臺灣臺北地方法院民事判決112年度訴字第2616號原 告 行政院農業部農田水利署（即改制前行政院農業 委員會農田水利署）法定代理人 蔡昇甫訴訟代理人 張玲綺律師
黃捷琳律師被 告 吳孝三
吳孝文吳孝先兼上三人共同訴訟代理人 吳孝國被 告 張清梅兼 上訴訟代理人 黃有三被 告 黃中上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國112年8月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告吳孝三、吳孝文、吳孝國、吳孝先應將門牌號碼臺北市○○○路○段○○巷○弄○號五樓之房屋騰空返還原告。
二、被告吳孝三、吳孝文應連帶給付原告新臺幣貳萬零肆佰元，及自民國一一二年七月二十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
三、被告吳孝三、吳孝文應自民國一一二年六月一日起至騰空返還第一項房屋之日止，按日連帶給付原告新臺幣壹仟零陸元。
四、被告張清梅、黃有三應將門牌號碼臺北市○○○路○段○○巷○弄○○號三樓之房屋騰空返還原告。
五、被告張清梅應給付原告新臺幣壹拾伍萬參仟元，及自民國一一二年七月二十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
六、被告張清梅應自民國一一二年六月一日起至騰空返還第四項房屋之日止，按日給付原告新臺幣壹仟零陸元。
七、原告其餘之訴駁回。
八、訴訟費用由被告吳孝三、吳孝先、吳孝文、吳孝國連帶負擔百分之四十五；被告張清梅、黃有三負擔百分之四十五，餘由原告負擔。
九、本判決第一項於原告以新臺幣壹拾參萬貳仟元為被告吳孝三、吳孝文、吳孝國、吳孝先供擔保後，得假執行。但被告吳孝三、吳孝文、吳孝國、吳孝先如以新臺幣參拾玖萬參仟捌佰伍拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
十、本判決第二項於原告以新臺幣陸仟捌佰元為被告吳孝三、吳孝文供擔保後，得假執行。但被告吳孝三、吳孝文如以新臺幣貳萬零肆佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
、本判決第三項已到期部分，於原告按期各以新臺幣參佰參拾伍元為被告吳孝三、吳孝文供擔保後，得假執行。但被告吳孝三、吳孝文如按期各以新臺幣壹仟零陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
、本判決第四項於原告以新臺幣壹拾參萬壹仟元為被告張清梅、黃有三供擔保後，得假執行。但被告張清梅、黃有三如以新臺幣參拾玖萬壹仟柒佰柒拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。
、本判決第五項於原告以新臺幣伍萬壹仟元為被告張清梅供擔保後，得假執行。但被告張清梅如以新臺幣壹拾伍萬參仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
、本判決第六項已到期部分，於原告按期各以新臺幣參佰參拾伍元為被告張清梅供擔保後，得假執行。但被告張清梅如按期各以新臺幣壹仟零陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。經查，本件依原告分別與被告吳孝三、張清梅簽訂之房屋租賃契約書（下稱系爭租約）第6條之約定，雙方同意就本租約事宜如涉訟，以本院為第一審管轄法院（見本院卷第26、30頁），揆諸前開規定，本院就本件訴訟自有管轄權。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。經查，原告起訴時聲明請求：「㈠被告吳孝三、吳孝文、吳孝國、被告吳孝先應將門牌號碼臺北市○○○路○段00巷0弄00號5樓房屋（下稱系爭5樓房屋）騰空返還原告。