臺灣臺北地方法院民事判決112年度訴字第274號原 告 許傳昌訴訟代理人 許德偉被 告 范光勳訴訟代理人 李采霓律師被 告 范光燮上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國113年8月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有如附表一所示之土地及建物應予變價分割，所得價金由兩造依附表二「應有部分比例」欄所示之比例分配。
訴訟費用由兩造依附表二「應有部分比例」欄所示之比例負擔。
事實及理由
一、原告主張：伊經強制執行程序拍定取得新北市○○區○○段0000地號土地所有權應有部分1/15，及新北市○○區○○段0000○號與其增建部分(增建部分為強制執行程序中始發現，係未辦合法保存登記之建物，經地政事務所測量後暫編為新北市○○區○○段0000○號，伊就增建部分經拍定後已取得所有權但未取得建物所有權狀)之所有權應有部分各1/3（門牌號碼：新北市○○區○○街00號）。附表一所示之土地及建物(下合稱系爭不動產)原本為第三人范光懿與被告范光勳及范光燮分別共有，原告經拍定取得范光懿就系爭不動產之應有部分，兩造素不相識，自難就系爭不動產為共同生活、營業或其他目的之用，伊曾向被告表示欲協議分割系爭不動產，詎被告均拒絕配合，經向本院聲請調解亦未成立；系爭不動產依其使用目的並無不能分割之情，兩造間並未以契約訂有不分割之期限，惟其分割方法迄不能協議決定，爰依民法第823條第1項及第824條第2項規定，請求裁判分割系爭不動產。系爭不動產之建物部分為五層鋼筋混凝土造建築之第一層，倘依兩造應有部分比例為原物分割，勢必將建物内部獨立區隔，劃出廊道及對外出口，並重新劃設水電管線，且該建物尚有增建部分及地下一層，分割位置恐難以周全，原物分配顯有困難，參酌系爭不動產使用情形、經濟效用、利害關係等情，應認系爭不動產分割宜採取變價分割等語，並聲明：兩造共有如附表一所示之土地及建物准予變價分割，所得價金由兩造依附表二「應有部分比例」欄所示之比例分配。
二、被告范光勳則以：共有物分割之方法，須先就原物分配，必於原物分配顯有困難時，始予以變賣並分配價金於各共有人。系爭不動產並無原物分配顯有困難之情事，該建物之一樓、地下室均可自由進出，且於分配後可達到各自獨立使用之目的並各自有單獨之所有權。伊就原物分割方案，自行委請新北市建築師公會鑑定，該會認為系爭不動產可分配為三等分，並出具鑑定報告書(下稱系爭報告)，伊主張應將附圖所示之A部分予以分配歸其所有。況系爭不動產為其父親遺產，對被告有重大意義，伊並無意願變賣等語。並稱：原告之訴駁回。
三、被告范光燮則以：系爭不動產可原物分割為三戶，每一戶可有獨立出入口，系爭不動產為其父親來臺北奮鬥所買第一間不動產，伊並無意願變賣。又，系爭報告之原物分割方案，伊認為應由兩造協議或抽籤方式決定分配A、B、C部分；抽到B部分者，因其需要做二道牆，抽到A、C部分者須補貼之；抽到C部分者，因其大門較小，抽到A、B部分者須補貼之；抽到A部分者為地下室入口，入口不能封閉，須留給抽到B、C部分者使用；抽到A、B部分者，因須新申請獨立之電總表，申請費用須全體討論，而水總表亦須全體討論；有關廁所，抽到A部分之人，不得拒絕抽到B、C部分之接公共排水系統。再者，系爭不動產之增建部分，固不能分割，但可約定使用範圍，前院之遮雨棚為一體成形，若將來有破損要維修，需得到兩造之共識；關於地下室之入口，在附圖之A部分下方，地下室一直都是系爭不動產所專用；附圖之D部分出入口，有由內部封住之情形，伊不同意由此出入口進出，蓋其他樓層之人皆會有意見，也會想使用地下室等語。並稱：原告之訴駁回。
四、查，原告經強制執行程序拍定取得系爭不動產之應有部分，而與被告分別共有，兩造之應有部分各如附表所示等情，有不動產權利移轉證書、系爭不動產之土地、建物謄本及新北市新店區地政事務所辦理未保存建物登記函文及檢附之測量成果圖、建物登記公務用謄本等在卷可查，並經調閱本院110年度司執字第49092號卷宗核對無訛。且為兩造所不爭執，是上情堪信為真。
五、得心證之理由：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人，民法第823條第1項、第824條第1項、第2項分別定有明文。經查，被告與范光懿繼承系爭不動產後，渠等間係約定管理協議，將系爭不動產出租予范光懿，每月租金2萬4000元一節，有臺灣高等法院107年度家抗字第105號裁定所附之107年3月30日調解方案可查(本院卷第77至82頁)，其僅係約定出租之情，並非約定不分割；且系爭不動產並無因物之使用目的而不能分割之情事，兩造既無從達成共有物分割方法之協議等情，有土地、建物登記第一類謄本附卷可稽，並為兩造所不爭執，洵堪認定。是原告起訴請求分割系爭不動產，應屬有據。㈡被告范光勳以系爭不動產應依系爭報告予以分割云云，並以系爭報告為據(本院卷第111至154頁)。然查：
