臺灣臺北地方法院民事判決112年度訴字第2097號原 告 張集鈞
張集淵洪美香張惠雯張惠婷共 同訴訟代理人 黃仕翰律師
蘇庭萱律師伍經翰律師被 告 媚登峰健康事業股份有限公司法定代理人 莊雅清訴訟代理人 蔡瑞芳律師
王曹正雄律師上列當事人間請求返還不當得利等事件，本院於民國113年5月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰玖拾伍萬零陸佰玖拾玖元，及自民國一百一十二年四月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之四十一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣陸拾伍萬壹仟元為被告供擔保後得假執行；但被告以新臺幣壹佰玖拾伍萬零陸佰玖拾玖元為原告預供擔保得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。查，原告起訴時聲明原為：「被告應將門牌號碼彰化縣○○市○○路00號1樓、2樓、3樓之房屋騰空遷讓返還予原告。被告應給付原告新臺幣（下同）2,822,427元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被告應自民國112年3月20日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按日給付原告32,223元，並自應給付日之翌日起至清償日止，各按年息5%計算之利息。」（見本院卷第9頁、第10頁），嗣於112年4月18日具狀撤回前開請求返還系爭房屋之聲明（見本院卷第63頁、第64頁）；復於112年8月4日具狀變更聲明為：「被告應給付原告4,750,405元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。」（見本院卷第159頁、第160頁），經核原告上開所為變更追加，其請求之基礎事實同一，復屬擴張及減縮應受判決事項之聲明，合於前揭法律規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張略以：兩造就原告共有門牌號碼彰化縣○○市○○路00號1樓、2樓、3樓之房屋（下分稱系爭1樓、2樓、3樓房屋，合稱系爭房屋）簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定租賃期間自110年1月1日起至111年12月31日止，每月租金326,700元。嗣租約屆期，原告無意續約，遂於111年11月3日寄發存證信函通知被告到期點交系爭房屋。詎租期屆滿後，被告仍繼續使用系爭房屋，迄至112年5月18日始交還系爭房屋，此段期間被告屬無權占有，受有相當於租金之不當得利，被告應給付自112年1月1日起至112年5月18日止相當於租金之不當得利1,500,135元，並依系爭租約第9條第2項約定按日給付租金二倍計算之懲罰性違約金3,000,270元，另依系爭租約第10條第4項約定賠償原告因系爭租約涉訟而支出之律師費250,000元。為此，爰依民法第179條、系爭租約提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應給付原告4,750,405元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告自110年中旬即已表示不願再承租系爭1樓房屋，租期屆至後亦無使用或轉租他人，故被告本無支付系爭1樓房屋租金之義務，被告數次請求原告先行點交系爭1樓房屋，原告均置之不理，此乃原告受領遲延，自不得就系爭1樓房屋部分請求不當得利及違約金。又原告於112年1月11日存證信函中表示願以每月租金220,000元與被告另訂立為期四個月之新租約，被告則於112年1月16日函覆表示依原告指示之租金每月220,000元，可見兩造已就系爭2樓、3樓房屋成立租期自113年1月1日起至同年4月30日止之短期租約，被告亦為系爭房屋投保火災保險。而被告於112年4月底前已通知原告點交系爭房屋，但因兩造對於系爭2樓、3樓房屋回復原狀之態樣有所歧見，被告陸續依原告指派工班人員指示修補有疑慮之處，乃至112年5月18日始完成點交，非因被告之故意或過失所致，不應論以被告違約。另系爭租約第10條第4項單方課以被告負擔損害賠償及法律費用之義務，無論被告是否可歸責，此已違反誠實信用原則，應屬無效，甚且被告並無違約情事，原告不得請求被告給付律師費，原告不得沒入保證金653,400元，被告得以保證金為抵銷。再者，原告請求之違約金、律師費過高，應予酌減、調整等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：㈠經查，系爭房屋係3層樓之房屋，為原告所共有，兩造於109
年12月14日簽立系爭租約，由被告向原告承租系爭房屋，約定租賃期間為自110年1月1日起至111年12月31日止，租金每月326,700元，押租保證金為653,400元。租期屆至後，兩造於112年5月18日完成系爭房屋之點交等情，有土地登記謄本、建物登記謄本、系爭租約、返還房屋確認書在卷可參（見本院卷第23頁至第38頁、第171頁至第175頁），此部分事實首堪認定。㈡按承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方
