臺灣臺北地方法院民事判決112年度訴字第2340號原 告 徐靖雯訴訟代理人 劉博文律師
許名穎律師被 告 楊正雄訴訟代理人 羅凱正律師
黃子盈律師上列當事人間請求減少買賣價金等事件，本院於民國112年11月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由原告主張：伊經由訴外人信義房屋股份有限公司（下稱信義房
屋）業務人員仲介，以價金新台幣（下同)4100萬元買受被告所有之位於台北市○○區○○○路○段000號房屋（下稱系爭房屋）與坐落基地（與系爭房屋合稱系爭房地），兩造簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），伊獲被告同意，於交屋前先行進入系爭房屋裝修，發覺系爭房地所在之海屋大廈（下稱海屋大廈），電梯（下稱系爭電梯）為即報即拆之違建，且系爭房屋四扇可望見大安林公園之窗戶（下稱系爭窗戶）亦屬違建，且系爭房屋亦有鋼筋外露、漏水之瑕疵，經信義房屋多次居中協調，兩造於民國112年1月5日簽訂不動產買賣補充協議書（下稱系爭協議書），約定伊將購屋尾款410萬元存入訴外人安信建築經理股份有限公司（下稱安信公司）之履約保證金帳戶無息保管，伊可斟酌就上開瑕疵是否於簽約後6個月內起訴解決。因伊仍無法接受上開瑕疵，乃依民法第359條但書、第227條準用第226條第1項、第179條規定，請求被告減少價金、損害賠償計500萬元等語，聲明：㈠被告應同意原告向安信公司領取履約保證金專戶即專屬繳款帳號玉山銀行敦南分行00000-0000-00000帳號內之款項410萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。㈡被告應再給付原告90萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
被告則以：伊於70年間為子女就讀系爭房屋所在學區，向前手
購得系爭房地，持有期間均出租他人，伊從未裝修系爭房屋，且系爭房屋屋況老舊，伊已高齡80歲，故以排除民法物之瑕疵擔保責任為條件，委由信義房屋以低於市價出售系爭房地，由買受人自行裝修房屋，故於系爭買賣契約第17條第9項約定：
「本物件現況有壁癌之情形，簽約時買賣雙方合意交屋後由買方自（行）修繕並負擔費用，另雙方合意除輻射、房屋傾斜、氯離子超過標準、非自然身故外，賣方就本物件其他屋況不負民法物之瑕疵擔保責任，日後除證明賣方有故意隱匿不告知前述其他屋況而仍應負責外，買方不得再向賣方主張物之瑕疵相關責任。...」。系爭電梯已取得主管機關台北市政府核發之建築物升降設備使用許可證，定時檢修，伊善意信賴系爭電梯合法；海屋大廈1至6樓面向大安森林公園之窗戶，開窗位置、大小均與系爭窗戶一致，伊善意信賴此為建商興建海星大廈時之設計，根本無從知悉系爭窗戶是否違建，況且伊從未居住、裝修系爭房屋，故未曾向主管機關調閱竣工圖，可見伊就系爭電梯、系爭窗戶均無明知違建卻故意隱匿不告知原告之情事。而原告自承係拆除系爭房屋天花板裝潢，始查知鋼筋外露、屋內漏水，可見在伊出售系爭房屋前，根本無從得知系爭房屋是否有原告所指稱之鋼筋外露、漏水，亦無明知卻故意隱匿不告知原告之情事。兩造既然已合意以系爭契約第17條第9項約定，排除伊就系爭房屋之物之瑕疵擔保責任，原告自不得依民法第259條但書、第227條準用第226條第1項、第179條規定請求減少價金、損害賠償計500萬元等語，資為抗辯，聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
