臺灣臺北地方法院民事判決112年度訴字第2824號原 告即反訴被告 陳薇婷訴訟代理人 毛國樑律師
蔡佩嬛律師被 告即反訴原告 陳文彬訴訟代理人 廖偉真律師複 代理人 唐懿萱訴訟代理人 方興中律師上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國114年7月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣657萬4,080元，及其中新臺幣395萬元自民國112年5月11日起、其中新臺幣262萬4,080元自民國114年6月11日起，均至清償日止，均按年息百分之5計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。本判決第1項於原告以新臺幣220萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣657萬4,080元為原告預供擔保，得免為假執行。
反訴原告之訴及假執行聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文。本件原告即反訴被告（下稱陳薇婷）主張兩造成立不動產買賣契約，依民法第359條規定請求減少價金，並依不當得利法律關係請求被告即反訴原告（下稱陳文彬）返還減少價金，陳文彬則提起反訴，主張兩造間不動產買賣契約自始不存在或已經解除，並依物上請求權及不當得利法律關係請求陳薇婷塗銷移轉登記、遷讓不動產及返還不當得利。經核上開本、反訴，均係源於兩造間不動產買賣契約之爭議，且均與該契約效力是否仍存相關，可認本訴與反訴間之原因事實及法律關係具有共通性或牽連性，相關訴訟及證據資料可相互援用，基於訴訟經濟、紛爭解決一次性之考量，認陳文彬所提反訴，於法相合，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查，陳薇婷原起訴聲明請求陳文彬應給付新臺幣（下同）395萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。嗣於民國114年6月9日以「民事擴張聲明暨準備書狀」將上開聲明變更為如本判決主文第1項所示（見本院卷第217頁），核屬擴張應受判決事項之聲明，合於上揭規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、本訴部分：㈠陳薇婷主張：陳薇婷於110年10月12日與陳文彬簽訂不動產買
賣契約書（下稱系爭契約），以3,950萬元向陳文彬購買門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000號5樓房地及停車位（以下合稱系爭房屋），陳薇婷已全額支付買賣價金，兩造並已辦妥所有權移轉登記及買賣標的物之交付。然陳薇婷受領系爭房屋後，始發現系爭房屋氯離子含量遠逾現行國家標準，即屬俗稱「海砂屋」，有減少通常效用及價值之瑕疵，造成系爭房屋交易價值減損657萬4,080元。爰以本件書狀送達向陳文彬請求減少價金，依民法第179條規定提起本件訴訟，並聲明如本判決主文第1項所示，且陳明願供擔保請准宣告假執行。
㈡陳文彬則以：
⒈基於以下理由，系爭契約不復存在，陳薇婷不得依瑕疵擔保規定行使契約上權利：
⑴依系爭契約第9條第5項第1款第3點，氯離子檢測結果如果含
量超過約定標準（每立方公尺0.6公斤），系爭契約應無條件解除，則系爭房屋經鑑定氯離子含量平均每立方公尺0.666公斤，系爭契約解除條件業已成就，已自動解除。
⑵因氯離子含量係屬交易上重要之物之性質，陳文彬出售系爭
房屋時不知系爭房屋氯離子含量過高，故陳文彬所為出賣之意思表示為錯誤之意思表示，依民法第88條規定以本件書狀撤銷之。