法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第438條第1項、第432條第1項、第455條前段分別定有明文。第按租賃期間屆滿或本契約提前終止時，乙方（即被告）應於租期屆滿或本契約終止之日前，將租賃標的物遷空所有器材及設備，並回復原狀返還甲方（即原告），系爭租約第9條第1項亦有約定。茲查：
⒈系爭租約因租期於111年12月31日日屆滿而消滅，被告即應返
還系爭房屋予原告。被告固辯稱兩造另已達成四個月短期續租系爭房屋之合意，並提出被告112年1月16日號函為證（見本院卷第131頁），然觀諸該函文內容，被告稱：「我司期盼鈞上五人支持訴求如下：租金按鈞上指示，每月22萬元整。先點交退還一樓無使用之空間。保留及繼續使用前合約押金＄653,400元整。本公司繼續負擔租賃標的物火災保險。」等語；及被告於112年2月22日寄發予原告之電子郵件記載：「目前有2項需要討論的事項，⒈現場釐清拆除項目。
⒉雙方擬定新合約，故我司提出A、B方案，如以下說明：A方案，我司繼續支付每月租金NTD326,700元，租期五個月，……請允許保留續用舊押金NTD653,400元。B方案，我司支付每月新租金NTD222,000元，租期五個月，但請舊押金能否只罰一個月……請允許保留續用舊押金剩餘的NTD326,700元……」等語（見本院卷第177頁），可知被告係提出續租之條件與原告進行討論，無同意原告所提續租條件之意，兩造就續租之租期、租金、押租金等事項仍在磋商階段。況證人蔡昆達即被告之經理亦證稱：「（問：兩個方案後來選了什麼？）我們什麼都沒選，我們想說就是四個月照付，他們要把押金退還給我們。」、「（問：究竟原告有無答應你要延長四個月租金原合約的條件，以相同的租金承租一、二、三樓？）有開出方案，但我們不同意。」、「（問：所以被告公司跟原告等人究竟有達成什麼協議？）並無達成任何協議。」（見本院卷第270頁至第272頁），足認兩造並無短期續租之合意，被告此項抗辯，委無可採。
⒉系爭租約第8條約定：「㈠乙方應以善良管理人注意義務使用
、管理暨維護房屋……。㈢租賃標的物如有裝修或改裝設施之必要時，應事先提出設計施工圖及進度表函知甲方，並經甲方書面同意始得自辦辦理。其所有工程不得損害原建築物之結構及對外觀做任何改變。乙方於交還房屋時，並應負責回復原狀。」；第9條約定：「租賃期間屆滿或本契約提前終止時，乙方應於租期屆滿或本契約終止之日前，將租賃標的物遷空所有器材及設備，並回復原狀返還甲方。……如有破壞或毀損，應由乙方於返還租賃標的物前修復完成……。」。又所謂回復原狀，除當事人有特別約定外，係指承租人應以合於契約之應有狀態返還，是而租賃物返還時應具有何種狀態，應探究當事人對於此事具有何種明示或默示之合意，並衡酌租賃物之折舊與合於約定方法使用收益所造成之自然耗損、承租人所負保管維護義務之程度、一般交易習慣及誠信原則。再按民法第234條規定之「受領遲延」，必須債務人對於債權人確依「債之本旨」提出給付，而為債權人無故拒絕收受者，始足當之。倘債務人未依債之本旨提出給付，自難認已生提出給付之效力(最高法院84年度台上字第1452號民事裁判參照)。本件細繹系爭租約第8條、第9條約定之真意，係針對承租人返還租賃物前，應就租賃物為改裝設施後之結果取回、拆除，回復至出租前未改裝時之狀態。而系爭租約既於111年12月31日屆滿，不待原告催告，被告本即應依約於返還前將系爭房屋回復原狀，然現場拆除後，系爭房屋仍有部分未能修補完成，此據證人蔡昆達證述明確（見本院卷第273頁），並有返還房屋確認書附卷可稽；且系爭租約之租賃標的物為系爭房屋，無由被告自行將承租標的割裂成不同部分，而任意選擇返還之標的房屋之理，是難認被告已依債之本旨將系爭房屋回復原狀騰空返還與原告，原告自不負受領遲延之責任，被告辯稱被告於112年4月底已提出點交，至112年5月18日始完成點交，非因被告之故意或過失，被告並無違約云云，要難憑採。
⒊基上，被告既有未於租賃關係消滅後如期返還租賃標的物等
違反系爭租約所約定事項之情事，依系爭租約第4條第1項約定，原告得沒入被告所存於原告之押租保證金，被告不得請求返還，故被告以此押租保證金為抵銷，亦屬無憑。 ㈢㈢原告請求相當於租金之不當得利部分⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，亦為民法第179條所明定。次按依不當得利之法則請求返還不當得利，其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院72年度台上字第4012號判決、61年度台上字第1695號判決意旨參照）。又所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金數額，而不受法定租金額之限制。⒉查，被告於系爭租約屆滿後，仍無權占有系爭房屋，迄至112
年5月18日始遷讓返還，業如前述，則依上揭規定及說明，被告自應返還此段期間之相當於租金之不當得利予原告。本院審諸兩造間前就系爭房屋訂定租約所約定之租金為每月326,700元，認以此數額為被告使用系爭房屋所受之利益，並為原告所受無法使用收益系爭房屋之損害，應屬允當。基此，被告應返還原告不當得利金額為1,502,820元【計算式：
（326,700元/月×4月）+(326,700元/月×18/30）＝1,502,820元】，原告請求被告給付1,500,135元，洵屬有據。
