臺灣臺北地方法院民事判決112年度訴字第2343號原 告 杜惠鈴訴訟代理人 邱柏青律師
王君育律師被 告 黃莉婷上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於中華民國112年8月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告如附表所示。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張略以：原告於民國104年3月19日將其所有門牌號碼臺北市○○區○○街00號6樓房屋（臺北市○○區○○段0○段0000○號建物，下稱系爭房屋）出租予被告，雙方約定租賃期間2年，自104年3月26日起至106年3月25日止，每月租金新臺幣（下同）34,000元，應於每月26日前繳納，另租金不含被告因使用系爭房屋每月應負擔之600元大樓管理費及電費。租期屆滿後，因被告繼續使用系爭房屋，原告未為反對，兩造間就系爭房屋依原租約條件成立不定期租賃契約，詎被告自111年8月起開始積欠租金，經催告未獲置理，原告已於112年3月2日發函被告，催告被告給付積欠租金等，並終止系爭租約，租賃契約已合法終止，被告應於112年4月2日前給付積欠租金並將系爭房屋回復原狀返還原告，惟被告迄今仍繼續占有使用系爭房屋，為此，原告依系爭租約第14條、民法第455條、第767條第1項前段、中段、第179條等，請求本院判命被告給付如變更追加後之訴之聲明即主文所示。
二、被告答辯意旨略以：被告尚有3個月押租金權利，應先抵充租金，被告僅積欠5個月租金，又被告因女兒關係需要住在系爭房屋至明年即113年1月底止，被告願意清償積欠租金，管理費用已繳納至112年7月等，並聲明：原告之訴駁回。
三、本件兩造簽訂租賃契約，為前揭租賃期間、租金、繳納期限等給付之約定，租約屆期後，被告持續占有使用系爭房屋，原告並未反對，兩造間成立不定期租賃契約，被告戶籍現仍登記在系爭房屋等情，有房屋租賃契約書在卷可稽，並為兩造所不爭，堪以認定。
四、經查：㈠原告前揭主張被告積欠租金，原告已經終止租賃契約，被告
仍續住在系爭房屋迄未遷讓歸還原告等情，已經原告敘明在卷，並有律師函、郵件收件回執等件在卷可憑，被告亦當庭表示現仍續住在系爭房屋，原告主張應屬可採，租賃契約既已經原告終止而消滅，被告無權占有系爭房屋，自應遷讓返還，且戶籍登記亦構成系爭房屋所有權圓滿行使之妨礙，被告自應一併將戶籍遷出。另被告依租賃契約應給付積欠租金，給付因使用系爭房屋所生管理及代墊費用，及給付租賃契約消滅後，遷讓房屋前相當於租金之不當得利等，原告主張均屬有據。被告雖辯稱有押租金權利得抵充租金等語，惟被告係自111年8月份起即開始積欠租金，其間，已達積欠租金2個月份以上，符合得終止租賃契約之要件，且押租金為被告對租賃契約之擔保，被告並非當然可以此做為租金之充抵，準此，應認原告得終止租賃契約，兩造間租賃契約已經原告合法終止，租賃契約關係消滅，原告本於租賃契約之約定及系爭房屋所有權人地位，依民法第767條第1項前段、中段請求被告遷讓返還系爭房屋，並將戶籍登記遷出，均有理由，應予准許。㈡又查，依租賃契約第3條、第4條之約定，租金每月為34,000
元，租金應於每月26日前繳納，不得藉詞拖延，被告自111年8月份開始積欠租金，至原告終止租賃契約止，扣除被告曾經繳納之1個月份租金，尚欠7個月份租金共238,000元(計算式：34,000×7＝238,000)，原告請求被告給付積欠租金及減縮後之法定利息請求，自屬有據。
㈢被告於租約終止後，已無權占有使用系爭房屋，卻仍繼續占
有使用，被告使用系爭房屋無法律上原因，致原告受有損害，原告自得依民法第179條請求被告自租約終止日即112年4月2日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利34,000元。另兩造已於系爭契約第3條約定電費不含在租金中，被告使用系爭房屋所生電費及管理費，自應支付，是原告請求被告應自112年7月2日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告管理費600元，應屬有據。另被告居住於系爭房屋時所積欠之電費共3,330元，已由原告代為繳納，被告並不爭執，原告亦得依民法第179條請求被告返還。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前中段、第179條及系爭租約之約定，請求被告給付如主文所示，均有理由，均應准許。又按民事訴訟法第396條第1項規定，判決所命給付，其性質非長期間不能履行，或斟酌被告之境況，兼顧原告之利益，法院得於判決內定相當之履行期間。本件判決主文如附表第1項係命被告遷讓房屋及遷出戶籍，審酌系爭房屋係供被告及其家人居住使用，被告積欠租金，被告曾於辯論期日到庭表示願清償租金，惟因女兒就學需求，而請求延長履行期間，本院斟酌被告境況，兼顧原告利益，認本判決主文如附表第1項之履行期間為3個月。
六、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，並無不合，爰酌定相當之擔保金額准許聲請併依職權宣告之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論述，附此敘明。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 112 年 9 月 14 日
民事第四庭法 官 陳正昇以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 9 月 14 日
書記官 翁挺育附表(民國，新臺幣)
1.被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街00號6樓房屋遷讓返還原告，並將全戶戶籍自該址遷出，履行期間為3個月。
2.被告應給付原告238,000元，及其中204,000元自112年4月2日起，其中34,000元自112年5月31日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
3.被告應自112年4月2日起至返還第1項所示房屋並遷出全戶戶籍之日止，按月於每月26日前給付原告34,000元，及自次月起至清償日各按週年利率百分之五計算之利息。
4.被告應自112年7月2日起至返還系爭房屋予原告之日止，按月於每月26日前給付原告600元，及各期給付自次月起至清償日止，各按週年利率百分之五計算之利息。
5.被告應給付原告3,330元，及自112年8月25日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
6.訴訟費用由被告負擔。
7.上開第1項，於原告以80萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以240萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
8.上開第2項得假執行。但被告如以238,000元為原告預供擔保，得免為假執行。
9.上開第3項各到期部分得假執行。但被告於各到期部分，如以34,000元為原告預供擔保，各得免為假執行。
10.上開第4項各到期部分得假執行。但被告於各到期部分，如以600元為原告預供擔保，各得免為假執行。
11.上開第5項得假執行。但被告如以3,330元為原告預供擔保，得免為假執行。