⑶陳薇婷聲請囑託鑑定檢出系爭房屋為海砂屋之結果，屬契約成立後情事變更，依民法第277條之2規定，請求解除契約。
⒉如認系爭契約仍有效存在，因系爭契約第9條第5項約定賦予
陳薇婷於第二期買賣價金付款前得自費檢測氯離子含量，陳薇婷卻未檢測，且系爭契約約定「依現況固定物點交」，應視為陳薇婷對於系爭房屋一切狀況均承認受領。
⒊陳文彬不知系爭房屋為海砂屋，並非故意不告知瑕疵，亦未曾保證系爭房屋非海砂屋。
⒋基於法律不溯及既往原則，不應以83年7月22日修訂之CNS 30
90 A2042國家標準檢視於73年興築而成之系爭房屋是否為海砂屋。
⒌縱認陳薇婷得請求返還減少價金，國泰不動產估價師聯合事務所估價報告書有如下瑕疵：
⑴未詳述減損價值之計算理由。
⑵依「收益法之折現現金流量分析法」，標的租金為參酌因素
，然系爭房屋氯離子含量是否過高，對於租金不會造成影響，因此系爭房屋交易價值貶損幅度不可能如該估價報告書所載。
⑶氯離子含量過高不會影響土地價格等語置辯。
⒍答辯聲明：⑴陳薇婷之訴及假執行之聲請均駁回。⑵若受不利
之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、反訴部分：㈠陳文彬主張：依前揭貳、一、㈡⒈關於系爭契約第9條第5項第1
款第3點系爭契約應無條件解除、或民法第88條規定撤銷陳文彬錯誤意思表示、或陳文彬得依民法第277條之2規定解除契約等說明，系爭契約自始不成立或已溯及解除，陳薇婷應將兩造就系爭房屋所為移轉登記塗銷，並將系爭房屋返還陳文彬。另陳薇婷自110年11月25日交屋日起，即屬無法律上原因對系爭房屋為使用收益，應按月給付陳文彬相當於租金不當得利49,700元。爰依民法第767條第1項中段、第179條等規定提起反訴，並聲明：⒈陳薇婷應將系爭房屋於110年11月25日以買賣為原因所為之所有權移轉登記塗銷。⒉陳薇婷應將系爭房屋遷讓返還陳文彬。⒊陳薇婷應給付陳文彬256萬7,100元，及自民事反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⒋陳薇婷應自民事反訴狀繕本送達翌日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付陳文彬5萬9,700元。⒌第⒉至⒋項聲明，願供擔保請准宣告假執行。㈡陳薇婷則抗辯：
⒈系爭契約第9條第5項第1款第3點部分：此約款約定真意，旨
在保障買受人權益，即賦予陳薇婷解除權而已，陳文彬無從依此約款解除系爭契約，且該約款係約定陳薇婷於「第二期買賣價金支付前」得行使此解除權，則上開第二期價款既已給付完畢，甚至全部價款均已給付完畢、更已辦妥移轉登記，陳文彬無權解除系爭契約。
⒉民法第88條規定部分：本件係屬買賣物之瑕疵擔保問題，與
錯誤無關。縱屬錯誤，僅屬單純動機錯誤。況系爭契約成立於110年10月20日，陳文彬主張撤銷意思表示已逾民法第90條所定除斥期間。
⒊民法第277條之2規定部分：系爭房屋氯離子含量過高一事，並非系爭契約成立後環境或基礎劇變。
⒋縱認陳薇婷應負不當得利返還義務，陳文彬所主張每月相當
於租金不當得利金額已逾土地法第97條所定上限；另兩造因契約解除互負回復原狀義務，陳薇婷並就此為同時履行抗辯。
⒌答辯聲明：⑴反訴駁回。⑵若受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造簽訂系爭契約，陳薇婷業已全額支付買賣價金3,590萬元，陳文彬並已將系爭房屋移轉登記及交付予陳薇婷等情，為兩造所不爭，堪信為真。
四、本院得心證之理由：㈠本訴部分：