⒈系爭報告就系爭不動產可否分割為三等分一節，分析意旨略
為：系爭不動產之1樓原本為一樓一戶，合法分割變更戶數為三戶，基本條件為戶數變更後，各戶均應有獨立出入口，分戶牆之構造應以具一小時以上防火時效之防火牆、防火門窗規劃。又，系爭不動產之地下一層，為前臺北縣政府建設局67使字第276號使用執照之法定防空避難室，自67年迄今未辦理建築物保存登記，因其為公共設施，依法應維持共有，無法辦理分割登記。另，系爭不動產之一樓增建(非屬合法建築物)，係領得使用執照後自行增建者，附屬在1樓之後側，僅有使用權，自無辦理分割登記之要件，僅能以分管理協議使用(本院卷第117至119頁)。至系爭報告關於系爭不動產分割為三等分，係認其重新整修成三等分，獨立使用並無困難，僅係首要將內部隔間拆除，並增築防火隔戶牆(構造應具一小時以上防火時效)，且分割後之各戶內部重新整修為必要，依取得者之喜好辦理簡易室裝，即具使用功能等情(本院卷第119至121頁)。依此，系爭不動產似應得為原物分割。⒉然則，依系爭報告之附圖，可知系爭不動產之房屋現況，浴
廁僅位在附圖之A部分、廚房僅位在附圖之C部分，B部分則無任何水管等設置(本院卷第101頁)，如依附圖之原物方案，勢必需於B部分、C部分，另設置浴廁；且需於A部分、B部分，另設置廚房，可知除系爭報告前所提及之防火隔戶牆之外，前開水、電設施亦為原物分割之必要工程。況查，附圖之A部分之獨立對外出入口，緊鄰系爭不動產之地下室出入口，且該通行樓梯為長度336公分、寬度68公分(本院卷第241至247頁)，然系爭報告係將該屋之獨立出入口牆面，予以分割為271.6公分、271.7公分、271.7公分後，再各自設立對外門，則A部分之門口位置勢必將全數由前揭樓梯所使用，原物分割後之A部分因緊鄰前揭地下室樓梯，實已無設置獨立之出入大門之可能，系爭報告就該地下室樓梯所規劃之範圍，並未實際測量，以致其所規劃之將系爭不動產分割三等分之大前提，顯無實現之可能。系爭報告之方案是否仍得使分割後三等分之房屋得各自獨立使用而無困難，顯有疑慮。
⒊至「分割三等分後會不會減損各自房屋價值及影響其經濟效
用」一節，系爭報告之鑑定分析略為：鑑定標的物平面方整，面積可均分為三等分，面積相等、價值差異不大，使用強度均等，平面格局亦均等完整，宜供作住宅或辦公室，因分割變為小坪數，依目前小坪數房屋市場而言，無論自住、出租或讓售其經濟效益遠高於未分割前大坪數房屋。該報告之鑑定結果為：標的物分割為三等分後各自房屋價值會不減反增，且使用較具彈性，故不會影響其經濟性用。有該報告在卷可查(本院卷第121頁)。原告對此方案則以：依此方案須拆除建物之承重牆，影響該棟建築物之結構安全，且該屋之梁柱全部在B戶；又C戶之大門出入太小，影響逃生動線；另地下一層無法分割，且出入口無法單獨進出使用；又前後增建物無法平均使用等語。經查，系爭報告僅就被告分割方案予以分析為價值差異不大，至就該分割方案之A、B、C之價值，系爭報告並無臚列具體數額可參，且系爭報告係以宜供作住宅或辦公室為其鑑定基準，然則，觀以系爭報告之住宅方案係在A、B、C各設置浴廁及廚房於該屋中間位置(本院卷第149頁)，報告之辦公室方案則係在A、B、C各設置廁所於該屋最末端位置(本院卷第149頁)，其格局變動與水電管線設置等房屋基礎設施，實不相同；倘若共有人所選定之住宅或辦公室方案並不相同，各格局變更成本堪認亦有相當差異；則系爭報告方案既乏其鑑價數額可參，且分割後之各A、B、C成本又不一致，則兩造依此各自取得之標的價值是否相當，亦非無疑。
⒋再者，觀之系爭不動產之房屋現況格局圖，於房屋中確有三
處梁柱(本院卷第141頁)，然系爭報告之分割線將三處梁柱均劃入B部分(本院卷第143頁)，且該分割方案之梁柱並非設置在B與A間之分隔牆、B與C間之分隔牆，而係在規劃在分割後B屋之中間位置。系爭報告之分割線系將原一樓之面積予以均分三等分、平面格局亦規劃設置均等，衡情B屋將因有梁柱在室內中間之因素，其市場交易價值似難與A屋、C屋之相當。系爭報告僅略以價值差異不大為其結論，然就前開梁柱等事由尚未予以分析，實難逕採。
⒌被告范光勳雖稱：系爭報告所為原物分割，並無各自找補問