兩造均不爭執：
㈠原告經由信義房屋仲介，以價金4100萬元向被告買受被告所有
之系爭房地，兩造於111年5月9日簽訂系爭買賣契約，兩造並於當日簽訂借屋裝修同意書，約定原告得於交屋前先行進入系爭房屋裝修，原告即於111年11月初先行進屋裝修。此並有系爭買賣契約書、借屋裝修同意書為證（見本院卷第19-45頁）。
㈡嗣原告主張系爭電梯、系爭窗戶屬違建，且系爭房屋有鋼筋外
露、漏水等瑕疵，而與被告、信義房屋達成三方協議，簽訂系爭協議書，約定原告應於簽訂系爭協議書6個月內就上開瑕疵、房屋價值減損等爭議對被告提起訴訟、就價款4100萬元中押款410萬元並留置於本件履約保證專戶中代為無息保管，俟爭議解決再依兩造間書面協議、訴訟或仲裁結果辦理，此有系爭協議書為證（見本院卷第101頁）。
以上事實均堪信為真。原告主張系爭電梯、系爭窗戶屬違建，且系爭房屋有鋼筋外露
、漏水之瑕疵，乃依民法第359條但書、第227條準用第226條第1項、第179條規定，主張應減少價金、賠償其所受損害計500萬元，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠原告主張系爭電梯、系爭窗戶屬違建，且系爭房屋有鋼筋外露、漏水之瑕疵，依民法第359條但書規定請求減少價金：
⒈按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定危 險
移轉買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項前段定有明文，又買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條亦定有明文。惟民法關於出賣人物之瑕疵擔保責任，非不得依當事人之特約予以免除（最高法院71年度台上字第208號、83年度台上字第2372號判決意旨參照）。⒉原告主張其調取海屋大廈原始竣工圖，始知悉系爭房屋並無配
置昇降設備，且依原始竣工圖，並無系爭窗戶之圖案、比例尺，其向台北市政府建築管理處查詢，該處回函亦表示系爭電梯係違法增設，有原告所提出之原始竣工圖、台北市政府建築管理工程回函為證（見本院卷第75-78頁），上開函文記載：「...有關您反映台北市○○區○○○路0段0號、9號（海屋大廈）疑似增設電梯一事，...該址建築物經查領有本府工務局核發58使字第0353號使用執照，經調閱原核准竣工設備平面圖說現有資料顯示，並未設置昇降梯設備，該增設之設備後續移由本處違建查報隊處理，...」（見本院卷第78頁），且台北市建築管理工程處112年10月12日北市都建查字第1126139724號函亦記載「...說明：...㈠查系爭建物（指海屋大廈）領有58使字第0353號使用執照，經檢視其使用執照竣工平面圖說及竣工照片，該建物未設有電梯升降設備；另系爭建物配置面對大安森林公園處之牆面部分，亦未規劃設計對外窗戶。㈡系爭建物設置對外窗部分，業已違反建築法第77條第1項『建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全』。....㈣有關系爭建物設有電梯昇降設備一節，查並無申請變更使用執照紀錄，經調閱本府歷史圖資展示系統，83年航空圖已有顯影，係屬既存違建，將按『台北市違章建築處理規則』規定拍照列管處理」（見本院卷第279-288頁）。從而系爭電梯、系爭窗戶皆屬違建，應可認定。
⒊又系爭買賣契約第1條記載：「本買賣標的物㈠含已增建（外推
