臺灣臺北地方法院民事判決112年度訴字第2128號原 告 鄭榮輝訴訟代理人 薛智友律師
王琬華律師被 告 星栩社會股份有限公司特別代理人 鄭惠方訴訟代理人 王耀星律師上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於民國113年3月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將星栩社會股份有限公司公司登記遷出新北市○○區○○路○○○號一樓房屋。
二、被告應給付原告新臺幣捌拾參萬壹仟柒佰玖拾捌元，及自民國一一二月十一日十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
五、本判決第二項於原告以新臺幣貳拾捌萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣捌拾參萬壹仟柒佰玖拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
六、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。經查，本件依兩造簽訂之租賃契約書（下稱系爭租約）第25條，兩造同意以本院為第一審管轄法院（見板簡調卷第25頁），揆諸前開規定，本院就本件訴訟自有管轄權。
二、按對於無訴訟能力人為訴訟行為，因其無法定代理人或其法定代理人不能行代理權，恐致久延而受損害者，得聲請受訴法院之審判長，選任特別代理人；本法關於法定代理之規定，於法人之代表人、第40條第3項之代表人或管理人、第4項機關之代表人及依法令得為訴訟上行為之代理人準用之，民事訴訟法第51條第1項、第52條定有明文。查原告對被告提起本件返還租賃物訴訟，被告之法定代理人於起訴後之民國111年10月15日死亡，無人得以承受訴訟，有民事訴訟法第51條第1項所定對於無訴訟能力人為訴訟行為，因其無法定代理人，恐致久延而受損害之情形，經原告聲請選任特別代理人，本院已於112年9月5日裁定選任鄭惠方為被告之特別代理人，合先敘明。
三、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。經查，原告起訴時聲明請求：「被告應將坐落於新北市○○區○○路00號1樓房屋（下稱系爭房屋）遷讓返還予原告。」（見板簡調卷第11頁），後於112年11月9日變更聲明為：「㈠被告應將其設址於系爭房屋之被告公司登記，自上開地址遷出。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）92萬1,798元，及自112年3月10日民事變更聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。」（見北補卷第75頁），核其所為追加係本於起訴之同一基礎事實，合於前揭法條規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：被告於111年4月18日向原告租賃系爭房屋，兩造於同日經公證簽訂系爭租約，約定租期5年，租金每月18萬元，由被告於租期年度開始時一起交付12個月之租金期票，由原告每月兌現，另有保證金36萬元；如系爭房屋有改裝設施之必要，被告於取得原告同意後，得自行裝設；被告應以善良管理之注意使用系爭房屋，如故意、過失毀損系爭房屋或因可歸責被告之事由，應負損害賠償之責，被告如有違反或積欠租金達2個月以上，原告得終止系爭租約收回系爭房屋。不料，被告於簽約後，不斷以疫情、被告法定代理人生病，或被告公司股東間有糾紛等事由，自111年9月15日起拖欠租金，更違約擅自改裝系爭房屋，經原告通知後依然故我，故原告委託律師書面通知被告終止系爭租約，系爭租約至遲應於本件民事變更聲明暨準備㈠狀送達被告之111年10月21日時終止，然被告迄今仍將星栩社會股份有限公司公司登記於系爭房屋，又未立即配合點交系爭房屋，原告至112年3月1日原告才取回系爭房屋，則被告自111年9月15日起積欠原告6個月之租金，於扣除被告於終止系爭租約後之111年11月14日給付之15萬8,202元後，尚欠92萬1,798元（計算式：18萬元×6－15萬8,202元＝92萬1,798元）。為此，爰依民法第767條1項中段、第439條、第179條之規定，及系爭租約第3條之約定，提起本件訴訟，請求擇一有利之請求權基礎為原告有利之判決等語。並聲明：㈠被告應將設址於系爭房屋之被告公司登記，自上開地址遷出。㈡被告應給付原告92萬1,798元，及自112年3月10日民事變更聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告不同意原告訴之變更追加。系爭房屋已經原告違法私力取回，現出租第三人經營「優品娃娃親子遊樂園」之娃娃機店，是原告訴請被告遷讓返還系爭房屋，即無裡由。又被告否認原告所指刨除地板且已達毀損廠房之違約情事，實則原告於系爭租約存續期間，拒不配合被告申請裝修許可證，處處阻撓被告合法使用系爭房屋，其給付不符合債之本旨，系爭房屋無法依被告租賃目的而使用，故被告無給付租金之義務，原告無權請求被告幾付租金或相當於租金之不當得利。且本件並無扣除押金後欠租滿2個月以上之情事，因此原告並無理由終止系爭租約等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