㈡被告吳孝三、吳孝文應連帶給付原告新臺幣（下同）20萬4,000元，及自起訴狀繕本送達最後一位被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈢被告吳孝三、被告吳孝文並應連帶自民國112年6月1日起至騰空返還第一項房屋之日止，按日連帶給付原告1,341元。㈣被告張清梅、黃中、黃有三應將門牌號碼臺北市○○○路○段00巷0弄00號3樓房屋（下稱系爭3樓房屋，與系爭5樓房屋合稱系爭房屋）騰空返還原告。㈤被告張清梅、黃中應連帶給付原告20萬4,000元，及自起訴狀繕本送達最後一位被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈥被告張清梅、黃中並應自112年6月1日起至騰空返還第四項房屋之日止，按日連帶給付原告1,341元。㈦願供擔保，請准宣告假執行」（見本院卷第7至8頁）。嗣於112年8月10日減縮第二項聲明為「被告吳孝三、吳孝文應連帶給付原告2萬400元，及自起訴狀繕本送達最後一位被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。」（見本院卷第177至178頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，合於前揭法條規定，應予准許。
三、按訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為據者，法院得在他訴訟終結前以裁定停止訴訟程序，民事訴訟法第182條第1項固有明定。惟所謂訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為據者，係指他訴訟之法律關係是否成立，為本件訴訟先決問題者而言。若他訴訟是否成立之法律關係，並非本件訴訟之先決問題，則其訴訟程序即毋庸停止（最高法院101年度台抗字第224號裁定意旨參照）。經查，被告吳孝三固主張：其基於國家侵害人民居住權對行政院農業委員會農田水利署（改制後為行政院農業部農田水利署，下同）瑠公管理處提起行政訴訟，經臺北高等行政法院以112年度訴字第378號受理在案（下稱另案），嗣經臺北高等行政法院裁定移送本院，其不服提起抗告，現於最高行政法院受理中，其於另案主張續租，如獲勝訴，本件即無審理必要；且另案如獲勝訴，原告又需再將系爭房屋交付被告，如此折騰可能造成無法回復之損害，爰依民事訴訟法第182條第1項之規定，聲請於另案訴訟終結前，停止本件訴訟程序等語（見本院卷第171至175、227至229頁）。然查，原告於本件係主張系爭房屋為國家所有，而由原告管理，被告於系爭租約到期後仍占有系爭房屋，欠缺占有權源，爰依系爭租約之約定與民法第767條之規定，請求被告騰空返還系爭房屋，並依約給付損害金與違約金，與被告另案所提行政訴訟所主張國家侵害人民居住權之原因事實，分屬二事，另案訴訟之法律關係並非本件訴訟之先決問題，本院依法獨立審判，依憑本件卷內事證而為事實之認定，不受另案訴訟結果認定之拘束。從而，被告吳孝三聲請本院依上開規定停止本件訴訟程序，於法未合，不應准許。
四、被告黃中經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：
(一)系爭房屋原均為台北市瑠公農田水利會所有，於109年10月1日農田水利法施行後，台北市瑠公農田水利會改制納入公務機關，隸屬於原告，系爭房屋登記為國家所有，而由原告經營管理。被告吳孝三邀同被告吳孝文為連帶保證人、被告張清梅邀同被告黃中為連帶保證人，各於111年1月與原告簽訂系爭租約，分別承租系爭5樓、3樓房屋，租賃期間各為111年1月1日起至同年12月31日止，年租金各為24萬4,800元。
