臺灣臺北地方法院民事判決112年度訴字第227號原 告 尤金寶訴訟代理人 胡智皓律師被 告 薛彩洪訴訟代理人 陳俊廷律師上列當事人間解除買賣契約等事件，本院於民國112年9月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限；前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。經查，本件兩造簽訂之不動產買賣契約（下稱系爭契約）第12條約定，合意以本院為第一審管轄法院（本院卷第45頁），而本件原告係依系爭契約之法律關係提起本件訴訟，則依前開合意管轄約定，堪認本院就本件訴訟有管轄權。
貳、實體方面：
一、原告主張：兩造於民國111年6月13日簽訂（下稱系爭契約），約定被告向伊買受門牌號碼臺北巿文山區興隆路2段252號10樓之7及其所坐落土地（下稱系爭房地），價金則為新臺幣（下同）1472萬8000元，其中第1期簽約款、第2期用印款、第3期完稅款、第4期尾款各為200萬元、0元、100萬元、1172萬8000元；並簽訂不動產買賣價金履約保證申請書（下稱系爭履約保證書），被告須將前開各期款項存入僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥建經公司）委託中國信託商業銀行股份有限公司之履約保證專戶（戶名：中國信託商業銀行股份有限公司受託財產專戶，帳號：0000000000 0000；下稱履保專戶）。被告已先支付50萬元予伊及將剩餘之第1、3期款項250萬元匯入履保專戶；因被告無貸款之需求，被告既已將第3期完稅款匯入履保專戶，即應同時將第4期尾款1172萬8000元匯入履保專戶，然被告於111年8月29日僅將部分第4期尾款172萬8000元匯入履保專戶，尚不足1000萬元（下稱尾款差額），故自111年8月30日起，被告就未給付之尾款差額應負遲延責任。伊於111年9月26日寄發存證信函予被告，催告被告應於函到5日內給付尾款差額，被告於同年月27日收受前開信函，卻未為給付；伊再於111年10月14日寄發存證信函為最後之催告。因被告遲未給付尾款差額，故伊依民法第254條之規定解除系爭契約，並以本件起訴狀為解除之意思表示。系爭契約既係因被告違約而解除，伊自得依系爭契約第10條第2項約定沒收被告已支付之價金作為懲罰性違約金，並依系爭契約第5條第3項前段約定，請求被告自111年8月30日起按日給付違約金；被告匯入履保專戶之價金數額為422萬8000元（計算式：250萬元+172萬8000=422萬8000元），每日應給付之違約金為2000元（計算式：1000萬元×2/10000=2000元），爰依系爭契約第10條第2項、第5條第3項提起本件訴訟，並請求得自履保專戶領取422萬8000元，及請求被告按日給付2000元至系爭契約解除之日等語。並聲明：㈠被告應同意伊向僑馥建經公司領取履保專戶內之422萬8000元；㈡被告應自111年8月30日起至起訴狀繕本送達之日止，按日給付伊2000元；㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：伊向原告買受系爭房地，簽立系爭契約時，已向原告表明伊有以系爭房屋向銀行申辦貸款用以支付尾款之需求，因伊僅需向銀行貸款1000萬，故伊於給付第3期完稅款之同時，依系爭契約約定，將第4期尾款與貸款金額之差額匯入履保專戶。又系爭房地為訴外人李志雄占有使用，兩造遂約定至遲應於111年9月15日完成系爭房屋所有權移轉登記及辦理點交，故伊行使同時履行抗辯權，拒絕給付尾款差額予原告；伊既已為同時履行抗辯，不負價金給付之遲延責任，原告即不得解除系爭契約，系爭契約仍有效存續，原告即不得主張沒收伊已支付之價金作為懲罰性違約金，亦不得請求按日計算之違約金。縱認原告得解除系爭契約，原告並未受有損害，沒收履保專戶之款項全部實屬過高，應予酌減等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡願供擔保請准免為假執行。