按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條第1項定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號裁判意旨參照）。次按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第359條第1項前段定有明文。又買受人因買賣標的物有瑕疵，依民法第359條規定向出賣人主張價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在。買受人對於因此溢付之價金，得依不當得利之法律關係請求返還（最高法院87年台簡上字第10號、109年度台上字第2275號裁判意旨參照）。
經查：⒈系爭契約仍有效存續：
⑴系爭契約第9條第5項第1款第3點部分：
按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。而所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求（最高法院108年度台上字第1753號判決意旨參照）。再按解釋當事人之契約，應通觀全文，併斟酌立約當時之情形及其他一切證據資料，於文義上及論理上詳為推求，探求當事人立約時之真意（最高法院111年度台上字第2557號判決意旨參照）。經查：
❶系爭契約第9條第5項第1款「氯離子含量檢測（俗稱海砂屋檢測）」中，第1、2、3、6點分別約定：「⒈甲方如要求做本項檢測，得於支付第二期價金前（按：粗體均為本判決加註，以下亦同）自行委託檢測機構進行檢測」、「⒉甲方應於委託檢測同時通知承辦地政士；承辦地政士接獲通知後，於檢測報告完成前，買賣標的物暫停辦理產權移轉登記」、「⒊檢測結果氯離子含量超過約定標準【如標的物建築完成日期在民國70年1月1日以後87年6月25日（含當日）以前，約定標準為每立方公尺0.6公斤；如為民國87年6月26日以後者，約定標準為每立方公尺0.3公斤】，買賣雙方同意無條件解除買賣契約，檢測費用及回復原狀之費用，由買賣雙方平均分攤」、「⒍本條所稱氯離子含量檢測結果，買賣雙方同意以依本條所做成之第一次檢測報告書為準，嗣後不得再以其他檢測結果而爭執」（見北司補卷第17頁至第18頁）。綜觀上述條文之文義，顯然可知系爭契約第9條第5項第1款第3點所約定之解除條件，僅適用第6點所指「「依本條所做成」之檢測報告，亦即限於買方即陳薇婷於第二期買賣價金支付前委託檢測之情形（第1點參照），如非於第二期買賣價金支付前委託檢測者，則文義上即與系爭契約第9條第5項第1款第3點所約定之解除條件要件不合。再與第2點相對照，可悉其等之所以約定於第二期買賣價金支付前委託檢測始有上開解除條件適用，係因於此時期委託檢測時，承辦地政士暫停辦理所有權移轉登記，此際系爭契約縱因檢測結果而自動解除，因銀（買賣價金）貨（系爭房屋之所有權移轉登記）尚未兩訖，雙方法律關係尚稱單純，解除契約僅生檢測費用及回復原狀費用分擔之問題而已（第3點末句參照）。反之，若逾此時期、非依本條約定所作成檢測，可能因價金業已給付完畢、或所有權移轉登記已辦訖或標的物業已交付受領，反生標的危險或利益何人承受負擔、求償或返還關係混亂等弊端。準此，論理上而言，如未將上開解除條件解釋為限於合理時期始有適用，則兩造豈非永久處於不安定狀態，隨時可能因事後檢測氯離子結果，導致系爭契約無轉圜餘地自動解除，孳生權利歸屬及求償爭議，實悖離經濟目的、一般社會之理性客觀認知，當非兩造約定之真意。
❷查，本件原告據以主張瑕疵擔保之台北市土木技師公會鑑定
報告，係於起訴後經本院囑託所作成，且陳薇婷未曾於第二期買賣價金支付前依系爭契約第9條第5項約定為檢測，此為陳文彬所不爭，是系爭房屋雖經檢定檢測氯離子含量超標，然仍與系爭契約第9條第5項第3點、第6點所定解除條件之要件不符。陳文彬執此抗辯系爭契約已因系爭契約第9條第5項第1款第3點自動溯及解除，核非有據。
⑵民法第88條規定部分：