依系爭租約第8條之約定，承租人應於租約屆滿時，將系爭房屋騰空交還出租人，否則自逾期之日起至依約交還之日止，應依原租金各1倍計付損害金及懲罰性違約金（合計共2倍）交與出租人；且系爭租約第2條第1項後段亦約明「租約期滿如無書面租約之續訂，視為雙方無續續租賃之意思」，已排除民法第451條視為不定期租賃規定之適用。
(二)原告發現系爭房屋所在之民生新村前、後棟建築物耐震能力明顯不足，而不安全，並因建築技術則對於建築物構造及耐震設計規範，自60年起已歷經修正，規範愈為嚴謹，經評估系爭房屋建議拆除，縱以被告所稱「依原報告書之補強方案㈠花費8,101萬餘元予以補強，僅能到『大震不倒』，且氯離子為不可逆之情形，補強後仍須逐年檢修」等情，故系爭房屋補強不符經濟效益，故為基於住戶生命財產安全之考量，原告不得已而於111年12月31日決定系爭租約租期屆滿後不再續租，並已將系爭房屋報請拆除，經臺北市政府都市發展局於112年5月15日發給112拆字第0053號拆除執照。原告並自決定拆遷系爭房屋後，陸續於111年3月1日起通知包含被告在內之各承租人，表示「於111年12月31日租期屆滿後，將不再辦理續約，並促請盡速搬遷」等語，又將拆遷通知於111年4月18日覆函予包含被告在內所成立之自救會，再將拆遷通知於111年7月28日覆函予包含被告在內之陳情住戶，於111年12月12日函覆被告系爭房屋辦理點交時點，最後於本件訴訟前之112年5月1日函請被告騰空返還系爭房屋，已多次向被告表明111年12月31日系爭租約期滿後不再續租之意思。至於被告吳孝三雖於111年12月30日自行將票據存入原告所轄瑠公管理處之支票存款帳戶，致原告或所轄瑠公管理處陸續收到不明款項，難以一一核對來源，因此原告於112年3月24日發函予包含被告之尚未點交承租戶，說明系爭租約已於111年12月31日消滅，已存入前開支票存款帳戶租金得申請退還等情。
(三)詎於系爭租約租期屆至後，被告吳孝三、吳孝文並未依約交還系爭5樓房屋；而將戶籍設於系爭5樓房屋之被告吳孝國、吳孝先，則無權占有系爭5樓房屋；被告張清梅、黃中未依約交還系爭3樓房屋；而將戶籍設於系爭3樓房屋之被告黃有三，則無權占有系爭3樓房屋。從而，原告於系爭租約期滿表明不再續租之意思後，得依系爭租約第8條、第11條之約定，請求被告吳孝三、無孝文、張清梅、黃中騰空返還系爭房屋；並依民法第767條第1項前段之規定，請求被告吳孝國、吳孝先、黃有三騰空返還系爭房屋。又被告吳孝三、張清梅為系爭房屋之承租人，因系爭租約租期屆滿仍未返還系爭房屋，依系爭租約第8條後段之約定，應自逾期之日起至依約交還之日止，依原租金各1倍計付損害金及懲罰性違約金（合計共2倍）交付原告；被告吳孝文、黃中為系爭租約之連帶保證人，依系爭租約第11條之約定，應與承租人即被告吳孝三、張清梅負連帶保證責任，是吳孝三與吳孝文、張清梅與黃中，應分別連帶給付原告自112年1月1日起至112年5月31日起止，相當於租金之損害金及懲罰性違約金20萬4,000元（計算式：244,800÷12×5×2＝204,000），及自112年6月1日起至騰空返還系爭房屋日止，按日連帶給付相當於租金之損害金及懲罰性違約金1,341元（計算式：244,800÷365×2＝1,341）。而被告吳孝三於訴訟中提出支票存入證明，經核對原告收受之112年1月1日、112年4月1日、112年7月1日已到期3張支票，合計為18萬3,600元，經扣減之結果，被告吳孝
三、吳孝文應連帶給付原告2萬400元即可（計算式：204,000－183,600＝20,400）。