三、本院之判斷：原告主張兩造就系爭房地簽立系爭契約、系爭履約保證書，被告於111年8月29日將第3期完稅款匯入履保專戶，被告已給付422萬8000元之價金至履保專戶等情，業據原告提出系爭契約、系爭履約保證書在卷可參（本院卷第23至45頁），且為被告所不爭執（本院卷第139、264頁），此節堪信為真。惟原告主張被告就剩餘之價金1000萬元有給付遲延之情事，經原告催告仍未給付，原告依民法第254條解除系爭契約，並請求沒收履保專戶之金額及按日計算之違約金等情，則為被告否認，並以前詞置辯。經查：
㈠按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任
；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約；因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限；民法第229條第1項、第2項、第254條、第264條第1項分別定有明文。次按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，但自己有先為給付之義務者，不在此限，民法第264條第1項定有明文。所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，原則上必須雙方之債務本於同一之雙務契約而發生，且互為對待給付之關係，始足當之，此有最高法院59年度台上字第850號民事判決意旨可據。債務人主張其已為同時履行抗辯，不負給付遲延責任者，應舉證證明其已向債權人為同時履行抗辯之意思表示，且上述同時履行抗辯此一權利抑制規定之要件事實確實存在。又債務人合法提出同時履行之抗辯後，其遲延責任即溯及免除，債務人主張同時履行抗辯時，應溯及免除其遲延責任，此有最高法院107年度第8次民事庭會議決議意旨可參。再按「二、付款方式如下：…第四期（尾款）⑴若甲方（即被告）無須以貸款支付第4期尾款時，須於給付第3期完稅款之同時，將第4期尾款存匯至履保專戶；⑵若甲方須以貸款支付尾款時，應於產權過戶完成後三個工作天內，將核貸之款項轉存匯入履保專戶…」、「本約買賣標的雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交（若因相關作業遲延者，最遲不得逾民國111年9月15日）同時甲方（即被告）應履行全部價金之給付（包括貸款核撥入專戶或完成代清償作業或存入乙方指定之帳戶）」系爭契約第2條第2項、第9條第6項亦有約定。
㈡查原告主張系爭契約之第4期尾款給付，因被告無貸款需求，
故被告於111年8月29日給付第3期完稅款之同時，將部分第4期尾款172萬8000元同時匯入履保專戶，第4期尾款之清償期即為111年8月29日。然證人即地政士陳章偉到庭證述被告於簽立系爭契約時即已表明有貸款需求，並依系爭契約第6條第4項之約定就尾款部分簽立同額之本票交付其保管（本院卷第298頁），則原告前開第4期尾款之清償期為111年8月29日之主張，即無可採。被告既有以貸款支付第4期尾款之需，依系爭契約第2條第2項之約定，第4期尾款之給付期限固為辦理系爭房地所有權移轉登記後三個工作天，然本件因尚未辦理系爭房地之所有權移轉登記，故再依系爭契約第9條第6項之約定，系爭契約之履行期應為111年9月15日，於前開期日屆至時，原告負有移轉系爭房地所有權及點交系爭房地予被告之義務，被告亦同時負有給付尾款予原告之義務。㈢再查，原告主張被告於111年9月15日仍未將尾款1000萬元匯