按民法第88條所定之錯誤意思表示撤銷權，自意思表示後，經過一年而消滅，民法第90條定有明文。查系爭契約成立日期為110年10月12日（見北司補卷第20頁），陳文彬所為出售系爭房屋意思表示係於該日作成，則陳文彬於114年6月13日始以民事反訴狀繕本之送達撤銷其意思表示（見本院卷第229頁至第235頁、第242頁準備程序筆錄），顯逾上開除斥期間。陳文彬此部分抗辯，要無可採。
⑶民法第277條之2規定部分：
按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第227條之2第1項定有明文。此項情事變更原則，旨在規範契約成立後有於訂約當時不可預料之情事發生時，經由法院裁量以公平分配契約當事人間之風險及不可預見之損失。倘於契約成立時，就契約履行中有發生該當情事之可能性，為當事人所能預料者，當事人本得自行風險評估以作為是否締約及其給付內容（如材料、價金等）之考量，而不得於契約成立後，始以該原可預料情事之實際發生，依據情事變更原則，請求增減給付。經查：系爭房屋氯離子含量多寡、是否屬海砂屋等情，早於系爭房屋建造之初即已確定，並非系爭契約訂約當下無可預料、日後新生之情事，是本件顯無民法第277條之2所定情事變更可言。至於陳薇婷於訂約後依買賣物之瑕疵規定，訴請返還減少價金，並因此聲請法院囑託鑑定系爭房屋有無瑕疵，本屬其依法行使買受人法定權利，實為任何從事不動產交易之人均可預料之事，亦顯與民法第277條之2要件不合。陳文彬此部分抗辯，要無可採。
⒉系爭房屋氯離子含量過高，有減少通常價值之瑕疵：⑴經本院囑託台北市土木技師公會鑑定系爭房屋混凝土氯離子
含量是否逾越國家標準，經該公會依中國土木水利工程學會發布之混凝土工程施工規範與解說、臺北市高氯離子混凝土建築物鑑定原則手冊、CNS 3090 A2042國家標準、內政部結構混凝土施工規範為鑑定依據，實際會勘並現場取樣，再送實驗室檢測後，認系爭房屋混凝土中氯離子含量平均值達每立方公尺0.66公斤，已逾83年7月22日修訂之CNS 3090 A2042國家標準，有該公會113年7月15日鑑定報告書存卷可考。
核該鑑定報告業已詳述檢測方法及判斷依據，且陳文彬對於其鑑定結果不僅未為具體爭執，更引為反訴之論據，足見兩造對於鑑定結果均無爭執，上開鑑定結果堪以採信。是認系爭房屋確有氯離子含量超標之瑕疵。
⑵經本院檢附台北市土木技師公會113年7月15日鑑定報告書，
囑託國泰不動產估價師聯合事務所，就上開氯離子含量超標導致系爭房屋交易價值貶損程度為鑑定，經該事務所依不動產估價技術規則第14條規定，詳敘其採用「比較法」、「收益法之直接資本化法」、「成本法」等不動產估價方法，推估系爭房屋如無氯離子含量過高之房地總價，並以「比較法」、「收益法之折現現金流量分析法」推估「瑕疵情況價格」，從而計算出因氯離子含量過高瑕疵導致客觀交易價值減損數額為657萬4,080元，有該事務所估價報告書存卷可考。
核該估價報告書業已詳述估價方法及判斷依據，且係由依不動產估價師法第6條規定領有不動產估價師證書及開業證書之專業人士所為，堪以採信。
⑶陳文彬雖空言質疑該估價報告書未具體說明減損價值計算理由云云，顯與該估價報告書記載內容不符，無可憑採。陳文彬又抗辯因氯離子含量對於房屋租金不會造成影響，故該估價報告書依現金流量法之計算有誤云云，然氯離子可能損及不動產之鋼筋或混凝土，影響房屋結構，對於承租人當屬加以顧慮介意之事項，對於租金約定（即現金流量法中所稱「各期淨收益」）非無影響，陳文彬抗辯上開估價報告書推估價格有誤云云，委無足取。末者，陳文彬抗辯氯離子含量過高不會影響土地價格，上開估價報告書記載系爭房屋坐落土地價格減損，亦屬有誤云云，然上開估價報告書實係將系爭房屋之建物及坐落土地合併估價，僅於報告最後再依「聯合貢獻說」拆分房、地價格以供參考（見上開估價報告第77頁），並非將建物及土地分開估算交易價值減損程度，是陳文彬此部分抗辯，顯屬誤解。末者，陳文彬雖又抗辯：基於法律不溯及既往原則，不應以83年7月22日修訂之CNS 3090 A2042國家標準檢視於73年興築而成之系爭房屋是否為海砂屋云云，然本件係參酌一般社會通念、客觀市場狀況而推估系爭房屋交易價值貶損，83年7月22日修訂之CNS 3090 A2042國家標準僅係作為一般民眾慣用指標而援引參酌，亦即本件並非直接適用行政法規認定系爭房屋有無瑕疵，絲毫不生法律適用是否溯及既往之問題。陳文彬此部分抗辯，要屬無稽。