(四)為此，爰依民法第767條、第233條第1項本文、第203條之規定，及系爭租約第8條、第11條之約定，請求被告騰空返還系爭房屋，被告吳孝三、吳孝文、張清梅、黃中並應連帶給付相當於租金之損害金及懲罰性違約金等語。並聲明：1、被告吳孝三、吳孝文、吳孝國、吳孝先應將系爭5樓房屋騰空返還原告。2、被告吳孝三、吳孝文應連帶給付原告2萬400元，及自起訴狀繕本送達最後一位被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。3、被告吳孝三、吳孝文並應自112年6月1日起至騰空返還第一項房屋之日止，按日連帶給付原告1,341元。4、被告張清梅、黃中、黃有三應將系爭3樓房屋騰空返還原告。5、被告張清梅、黃中應連帶給付原告20萬4,000元，及自起訴狀繕本送達最後一位被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。6、被告張清梅、黃中並應自112年6月1日起至騰空返還第四項房屋之日止，按日連帶給付原告1,341元。7、願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告方面：
(一)被告吳孝三、吳孝文、吳孝先、吳孝國則以：系爭租約之出租人為行政院農業委員會農田水利署瑠公管理處，並非原告，應予更正。被告吳孝三自75年起承租系爭5樓房屋，迄今已37年，即從年輕承租到老年（目前該處之承租戶多為80至90歲高齡人口，亦有百歲人瑞）。被告每月繳納近2萬元租金，至今共繳納達千萬元，近期之112年度租金亦已透過臺灣土地銀行支票託收存入繳納，票據到即分別為112年1月1日、4月1日、7月1日、10月1日，每三個月繳納一筆，每次金額6萬1,200元，全年度共繳24萬4,800元。該款項被告係具名存入，並載明「112年度民生東路4段80巷3弄10號5樓房屋租金」，其中第一筆款項亦經原告收訖，在承租人與出租人未訂立新租約之情況下，原告繼續收取本件租金，依民法第451條之規定，即應視為不定期限租賃契約。被告對系爭5樓房屋自始至終均盡善良管理人義務，原告以系爭房屋老舊有危險之虞，要趕走承租戶，但依臺北市政府拆除重建判定標準（須完全符合下列3個項目，得判定重建），本案為「可依施工補強方式，增加建築物其耐震能力」。且依系爭租約第5條第1項第1款之約定，出租人收回自用或重新建築時，應提前3個月通知，然原告已收取112年第一季租金，被告卻未收到終止系爭租約之通知，原告提起本件訴訟，實有不當。被告願由全體自救會會員向法院聲請訴外民事調解，維護國家照顧人民、年邁弱勢住戶之居住權益。又依憲法第10條規定人民有居住權，本件承租戶為70年間SOGO百貨興建前承租地上建物之承租戶，當時為了興建SOGO百貨，幫承租戶覓得系爭房屋承租，房屋陽春未作裝潢，各承租戶都花了約莫100萬元裝潢，現承租戶已垂垂老矣，國家應特別照顧，不應使承租戶無家可歸。尤以最近談及居住正義，系爭房屋是公共利益和社會發展產生的，房屋改建應分享給承租戶，以符合利益共享原則。原告應可比照之前作法，繼續為承租戶覓得承租標的，或補償每戶100萬元作為搬遷補償金，以維承租戶權益等語。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
(二)被告張清梅、黃有三則以：系爭租約之出租人為行政院農業委員會農田水利署瑠公管理處，並非原告，應予更正。被告張清梅自70年起承租系爭3樓房屋，迄今已42年，即從年輕承租到老年（目前該處之承租戶多為80至90歲高齡人口，亦有百歲人瑞）。被告對系爭3樓房屋自始至終均盡善良管理人義務，原告以系爭房屋老舊有危險之虞，要趕走承租戶，但依臺北市政府拆除重建判定標準（須完全符合下列3個項目，得判定重建），本案為「可依施工補強方式，增加建築物其耐震能力」。原告提起本件訴訟，實有不當。被告願由全體自救會會員向法院聲請訴外民事調解，維護國家照顧人民、年邁弱勢住戶之居住權益等語。並聲明：原告之訴駁回。
(三)被告黃中未於言詞辯論期日到場，惟其於112年8月2日提出答辯狀則以：
被告黃中並未簽署系爭3樓租約，未曾同意擔任連帶保證人，並非系爭租約之當事人。此外，被告黃中居住在臺中數十年，未曾居住過系爭3樓房屋。原告本件請求被告黃中返還系爭3樓房屋，並給付租金損失及賠償違約金，為無理由等語，資為抗辯。並聲明：1、原告之訴及假執行之聲請均駁回。2、如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