入履保專戶，經其催告仍未給付，故依民法第254條解除系爭契約。惟系爭房地為李志雄占有使用，兩造就如何排除李志雄占有，以期能於前開期日順利完成系爭房地之點交，已多有訊息往來（本院卷第181至187、205至225、247至259、291頁）；依原告於111年8月31日尚傳送「…我租給他是到九月底十月初我會告他十一月底就會強制執行，…，如果你不願等你給他的三個月我們可上法院…」、「房子是我的他有租約我已提早跟他解約十月我馬上送法院十一月我就申請強制執行，對這樣的人無話可說只有法院來執行，你給他三個月也差不多時間，你不退約我拿到房子一樣這樣賣你，…」可知（本院卷第222頁），原告已預告未能於111年9月15日將系爭房地點交予被告，希冀被告得寛限點交之期限。被告衡量取得系爭房地之所有權，即須將貸款金額核撥至履保專戶，並開始負擔償還貸款本息，卻無法占有使用系爭房地，遂暫停相關貸款申辦事宜，亦有證人陳章偉到庭證稱「…聯邦銀行核准壹仟萬貸款後，薛彩洪表示房屋還是有點交的問題，我分析契約上相關權利義務，我建議薛彩洪還是要完稅，補足貸款不足的差額，並再詢問聯邦銀行可否在辦理所有權移轉及抵押權設定後暫不撥款，聯邦銀行向我表示，可以在壹個月以內暫不撥款；但是僑馥建經表示一旦完成過戶設定，必須在兩個工作天之內撥款，我把前面的情形告訴了薛彩洪，並問薛彩洪假如撥款後房屋沒有點交，是否能夠承擔每月支付五萬多元清償貸款的費用，我記憶中當初薛彩洪大概是用下列的話語回答我『這不要，房子沒辦法住，壹個月房子還要繳納五萬多元。』，評估了完稅後但遲未為移轉登記，至多所需繳付的登記規費罰款最多為20倍大約5萬元左右，我建議薛彩洪就不要辦過戶，去提起相關訴訟。」等語可證（本院卷第299頁），嗣被告即於同年月16日寄送存證信函予原告表示「…李志雄明確主張擁有房地所有權乙事，為此，尤金寶似乎有違反買賣契約第7條第1項，尤金寶應保證產權清楚，無他人主張所有權之規定；進而依據第6條第7項規定，尤金寶若有發生第7條第1項情事者，本人有權停止繳稅作業，且尤金寶應在一定期限內排除清理，否則就屬尤金寶違約，本人應無可歸責情事…」（本院卷第170、171頁），顯見被告有原告無法將系爭房地點交予，被告拒絕辦理系爭房地移轉及支付剩餘尾款之意，被告即為同時履行抗辯。
㈣原告固主張被告已免除原告點交義務等語，然細繹兩造間訊
息往來，被告並無明確表達系爭房屋所有權移轉登記後，原告無須再為點交之表示；再依上開原告傳送予被告之訊息（本院卷第222頁），原告顯認為其仍負有點交系爭房地予被告之義務，否則焉會要求被告不要解約，待其向李志雄為法律上之主張。是被告前揭主張，委無足取。
㈤據上，原告既未依系爭契約移轉系爭房地所有權及點交系爭
房地予被告，被告於111年9月16日寄送行使同時履行抗辯之存證信函予原告，原告於同年月21日收受（本院卷第203頁），其拒絕給付尾款差額，合法有據，其給付遲延之責任溯及免除。被告既無給付遲延之責任，原告雖於111年9月26日、同年10月14日寄發存證信函（本院卷第79至85頁），催告被告履行第4期尾款之給付義務，並以本件起訴狀為解除系爭契約之意思表示（本院卷第15頁），仍與民法第254條規定不合，不生解除效力，兩造間系爭契約仍繼續存在。系爭契約既仍存續，則原告請求依系爭契約第10條第2項沒收被告已給付之價金為懲罰性違約金，及依第5條第3項請求被告給付按日計算之違約金，已失其據、不應准許。
四、綜上所述，原告依系爭契約第10條第2項請求被告應同意其取向僑馥建經公司領取履保專戶內之422萬8000元；及依系爭契約第5條第3項請求被告應自111年8月30日起至起訴狀繕本送達之日止，按日給付2000元，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已喪失依據，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認於本件判決結果不生影響，爰不逐一論駁，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 10 月 27 日
民事第二庭 法 官 王子平以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 10 月 27 日
書記官 林霈恩