原告主張被告委託周守男為代理人與江忠憲締結買賣契約為真。被告抗辯系爭契約、授權書所載與事實不符，自應由被告負舉證之責。
㈡被告抗辯系爭不動產非其所有，被告僅為登記名義人，實際
所有權人為被告訴訟代理人陳瀚茂，陳瀚茂並未委託周守男出售系爭不動產，當初陳瀚茂僅向周守男表示要以系爭不動產借錢而已，被告提供權狀、印鑑證明及空白授權書予莊麗珠之目的係為抵押借款，莊麗珠、周守男無代理權出售系爭不動產，授權書為無效，系爭契約係無權代理等情。經查：
⒈系爭不動產之權狀、印鑑證明、印章於108年6月10日由陳
瀚茂帶至莊麗珠住所，陳瀚茂表示有資金需求欲辦理新的貸款或將房子賣掉等語，業據被告訴訟代理人陳瀚茂於108年12月25日警詢時陳述在卷（見台灣台北地方檢察署109年度偵字第8355號卷〈下稱偵查卷〉第9頁）。
⒉系爭契約約定系爭不動產以1,600萬元出售，定金為60萬元
，有系爭契約在卷可憑（見本院卷第13頁），然系爭不動產於被告出售前已設定最高限額1,737萬元之抵押權，有建物登記第一類謄本可憑（見偵查卷第23頁），足見被告以前開價額出售系爭不動產無從實際取得買賣價金，此由證人周守男證稱：「因為買受人要清償貸款，貸款已經超過，所以沒有實際付款，只有給付莊麗珠60萬元的訂金。
莊麗珠有欠我個人債務，莊麗珠說房子賣掉之後有多出來的錢再給她，但是扣了之後沒有多的，這60萬元是我收的，莊麗珠原本積欠我的欠款60萬元就清償了」等語（見本院卷第134頁）亦可得知。是被告出售系爭不動產並未拿到買賣價金可資認定。然此與被告、陳瀚茂係為籌取資金而與周守男接洽之目的不符，被告、陳瀚茂是否會同意系爭契約之買賣價金1,600萬元即屬有疑。證人周守男雖證稱系爭契約係伊經被告授權去簽，有授權書，系爭不動產為陳瀚茂借名登記給被告，陳瀚茂同意以1,600萬元出售該屋。系爭契約簽約時只有莊麗珠在場，是在莊麗珠家中簽約的。系爭不動產買賣約定附條件買回，是莊麗珠說的，莊麗珠說要籌錢買回來。因為買受人要清償貸款，貸款已經超過，所以沒有實際付款，只有給付莊麗珠60萬元的訂金，莊麗珠有欠伊債務，賣系爭不動產的訂金60萬元是伊收的，莊麗珠欠伊60萬元就清償了等語（見本院卷第133-134頁），然證人莊麗珠證稱陳瀚茂拿系爭不動產權狀給伊，稱要借款200萬元，伊遇到周守男，周守男說他有辦法貸款，陳瀚茂要用該屋貸款借錢，不是要賣房子。伊沒有看過系爭契約，不知為何會有附買回條件，伊也沒有欠周守男錢等語（見本院卷第164-165頁），證人周守男上開證述與證人莊麗珠到庭證述之情節大相逕庭，被告或陳瀚茂是否同意以1,600萬元出售系爭不動產，即屬有疑。
⒊證人周守男前經被告提起侵占告訴（即台灣台北地方檢察署109年度偵字第8355號案件），周守男於該案中陳稱：
「後來，莊麗珠就說要把不動產賣掉…。莊麗珠就把所有證件給我，還有1張簽了名的委託書，我們就去辦房地過戶，全過到陳鷹名下，幫莊麗珠還錢。後來增值稅單下來，就請賣方去繳納，我跟賣方沒有見過面，只知道莊麗珠跟賣方關係密切，但賣方就是不繳，我們就解除買賣契約，就沒有過戶了。」等語（見偵查卷第144-145頁），核與其於本院作證內容：「我跟陳瀚茂有就這個房子有談過，陳瀚茂說這個房子是陳瀚茂借曹為勝的名字…因為陳瀚茂說這個是借名，所以我有問一下，陳瀚茂有同意賣這個房子…陳瀚茂跟說同意以1,600萬元賣掉這個房子。我後來就去找江忠憲，江忠憲同意要買。（簽署系爭契約時有何人在場？）只有莊麗珠在場。是在莊麗珠家中簽約的。」等語（見本院卷第133頁），全不相符，從而證人周守男稱其有跟系爭不動產之真正所有權人陳瀚茂談過、約定買賣價金為1,600萬元，難認為真，自不可採。