(一)原告請求被告吳孝三、吳孝文、吳孝先、吳孝國、張清梅、黃中、黃有三騰空返還系爭房屋，有無理由？
1、按所有權人對於無權占有其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。而系爭租約第8條約定：「於租期屆滿或提前終止時，乙方（即承租人，下同）應立即將租賃房屋騰空並保持整齊清潔交還甲方（即出租人，下同）點收，不得藉詞推諉或請求任何補償，否則自逾期之日起至依約交還之日止，應依原租金各1倍計付損害金及懲罰性違約金（合計共2倍）交與甲方。」第11條約定：「乙方保證人（即承租人之保證人，下同）就乙方依法及依本約應負責之事項，願負連帶保證責任。」（見本院卷第25、29頁）。
2、經查，原告主張被告吳孝三邀同被告吳孝文為連帶保證人，於111年1月承租系爭5樓房屋；被告張清梅於111年1月承租系爭3樓房屋，分別簽訂系爭5樓、3樓租約等情，業據提出系爭房屋建物登記第二類謄本、系爭5樓、3樓租約各1份在卷為證（見本院卷第19至30頁），堪信屬實；而被告吳孝三、吳孝文、吳孝國、吳孝先、張清梅、黃有三於111年12月31日租期屆滿後，迭經催告，均未騰空返還系爭房屋，目前仍分別占有系爭5樓、3樓房屋等情，則有戶籍資料、行政院農業委員會農田水利署瑠公管理處111年3月1日、同年4月18日、同年7月28日、同年12月12日函、112年5月1日律師函各1份在卷為證（見本院卷第31至33、45至64頁），且為被告吳孝三、吳孝文、吳孝先、吳孝國、張清梅、黃有三所不爭執（見本院卷第212頁），亦堪認定。
3、被告吳孝三、吳孝文、吳孝先、吳孝國、張清梅、黃有三雖辯稱系爭租約之出租人為行政院農業委員會農田水利署瑠公管理處，並非原告云云。然查，系爭房屋為國有，而原告為管理者乙節，有系爭房屋建物登記第二類謄本在卷可稽（本院卷第19、21頁）。行政院農業委員會農田水利署瑠公管理處直接隸屬於原告，並依原告內部事務分配為原告管理、出租系爭房屋，基於二者之一體性，系爭租約雖以行政院農業委員會農田水利署（改制後為行政院農業部農田水利署，下同）瑠公管理處名義簽約，其效力仍直接歸屬於原告，是原告提起本件訴訟，自屬有據。被告吳孝三、吳孝文、吳孝先、吳孝國復辯稱雙方未簽訂新租約，原告繼續收受本件租金，依民法第451條規定，本件視為不定期租賃云云。惟依系爭租約第2條第1項後段約定：「租約期滿如無書面租約之續訂，視為雙方均無繼續租賃之意思」（見本院卷第23、27頁），即已訂明續租應另訂書面租約之意旨，況行政院農業委員會農田水利署瑠公管理處於111年3月1日、同年4月18日、同年7月28日、同年12月12日，已多次發函表示111年12月31日租期屆滿後不再續租之意，此有行政院農業委員會農田水利署瑠公管理處111年3月1日、同年4月18日、同年7月28日、同年12月12日函各1份在卷為證（見本院卷第45至60頁），更徵系爭租約並無民法第451條租賃契約默示更新規定之適用。兩造就系爭租約既無不定期限繼續契約之意思，被告吳孝三縱於系爭租約期滿後繼續交付支票款項予原告，亦難認係繳納租金，更不因其交付支票款項即成為系爭房屋之承租人。至被告吳孝三、吳孝文、吳孝先、吳孝國、張清梅、黃有三另辯稱系爭房屋仍可施工補強，及依憲法第10條規定人民有居住權，於70年間為了興建SOGO百貨另覓系爭房屋出租予承租戶，原告應繼續出租系爭房屋，或為承租戶另覓承租標的，或補償承租戶每戶100萬元云云，查原告雖將其管理之房屋出租予被告吳孝三、張清梅，然其等間就系爭房屋所產生之法律關係，仍屬私法上之契約關係，並不因原告為政府機關而當然有租賃契約以外之公法上或私法上義務，雙方之權利義務，即應按照雙方於締約時所合致之意思表示即系爭租約之相關約定，或相關法律規定以為決定。原告於系爭租約租期屆滿後本得不再與被告吳孝三、張清梅續約，被告吳孝三、吳孝文、吳孝先、吳孝國、張清梅、黃有三前所抗辯原告應繼續出租系爭房屋，或為承租戶另覓承租標的，或補償承租戶每戶100萬元云云，均無契約或法律上依據，所辯即非可採。