題，三等分之面積差異不大、使用強度均等，應依系爭報告逕為分割處理云云。然則，如以系爭報告將系爭不動產予以原物分割，因系爭報告實無任何分割後A、B、C之交易價值數額可參，且卷內亦無其他相關證據可佐，被告所稱A、B、C之價值差異不大；且因梁柱僅在附圖之B部分，系爭報告對此事由並未予以分析，已如前述，故被告以系爭報告為原物分割之依據，實難憑採。㈢依上所述，系爭不動產雖非不得為原物分配，然依系爭不動
產之性質、經濟效益等情綜合考量，本件尚不宜以民法第824條第2項第1款前段之原物分配方式，將系爭不動產分割後由兩造各自取得特定部分。本院考量以變價分割方案，參以系爭不動產位處新北市新店區，可認具有一定之市場價值，如以變價拍賣之方式，除可由公眾或兩造間有意願之人以自由、公開程序競標，亦可使系爭不動產在自由市場競爭之情形下反應出合理且適當之價值，應較有利於全體共有人，是將系爭不動產變價分割應屬合理適當。且參酌民法第824條第7項「變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之」規定內容，核其立法理由，乃共有物變價分割之裁判係賦予各共有人變賣共有物，分配價金之權利，故於變價分配之執行程序，為使共有人仍能繼續其投資規劃，維持共有物之經濟效益，並兼顧共有人對共有物之特殊感情，爰增訂變價分配時，共有人有依相同條件優先承買之權。但為避免回復共有狀態，與裁判分割之本旨不符，爰仿強制執行法第94條規定，有二人以上願優先承買時，以抽籤定之。準此，採變價分割時，兩造自得依其對共有物之利用情形、對共有物在感情上或生活上是否有密不可分之依存關係，暨評估自身之資力等各項，倘認有繼續持有所有權之必要，仍得於變價分割之執行程序時，行使依相同條件優先承買之權利。且如透過市場自由競爭之方式變價，使土地產權單純化，有利於需用土地者開發使用，亦足使系爭不動產之市場價值極大化，當可兼顧系爭不動產之經濟價值及利用價值，並保障共有人間優先承買權利，而不致損及各共有人之利益。依此，系爭不動產採以變價分割方案，除可維持良性公平競價之結果、確認共有物最大經濟效益，更可兼顧共有人對共有物之特殊感情，亦較有利於各共有人。是以，系爭不動產應依民法第824條第2項第2款規定，變賣共有物，由兩造依附表二所示應有部分比例分配價金，以消滅共有關係為當。
六、綜上所述，原告依民法第823條第1項、第824條第2項規定，請求分割系爭不動產，為有理由，並以變價分割為最適宜之分割方法；爰判決兩造所共有系爭不動產應予變價分割，所得價金由共有人依附表所示之應有部分比例分配。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經認與判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
八、末按因分割共有物而涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。兩造就系爭不動產之分割方案未能達成協議而涉訟，而共有物分割意在消滅兩造間之共有關係，使各共有人單獨取得各自分得部分之使用權能，足認各共有人均因系爭不動產之分割而蒙其利，關於訴訟費用，自應由全體共有人各自按應有部分比例分擔，方不致失衡，爰諭知兩造就訴訟費用應負擔之比例如主文第2項所示。
中 華 民 國 113 年 9 月 20 日
民事第六庭 法 官 陳智暉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 9 月 20 日
書記官 簡辰峰附表一：(本院卷第13頁)土地部分：
土 地 坐 落 面 積 權利範圍 縣市 鄉鎮市區 段 地號 平方公尺 新北市 新店區 建國段 0165 154.86 1/5 (備註：原告許傳昌、被告范光勳、被告范光燮之權利範圍各1/15，合計權利範圍1/5)建物部分：
建號 建物門牌 基 地 坐 落 建物面積 （平方公尺） 權利 範圍 縣 市 鄉鎮市區 街路 段 巷弄 號 數 樓層 新北市○○區○○段0000○號 新 北 市 新店區 建興街 - - 16號 - 新北市○○區○○段0000地號土地 1層：91.82 合計：91.82 全部 (備註：無) 新北市○○區○○段0000○號 新 北 市 新店區 建興街 - - 16號 增建部分 新北市○○區○○段0000○0000地號土地 1層：54.10 地下一層：42.66 合計：96.76 全部 (備註：未辦理合法保存登記。地下一層占用鄰地新北市○○區○○段0000地號面積3.61平方公尺)附表二：
編號 共有人 應有部分比例及訴訟費用負擔比例 1 許傳昌 1/3 2 范光勳 1/3 3 范光勳 1/3附圖：(本院卷第143頁)