(一)按所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項中段定有明文。經查，原告為系爭房屋之所有權人，且兩造間簽有系爭租約等情，為兩造所不爭執，並有系爭房屋第一類謄本、系爭租約在卷可稽（見板簡調字卷第21至34頁、限閱卷）；而被告自111年9月15日起即未依約支付系爭房屋租約，亦為兩造所不爭執（本院卷第68至69頁）。依據系爭契約第六條第4項約定：「乙方（即被告）積欠租金達兩個月以上（押金不得抵扣租金），或違反第四條使用租賃物之各款限制時，甲方（即原告）得終止租約，收回租賃物。」（見板簡調卷第25頁），則被告於111年9月15日、同年10月15日均未繳納租金，符合系爭契約第六條第4項所約定「積欠租金達兩個月以上」之情形，原告依據該條之約定，自得主張終止系爭租約，是原告主張於本件民事變更聲明暨準備㈠狀送達被告之111年10月21日時已終止系爭租約，自屬可採。至被告雖辯稱本件於扣除押金後，並無欠租滿2個月以上之情事，然系爭契約第六條第4項既已明定「押金不得抵扣租金」，自不容被告嗣後空言否認之；又被告另辯稱原告於系爭租約存續期間，拒不配合被告申請裝修許可證，阻撓被告合法使用系爭房屋，其給付不符合債之本旨等節，並未提出任何證據，自亦不足為採。而被告目前仍將星栩社會股份有限公司登記於系爭房屋乙節，為兩造所不爭執（見本院卷第68頁），並有經濟部商工登記公示資料查詢服務在卷可稽（見本院卷第71至72頁），堪以認定。兩造間之系爭租約既已經原告合法終止，被告以此方式繼續使用收益系爭房屋即無合法正當權源，且對原告之所有權有所妨害，從而，原告依民法第767條1項中段之規定，請求被告應將設址於系爭房屋之被告公司登記，自上開地址遷出，即有理由。
(二)依據系爭租約第三條之約定，被告於系爭租約存續期間，每月應繳納之租金為18萬元（見板簡調卷第21頁）；又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。民法第179條前段定有明文。而依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為其要件，故其請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決意旨參照）。又所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金額，而不受法定租金額之限制（臺灣高等法院99年上字第484號判決意旨參照）。經查，被告自111年9月15日起未依約繳納租金，而原告於112年3月1日才取回系爭房屋等節，為兩造所不爭執（見本院卷第68頁），又兩造間之系爭租約業經原告於111年10月21日合法終止，亦為本院認定如前。從而，被告於111年10月21日系爭租約終止前，依約應有繳納租金每月18萬元之義務；自111年10月21日系爭租約終止後，其無正當權源繼續占有、使用收益系爭房屋，致原告受有無法使用系爭房屋之損害，則應負不當得利返還責任，並參酌系爭租約之約定，以每月18萬元計算相當於租金之不當得利為適當。基此，被告應給付原告之租金與不當得扣除被告於111年11月14日給付原告之15萬8,202元後，應計為83萬1,798元（計算式：
18萬元×5.5個月－15萬8,202元＝83萬元1,798元），原告依民法第439條、第179條之規定，及系爭租約第3條之約定，請求被告給付83萬1,798元，為有理由；逾此範圍，則屬無據。
(三)末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。查本件之給付未約定確定期限，又係以支付金錢為標的，依前揭法律規定，原告請求被告給付自民事變更聲明狀繕本送達翌日即112年11月10日起（被告於112年11月9日言詞辯論期日抗辯未收到上開民事變更聲明狀繕本，應認至遲於當日已受催告通知，見本院卷48頁）至清償日止，按年息百分之5計算之利息，亦屬有據。
四、綜上所述，原告依民法第767條1項中段、第439條、第179條之規定及系爭租約第3條之約定，請求被告應將其設址於系爭房屋之被告公司登記，自上開地址遷出；並應給付83萬元1,798元，及自112年11月10日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍，則屬無據，應予駁回。
五、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，就主文第二項原告勝訴部分核無不合，爰分別酌定相當之金額准許之。惟主文第一項遷出登記為意思表示，依強制執行法第130條第1項規定，於判決確定時始得視為已有意思表示，不得以宣告假執行之方式，使其意思表示之效力提前發生，是原告聲請就此部分宣告假執行，本院自應予以駁回；另原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 113 年 5 月 2 日
民事第一庭 法 官 呂俐雯以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 5 月 2 日
書記官 吳芳玉