4、系爭租約既已於111年12月31日租期屆滿，被告吳孝三、吳孝文、吳孝先、吳孝國、張清梅、黃有三復未證明與原告另有訂定租約或有其他占有系爭房屋之正當權源，渠等繼續占有系爭房屋自屬無權占有，從而，原告依系爭租約第8條前段、第11條之約定，請求被告吳孝三、吳孝文、張清梅分別騰空返還系爭5樓、3樓房屋，及依民法第767條第1項之規定，請求被告吳孝先、吳孝國、黃有三分別騰空返還系爭5樓房屋、系爭3樓房屋，均屬有據。
5、至原告雖依據系爭租約第8條前段、第11條之約定，請求被告黃中騰空返還系爭3樓房屋，然被告黃中否認曾簽立系爭3樓租約而為系爭3樓租約之連帶保證人，而按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文，被告黃中既否認曾簽立系爭3樓租約而為系爭3樓租約之連帶保證人，自應由原告就此有利於己之事實負擔舉證之責任，原告就此未能舉證以實其說，自無從認為被告黃中有簽立系爭3樓租約而為系爭3樓租約之連帶保證人，從而，原告依據系爭租約第8條前段、第11條之約定，請求被告黃中騰空返還系爭3樓房屋，即無理由。
6、綜上，原告依據系爭租約第8條前段、第11條之約定，請求被告吳孝三、吳孝文、張清梅分別騰空返還系爭5樓、3樓房屋，及依民法第767條第1項之規定請求被告吳孝先、吳孝國、黃有三分別騰空返還系爭5樓、3樓房屋，為有理由；請求被告黃中騰空返還系爭3樓房屋，則無理由。
(二)原告請求被告吳孝三、吳孝文連帶給付2萬400元，及自112年6月1日起至騰空返還系爭5樓房屋之日止，按日計算之損害金及懲罰性違約金1,341元；請求被告張清梅、黃中連帶給付20萬4,000元，及自112年6月1日起至騰空返還系爭3樓房屋之日止，按日計算之損害金及懲罰性違約金1,341元，有無理由？
1、系爭租約第8條約定：「於租期屆滿或提前終止時，乙方應立即將租賃房屋騰空並保持整齊清潔交還甲方點收，不得藉詞推諉或請求任何補償，否則自逾期之日起至依約交還之日止，應依原租金1倍計付損害金及懲罰性違約金（合計共2倍）交與甲方。」第11條約定：「乙方保證人就乙方依法及依本約應負責之事項，願負連帶保證責任。」（見本院卷第23至30頁）。又按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條第1項、第252條分別定有明文。故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額；此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年度台上字第1612號判決意旨參照）。民法第250條就違約金之民事性質，區分為損害賠償預定性質之違約金，及懲罰性違約金，前者乃將債務不履行債務人應賠償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履行情事發生，債務人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定違約金請求債務人支付，此種違約金於債權人無損害時，不能請求。後者之違約金係以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，故如債務人未依債之關係所定之債務履行時，債權人無論損害有無，皆得請求，且如有損害時，除懲罰性違約金，更得請求其他損害賠償；而違約金之約定是否相當，仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準（最高法院83年台上字第2879號判決意旨參照）。