又陳瀚茂與周守男間以LINE通訊軟體為下列對話：周守男：「所有權狀等資料在一位江代書那邊，由一位陳鷹介紹借款，我已請莊直接和他連絡。」陳瀚茂：「THANK YOU！」嗣周守男於108年7月11日傳送土地增值稅繳款書照片2紙予陳瀚茂，陳瀚茂稱：「我和曹為勝與你們沒有任何法律責任關係，你們為何作報稅、過戶的動作？如有任何不法我們將採取法律行動」，周守男：「絕對合法此事你可問莊麗珠，有她給的曹先生授權書為憑。」、「我相信你也不可能跟莊串同詐欺吧！」、「如有爭議，應該找你們早先委託的莊處理」、「我們有和莊麗珠談話的錄音為憑」，陳瀚茂：「我與曹為勝是請莊麗珠代為找尋金主代償前二胎，我與曹先生沒有拿到半毛錢，也未簽任何買賣合約，為何你們會如此違法過戶？」周守男：「你把你成福路的房子過戶給莊麗珠來騙錢拿了錢房子就被查封了中壢租（應係莊麗珠之誤載）自知理虧又拿了曹先生的房子看能不能過戶後拿點錢先還前債，剩下的給你，授權書是這樣寫的」、「前後莊麗珠已經拿了將近600000」、「我可是擔保人算我倒楣」、「你和莊怎麼約定你們自己知道應該自己解決金主也不太想要這個不值錢的房子那就叫莊麗珠出面解決，我可以請金主解除買賣契約」，陳瀚茂：「你與莊麗珠之間有何問題我和曹先生完全不知情，也與我和曹先生完全無關，但是很明確的是你們所做的是違法的行為」…，周守男：「我是受害人，由你line所述，我已轉告金主，金主說莊不出來解決逼不得已要先提告莊麗珠詐欺，以正視聽，金主根本不怕。」、「自己有過失不能說人家犯法人家可是拿出白花花的鈔票」，陳瀚茂：「那是你們的事，都於我與曹先生無關，我們沒有看到或收到你們拿出的任何錢！」，周守男：「收到錢的是你們的代理人莊麗珠」等語，有陳瀚茂、周守男間LINE對話紀錄在卷可查（見偵查卷第183-191頁），由上開對話內容可知陳瀚茂、被告交付系爭不動產權狀、印鑑證明、空白授權書、印章予莊麗珠，莊麗珠再轉交周守男，確係為自己借款一事，與莊麗珠之糾紛無關，且被告或陳瀚茂亦無委任莊麗珠為代理人一事可言。周守男將莊麗珠交付之前開物品，持交予陳鷹，取得60萬元款項，並以之為莊麗珠債務之抵銷，並非被告授權書所載授權之範圍。再查，系爭契約之買賣雙方為江忠憲與被告，由周守男代理被告簽署，而系爭契約後附有「同意書」，約定系爭契約附買回條件，買方同意於不動產過戶予陳鷹後3個月內，由賣方買回，買回時賣方應返還賣方所收定金60萬元，加計自108年6月30日起至清償日止，按每萬元每日10元之利息及所付規費1萬元等情，有同意書在卷可查（見本院卷第147頁），而簽署之人為被告之代理人周守男及陳鷹，此即與系爭契約簽署之當事人不一致，且前開附買回條件之利息高達年息36.5%（計算式：10×365＝3,650，3,650÷10,000＝36.5%），足見系爭契約簽署原因應係為借款所簽署，並非書面所顯示為江忠憲與被告間就系爭不動產之買賣關係。由系爭契約後附之同意書記載附買回條件之簽署人為陳鷹，及系爭契約約定之指定不動產登記名義人為陳鷹，可見實際借款之金主為陳鷹，江忠憲僅為簽約之人頭。
⒋證人周守男於前開偵查案件中陳稱：「莊麗珠缺錢急用，