⒊陳文彬持以下理由，抗辯陳薇婷無從行使民法第359條減少價金請求權，均屬無據：
⑴陳文彬雖又抗辯其未保證系爭房屋非海砂屋云云，然物之瑕
疵擔保規定有關「保證品質」之規定係見於第355條第2項「買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限」、第360條「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同」，而本件陳薇婷係請求返還溢付價金，非依民法第360條請求損害賠償，且陳文彬復未主張、舉證陳薇婷有何重大過失，是此部分抗辯，實於陳薇婷本件請求不生任何影響，無可作為有利陳文彬認定之依據。陳文彬抗辯其非故意不告知瑕疵，亦全與陳薇婷基於民法第359條所為減少價金請求之構成要件無關。
⑵陳文彬抗辯系爭契約約定「依現況固定物點交」可見陳薇婷
已承認受領云云，然此處之「現況」，應係指於交屋或看屋時所得發現之「現況」，包含所在位置、範圍、可確知之屋況，至於看屋當下無法確知之瑕疵，應非於買受人簽約時認知之「現況」。再者，遍閱系爭契約，尚無免除或限制瑕疵擔保責任之特約，陳文彬自無從單執系爭契約上前開記載即主張免負瑕疵擔保之責。遑論，是否承認其所受領之物，係買受人受領買受標的後有無依民法第356條規定從速檢查及通知之問題，核與契約記載依現狀點交一事毫無相涉。
⑶陳文彬上揭關於陳薇婷不得行使物之瑕疵擔保規定之抗辯，悉無可採。
⒋陳薇婷得請求金額：
準此，陳薇婷依民法第359條規定向陳文彬主張減少買賣價金，並依民法第179條規定請求陳文彬返還陳薇婷溢付之價金657萬4,080元，洵屬有據，應予准許。
⒌遲延利息：
按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。經查，本件起訴狀繕本於112年5月10日送達陳文彬（見北司補卷第45頁本院送達回證），擴張聲明暨準備書狀繕本於114年6月10日送達陳文彬（見本院卷第240頁言詞辯論筆錄），則陳薇婷請求陳文彬給付其請求395萬元自起訴狀繕本送達翌日（即112年5月11日）起，另262萬4080元自擴張聲明暨準備書狀繕本送達翌日（即114年6月11日）起，均至清償日止，均按年息百分之5計算之利息，核屬有據，併予准許。㈡反訴部分：
依本判決前開說明，陳文彬依系爭契約第9條第5項第1款第3點主張系爭契約已無條件解除、或依民法第88條規定撤銷錯誤意思表示、或依民法第277條之2規定請求解除契約等主張，均屬無據。則陳文彬執此等理由所提反訴，自全無理由，無可准許。
五、本訴部分，兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核均與法律規定相符，爰分別酌定相當擔保金額予以宣告。反訴部分，則因訴之駁回，假執行聲請失其依據，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經核均與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 8 月 26 日
民事第二庭 法 官 林志洋以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 8 月 26 日
書記官 洪仕萱