2、查被告吳孝三、張清梅於111年12月31日系爭租約租期屆滿後，未將系爭房屋騰空返還原告；而被告吳孝文為系爭5樓租約之連帶保證人等節，業經認定如前。而系爭租約約定之年租金為24萬4,800元乙節，亦明載於系爭租約（見本院卷第23、27頁），且為兩造所不爭執，堪以認定。又依據系爭契約第8條後段約定，原告得請求之違約金為依原租金各1倍計付之損害金及懲罰性違約金（合計共2倍）乙節，已明訂於系爭租約（見本院卷第25、29頁），足見系爭租約所約定懲罰性違約金與其他損害賠償（即損害金）並列。是原告依據系爭租約第8條、第11條之約定，請求吳孝三、吳孝文連帶給付自112年1月1日起至112年5月31日止相當於租金之損害金及懲罰性違約金，及自112年6月1日起至騰空返還系爭5樓房屋之日止，按日計算之相當於租金之損害金及懲罰性違約金；請求張清梅給付自112年1月1日起至112年5月31日止相當於租金之損害金及懲罰性違約金，及自112年6月1日起至騰空返還系爭3樓房屋之日止，按日計算之相當於租金之損害金及懲罰性違約金，均屬有據。惟本院考量上開懲罰性違約金之約定，係以強制被告履行其騰空返還系爭房屋為目的，確保債權效力之強制罰，並審酌被告吳孝三、張清梅分別自75年、70年間起向原告承租系爭房屋居住使用，本次於租約屆滿後逾期未將系爭房屋騰空返還原告之違約情形，原告因此無法占有使用系爭房屋所受之損害，及社會經濟狀況等一切情狀，認原告請求依原租金1倍計算之懲罰性違約金尚屬過高，應以0.5倍為適當，與上開1倍計付之相當於租金之損害金合計，原告得請求之損害金與懲罰性違約金即原租金之1.5倍。從而，原告得請求吳孝三、吳孝文連帶給付自112年1月1日起至同年5月31日止相當於租金之損害金及懲罰性違約金共計為15萬3,000元（計算式：244,800÷12×5×1.5＝153,000），原告就此部分原請求20萬4,000元，經自行扣減被告吳孝三所存入已兌現之3紙支票合計18萬3,600元後，僅請求被告吳孝三、吳孝文連帶給付2萬400元（見本院卷第17
7、180頁），然上開被告吳孝三所存入已兌現之3紙支票合計18萬3,600元，被告吳孝三抗辯係為租金之給付，與原告主張用以扣抵之「相當於租金之損害金及懲罰性違約金」不同，復未經被告吳孝三於本件訴訟中為抵銷之主張，是此部分是否得以扣抵自不在本院審理之範圍，本院僅依原告聲明請求之2萬400元為審理。從而，原告依據系爭租約第8條、第11條之約定，請求被告吳孝三、吳孝文連帶給付自112年1月1日起至同年5月31日止相當於租金之損害金及懲罰性違約金2萬400元，及自112年6月1日起至騰空返還系爭5樓房屋之日止，按日計算之相當於租金之損害金及懲罰性違約金1,006元（244,800÷365×1.5＝1,006，元以下4捨5入），為有理由；請求被告張清梅給付自112年1月1日起至同年5月31日止相當於租金之損害金及懲罰性違約金共15萬3,000元（計算式：244,800÷12×5×1.5＝153,000），及自112年6月1日起至騰空返還系爭3樓房屋之日止，按日計算之相當於租金之損害金及懲罰性違約金1,006元（244,800÷365×1.5＝1,006，元以下4捨5入），為有理由；逾此範圍之請求，則屬無據。
3、至原告雖主張依據系爭租約第8條、第11條之約定，請求被告黃中應與被告張清梅連帶給付自112年1月1日起至同年5月31日止相當於租金之損害金及懲罰性違約金共20萬4,000元（計算式：244,800÷12×5×2＝204,000），及自112年6月1日起至騰空返還系爭3樓房屋之日止，按日計算之相當於租金之損害金及懲罰性違約金1,341元（244,800÷365×2＝1,341，元以下4捨5入），然原告未能舉證被告黃中有簽立系爭3樓租約而為系爭3樓租約之連帶保證人乙節，已如前述，從而，原告此部分之請求，即無理由。