她兒子中風需要醫藥費用，向我借錢，我介紹陳鷹給莊麗珠，陳鷹請莊麗珠提供房產擔保，莊麗珠拿南港區成福路的不動產，給陳鷹抵押借款60萬元，約定利息2至3分，我是連帶保證人，印象中有簽借據，陳鷹信任我就先將錢借給莊麗珠。後來要設定抵押時，發現房子被查封了，我跟莊麗珠說這樣會涉及詐欺，陳鷹在北檢也有告莊麗珠詐欺。莊麗珠知道自己這樣不對，就拿了曹為勝土地建築權狀、印鑑證明及印鑑章找我調現，我沒有那麼多錢，有幫莊麗珠在外面調現。莊麗珠的意思是說能夠以系爭房地借到200萬元，還給曹為勝房屋第二胎的金主，剩下還給前面的債務60萬元，當時她將全部文件給我。另外，也有約定借款金額4%的佣金給我，我說不用給我佣金，只要借到錢時，先還前面60萬債務就好。」、「（所以200萬元是由你借給莊麗珠？）不是我借的，因為中間出了些問題，錢沒有借出去。（原本預計200萬元借款的金主是誰？）要問陳鷹，應該是名江先生。本來金主有意思要借出，只要我做擔保人金主就願意借出，但系爭不動產在陳鷹設定時，就被查封，所以後面就有點猶豫，沒有立刻貸出。」、「（既然陳鷹並沒有借出200萬元，為何房地還要過戶到陳鷹名下？）借錢之前有估價，房子已經沒有殘值，因為該屋有房租收入，我們就說先過戶，之後再買回。過戶就當作是擔保，我們有之後的房租收入，我們若有借出200萬元，等對方還款，就當作是對方再將房屋買回的對價，可是後來還沒有過戶時，土增稅曹為勝不願意付，所以就整個解除契約。」等語（見偵查卷第143-145頁），觀諸周守男該次受訊問時間為109年4月16日，與事發時較接近，陳述亦較為詳細，堪認其中關於系爭不動產買賣契約之作成，係為擔保陳鷹借款200萬元一節，與事實較為相符。被告提供系爭不動產所有權狀、印鑑證明、印章、授權書既係為取得200萬元借款，系爭契約僅為將系爭不動產過戶予陳鷹以擔保借款，則陳鷹、被告間並無買賣房地之真意甚明，且陳鷹與陳瀚茂間既未成立借款契約，自無擔保借款之必要。另周守男於前開偵查案件中復陳稱：「（現在相關權狀、印章、印鑑證明在何處？）陳鷹那邊。（都已經解除契約，為何不歸還這些文件？）因為是莊麗珠交給我們的，我們在等莊麗珠出來解決。」等語（見偵查卷第145頁），益足證本件金錢糾紛並非存於被告或陳瀚茂與陳鷹之間，而係莊麗珠、陳鷹之間。
⒌再證人江忠憲於前開偵查案件中亦具結證稱：「（取回60
萬定金過程？）後來陳鷹跟我說該房子辦不了，我原本要向陳鷹求償，陳鷹跟我說給他一點時間去處理，大約1個月後，陳鷹就把錢交給我。」等語（見偵查卷第251頁，110年9月30日訊問筆錄），無論江忠憲前開證述其實際出資之真偽，然江忠憲已取回定金，自無解除契約後之定金返還債權可供讓與原告，此節甚明。
⒍綜上，由前開證據顯示，本件糾紛實係起源於莊麗珠、陳
鷹間，被告、陳瀚茂並無以自己所有之系爭不動產出售以清償莊麗珠債務之動機，從而自無授權周守男出售系爭不動產之真意。周守男自行填載空白授權書上之委託人為自己名義，並與江忠憲簽署系爭契約，已逾越被告授權之範圍，況江忠憲就系爭契約亦已取回定金，並無120萬元之債權可資讓與，原告自稱其自江忠憲受讓定金返還請求權之債權，不可採信。㈢從而，原告主張被告違反其與江忠憲間系爭契約約定，經江
忠憲催告履約，再因被告給付遲延，再經江忠憲催告，逾期解除不動產買賣契約，係可歸責於被告之原因解除契約，應依民法第259條、第249條第3款規定回復原狀，加倍返還定金予江忠憲，上開債權經江忠憲讓與原告，是被告應給付原告2人各60萬元，為無理由，應予駁回。
五、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失其依據，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項。中 華 民 國 112 年 11 月 17 日
民事第七庭 法 官 林欣苑以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 11 月 17 日
書記官 林思辰