㈣原告請求違約金部分⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違
約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條第1、2項定有明文。復按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條亦定有明文。而違約金之約定是否過高，應依違約金係屬於懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質而有不同。若屬前者，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；若為後者，則應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減（最高法院87年度台上字第2563號判決意旨參照）。
⒉查系爭租約第9條第2項約定：「乙方如於本契約租期屆滿或
終止之日後尚未遷讓交還本租賃標的物予甲方時，乙方仍應照付契約終止日之次日起至返還日之租金，除應按日給付依原約定租金二倍計算之懲罰性違約金予甲方外，如甲方另有其他損害並得向乙方求償。」，而系爭租約於111年12月31日屆滿，被告未依約騰空交還系爭房屋，遲至112年5月18日始返還系爭房屋，原告自得依上開約定，請求被告給付112年1月1日至112年5月18日期間之違約金。又本院審酌本件被告於租期屆滿後，未履行遷讓返還房屋之義務，原告因而所受積極損害、所失利益，通常為租金之收入及租金轉投資之收益，以及被告不依約搬遷，導致原告須為追討、喪失其他利用機會等不利益；並衡以系爭房屋每月租金高達326,700元元，且本件原告除請求給付違約金外，另依民法第179條規定請求按月給付相當於租金金額之不當得利，原告亦已沒收被告繳付之押租金653,400元，及被告延遲返還系爭房屋之期間五個月餘，現已返還系爭房屋，暨其他客觀社會經濟狀況等一切情狀，認系爭租約第9條第2項約定之違約金按約定租金之2倍計罰，實屬過高，應核減為按每月租金之20%計罰違約金，較為妥適。準此，原告依約得請求被告給付之違約金為300,564元【計算式：（326,700元/月×4月×20%）+(326,700元/月×18/30×20%）＝300,564元】，逾此金額之請求，則難認相當，不應准許。㈤原告請求律師費部分
依系爭租約第10條第4項約定，乙方（即被告）違反本合約約定，應負損害賠償之責任及法律費用（包含律師費、仲裁費及訴訟費等），可知原告因被告違約致損害其權益涉訟時，得請求因而涉訟所生之律師費等費用。而被告確有前述遲延返還系爭房屋之違約情事，且原告因本件訴訟支出律師費用150,000元等情，業據其提出收據為證(見本院卷第53頁)，故原告請求被告賠償上開律師費用150,000元，核屬有據。被告雖辯稱系爭租約第10條第4項有違誠實信用原則云云，然觀之該條項約定目的，係為避免承租人有違約情事，致損害出租人權益，乃約定出租人因此涉訟支出律師費用由承租人負責賠償，難認有何違反誠實信用原則之情形，被告是項抗辯，要非可採。另原告固主張系爭租約約定租期內租金不調漲亦不調降，被告提出調降租金之請求，已違反系爭租約，請求被告給付原告因而支出之律師費100,000元，然縱系爭租約已約定租期內租金不予變動，如於契約成立後，其成立當時環境或基礎有所遽變，非當時所得預料，租金依原約定計算顯失公平時，被告依情事變更原則請求調整租金，亦非法所不許，尚難僅以被告提出租金調降之要求即認被告違約，原告請求此部分律師費，礙難准許。㈥末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1項、第2項分別定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第233條第1項、第203條亦有明定。本件原告請求被告給付之相當於租金之不當得利、違約金、律師費用均屬於未定給付期限之金錢債權，亦無約定遲延利息之利率，則原告依前開規定請求加計自起訴狀繕本送達翌日即112年4月28日（見本院卷第73頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，即屬有據。
四、綜上所述，原告依民法第179條規定、系爭租約約定，請求被告給付1,950,699元，及自112年4月28日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。原告逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。又兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
五、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及所援用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 113 年 5 月 31 日
民事第八庭 法 官 宣玉華以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 5 月 31 日
書記官 林怡秀