）之違章建築物，區域位置如下：...陽台加窗、樓地板加蓋」（見本院卷第23頁），標的物現狀說明書亦記載：「...㉝本標的物是否有增建、違建之情形?有」，而未於「電梯」欄位勾選，僅於「其他」欄位勾選並註記「陽台加窗、樓地板加蓋。」，兩造並簽名表示確認（見本院卷第59頁），從而原告主張被告於簽訂系爭買賣契約，並未告知、揭露系爭房屋另有系爭電梯、系爭窗戶違建之情，亦堪以認定。⒋惟兩造均不爭執系爭買賣契約第17條第9項約定：「本物件現況
有壁癌之情形，簽約時買賣雙方合意交屋後由買方自（行）修繕並負擔費用，另雙方合意除輻射、房屋傾斜、氯離子超過標準、非自然身故外，賣方就本物件其他屋況不負民法物之瑕疵擔保責任，日後除證明賣方有故意隱匿不告知前述其他屋況而仍應負責外，買方不得再向賣方主張物之瑕疵相關責任。...」（見本院卷第29頁），被告據此抗辯其並無故意隱匿不告知系爭電梯、系爭窗戶屬違建之情，故原告依約就其所指上開瑕疵皆不得再主張物之瑕疵擔保責任。查：
⑴被告抗辯系爭電梯有主管機關核發之建築物昇降設備許可證，
記載使用許可證號、昇降設備統一編號、執照號碼「058使字第0353號」，而由內政部營建署之「昇降設備/機械停車設備使用許可證全國線交換系統」系統查詢，可知系爭電梯除領有使用許可證以外，亦依法由中華民國昇降設備安全檢查協會擔任檢查機構，由台灣三菱電梯股份有限公司擔任維護廠商並投保責任保險，按時維護並將檢查紀錄上傳至上開查詢系統，並提出建築物昇降設備使用許可證照片、昇降設備/機械停車位設備使用許可證全國線交換系統查詢結果為證（見本院卷第163頁、第321-326頁）。建築物昇降設備使用許可證為主管機關依職權所核發之具有公信力之證明文件，從而被告抗辯系爭電梯既然領有主管機關所核發之許可證，一般大眾均無從認知系爭電梯為違建，而原告持有系爭房屋期間，亦善意信賴系爭電梯為合法電梯，並無明知系爭電梯為違建卻故意隱匿不告知原告之情，應堪以採信。
⑵被告抗辯包含系爭窗戶在內之海屋大廈1至6樓面向大安森林公
園之窗戶，開口位置、大小均相同乙節，原告並未爭執，並有被告所提出照片為證（見本院卷第175-177頁），又被告抗辯其前為子女就學學區而購買系爭房地，持有系爭房地期間均出租予房客居住，租客皆沿用前手裝潢或依個人需求自行裝潢，被告從未居住、裝修系爭房屋，原告亦未爭執，從而被告抗辯系爭窗戶並非被告或被告前手自行違法開窗，而是建商於興建海屋大廈之設計，且被告並未裝修系爭房屋，故未曾向主管機關調閱竣工圖，無從查知系爭窗戶屬違建，並無明知系爭窗戶違建卻故意隱匿不告知原告之情，亦堪認可信。
⑶再依系爭買賣契約第4條「付款約定」所載：「..雙方約定112
年2月20日為最後交屋日，買方至遲應於交屋日前一個工作日內辦理銀行撥款（代償），或直接將交屋款存入履約保證專戶。...」（見本院卷第24頁），而原告指稱其欲儘速裝修系爭房屋，故兩造另簽立借屋裝修同意書，原告於111年11月初即先行進屋裝修，因而於11月初因裝修所需，拆除原有天花板裝潢，發現系爭房屋有6處地方鋼筋外露，且因裝修而進駐系爭房屋，發現屋內有明顯漏水情狀，並提出借屋裝修同意書為證（見本院卷第45頁），是以依原告所言，其係因進行系爭房屋裝修工程、拆除天花板裝潢始發現系爭房屋6處鋼筋外露、漏水之情（見本院卷第14頁、第218頁），而依原告所提系爭房屋鋼筋外露、漏水之具體位置圖（見本院卷第219-231頁），其中5處鋼筋外露、漏水，就原告所提於購屋看屋時所拍攝之照片、交屋後移除輕鋼架時所拍攝之照片，兩者相互比對，原告所指交屋後移除輕鋼後所呈現之鋼筋外露、漏水，均未呈現於上開原告指稱購屋看屋時所拍攝之照片，堪認就拆除裝潢前之系爭房屋現有屋況，肉眼無從查知系爭房屋有上開鋼筋外露、漏水情狀。而被告抗辯其於持有系爭房屋期間並未居住、裝修系爭房屋為可採，前已述及，從而被告抗辯其並不知悉系爭房屋有上開鋼筋外露、漏水，並非明知卻故意隱匿、不告知原告，堪以採信。又原告所指第6處陽台天花板鋼筋外露，依原告所言，既然為原告購屋看屋時所拍攝（見本院卷第231頁），理應為原告購屋看屋時所明知，則原告主張被告故意隱匿不告知原告有第6處陽台天花板漏水情事，即非可取。