4、綜上，原告依據系爭租約第8條、第11條之約定，請求被告吳孝三、吳孝文連帶給付2萬400元，及自112年6月1日起至騰空返還系爭5樓房屋之日止，按日計算之相當於租金之損害金及懲罰性違約金1,006元；請求被告張清梅給付15萬3,000元，及自112年6月1日起至騰空返還系爭3樓房屋之日止，按日計算之相當於租金之損害金及懲罰性違約金1,006元，為有理由；逾此範圍之請求，則屬無據
(三)末給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。查本件原告聲明請求第之第二項、第五項之給付未約定確定期限，又係以支付金錢為標的，依前揭法律規定，原告請求被告吳孝三、吳孝文應連帶給付自起訴狀繕本送達翌日即112年7月22日起（見本院卷第79、81頁，均112年7月11日寄存送達於被告吳孝三、吳孝文住所地轄區派出所，經10日發生送達之效力）、被告張清梅給付自起訴狀繕本送達翌日即112年7月22日起（見本院卷第87頁，112年7月11日寄存送達於被告張清梅住所地轄區派出所，經10日發生送達之效力），均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，即屬有據。
四、綜上所述，原告依系爭租約第8條、第11條之約定，及民法第767條之規定，請求被告吳孝三、吳孝文、吳孝國、吳孝先、張清梅、黃有三將系爭房屋騰空返還原告；並請求被告吳孝三、吳孝文連帶給付2萬400元，及自112年7月22日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自112年6月1日起至騰空返還系爭5樓房屋之日止，按日計算之相當於租金之損害金及懲罰性違約金1,006元；被告張清梅給付15萬3,000元，及自112年7月22日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自112年6月1日起至騰空返還系爭3樓房屋之日止，按日計算之相當於租金之損害金及懲罰性違約金1,006元，為有理由，應予准許。逾此範圍，即屬無據，應予駁回。
五、就原告勝訴部分，原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，與民事訴訟法第390條第2項之規定並無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之；併依同法第392條第2項之規定，職權酌定相當之擔保金額，宣告被告吳孝三、吳孝文、張清梅得預供擔保免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，被告吳孝三、吳孝文、吳孝國、吳孝先雖以：本件言詞辯論終結後，發現原告將被告所給付112年6月至9月間租金之支票兌現，是原告即不能請求被告自112年6月1日起遷讓返還系爭房屋，亦不能請求在此日期後之租金為由，聲請再開辯論程序（見本院卷第219至226頁），然原告與被告吳孝三間並未成立不定期租賃契約關係，業經本院認定如前，被告吳孝三縱於系爭租約期滿後有交付支票款項予原告之事實，亦難認係繳納系爭房屋之租金，更不因其交付支票款項即成為系爭房屋之承租人，被告吳孝三、吳孝文、吳孝國、吳孝先再執此理由聲請再開辯論，即無理由，不應准許。又兩造其餘所提攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列。併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項、第2項。
中 華 民 國 112 年 9 月 14 日
民事第一庭 法 官 呂俐雯以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 9 月 14 日
書記官 吳芳玉