⑷至原告主張標的物現況說明書為現行不動產交易實務上判斷不
動產現況之重要依據，被告於70年間即登記為系爭房地所有權人，迄至兩造簽訂系爭買賣契約書之111年5月9日，持有系爭房地已逾40年，對於屋況應知之甚詳，然被告未於現況說明書勾選或註記電梯為違建、可能即報即拆，亦未說明系爭窗戶為違建，可見被告故意隱匿、不告知系爭電梯、系爭窗戶屬違建。然被告抗辯系爭電梯領有主管機關所核發之建築物昇降設備許可證，連同系爭窗戶在內之海屋大廈1-6樓面向大安森林公園之窗戶開口位置、大小均相同，被告善意信賴系爭電梯、系爭窗戶並非違建等情為可採，已如前述，且系爭買賣契約第17條第9項已經明白約定：「...除『證明』賣方有故意隱匿不告知前述其他屋況而仍應負責外，...」（見本院卷第29頁），從而原告並未提出任何積極、確切之證據，徒以被告持有系爭房地已逾40年，並未於現況說明書勾選、註記系爭電梯、系爭窗戶屬違建為據，即主張被告故意隱匿、不告知系爭電梯、系爭窗戶屬違建，即非可採。
⑸原告並主張被告於標的物現況說明書「本標的物現況有無漏水
或壁癌之情形」欄位勾選系爭房屋於房間位置有壁癌，卻未勾選系爭房屋有漏水，然產生壁癌與屋內發生滲漏水具有高度關聯性，被告既然自稱將系爭房屋出租予房客多年，對系爭房屋維修應具相當經驗，且本件交易也委由專業房仲處理，房仲亦會提醒被告，衡諸經驗法則，被告對於此等基本防漏水知識不可能不知悉，或逕推諉其不知悉，況被告持有系爭房屋已逾40年，再者，系爭房屋漏水情況十分嚴重，被告只須稍加檢查確認即可知悉，是以被告抗辯對於漏水瑕疵全然不知，與常理不符，足認被告故意隱匿不告知系爭房屋有漏水瑕疵等語。惟依前所述，原告應舉積極而確切之證據以證明被告有隱匿、故意不告知之情事。原告主張被告有上開不可能不知悉、難以諉惟不知、只須稍加檢查即可知悉等情，均與系爭買賣契約第17條第9項規定之「故意隱匿不告知」，並非相符，是原告上開主張亦非可採。
⑹原告又主張被告得輕易翻開輕鋼架探查天花板有無外露，又依
系爭買賣契約第17條第10項、標的物現況說明書第26項記載，可知被告於簽約時已經確認系爭房屋有無鋼筋外露，然被告僅於系爭買賣契約第17條第10項表示系爭房屋僅有廁所天花板、陽台有鋼筋外露，對於其餘鋼筋外露之事隻字未提，顯見被告係故意隱匿系爭房屋有其餘鋼筋外露瑕疵等語。惟原告所指鋼筋外露，除陽台鋼筋外露之外，於拆除天花板輕鋼架之前，從外觀上並無從查知，已如前所述，而依約被告並無翻開天花板輕鋼架檢查鋼筋是否外露之義務，且原告亦未舉證被告曾翻開天花板輕鋼架檢查鋼筋是否外露。準此，難認被告已明知系爭房屋有原告所指鋼筋外露之情。又系爭買賣契約第17條第10項係記載：「本物件因廁所天花板及陽台上方有鋼筋外露混凝土剝落情形，...」（見本院卷第29頁）、標的物現況說明書第26項記載：「是否知悉聽聞本標的物或同社區他戶有海砂屋或鋼筋外露、混凝土剝落之情形」，被告勾選「否」（見本院卷第59頁），僅係記載系爭房屋廁所天花板、陽台上方之鋼筋外露，以及被告並不知悉、聽聞系爭房屋、系爭房屋所在之海屋大廈他戶有海砂屋、鋼筋外露、混凝土剝落之情，原告主張被告已經確認系爭房屋有無鋼筋外露，難認有據。
⑺準此，原告主張系爭房屋有上開瑕疵，惟兩造於系爭契約第17
條第9項已合意約定，除非原告證明被告有故意隱匿不告知瑕疵，原告不得再向被告主張物之瑕疵相關責任，而原告就其所指上開系爭房屋瑕疵，並未能證明被告有故意隱匿不告知之情，且被告抗辯其善意信賴系爭電梯、系爭窗戶並非違建、不知系爭房屋有原告所指鋼筋外露、漏水之情，堪認可採，從而原告主張被告應負物之瑕疵擔保責任，依民法第359條規定請求被告減少價金，即非可採。
㈡原告主張系爭房屋有上開瑕疵，依民法第227條準用第226條規定請求被告賠償其所受損害：
⒈按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立
約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院99年度台上字第1421號民事裁判要旨參照）。
⒉原告主張倘認被告並非故意隱匿上開瑕疵，無須負物之瑕疵擔
保責任，然上開瑕疵仍然存在，依94年度台上字第1112號判決：「買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債之本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任」，既然系爭房屋仍有瑕疵，被告即須依民法第227條第1項、第226條第1項規定，賠償系爭房屋因瑕疵所減損之價值、就修復瑕疵所支出之費用計500萬元。
⒊系爭契約第17條第9項已載明兩造合意除輻射、房屋傾斜、氯離
子超過標準、非自然身故外，被告就系爭房屋其他屋況不負民法物之瑕疵擔保責任，日後除證明被告故意隱匿不告知瑕疵，原告不得再向被告主張物之瑕疵擔保責任，已如前所述，則揆諸前開解釋契約原則，堪認兩造亦合意約定，除輻射、房屋傾斜、氯離子超過標準、非自然身故外，除非被告故意隱匿不告知系爭房屋之瑕疵，堪認被告依現狀交屋，即屬已依債之本旨履行契約。否則，兩造既已合意除非被告故意隱匿不告知瑕疵，被告關於出賣人物之瑕疵擔保責任即予免除，然原告仍得主張被告過失未告知瑕疵，應負不完全給付之債務不履行責任，即非當事人為上開合意之真意。再者，兩造於簽立系爭買賣契約時已合意除非被告故意隱匿不告知瑕疵，被告之物之瑕疵擔保責任應予免除，且依上所述，被告就原告所指之上開瑕疵不負物之瑕疵擔保責任，則被告依系爭買賣契約所為之給付，自已符債之本旨，而無不完全給付可言。原告主張其不知系爭房屋有上開瑕疵而買受，被告應負不完全給付之債務不履行損害賠償責任，即非可取。
綜上所述，原告主張系爭房屋有系爭電梯、系爭窗戶屬違建，
鋼筋外露、漏水之瑕疵，被告應依民法第359條但書、第227條準用第226條第1項、第179條規定，減少價金、賠償其所受損害計500萬元，請求被告同意原告向安信公司領取履約保證金專戶內之410萬元及利息、請求被告應再給付原告90萬元及利息，均屬無據，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及調查證據
之聲請，經核均與本件判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
中 華 民 國 112 年 12 月 29 日
民事第五庭 法 官 匡 偉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 12 月 29 日
書記官 林鈞婷